（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第5508号民事判决书。
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第2402号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：曾某，男，1972年生，住福建省厦门市思明区。
原告（被上诉人）：何某，男，1966年生，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人：傅晓兵、郑亦超，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告（上诉人）：曾某1，男，1955年生，住福建省厦门市思明区。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市思明区人民法院。
独任审判：审判员：陈彤。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘宁；审判员：黄培芳、许莹。

6.审结时间
一审审结时间：2012年7月2日。
二审审结时间：2012年11月13日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告曾某、何某诉称：2010年4月25日，原告与被告曾某1签订合同，约定被告将位于厦门市故宫北路宏华大厦第三十层D单元的房产出售给原告，原告依约支付定金、房款共计144.8万元。然而时至今日，诉争房产因处于未办理产权证状态，无法正常办理相应的产权过户手续，经原告多次催促，诉争房产的产权证仍未办理，被告行为构成违约，故特向法院提出如下诉请：（1）判令被告履行合同，将厦门市故宫北路宏华大厦第三十层D单元过户给原告；（2）判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告曾某1辩称：其未收到原告所谓的购房款。当初签合同时，原告称将通过银行转账付房款，故要求被告先出具两份收据，此后原告虽未付分文，但被告念在平素即朋友关系未向原告索回收据。此外，原告主张以现金方式付购房款也有悖常理。原、被告间素有经济往来，都是通过转账形式，而该笔购房款并非小额，更应以转账方式。另外，如原告确已付全款，为何付款当日双方未交接房产且两年来未提异议。综上，被告请求依法驳回原告诉求。

2.一审事实和证据
福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明：原、被告双方于2010年4月25日签订一份“房地产买卖协议”，约定：原告向被告购买厦门市故宫路128号宏华大厦第三十层D单元，成交价为1 448 000元整，付款方式为2010年4月25日支付280 000元（定金），2010年4月26日支付1 168 000元；被告应于收到购房款当日（2010年4月26日）将房地产交付给原告使用；双方保证于2010年6月30日前签订国土资源与房产管理局提供的“厦门市房地产买卖合同”，并前往国土资源与房产管理局办理交易登记手续，否则视为违约，应承担合同约定的违约责任；原告应在签订协议后3日内备齐银行按揭所需的咨信证明材料并经银行确认，在原告取得产权后立即办理抵押手续，于2日内办妥银行按揭贷款手续。2010年4月25日被告出具收据给原告，注明：兹收到何某、曾某用于购买厦门市故宫路宏华大厦三十层D单元购房定金280 000元。2010年4月26日被告以同样形式向原告出具收据，确认收到购房款1 168 000元。但被告并未将诉争房产交付给原告，亦未协助原告办理诉争房产的过户手续，故原告诉诸法院。
另查明，被告在购得了诉争房产后于2001年5月8日向中国工商银行厦门市城建支行办理了诉争房屋的按揭贷款，贷款期从2001年5月6日至2016年5月5日。2012年3月28日，被告取得诉争房屋的产权证书。2012年4月17日被告提前一次性还款，结清全部按揭贷款。2012年4月19日被告与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订“最高额抵押借款协议”，以诉争房屋作抵押贷款2 000 000元。
上述事实有下列证据证实：
（1）“房地产买卖协议”；
（2）收据2份；
（3）产权证；
（4）“个人住房担保（抵押）借款合同”；
（5）中国工商银行个人还款凭证；
（6）“最高额抵押借款协议”；
（7）庭审笔录。

3.一审判案理由
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定全面履行义务。原、被告所签订的“房地产买卖协议”，系双方当事人的真实意思表示，虽然在签订合同时，诉争房产上设定有抵押权，但被告已于2012年4月17日提前一次性还款，结清全部按揭贷款，故该“房地产买卖协议”应为合法、有效合同，原、被告应严格履行。现原告依约支付了全部购房款，以被告出具的收据为证，被告虽抗辩实际其未曾收到原告分文，但其所提供的证据均不足以证明，故对被告的抗辩本院不予采信。2012年3月28日，被告取得诉争房屋的产权证书，具备了办理房屋产权过户登记的条件，故原告要求继续履行合同，将诉争房产过户给原告，符合法律规定，本院予以支持。

4.一审定案结论
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告曾某1应于本判决书生效之日起15日内履行“房地产买卖协议”，将厦门市故宫路128号宏华大厦第三十层D单元过户给原告曾某、何某。

（三）二审诉辩主张

上诉人曾某1诉称：请求撤销原审判决，改判驳回曾某、何某一审诉讼请求。事实和理由是：第一，“房地产买卖协议”与双方之间的高利贷有关。曾某1曾向曾某、何某以6～8分的高息借款，但已陆陆续续还清借款，若本金加上法律保护的最高利息按银行贷款利率4倍计算，至2012年4月23日止，曾某、何某还倒欠曾某1款项。曾某1写了收据后，曾某、何某实际并未付款。因曾某1无力再支付曾某、何某的高利贷，故曾某、何某以“房地产买卖协议”为由提起诉讼。第二，案中曾某、何某有多处违反常理的事实：曾某、何某主张收据上的144.8万元系用现金支付，但未提供任何提取该巨额现金的凭证，且与双方之间之前经济往来用转账付款的方式不符；诉争房产在买卖当时银行按揭贷款尚未还清，无法办理过户；曾某、何某主张已付完房款2年，但却未要求交接房子，直到2012年4月23日诉讼时效届满后第三天才提起诉讼；产权证办理是房产交易的主要内容，曾某、何某付完全款后对此漠不关心，曾某1何时办产权证也不知道；双方之间的“房地产买卖协议”因无曾某1妻子的签字无效。第三，诉争房产价值300万元以上，曾某1不可能以不到一半的价格出售。第四，诉争房产曾某1早已一次性租赁给他人，并一次性收取了租赁费，如判决给曾某、何某，还将再引起新的纷争。

被上诉人曾某、何某辩称：原审认定事实与判决的内容合理合法。第一，“房地产买卖协议”是双方真实意思表示，曾某、何某已履行了付款义务，因曾某1拒不履行合同义务，才被迫起诉。第二，关于所谓的价值偏低的问题，当时双方买卖合同签订的时间是2010年年初，而曾某1评估的时间是2012年。在该时间段，厦门房价涨幅巨大，当时成交价格是合理的。第三，关于接收房产问题，曾某、何某购买房产是为了出售，但曾某1一直没有办理产权证，曾某1偷偷办理产权证后进行抵押贷款，以此方式拒不履行合同义务。综上，请求驳回曾某1的上诉，维持原判。

（四）二审事实和证据
福建省厦门市中级法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
另查明：二审过程中曾某1向本院递交如下证据：（1）“银行转账单”，证明曾某1与曾某、何某之间存在高利贷关系，该高利贷关系牵扯“房地产买卖协议”；（2）“银行借款合同”，证明诉争房产在签订买卖协议时还在按揭中；（3）“厦国土房他项权证”复印件，证明诉争房产价值近300万元。曾某、何某质证认为，“银行转账单”绝大部分是曾超与何某之间的往来，与曾某1没有关系；“银行借款合同”的真实性予以确认，这也说明曾某、何某没有催促曾某1办理过户的原因之一；曾某1以“厦国地房他项权证”体现的所谓房产价值来证明两年前的交易价格没有可比性。
二审中，曾某、何某明确表示愿意在过户前先行按“最高额抵押借款协议”的约定代抵押人向抵押权人履行抵押权清偿义务，再向抵押人另行主张债权。

（五）二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：曾某1主张其虽于2010年4月25日和4月26日分别出具两张收据，但实际未收到购房款，然曾某1二审中提交的“银行转账单”体现其于出具收据后还通过转账形式陆续向曾某、何某支付款项，曾某1关于未收到房款的主张与其转账行为有悖常理，本院不予采信。双方当事人签订“房地产买卖协议”后，曾某、何某提供的收据上载明曾某1已分两期全部收到购房款，曾某、何某的义务已履行完毕，其要求曾某1将诉争房屋过户的诉讼请求具有依据，应予以支持。虽然曾某1已将诉争房屋作为向中国工商银行股份有限公司厦门市分行借款的抵押物，并办理了抵押登记，但银行所享有的主要权利是在曾某1不能履行合同主债务时，就诉争房产拍卖或折价款享有优先受偿的权利，相对于曾某1而言是一种“或有债务”，且曾某、何某亦明确表示愿意在过户前先行按“最高额抵押借款协议”的约定代抵押人向抵押权人履行抵押权清偿义务，再向抵押人另行主张代偿债务产生之债权。因此，原审判决曾某1将诉争房屋过户给曾某、何某系属合同债权请求权，依法并无不当，应予以维持。曾某1的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

（六）二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉人曾某1的上诉，维持原判。

（七）解说
近年来，因国家宏观政策调控、银根紧缩，为规避法律风险，民间借贷市场出现以房屋买卖合同名义，行高额借贷融资之实的行为。在此种情况下，原房屋所有人实际上以房屋作为担保物，在无力偿还借款时出借人有权取得房屋所有权。另外，从维护交易安全角度考虑，在无充分证据证明双方名为买卖、实为借贷担保的情况下，不宜轻易否定房屋买卖合同的效力。该案例即涉及在双方当事人就诉争合同真实意图产生争议时，是确认该合同为合法的房屋买卖合同，还是以房屋买卖合同形式进行的民间借贷的问题。法律关系认定的不同，将直接影响到法律适用与责任后果的不同，继而影响到双方权利、义务的平衡。
民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则，在司法实践中，法院应结合双方约定的具体内容、意思表示的明确程度以及履行的实际状况等加以综合判断，按照双方当事人的真实意思表示确定其法律关系实质，作出判决。
1.双方法律关系的认定
当事人之间法律关系的认定，取决于双方真实意思表示。如何把握双方当事人的真实意思表示是本案的关键。
本案中原告基于“房地产买卖协议”主张双方系房屋买卖合同关系。从法律形式上看，该协议明确约定了房屋价款、付款时间、过户时间及违约责任，具备房屋买卖合同的基本条款，同时，原告提供收款收据证明其向被告缴纳全额房款。以上证据已形成证据链，在无相反证据的情况下，应当认定双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。
然而，根据本案查明的事实，在本案所涉双方交易过程中，存在两点不合理之处：首先，双方交易价格低于诉争房屋市场价格。其次，虽然原告持有收款收据，但原、被告双方均未能提供转账凭证。原告在庭审中表示1 448 000元付款全部采现金交易方式，被告则抗辩原告并未实际付款，且现金交易亦不符合双方交易惯例，也不符合一般常识。最后，自收条显示原告付款之日起两年内双方未实际交接房产，被告亦未积极履行权利，督促原告尽快办理产权证并过户登记，与常理不符。在二审过程中，被告更提出抗辩，指出“房地产买卖协议”实与双方之间的高利贷有关，并出示相应转账凭据，指出是因被告无力再偿还原告的高利贷，故原告以“房地产买卖协议”为由提起诉讼。在司法实践中，有观点认为，为了防止扰乱市场秩序，杜绝名为房屋买卖实为借贷的虚假交易，应严格把关，对于合同约定或实际履行不符合常理的合同，不应认定为房屋买卖合同，而应认定为民间借贷关系。但另一种观点认为，民事活动以双方自愿为原则，出于保护交易安全的需要，对当事人的自主权利应充分尊重。双方基于自愿签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定，都应是有效的，不应仅因双方合同不符合交易习惯或常理即推翻其真实性。
具体到本案中，首先，双方签订了内容详尽的“房地产买卖协议”，就房屋价款及产权过户时间作了约定。该协议具备房屋买卖合同的基本条款，且其对价虽然低于但并未明显偏离市场价格，在无相反证据的情况下，可视为双方具有转让房屋所有权的明确意思表示。其次，被告虽表示该房产买卖协议实系基于高利借贷关系，但并未提出证据证明双方签订有相应借款合同。在缺乏相应证据的情况下，不能仅凭交易与通常情况不符而主观否认双方买卖合同的真实性。再次，关于房款是否实际给付，在原告持有被告出具的付款收据而被告抗辩未实际收到房款的情况下原告先行出具收据不符合交易习惯和生活常识。退一步说，被告作为完全民事行为能力人，对于签署房屋买卖合同及购房款收条所体现的意思表示及可能导致的法律后果应具有预见性，为保护交易安全，亦应由其承担相应法律后果。最后，本案原告虽未在合同约定的收房时间实际占有房屋，但于2012年3月28日由被告取得诉争房屋的产权证书。2012年4月19日被告将诉争房屋抵押给银行，原告于4月25日提起诉讼，可推定原告自知道权利受到损害后及时主张权利。
2.参照适用本案例时应注意的问题
在确认本案双方买卖合同成立的同时也要看到，确实存在以房屋买卖形式行高额借贷之实的现象。该做法可以规避两方面法律：一方面，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》，民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的4倍，超出此限度的，超出部分的利息不予保护。在房价迅速上涨的情况下，出借人往往在房屋买卖合同中约定远低于市场价格的购房款，既获得借款与房价之间的高额差价，又获得房屋价格上涨的超额利润，导致双方当事人的利益严重失衡。另一方面，《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。出借人以买卖合同名义行借贷之实，是对我国“流质禁止”规定的规避。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效。因此，应认真审查房屋买卖合同的真实、有效性，避免虚假合同。在司法实践中，应考虑以下几个方面：
（1）分析房屋买卖合同的具体约定。首先，如双方约定过于简单，仅规定转让价款，未对房屋买卖的主要内容，如房屋交付、办理实际过户时间，作出明确约定，缺少必要合同条款，则有虚假交易的嫌疑；其次，如买卖双方之间存在债权债务关系，以借款抵付房款，且在签订买卖合同的同时约定，如卖方履行还款义务，房屋买卖合同可以解除，则应视为双方真实意思表示并非房屋所有权转移，应视为名为房屋买卖实为借贷，以民间借贷诉讼处理；另外，如双方当事人并未约定借款数额、归还期限以及利息等借款合同基本条款，仅在房屋买卖合同中约定房屋回购、资金占用费，应结合具体条款分析，如关于诉争房屋的使用以及资金占用费等特别约定并未影响到双方之间房屋买卖关系的成立和生效，则不宜直接认定该房屋买卖合同实为借款合同。
（2）根据双方就合同的实际履行判断其真实意思表示。1）在名为房屋买卖实为借贷的法律关系中，“买受人”实际给付的“房款”往往扣除借款利息，出现付款收据与实际付款金额不符的情况；2）在此类虚假交易中，房屋“买卖”完成后，产权证往往依然由“出卖方”即原房屋所有人持有，由原房屋所有人继续承担归还贷款、缴纳相关税费并持有相应票据。3）以房屋买卖为名义的借贷关系中，诉争房屋一般继续由“出卖方”实际居住、使用。但值得注意的是，不应将该情况与售后返租相混淆。
（福建省厦门市思明区人民法院　陈彤　孙蕾）