(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:福建省厦门市湖里区人民法院(2010)湖民初字第3980号。
二审判决书:福建省厦门市中级人民法院(2011)厦民终字第656号。
3.诉讼双方
原告:(被上诉人)厦门市创优物业管理有限公司,住所地:福建省厦门市湖里区禾山路266-268号联谊大厦五楼。
被告(上诉人):庄某,男,汉族,1971年10月12日出生,住福建省厦门市湖里区。
5.审判机关和审判组织
一审法院:福建省厦门市湖里区人民法院。
独任审判员:江向洋。
二审法院:福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李桦;审判员:孙仲;代理审判员:郑文雅。
6.审结时间
一审审结时间:2010年12月17日。
二审审结时间:2011年5月13日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告厦门市创优物业管理有限公司(以下简称创优物业公司)诉称:原告于2007年9月15日受厦门特祥房地产开发有限公司、厦门万地欣置业发展有限公司的委托,按照物业管理的相关法律法规,对厦门市湖里区和通里163号-181号进行物业管理,并按厦价房[2005]229号、厦价房[2007]102号及厦价房[2008]41号的有关批复和通知进行收费。被告系厦门市湖里区和通里179号501室的业主,其拖欠原告2006年6月1日至2010年7月30日的物业管理费5 852.5元、房屋公共维修金1 540元及滞纳金6 812.7元。原告多次打电话给被告和发催款通知,但被告均以各种理由拒绝缴纳,遂起诉请求判令:被告支付原告2006年6月1日至2010年7月30日的物业管理费5 852.5元、房屋公共维修金1 540元,本金合计7 392.5元及滞纳金6 812.7元。
被告庄某辩称:根据被告提供的证据可知,原告于2007年9月接受小区的物业管理,但被告在此后收到的缴费通知单仍是厦门市万地欣置业发展有限公司发出的,因此原告无法证明其是讼争房产物业管理的实际主体。小区架空层车位的使用和所有权应归小区业主所有,所有的经营收益也应由小区业主享有,但原告私自兜售架空层,损害了小区业主的利益,被告对原告主张的未缴纳物业管理费的起始时间不予确认。另外,民事权利的诉讼时效为2年,应驳回原告超出诉讼时效的诉求。结合物业管理的实际情况,被告认为原告未能尽职履行物业管理的委托事项,且未能达到约定的物业管理目标标准,存在不作为的情形,因此,应根据厦价房[2005]229号文件中的规定,按照最高收费标准的70%计算物业管理费。被告在收到原告的催缴通知单及相关的律师函以及在本案审理过程中,均积极与原告协商,欲以调解的方式解决本案,但由于原告拒绝以较低的标准计收物业管理费,双方未能达成一致意见,因而欠缴物业费用的过错不在被告,被告不应支付滞纳金及本案的诉讼费用。因原告的物业管理不到位,导致小区架空层车位和共用场地车位被人设障侵占,损害了业主的利益。
2.一审事实和证据
福建省厦门市湖里区人民法院经公开审理查明:2007年9月28日,厦门特祥房地产开发有限公司(甲方)、厦门万地欣置业发展有限公司(甲方)与原告(乙方)签订一份《濠头改造片区F1、F2组团物业管理委托合同》,约定乙方接受甲方委托向甲方在湖里区和通里163号—181号住宅小区的全体业主和物业使用人提供物业服务。合同还约定:(1)物业委托管理事项包括按规定向业主或物业使用人收取管理费及政府规定应缴的其他费用款项,其中主要包括物业管理服务费、房屋公共维修金等。(2)物业管理服务费用:18—19#楼小高层住宅楼按建筑面积每月每平方米0.95元收取,高层住宅房屋公共维修金按建筑面积每月每平方米0.25元收取。(3)委托管理期限自2007年9月15日至首届业主大会成立与新选聘的物业管理企业签订服务合同生效时。(4)乙方应协助甲方催缴合同生效前的物业管理欠费,配合甲方做好财务结算和其他款项的结转。同日,委托合同的双方又签订一份《濠头改造片区F1、F2组团〈物业管理委托合同〉补充协议》,其中约定:(1)乙方同意接管濠头改造片区E地块三处小区的物业管理工作,同意按照甲方与业委会约定事项进行管理。(2)甲方同意在双方共赢的前提下,将区内……架空层车位等委托乙方进行管理和收费,其中,E块地5#、8#、10#、11#楼架空层车位46个,由乙方负责管理和收费,其余部分租金归甲方,管理费归乙方。(3)过渡时期乙方可暂用甲方名义开展工作,过渡期至2007年12月31日前。
另查明:被告为湖里区和通里179号501室的业主,房屋建筑面积为123.19平方米。被告确认收到原告于2009年9月1日发出的催缴物业管理费和房屋公共维修金的函件以及于2010年8月20日发出的律师函。
上述事实有下列证据证明:
(1)《濠头改造片区F1、F2组团物业管理委托合同》;
(2)《濠头改造片区F1、F2组团〈物业管理委托合同〉补充协议》;
(3)国内特快专递邮件详情单;
(4)关于催缴物业管理费和房屋公共维修金的函;
(5)律师函;
(6)双方当事人的陈述及法庭审理笔录。
3.一审判案理由
福建省厦门市湖里区人民法院根据上述事实和证据认为:(1)原告与厦门特祥房地产开发有限公司、厦门万地欣置业发展有限公司签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思的表示,且内容不违反法律、法规强制性规定,应认定为合法有效。由于合同所涉湖里区和通里163号-181号住宅小区尚未成立业主委员会,该合同对被告产生约束力,原、被告双方均应严格按照该合同约定履行义务。依上述合同约定,2007年9月15日至首届业主大会成立与新选聘的物业管理企业签订服务合同生效的期间,原告对被告所居住的湖里区和通里163号-181号住宅小区实行物业管理服务,有权按合同约定向被告庄某收取物业管理费、房屋公共维修金。被告主张原告并非讼争房产物业管理的实际主体,但《濠头改造片区F1、F2组团〈物业管理委托合同〉补充协议》约定,2007年12月31日前的过渡时期,原告可暂用厦门特祥房地产开发有限公司、厦门万地欣置业发展有限公司的名义开展工作。《厦门市住宅区物业管理条例》第二十八条规定,业主委员会成立之前,由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理。因被告所在小区尚未成立业主委员会,原告受开发建设单位的委托对该小区实行物业管理,是提供物业管理服务的实际主体。(2)根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。故原告虽然有协助原物业公司向被告催讨欠缴的物业管理费和公共维修金的权利,但其直至2009年9月1日才向被告发出催缴函。因此,原告要求被告缴纳2007年8月31日之前的物业管理费和公共维修金的诉讼请求已超过法定诉讼时效,不予支持。(3)原告提交的《濠头改造片区F1、F2组团物业管理委托合同》、厦门市物价局关于和通新村18、19号楼物业服务收费项目与标准的批复、厦门市物价局关于半山林海物业服务收费项目与标准的批复、厦门市物价局关于联谊广场等物业服务收费项目与标准的批复均证明原告向被告收取物业管理费符合合同约定,且已由厦门市物价局批准,其有权向业主收取物业管理费。被告认为原告未能尽职履行物业管理委托事项,且未达到约定的物业管理目标标准,其物业管理收费标准应进行调整。为此,被告提交物业管理现状证明、现场照片及CD光盘、业主投诉等证据。但被告并未否认原告已提供物业管理的事实。另外,根据《濠头改造片区F1、F2组团物业管理委托合同》中关于违约责任的约定即“若乙方违反合同约定,未达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应经济赔偿”,故被告以原告未能尽职履行物业管理委托事项为由拒交物业管理费、公维金的抗辩没有事实依据,不予采信。被告在湖里区和通里179号501室的房屋建筑面积为123.19平方米,故依据合同约定,被告2007年9月1日到2010年7月30日应缴纳的物业管理费为4 096.07元、房屋公共维修金为1 077.91元。同时根据《物业管理委托合同》的约定,业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,按《厦门市住宅区物业管理条例》执行。《厦门市住宅区物业管理条例》第三十五条规定,业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的,业主委员会应协助催缴;逾期仍不缴纳的,由物业管理企业按合同约定收取违约金;合同没有约定的,可按日加收所欠缴费用3‰的违约金。因此原告要求被告从逾期之日起按欠费总额的3‰交纳滞纳金,即从2007年9月1日到2010年7月30日物业管理费及房屋公共维修金的滞纳金6 812.7元,予以支持。
4.一审定案结论
福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,作出如下判决:
“一、被告庄某应于判决生效之日起10日内向原告厦门市创优物业管理有限公司支付2007年9月1日至2010年7月31日的物业管理费4 096.07元、房屋公共维修金1 077.91元、滞纳金6 812.7元,合计11 986.68元。
二、驳回原告厦门市创优物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费78元,由原告厦门市创优物业管理有限公司负担12元,被告庄某负担66元。”
(三)二审诉辩主张
1.上诉人庄某上诉称
(1)上诉人不是案涉湖里区和通里179号501室的业主,并非本案的适格被告。一审判决未能查明上述客观事实,存在明显的事实查明不清的错误。
(2)被上诉人无权对案涉房产进行物业管理,并非本案的适格原告。1)作为建设单位,厦门特祥房地产开发有限公司在出售案涉房产之后无权单方面将案涉房产项下的物业管理另行委托。案涉房产在出售之时,建设单位厦门特祥房地产开发有限公司与业主所约定和明示的前期物业服务公司是厦门万地欣置业发展有限公司而非本案的被上诉人,此后厦门万地欣置业发展有限公司亦实际在案涉小区提供了物业管理。因此,厦门万地欣置业发展有限公司才是案涉物业的前期物业服务企业。在业主购买取得案涉房产的所有权后,建设单位与前期物业管理公司之间物业管理合同项下的权利义务即让渡于业主,业主成为有权对案涉房产专有权部分以及相应共有部分进行使用管理的权利人,建设单位无权再行处分。因此,基于所有权的排他性,在业主取得所有权后,建设单位无权将业主的物业擅自另行委托他人进行管理。本案中,建设单位在将房产出售之后的2007年9月28日,在未经任何业主同意的情况下,与被上诉人签订了案涉《濠头改造片区F1、F2组团物业管理委托合同》及相关的补充协议,擅自将已出售给业主的物业委托给被上诉人管理,该委托行为依法构成无权处分,该委托合同系无效合同,对业主不发生任何法律效力。2)根据《物业管理条例》第40条的规定,作为前期物业服务企业,厦门万地欣置业发展有限公司依法不得将管理区域内的全部物业管理一并委托给他人,否则该行为依法无效。综上,不管是建设单位厦门特祥房地产开发有限公司还是前期物业服务企业厦门万地欣置业发展有限公司,都无权签订本案的《濠头改造片区F1、F2组团物业管理委托合同》及相关的补充协议,该委托合同及相关的补充协议均系无效合同,对业主不发生法律效力。被上诉人无权对案涉房产进行物业管理,并非本案的适格原告。
(3)即便被上诉人是具备管理权限的物业管理公司,由于其未依法适约履行物业管理的义务,在其适约履行之前,业主依法有权拒绝其相应的缴交物业管理费和公共维修金的履行要求。1)被上诉人在入驻案涉小区以后未能尽职履行物业管理委托事项,导致案涉小区内长期存在公共卫生脏乱、车辆停放混乱、共有车位被人占用以及道路交通无序、人车争道、人车相撞事故频繁发生等各种情形,对于小区内业主的违规装修和违章搭建行为,被上诉人也没有尽到其应尽的监督和禁止义务,甚至连基本的治安巡护,被上诉人也未能保证,小区内盗窃事故多有发生。对此,上诉人一审提交的案涉小区业主的证明、业主的投诉以及小区现场的CD均可予以证明。因此,被上诉人虽然入驻了案涉小区,但是其并没有尽到其物业管理的义务,案涉小区的物业管理形同虚设,被上诉人也没有提供任何证据证明其提供了物业管理服务以及服务是否达到了约定的质量标准。2)根据《合同法》第66条的规定,当事人互负债务的,一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。根据上述规定,业主依法有权拒绝其相应的要求支付物业管理费和公共维修金的要求。3)案涉房屋所在小区的物业管理混乱情形是客观存在的,由于被上诉人的管理身份以及小区目前物业管理形同虚设的现状,拒不缴交物业管理费等相关费用的并非仅有案涉房屋一户,厦门市湖里区人民法院在审的被上诉人催缴物业管理费的其他案件均可予以证明。案涉小区由于多种客观原因,目前尚未能成立业主大会,业主也无法自行决议选聘新的物业管理公司。在这种情况下,对现有怠职的物业管理公司唯一的制约手段,以及对业主自身权利的唯一保护途径只能是暂缓缴交物业管理费,这是有正当理由和法律依据的。在这种情况下,一审判决不仅支持了被上诉人的本金部分,连被上诉人所主张的滞纳金也予以了支持,明显违背了权利义务相统一的法律规定,也明显背离了法律所要求的公正原则。上诉人请求撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
2.被上诉人创优物业公司答辩称
(1)上诉人是本案所涉物业的使用人,根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条的规定,物业使用人也负有缴纳物业管理费的义务。
(2)上诉人称被上诉人无权对本案所涉物业进行管理,又称被上诉人没有提供约定的物业管理服务,两种说法自相矛盾,且与事实不符。本案所涉物业小区直至今日仍未成立业委会,被上诉人受建设单位委托,在上诉人所住小区业委会成立之前对该小区进行物业管理,是合法行为。
(3)被上诉人自进入本案所涉物业小区提供物业管理服务以来,一直全力履行物业管理义务,上诉人主张被上诉人未适约履行物业管理而提交的证据真实性无法确认,且部分证据与本案不具关联性,无法证明其主张。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
(四)二审事实和证据
二审审理中,庄某及创优物业公司均认为一审判决认定庄某为厦门市湖里区和通里179号501室的业主是错误的,均确认该房屋的业主为林碧英,庄某系林碧英的配偶。对原审判决认定的其余事实,双方当事人均无异议。对双方当事人一致确认及均无异议的事实,二审法院予以确认。
二审审理中,创优物业公司提交住户资料卡(上面记载:业主林碧英,常住家庭主要成员庄某)及水费、公摊费缴纳票据(上面记载:客户庄某),证明上诉人为本案所涉物业的使用人,且本案诉讼发生前使用物业产生的水费、水电公摊费均是由上诉人缴纳的。庄某对上述证据的真实性均无异议,但认为发票上面记载客户为庄某,是被上诉人自己开具的。因庄某对上述证据的真实性没有异议,二审法院予以确认,上述证据可以证明庄某有使用讼争物业的事实。
(五)二审判案理由
二审争议焦点为:(1)庄某是否本案适格被告?(2)创优物业公司是否本案适格原告?(3)庄某拒交物业管理费及公共维修金的理由能否成立?
厦门市中级人民法院经审理认为:
关于争议焦点一,虽然庄某不是本案所涉房产的业主,但创优物业公司提供的证据可以证明庄某作为业主林碧英的配偶,是讼争房产的使用人,且缴纳过相关费用。根据本案《物业管理委托合同》的约定及国务院颁布的《物业管理条例》的规定,物业使用人也负有缴纳物业管理费及政府规定应缴的其他费用的义务,逾期未缴纳,应承担相应违约责任。现庄某未缴纳物业管理费及其他相关费用,物业管理机构对其提起诉讼并无不当。庄某上诉主张其不是本案适格被告,与事实不符,亦缺乏法律依据,不予支持。
关于争议焦点二,根据《物业管理委托合同》的约定,创优物业公司系接受建设单位厦门特祥房地产开发有限公司及原物业服务单位厦门万地欣置业发展有限公司的委托,对本案所涉物业提供物业管理服务。不论是国务院颁布的《物业管理条例》还是厦门市人大常委会颁布的《厦门市住宅区物业管理条例》,均规定开发建设单位在业主委员会成立之前,或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前,有权委托物业管理企业实行物业管理,但并未规定开发建设单位在出售房产之后无权将房产项下的物业管理另行委托。现开发建设单位厦门特祥房地产开发有限公司将物业委托给创优物业公司进行物业管理,并未违反法律规定,且前物业管理企业厦门万地欣置业发展有限公司对开发建设单位的另行委托行为显然是同意的。因此,本案的《物业管理委托合同》系各方当事人真实意思表示,内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,依法应当确认有效。创优物业公司接受委托后,依约对物业进行了物业管理,业主及物业使用人也享受了创优物业公司提供的物业服务,创优物业公司与庄某之间的物业服务合同关系有效成立。现创优物业公司因物业管理费提起诉讼,符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件,是本案适格原告。庄某上诉主张创优物业公司并非本案适格原告,理由不能成立,不予支持。
关于争议焦点三,庄某主张创优物业公司未尽职履行物业管理委托事项,导致案涉小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路交通无序等情形,但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。至于庄某提出的小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等问题,由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权,为物业的正常使用提供服务,其本身并无执法权,既无权对车主进行处罚,也无权拆除违章搭建,业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益,可以另行主张,但不能构成拒付物业管理费的理由。况且,创优物业公司在接受委托对物业进行管理后,已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务,即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵,庄某等业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定,通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益,或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据,也非明智之举。庄某应当依照合同约定支付缴纳物业管理费及公共维修金。因庄某未依约交纳上述费用,已构成违约,应支付相应的滞纳金。但在滞纳金的计算上,原审判决既驳回创优物业公司要求庄某交纳2007年8月31日之前所欠费用的诉讼请求,又判令庄某承担2007年8月31日之前所欠费用的滞纳金,计算不当,应予纠正。此外,创优物业公司要求庄某按日支付所欠缴费用3‰的滞纳金,显然较高,酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。当然,创优物业公司也应虚心听取庄某等业主的意见,对在物业服务中存在的问题及时改进,提高物业服务水平,避免双方产生矛盾或纠纷,共同营造和谐小区。
(六)二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款的规定,作出如下判决:
“一、维持福建省厦门市湖里区人民法院(2010)湖民初字第3980号民事判决的第二项,即驳回厦门市创优物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二、变更福建省厦门市湖里区人民法院(2010)湖民初字第3980号民事判决的第一项为:庄某应于本判决生效之日起10日内向厦门市创优物业管理有限公司支付2007年9月1日至2010年7月31日的物业管理费4 096.07元、房屋公共维修金1 077.91元及相应滞纳金(滞纳金以中国人民银行同期贷款利率计算,从2007年10月1日起计算至2010年8月30日止)。
一审案件受理费78元,由厦门市创优物业管理有限公司负担18元,庄某负担60元;二审案件受理费156元,由厦门市创优物业管理有限公司负担36元,庄某负担120元。”
(七)解说
近年来,随着我国城市建设和房地产业的高速发展,物业服务行业迅速发展、壮大,其一方面加速了住宅小区服务、管理方式的专业化和现代化,另一方面由此引发了不少纠纷,其中物业服务费用纠纷是最常见的纠纷种类。业主或物业使用人往往以物业服务机构存在服务质量问题为由拒交物业服务费。司法实践中,如何对业主或物业使用人拒绝交费理由的正当性、合理性进行审查和评判,是处理该类纠纷普遍面临的一道难题。此外,本案的特殊性还在于,本案是一起典型的前期物业服务合同纠纷案。所谓前期物业服务合同,系与普通物业服务合同相对应,是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。因这类合同引发的物业服务合同纠纷中,业主往往以其并非合同当事人为由,拒绝承认物业服务合同并提出诉讼主体资格的抗辩。本案具有一定的代表性和典型性,特作评析如下。
1.诉讼主体资格的认定
司法实践中,经常会遇到业主以其并非物业服务合同当事人为由,拒绝接受合同约束的现象。对此,我国的相关法律规定以及司法解释实际上给出了明确的答复。根据《物业管理条例》第3章前期物业管理第21条的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第1条也规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同是在特定条件下,为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。因为此时业主委员会一般尚未成立,入户的部分业主需要维修、养护、管理和维护等物业服务。其实,无论是建设单位签订的前期物业合同还是业主委员会签订的物业合同,业主在形式上均非合同签订者,但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此,物业服务企业实际上是和业主而不是业委会或者建设单位建立物业服务法律关系。
本案中,开发建设单位厦门特祥房地产开发有限公司将物业委托给厦门万地欣置业发展有限公司进行物业管理后,又与厦门万地欣置业发展有限公司共同将物业再委托给创优物业公司进行物业管理,上述委托行为并未违反相关法律或行政法规的规定。创优物业公司接受委托后,依约对物业进行了物业管理,业主及物业使用人也享受了创优物业公司提供的物业服务,创优物业公司与业主或物业使用人之间建立了合法有效的物业服务合同关系。现创优物业公司因物业管理费提起诉讼,在本案中具有原告主体资格。
物业服务合同纠纷中,一些物业使用人还会以其并非业主为由,主张其并非案件适格被告。虽然合同具有相对性,无法约束未加入契约关系的第三人,但鉴于物业使用人是讼争物业的使用者,是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者。因此,无论是国务院颁布的《物业管理条例》,还是最高人民法院制定的《解释》,均明确规定物业使用人负有缴纳物业管理费的义务。况且本案所涉《物业管理委托合同》对物业使用人缴纳物业管理服务费及房屋公共维修金等费用也作了清楚的约定,庄某作为业主林碧英的配偶,是讼争房产的实际使用人,且缴纳过相关费用,涉案《物业管理委托合同》对其具有法律约束力,故庄某是本案适格被告。
2.业主不能无“正当理由”拒交物业服务费
根据《解释》第6条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。前段的规定,业主基于正当理由可以拒绝交纳物业费。这就引出了“正当理由”在司法实践中的审查和判断问题。也就是说,如果业主以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草,或者以物业服务企业未能阻止小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等作为拒交物业服务费用的理由,应当如何辨析。对此,有学者认为,对“正当理由”的理解和判断,可分为两个层次:第一,违法或违约损害业主利益的,构成抗辩的正当理由;具体言之,即物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准,违法违规收费,或者违反合同的约定,损害业主利益的,可以作为业主抗辩的正当理由。第二,在不存在违法或明显违约的情况下,对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩,需要以诚实信用原则为基础,结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准,对物业服务进行综合评价,进而确定业主抗辩之正当理由能否成立。我们认为,司法实践中对是否构成“正当理由”应认真审查,从严掌握,即限定于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵,比如物业服务企业违法违规收费、违反合同约定占用或出租公共绿地、空间等;或者因履行职责过程中的严重过错导致物业小区内公共财产、私人人身或财产受到损害等。因现实中物业服务管理的情况十分复杂,对“正当理由”无法穷尽列举,司法实践中,法官应当以诚实信用原则为基础,审查业主或物业使用人的拒交行为是否基于此原则,同时法官应发挥主观能动性,根据不同情形行使自由裁量权,对是否构成“正当理由”进行综合评判。
本案中,经合议庭现场调查,创优物业公司在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵,比如小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等问题,但该不尽如人意之处都是一般违约行为,并不存在违法或者严重违约。况且物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权,为物业的正常使用提供服务,其本身并无行政执法权,既无权对车主进行处罚,也无权自行拆除违章搭建,其所能做的只是向相关部门反映并应执法部门要求提供协助。因此庄某提出的理由不属于可拒交物业服务费的“正当理由”。
当然,法律会平等保护当事人的利益,实现当事人间权利义务的平衡,如《解释》对业主如何依法维护自身合法权益就作出了明确规定。根据《解释》第3条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。的规定,业主对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的,可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映,甚或向法院起诉,而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗,以免承担相应的违约责任。也就是说,如果业主认为物业服务企业违约,造成其损害的,应该向法院提起独立诉求或者在物业服务企业诉请物业服务费时提起反诉。如果业主仅以此抗辩并拒交物业服务费,可能承担更大的不利责任。联系本案,庄某作为业主,若认为物业服务企业提供的物业服务违法或者严重违约,造成其损失,完全可以依据《解释》的相关规定,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。况且案涉《物业管理委托合同》对物业服务企业的违约责任也作了明确约定,即此时业主有权要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业。
对于实践中业主拒交物业费这一问题的解决,我们可以参考美国的有效做法。美国各州的区分所有物业产权法规定,如果某业主欠交管理费,从到期之日起,业主协会便可对欠费业主房屋单元设定不动产留置权。若欠费业主经过一再催缴,仍拒绝缴纳欠费,业主协会有权取消被留置品的回赎权,并可依法定程序,强制拍卖欠费业主的房屋单元,并从售房款中优先受偿。虽然我国没有规定不动产留置权,但可以看出美国法对业主违反缴费义务的责任规定是比较严厉的。这主要是考虑到物业管理服务费用作为维护小区的重要资金,是小区正常运转的重要金钱因素,欠缺该管理费用,小区的日常维护就无法进行,甚至陷入瘫痪。
3.滞纳金的调整
虽然庄某没有正当理由拒付物业服务费构成违约,应当支付滞纳金,但合同约定的滞纳金为日3‰,根据我国《合同法》及相关司法解释的规定,该滞纳金显然过高,应当予以调整。且鉴于创优物业公司在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题,为督促其提高物业服务水平,从而避免双方产生新的矛盾或纠纷,二审法院酌情将创优物业公司要求的日欠缴费用3‰的滞纳金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。同时要求创优物业公司虚心听取庄某等业主及物业使用人的意见,对在物业服务中存在的不足及时改进。
综上,合同是当事人自由意志的产物,只要形式、内容合法,又不存在合同法规定的解除条件,对当事人即具有约束力,有约必守。物业服务合同中,物业服务企业的义务是提供服务,业主的义务就是交纳物业服务费。人民法院审理拒交物业服务费这类案件,在考量业主或物业使用人拒交物业费的理由是否正当时,应当首先确立价值评判标准,即必须考虑法律到底要保护什么价值,这个价值与其他价值是否有冲突,有什么冲突,哪个价值更为重要,更需要获得法律的支持与保护,等等。只有这样,法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定的价值观的形式凸现,才能得出合理的、可接受的、社会上有效的、符合公平的结果。我们希望通过案件的审理,引导物业服务关系的有序运行,倡导物业服务企业与业主、物业使用人之间友好相处,共同努力构建和谐小区、打造无讼社区。
(福建省厦门市中级人民法院民二庭 李桦)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第239 - 249 页