（一）首部

1.裁判书字号
一审判决书：江苏省南京市江宁区人民法院（2010）江宁淳商初字第52号。
二审裁定书：江苏省南京市中级人民法院（2010）宁民终字第3737号。

2.案由：租赁合同。

3.诉讼双方
原告：王某（被上诉人），男，46岁，汉族，南京市江宁区人。
原告：王某1（被上诉人），女，42岁，汉族，南京市江宁区人。
上列二原告（被上诉人）委托代理人：易某，男。
被告：程某（上诉人），女，39岁，汉族，南京市江宁区人。
委托代理人：潘某，男。
委托代理人：褚宇新，江苏刘洪律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省南京市江宁区人民法院。
独任审判员：沈忠清。
二审法院：江苏省南京市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：孙伟；审判员：舒晓艺；代理审判员：李飞鸽。

6.审结时间
一审审结时间：2010年6月21日。
二审审结时间：2010年10月15日。

（二）一审诉辩主张

1.原告王某等诉称
其二人系夫妻关系。2004年，王某将房屋出租给被告程某使用。合同约定，租赁期限自2004年10月30日至2009年10月30日；每年租金为58 000元，于当年10月29日前支付；租赁期满后，如继续租赁，需提前2个月书面提出，经其同意，可重新签订租赁合同；如程某拖欠租金达1个月、利用承租房进行违法活动，其有权终止合同并收回房屋。租赁合同期满后，双方就是否续租进行过协商，但未签订书面合同，程某仅支付50 000元；另，程某利用租赁房屋进行违法活动，故要求解除其与程某之间的租赁关系并要求程某自租赁房屋内迁出。

2.被告程某辩称
其不存在拖欠房租的行为，也未利用租赁房屋进行违法活动，故不同意解除合同及自租赁房屋内迁出。

（三）一审事实和证据
南京市江宁区人民法院经公开审理查明：原告王某、王某1系夫妻关系。位于本区东山街道岗山村的1幢住宅房（房屋所有权证号01086285）的所有权由王某、王某1享有。2006年7月3日，王某与被告程某签订一份房屋租赁合同。双方约定，王某将上述房屋出租给程某使用，租赁期限自2004年10月30日至2009年10月30日（此房屋原租赁给他人使用，王某、程某仍约定租赁期限自2004年10月30日起算）；房屋年租金为58 000元，于每年10月29日前付清；租赁期满后，本合同即终止，程某须将房屋返还给王某，如程某需继续租赁，则须提前2个月以书面形式向王某提出，须王某同意，重新签订租赁合同；如程某擅自拆改承租房屋结构、利用承租房进行违法活动、擅自将承租房转让、拖欠租金累计达一个月……王某有权终止合同并收回房屋；因不可抗力（拆迁）所造成的装修费用归程某所有（有效期5年）……合同签订后，双方按约履行。程某利用承租房开办南京市江宁区春秧浴室（以下简称春秧浴室）。2009年10月31日，程某的丈夫潘某书写以下内容：“1.本人同意小潘在租我上元大街（1027号）房子时，三年内拆迁款由（有）潘某自行与拆迁办谈；2.三年内不再（在）加收小潘任何房租；3.房租每年为78 000元。”王某签名予以确认。当日，王某收取租金50 000元。
另，2008年7月3日、2009年3月4日、2010年1月20日，春秧浴室的服务员在春秧浴室内进行卖淫活动，南京市公安局江宁分局均以“对发生在本单位的卖淫嫖娼活动放任不管、不采取措施制止”为由对春秧浴室的经营人程某、潘某进行行政处罚（罚款）。
上述事实有下列证据证明：
（1）王某、王某1的结婚证。证明双方系夫妻关系。
（2）房屋所有权证。证明王某、王某1系出租房屋的所有权人。
（3）房屋租赁合同。证明王某、王某1与程某之间存在租赁关系及相关约定。
（4）“协议”。证明王某、王某1与程某之间曾就租金数额的调整进行协商。
（5）收条。证明程某已支付租金50 000元。
（6）公安行政处罚决定书。证明因出租房屋内发生卖淫嫖娼活动，公安部门对程某进行行政处罚。

（四）一审判案理由
南京市江宁区人民法院根据上述事实和证据认为：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。经原告王某确认由潘某书写的“协议”，不具备租赁合同的主要条款，凭此“协议”尚不能明确履行合同，故该“协议”不能认定为租赁合同。王某与被告程某签订的租赁合同于2009年10月30日期间届满，而程某仍继续使用租赁物，王某未提出异议，根据规定，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原租赁合同的条款对双方均具有约束力（租赁期限条款除外）。
按照双方约定，程某拖欠租金累计达一个月，王某有权解除合同，但双方之间礁实存在对租金数额进行协商变更的行为，租金数额当时无法确定，而程某已按原合同支付大部分租金，王某现以此约定解除合同不当。双方在合同中约定，程某不得利用承租房进行违法活动，否则，王某有权解除合同。程某利用承租房开办春秧浴室，在春秧浴室内多次发生卖淫嫖娼活动，公安机关对程某、潘某进行行政处罚，可以认定程某、潘某利用承租房进行违法活动。《城市房屋租赁管理办法》规定，承租人利用承租房屋进行违法活动的，出租人有权终止合同。根据法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因此，无论从约定还是法定，王某均有权解除合同。故对于王某、王某1要求解除合同并要求程某自租赁房屋内迁出的诉讼请求，本院予以支持。程某已支付租金50 000元，按照租赁合同约定的年租金58 000元，现足以支付相应期间的租金，但程某尚未实际迁出，可在实际迁出时按实结算租金。

（五）一审定案结论
南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条、参照《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第（六）项之规定，作出如下判决：
1.原告王某、王某1与被告程某于2006年7月3日签订的房屋租赁合同于本判决发生法律效力之日起解除。
2.被告程某应于本判决发生法律效力之日起60日内自承租原告王某、王某1的房屋内迁出。
本案减半收取案件受理费665元，由被告程某负担。

（六）二审情况
上诉人程某不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。在案件审理过程中，程某于2010年10月15日申请撤回上诉。

（七）解说
本案争议的焦点有两个：一是经原告王某确认由潘某书写的“协议”是否属于租赁合同?二是春秧浴室内的服务人员从事卖淫嫖娼行为是否属于租赁合同中承租方的违法行为?
关于租赁合同的构成要件，一般认为应当依据《合同法》第212条，213条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。具体到房屋租赁合同，《城市房屋租赁管理办法》第9条规定房屋租赁应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：（1）当事人姓名或者名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租的约定；（8）违约责任；（9）当事人约定的其他条款。依据上述规定，本案中经原告王某确认由潘某书写的“协议”，只对三年内如遇拆迁如何处理以及房屋租金的调整进行约定，对主要合同条款的约定不齐备，无法直接按约履行，不能将该“协议”认定为一份房屋租赁合同。双方之间的纠纷只能按照《合同法》第236条的规定处理。
程某使用租赁房屋开办春秧浴室，春秧浴室内因有服务员存在卖淫嫖娼行为，不到两年时间内被公安部门处罚三次，关于这三次违法行为是否属于合同中约定的承租方利用房屋从事违法行为，我们可以从以下两个方面加以分析，一是公安机关处罚的对象；二是浴室内的服务员从事违法行为浴室应负何种责任。第一个方面，我们可以依据公安机关的处罚决定清楚地看到，公安机关的处罚决定书上清楚地写明是因浴室经营人对卖淫嫖娼活动放任不管，不采取措施制止，所以处罚的对象是浴室经营人。第二个方面，浴室的服务员在浴室内从事卖淫嫖娼活动，与浴室的经营活动有紧密联系，浴室经营人本身应该负有对其员工监督、管理，保证其经营行为符合法律规定的义务，但是在短短的不到两年时间内，就被公安机关因相同的事项处罚三次，不能不说浴室经营人对服务员的卖淫嫖娼行为没有尽到相应的管理义务，没有采取相应的措施加以制止。综上所述，可以认定程某的行为符合双方租赁合同约定的，承租方存在违法行为，也符合法定的即《城市房屋租赁管理办法》关于承租人利用房屋进行违法行为，出租人有权终止合同的规定。
（江苏省南京市江宁区人民法院　沈忠清）