（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第18104号民事判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第6554号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：李某，女，1973年生，住北京市海淀区。
委托代理人：逄伟平，北京市安中律师事务所律师。
被告（被上诉人）：北京中卡商贸有限公司，住所地：北京市丰台区。
法定代表人：马某。
第三人（上诉人）：北京鹏润房地产开发有限责任公司，住所地：北京市霄云路26号鹏润大厦B座11层。
法定代表人：黄某，公司董事长。
委托代理人：马某1，公司职员。
委托代理人：周红霞，北京市中逸律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵彤；代理审判员：董倚铭、陈建斌。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：孙珊；代理审判员：薛妍、李桃。

6.审结时间
一审审结时间：2011年12月20日。
二审审结时间：2012年6月18日。

（二）一审诉辩主张

1.原告李某诉称
我与被告于2008年8月23日签订“商铺租赁合同”，约定由被告承租我位于北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼JC层03号商铺，建筑面积为59.34平方米，租赁期限为2009年3月1日至2021年2月28日，共12年。合同约定从2008年10月1日至2009年2月28日为5个月免租期，被告应从2008年9月30日开始支付租金。合同中对于每年度约定了不同的租金标准，前期租金比较优惠，以后逐年增长。2009年3月1日至2010年2月28日期间的租金为每月1 394.87元，2010年3月1日至2011年2月28日期间的租金为每月1 495.38元。此外，合同第3.2条约定：“如乙方（被告）本合同所约定的免责条款以外的任何原因，致使双方未履行完本合同所约定的租期，则甲方（原告）给予乙方的免租期应全部按租金标准由乙方付给租金，所收取的保证金亦不予退还”；合同第4.1条约定：“租金条款：所租物业的租金标准为12年每平方米日平均租金为1.47元/天/m2执行”；合同第4.6条约定：“乙方（被告）未能按时足额支付租金的，每迟延1天按日租金的万分之三支付滞纳金给甲方（原告）。乙方迟延支付超过两个月的，除由乙方补足已产生的租金、滞纳金外，甲方有权选择解除本合同”；合同第11.4条约定：“……提前解除本合同时，违约方应当向守约方支付相当于两个月租金作为违约金按第4.1条的约定执行，并承担守约方因解约而遭受的全部损失，守约方有权根据有关法律追究违约责任。”
后双方签订补充协议书，将免租期调整为2008年11月1日至2009年3月31日，被告应从2009年4月1日开始计付租金，首期租金的支付时间为2009年3月1日。该补充协议第5条约定：“……如乙方（被告）超过约定时限15日内未履行交租义务，甲方（原告）有权扣留乙方已经交纳的费用，并终止双方签订的合同及本补充协议。”
合同签订后被告支付了我押金2 790元，但未支付租金。后我曾起诉到法院，要求被告支付租金。2009年10月30日，经（2009）朝民初字第35281号民事调解书确定，被告给付我2009年4月1日至2009年11月30日的租金9 764.09元，之后被告拖延很长时间才付清该笔租金。现被告又拖欠我2009年12月1日至2010年10月31日11个月的租金，经我催要未果。
2010年10月26日，我向被告发出“解除商铺租赁合同通知书”，通知被告自2010年11月1日起解除租赁合同，并要求被告支付租金、承担全部违约责任、赔偿全部损失并交还商铺。
现我认为：被告长期拖欠租金的行为已构成根本违约，应依法依约承担全部违约责任、赔偿全部损失。鉴于北京鹏润房地产开发有限责任公司在向我销售房屋时承诺代业主对外出租房屋，12年后即可收回购房款，而且被告系北京鹏润房地产开发有限责任公司招商引进后与业主签订租赁合同的，故北京鹏润房地产开发有限责任公司对被告的选定以及租金支付也应承担一定的责任，为此我诉至法院，请求判令：（1）确认我与被告于2008年8月23日签订的“商铺租赁合同”自2010年11月1日解除；（2）被告支付我2009年12月1日至2010年10月31日共11个月的租金16 147.65元；（3）被告支付我免租期内租金13 084.47元（2008年11月1日至2009年3月31日，按平均租金1.47元/天/平方米×59.34平方米×30天×5个月计算）；（4）被告支付我违约金5 233.79元（按月平均租金2 616.9元×2个月计算）；（5）北京鹏润房地产开发有限责任公司承担连带责任；（6）诉讼费用由被告承担。

2.被告辩称
被告北京中卡商贸有限公司经合法传唤未到庭，亦未答辩。

3.第三人北京鹏润房地产开发有限责任公司（以下简称鹏润公司）述称
原告起诉的案由是房屋租赁合同纠纷，原、被告之间的租赁合同关系与我公司没有任何关系，所以我公司作为第三人主体不适格。我公司与原告之间是商品房销售关系，原、被告之间是房屋租赁合同关系，我公司在原、被告中间确有介绍的行为，但原、被告之间的租赁合同我公司没有参与，对于原、被告之间的履约情况我公司也不清楚。被告是在我公司的国美第一城项目成立后运营过程当中，在业主参与下与几家有意向的公司经过多次沟通后最终选定并开始统一承租经营的。被告开始承租经营后我公司和被告之间有一个物业移交的合同。我公司认为原告要求我方承担连带责任没有任何事实和法律依据，原告如要求我公司承担责任，应当就商品房买卖合同案由另行起诉。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：原告系北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼JC层03号商铺的房屋所有权人，该房屋系鹏润公司开发并出售给原告。
2008年8月23日，原告与被告签订“商铺租赁合同”，约定：由被告承租原告位于北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼JC层03号商铺，建筑面积为59.34平方米，租赁期限为12年，自2009年3月1日至2021年2月28日止；被告应在租赁期届满或本合同因其他原因终止之日起15日内向原告返还租赁物，原告如书面通知被告后，被告仍未返还的，被告应按本合同约定的日租赁费用的万分之三向原告支付逾期费用，且原告有权强行对被告进行清场；在租期届满或合同提前解除时，被告应自费搬运和清理租赁房屋内被告有关设备和物品，该搬运及清理行为不得损坏原告的财产，被告应将该租赁房屋的装修恢复到原告交房时的标准状态；免租期（含装修期与试营业期）自2008年10月1日至2009年2月28日止，在上述期限内被告仅免付租金，如因本合同所约定的免责条款以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的租期，则原告给予被告的免租期应全部按租金标准由被告给付租金，所收取的保证金亦不予退还；所租物业的租金标准为12年平均租金按人民币1.47元/天/平方米执行，具体租金明细为：2009年3月1日至2010年2月28日期间的日租金为0.78元/天/平方米、月租金为1 394.87元，2010年3月1日至2011年2月28日期间的日租金为0.84元/天/平方米、月租金为1 495.38元；被告未能按时足额支付租金的，每迟延一天按日租金的万分之三支付滞纳金给原告，被告迟延支付超过两个月的，除由被告补足已产生的租金、滞纳金外，原告有权选择解除本合同；租金应以先付后租的方式按两个月支付，首期租金应于2008年9月30日起两个月内支付，以后每期缴款月的第一个月30日前交纳下一期两个月的租金（按自然月份计）；被告应于2008年9月30日前完成其所在楼层全部面积的租赁合同签署工作，并在开发商完成必要工程改造、达到被告接收房屋标准，被告接收房屋后10日内支付租赁保证金2 790元；如被告违反本合同任何条款规定或条件（其中包括但不限于关于交付租金的规定）给原告造成实际损失的，原告可以使用或扣留全部或部分保证金作为违约赔偿金或损失赔偿金，其数额根据实际情况而定；被告未按合同约定按时足额交纳租金、保证金等其他费用，在原告发出书面通知后超过两个月仍未履行的，原告有权单方解除合同，且视为被告违约，同时原告有权扣除被告已支付的定金、保证金并有权要求被告缴付其已享用的免租期租金；如果被告去向不明，原告可以按本合同首页填写的被告地址（如被告的联系方式变更，应及时以书面形式告知原告）以特快专递或挂号信的方式向被告发出书面通知，原告寄出信件的3日后视为到达；除出现不可抗力或本合同约定或双方协商一致外，原、被告双方均不得单方提前解除本合同，单方擅自解除本合同或提前解除本合同时，违约方应向守约方支付相当于两个月的租金（租金标准按人民币1.47元/天/平方米执行）作为违约金，并承担守约方因解约而遭受的全部损失，守约方有权根据有关法律追究解约方的违约责任。
2008年11月23日，原、被告又签订了“补充协议书”，将免租期调整为2008年11月1日至2009年3月31日，租赁合同起始时间调整为2009年4月1日，首期租金的支付时间调整为2009年3月1日。同时约定：如被告超过约定时限15日内未履行交租义务，原告有权扣留被告已经交纳的费用，并终止双方签订的合同及本补充协议。
合同签订后原告向被告交付了商铺，被告支付了原告保证金2 790元，但未支付租金。后原告于2009年起诉到法院，要求被告支付租金。2009年10月30日，经（2009）朝民初字第35281号民事调解书确定，被告给付原告2009年4月1日至2009年11月30日期间的租金9 764.09元。现被告拖欠原告2009年12月1日至2010年10月31日共计11个月的租金。
2010年10月26日，原告通过特快专递方式向被告在“商铺租赁合同”首页填写的地址寄送了“解除商铺租赁合同通知书”，通知被告自2010年11月1日起解除“商铺租赁合同”及“补充协议书”，并要求被告返还商铺、支付租金、承担全部违约责任、赔偿全部损失。
另查明：被告系由鹏润公司经过比较后选择确定的经营管理公司，鹏润公司引入被告后由被告与北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼商铺的业主陆续签订了“商铺租赁合同”，约定业主将其自有商铺出租给被告，由被告统一从事经营活动并向业主支付租金。2008年12月1日，鹏润公司将北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼商业部分的物业管理及收费权委托给北京中卡物业管理有限公司。
又查明：涉案商铺向被告出租前存在划定四至范围的隔断，被告承租商铺后，已将隔断拆除。
再查明：现被告已经停止对北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼商铺的经营，北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼的商铺均处于空置状态。此外，被告因拖欠业主租金被诉至本院，经法院裁决后现尚有数十起案件因无可供执行的财产和缺乏执行线索而未予执行。
庭审中，原告提交了（1）“国美第一商街国美商家手册”第1期（2007年），其中存在对被告的宣传以及“统一规划、统一招商、统一经营、统一管理”的“四统一”开发理念的介绍；（2）2007年《北京晚报》中对国美商街的宣传报道，其中载有：“国美雄厚实力保障，买铺即一次返还三年租金”“国美第一商街是京城商业地产项目中率先推出四个统一，不仅帮助投资者解除后顾之忧，保证投资收益，也帮助商家减轻前几年投资运营的压力”的内容。其还提交了“国美第一商街招商消费指南”第2期，其中载有“国美第一商街……将开发责任延伸到后期的运营管理”以及“国美第一商街是京城商业地产项目中率先提出四个统一：统一规划、招商、运营、管理的商业地产项目”等内容。对于上述证据，鹏润公司认可真实性，但认为其仅系对商铺的促销手段，而并非承诺，且与本案缺乏关联性。此外，原告还提交了新浪网、搜狐网对国美第一商街的网络报道打印件，其中载有“国美地产业务总监贾玉鹏指出，国美率先引进专业商业运营商模式，与中国领先的社区商业运营管理商——中卡商业集团进行深度合作，联合推出国美居家装饰一条街”“贾玉鹏：……在销售之前我们就已经跟几家大的商业经营公司进行了接洽，后期很有可能会引进一家商业精英公司，统一按照我们规划业态进行经营，在投资过程中业主的风险就小很多，而且几乎是无风险的投资”等宣传内容，并对2008年1月26日在国美第一城售楼处召开的由被告法定代表人马秀魁、国美第一城招商经理吴海辰以及国美第一城18号楼业主参加的中卡百货整体运营交流会进行了报道，其中吴海辰和马秀魁对被告集中进行了推介，同时对运营前景、租金、回报率、租赁合同的签订等问题作了详细的介绍。对此，鹏润公司不认可真实性。
上述事实有下列证据证实：
（1）“商铺租赁合同”；
（2）“补充协议书”；
（3）（2009）朝民初字第35281号民事调解书；
（4）“解除商铺租赁合同通知书”；
（5）特快专递回执；
（6）“国美第一商街国美商家手册”第1期（2007年）；
（7）“国美第一商街招商消费指南”；
（8）网页打印件。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对合同各方当事人均具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的“商铺租赁合同”及“补充协议书”系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，原、被告双方均应当按照合同约定履行各自的义务。因原告向被告已经交付了涉案的房屋，故被告应当按照合同的约定支付租金。现被告长期拖欠原告租金且已经停止对商铺的统一经营，其违约行为已导致原告无法实现合同目的，在此情况下原告有权解除“商铺租赁合同”及“补充协议书”。因原告已通过特快专递方式向被告在“商铺租赁合同”首页填写的地址寄送了“解除商铺租赁合同通知书”，故“商铺租赁合同”及“补充协议书”应于“解除商铺租赁合同通知书”中确定的2010年11月1日解除。合同解除后被告仍应承担违约责任。因被告拒绝支付租金的行为已构成违约，故其应向原告支付合同解除前所欠付的租金，本院对于原告要求被告支付2009年12月1日至2010年10月31日的租金16 147.65元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的免租期内租金13 084.47元，因双方在“商铺租赁合同”中约定：除因本合同所约定的免责条款以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的租期，则被告应按租金标准给付原告免租期内的租金，故本院予以支持。另对于原告要求被告支付违约金5 233.79元的诉讼请求，因符合合同约定，本院亦予以支持。
鹏润公司虽非租赁合同的相对方，但其作为租赁标的物即涉案商铺的开发商，在销售商铺时即对于业主购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，且被告之选择和引进并最终与业主签订租赁合同等事项均系在鹏润公司主导下完成，同时鹏润公司通过此种销售模式已经获得了巨大的收益，故本院认为在被告已经不具备履行租赁合同能力并导致租赁合同提前解除的情况下，鹏润公司应对其未尽审慎选择和管理义务所造成的业主损失承担补充责任。鉴于原告在购买涉案商铺并向被告予以出租的过程中，自身亦存在对投资风险的判断和商业行为的选择方面的瑕疵与过错，鹏润公司所承担之补充责任应限定在一定范围内，本院认为以合同解除后原告所应获得的租金收益为限，即鹏润公司对于被告应给付原告的租金和免租期内租金承担补充责任。
被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了相应的诉讼权利，不影响对本案的审理，本院将据已查明的事实，依法缺席判决。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
（1）原告李某与被告北京中卡商贸有限公司于2008年8月23日签订的“商铺租赁合同”自2010年11月1日解除。
（2）被告北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起7日内给付原告李某租金16 147.65元。
（3）被告北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起7日内给付原告李某免租期内租金13 084.47元。
（4）被告北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起7日内给付原告李某违约金5 233.79元。
（5）第三人北京鹏润房地产开发有限责任公司对上述第二、三项债务承担补充责任。
（6）驳回原告李某的其他诉讼请求。
如被告北京中卡商贸有限公司、第三人北京鹏润房地产开发有限责任公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费662元，由被告北京中卡商贸有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人北京鹏润房地产开发有限责任公司诉称：请求二审法院查清事实，撤销原判决。
被上诉人李某辩称：同意原判。
被上诉人北京中卡商贸有限公司未提起上诉，经法院合法传唤未到庭应诉。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院查明的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：李某与北京中卡商贸有限公司（以下简称中卡公司）签订的“商铺租赁合同”系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属有效。在履行合同过程中，中卡公司未能依约支付租金且已停止对商铺的统一经营，其行为已构成违约，故对于李某要求确认合同已于2010年11月1日解除并要求中卡公司承担违约责任的请求，本院予以支持。
关于鹏润公司是否应承担民事责任问题，鹏润公司虽非租赁合同的相对方，但其作为涉案商铺的开发商，在销售商铺时即对于业主购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期，该种方式促进了鹏润公司商铺的销售，使鹏润公司从中获得收益，则鹏润公司应该在后期引进商业经营企业时对该企业的资金情况、履约能力、承担房屋空置的风险等状况审慎审查，并在商业经营企业经营过程中进行适度的管理，从而使销售商铺时的相关宣传得以实现。本案查明的事实表明，选择与引进中卡公司及最终与业主签订租赁合同等事项均系在鹏润公司主导下完成，但中卡公司从签约之初即出现未按期支付租金，引发多起诉讼，且有数十起案件未能执行的情况，此次再次出现长期拖欠租金并已停止对商铺统一经营的情况，不能认定中卡公司具有良好的履约能力，同时反映出鹏润公司在中卡公司的选择与引进工作中未完成审慎选择和管理义务。原审法院综合考虑上述事实，判决鹏润公司对中卡公司欠付业主租金的行为承担补充责任，并无不当。鹏润公司以其并非租赁合同的相对方、无审慎选择经营公司的义务及选择中卡公司并无过错等为由，上诉要求不承担补充责任，缺乏依据，上诉理由不能成立，故本院对其上诉请求不予支持。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费662元，由北京中卡商贸有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费531元，由北京鹏润房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。

（七）解说
本案是一起对产权式商铺经营模式中开发商所负义务以及开发商是否应对投资者（即业主）的经营风险承担责任予以规制的典型案例，通过本案的审判确立了产权式商铺经营模式中开发商对商铺统一经营管理公司负有审慎选择和管理义务，以及在开发商未尽该义务时应对投资者（即业主）租金损失承担补充责任的裁判原则。下面从本案所涉法律关系、法理依据、案件背景、裁判价值等方面对本案加以分析和解说。
1.本案所涉法律关系、法理依据分析
本案中原告购买并出租给被告的商铺属于产权式商铺。产权式商铺是所有权与经营权分离的房地产产品形式，通常是指开发商为了谋取巨大的商业利益，将其开发的大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售。中小投资者取得被分割的商铺所有权，出于投资目的将商铺通过房地产开发商整体委托经营管理公司进行统一经营，中小投资者获得定期定额的投资回报。在产权式商铺经营模式中，开发商之所以要将大型商厦分割成众多小单元商铺出售，其目的在于以相对较小的资金投入需求来吸引众多中小投资者，使自己获得较高的整体利润，达到了快速回笼资金的目的。更重要的是，房地产开发商引入经营管理公司后，由经营管理公司统一承租投资者所购商铺进行经营，使得开发商与经营管理公司在法律上分割开来，从而规避法律责任。
产权式商铺经营模式存在两种基本的法律关系。第一为开发商与投资者之间的买卖合同关系，第二为投资者与经营管理公司之间的租赁合同关系。本案亦不例外，即原告（投资者）与被告（经营管理公司）之间形成租赁合同关系，原告与第三人（开发商）之间系买卖合同关系。通常情况下，根据合同相对性的原理，投资者在经营管理公司未能依约支付租金且已停止对商铺统一经营，构成根本违约的情况下，只能追究经营管理公司的违约责任，而开发商并非合同的相对方，在租赁合同纠纷中难以追究其责任。但在产权式商铺这一特殊经营模式中，开发商在销售商铺时即对于投资者购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期。该种方式促进了商铺的销售，使开发商从中获得巨大收益，故开发商应该在后期引进经营管理公司时对该公司的资金情况、履约能力、承担房屋空置的风险等状况进行审慎审查，并在经营管理公司的经营过程中进行适度的管理，从而保证销售商铺时关于投资收益的宣传得以实现。在开发商未尽到上述义务的情况下其应对投资者因经营管理公司违约造成的损失承担相应的责任。考虑到投资者之损失系经营管理公司直接造成的，开发商未尽审查和管理义务系损失发生的间接原因，开发商所承担责任以补充责任为宜。此外，投资者在购买商铺并向经营管理公司出租的过程中，自身亦存在对投资风险的判断和商业行为的选择方面的瑕疵、过错，故开发商所承担之补充责任应限定在投资者所应获得的租金收益范围内。本案中，选择与引进中卡公司及最终与业主签订租赁合同等事项均系在鹏润公司主导下完成的，但中卡公司从签约之初即出现未按期支付租金，引发多起诉讼，且有数十起案件未能执行的情况，此次再次出现长期拖欠租金并已停止对商铺统一经营的情况，充分说明中卡公司不具有良好的履约能力，同时反映出鹏润公司在中卡公司的选择与引进工作中未完成审慎选择和管理义务，故判决鹏润公司对中卡公司所应承担的业主租金损失承担补充责任，这一判决是妥当的。
2.案件背景及裁判价值
本案涉及群体性诉讼，与本案同时诉至法院的案件共计九十余起，案件所涉事实以及原告诉求基本相同，同时尚未起诉的潜在诉讼主体尚有100位。由于涉案商铺的统一经营管理公司——中卡公司长期未履行法院之前的生效裁判，已不具有债务偿还能力，加之经营停止且公司法定代表人下落不明，故购买商铺并与中卡公司签订租赁合同的众多业主因其损失无法弥补，采取各种方式向国家有关部门反映和表达其不满与诉求，并欲进行游行示威。妥善处理该群体性诉讼，对于保证社会稳定、维护社会和谐意义重大。
在现行法律、法规中对于产权式商铺经营模式中开发商承担投资者的租金损失并无明确规定，本案最终判决由鹏润公司对于业主因中卡公司违约造成的租金损失承担补充责任具有创设性的意义，不仅维护和体现了民事活动中应当遵循的公平、诚实信用的基本原则，保护了投资者的利益，同时还有效化解了群体性诉讼，保证了社会稳定、和谐，实现了法律效果和社会效果的统一。此外，本案确定的产权式商铺开发商应对其未尽审慎选择和管理义务所造成的业主租金损失承担补充责任的裁判原则，对于日后建立健全产权式商铺法律制度、完善相关立法都起到了积极的探索和借鉴作用。
（北京市朝阳区人民法院　赵彤）