（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：福建省厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第48号民事判决书。
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第1387号民事判决书。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：郑某，男，1950年生。
原告（被上诉人）：郭某，男，1958年生。
被告（上诉人）：张某，女，1973年生。
5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市湖里区人民法院。
独任审判：审判员：胡林蓉。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈朝阳；代理审判员：洪德坤、章毅。
6.审结时间
一审审结时间：2012年1月17日。
二审审结时间：2012年4月17日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告郑某、郭某（以下简称郑、郭二人）诉称：厦门市湖里区金尚路7******3号2A单元房屋原属案外人张某1所有。2006年7月1日，张玉风向张某1承租并签订“租赁合同”，约定：张某承租该房屋用于举办经营“厦门市湖里区玉龙旅馆”；租期15年，自2006年7月1日起至2021年12月31日止。2009年7月6日，郑、郭二人经拍卖取得该租赁房产，并于2009年9月24日办理了产权证。张某在经营“厦门市湖里区玉龙旅馆”期间，不遵纪守法，利用租赁房屋进行非法活动。为了招揽生意，公然发展到介绍嫖客、容留卖淫女在该旅馆进行卖淫嫖娼，于2011年11月19日晚被当地公安机关当场查获。鉴于张某不遵守社会公德，不按合同约定，竟然利用该旅馆进行非法活动，严重损害郑、郭二人合法权益的行为，根据《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，郑、郭二人为维护自己合法权益，特诉至法院，请求判令：（1）终止双方房屋租赁关系；（2）张某归还郑、郭二人厦门市湖里区金尚路7******3号2A单元租赁房屋；（3）张某支付违约赔偿金15 000元。
被告张某辩称：郑、郭二人为达其非法解除合同目的，将2011年11月19日的住客个人的治安处罚事件上升至“张某进行非法活动”的高度，企图终止房屋租赁关系。张某经营宾馆，正当合法，切实履行租赁合同的约定，不存在非法活动，“非法活动”的认定，应当由行政主管部门确定，而非依郑、郭二人推断片面认定。根据《合同法》的规定，在合同履行方面，郑、郭二人不能证明张某存在违约，其终止租赁关系及其他诉讼请求不足支持。
2.一审事实和证据
福建省厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：2006年7月1日，以案外人张某1为甲方与以张某为乙方的双方签订1份“租赁合同”，约定：乙方向甲方承租厦门市湖里区金尚路7*****3号2A单元作为经营之用；租赁期限自2006年7月1日起至2021年12月31日止，每月租金15 866元，每月提前5天支付；合同签订之日，乙方向甲方支付15 000元作为押金，到合同期满，且乙方缴清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；租金每3年递增10%，即2010年1月1日至2012年12月31日租金为17 452元等；租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的1%加收滞纳金，拖欠租金达1个月以上的，甲方有权提前解除合同、收回房屋，并有权收取所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同时，须提前2个月通知对方，经对方同意后解除合同，提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金；补充规定：在租赁期间租赁房产如遇变卖或拆迁等情况，本合同仍继续有效，否则，甲方应赔偿乙方装修及其他投资费用。2009年7月6日，郑某、郭某经拍卖取得诉争的租赁房产，并于2009年9月24日取得该房产的土地房屋权证。
2011年11月20日，厦门市公安局湖里分局作出厦公湖决字［2011］第04109号、第04110号公安行政处罚决定书，决定书查明：2011年11月19日22时许，陈某在厦门市湖里区玉龙宾馆203室嫖宿卖淫女徐某，被民警当场抓获，分别对陈某、徐某处以行政拘留15日，并令徐某缴交800元。法院向厦门市公安局湖里分局金山派出所调取陈某、徐某以及厦门市湖里区玉龙宾馆的主管柯某的询问笔录，三人均陈述道：厦门市湖里区玉龙宾馆的客房内有按摩的广告牌，通过广告牌上的电话（徐某的老板）可以联系到按摩女郎；其中柯某还陈述道：（按摩）广告牌是老板同意才放的，放了大约半年。
上述事实有下列证据证实：
（1）“租赁合同”、厦门市土地房屋权证（第00713035-1号）；
（2）私营企业工商登记信息；
（3）公安行政处罚决定书；
（4）（2009）湖民初字第4531号民事判决书；
（5）（2011）湖民初字第1417号民事裁定书；
（6）询问笔录；
（7）当事人陈述及法庭审理笔录等。
3.一审裁判理由
福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：两原告据以要求提前终止、解除“租赁合同”的理由是被告在诉争的租赁场所即厦门市湖里区玉龙宾馆内从事非法活动。根据两原告的举证，公安部门只对两个案外人卖淫嫖娼活动作出治安处罚，并未对被告经营的厦门市湖里区玉龙宾馆作出违法认定。而根据上述查明的事实，在厦门市湖里区玉龙宾馆中放置有提供按摩的广告牌，案外人根据广告牌上的电话联系按摩女进行色情交易。被告作为经营者，在经营管理厦门市湖里区玉龙宾馆中放任不道德行为的发生，违背社会公德。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”故，原告主张提前终止租赁合同关系，合法有据，应予支持。按照合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。两原告通过拍卖方式取得所有权，原租赁合同对两原告仍然有效。根据查明的事实，被告在签订租赁合同时已向诉争租赁房屋的原所有人缴纳了15 000元的租金，并且按照合同约定，押金至合同期满后返还。两原告对此不持异议。根据合同约定，提前终止合同的，两原告有权要求被告支付相当于押金的违约赔偿金。被告已依约向原出租人支付押金，两原告主张被告再次支付相当于押金的违约赔偿金缺乏事实和法律依据，故本院认定被告已支付的押金抵作违约赔偿金，被告无须再向两原告支付违约赔偿金。
综上，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条——“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”，诉争的“租赁合同”合法、有效，被告未合理妥当地使用租赁场所，违反社会公序良俗，违背社会道德风尚，故原告依照合同约定主张提前终止租赁合同，合法有据，应予支持。鉴于被告已依约向原出租人缴纳押金，两原告主张未收到押金，也应系其与原出租人之间的法律关系，与被告无关。故被告已支付的押金可作为违约赔偿金不予退还，两原告主张被告应另支付15 000元违约赔偿金，缺乏事实和法律依据，不予支持。
4.一审定案结论
福建省厦门市湖里区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十一条第（七）项、第二百二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
（1）终止原告郑某、郭某与被告张某关于厦门市湖里区金尚路7******3号2A单元房屋租赁关系；
（2）被告张某于本判决生效之日起15日内向原告郑某、郭某返还位于厦门市湖里区金尚路7******3号2A单元的租赁房屋；
（3）驳回原告郑某、郭某的诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
上诉人张某诉称：原审判决认定事实缺乏证据，适用法律错误。理由如下：第一，郑某、郭某在拍得诉争房屋后，屡次发函及起诉要求解除租赁关系。原审法院不顾具体事实处理的结论，强加违法事实的认定，侵犯了张某的财产权益；第二，原审判决认定张某未合理、妥当使用租赁场所，违反了公序良俗，缺乏事实和法律依据。郑某、郭某提供的“公安行政处罚决定书”均是对案外人陈某、徐某的行政处罚，并非对张某及其经营的宾馆的处罚，并不能认为张某存在违法行为。原审法院的事实认定，应当以客观事实为依据，不能代替行政机关作出违法认定。原审法院调取的“询问笔录”涉及张某的切身利益，张某原先根本不知晓内容。其性质属于证人证言，应当经过庭审质证，未经质证不能作为认定事实的证据，故原审判决认定事实有误。另外，原审判决还认为，张某经营的玉龙宾馆放置经营按摩的广告牌，案外人系通过该广告牌上的电话与按摩女进行色情交易，张某放任不道德行为的发生。但广告牌是否存在，不应听信被上诉人的主张。即使该广告牌存在，也不能视为张某放任不道德行为的发生。因为该广告牌上并无任何字眼表明存在色情交易。原审判决不能仅因个体受处罚事件的发生，就认定张某存在放任不道德行为发生。综上，张某不存在违约行为，郑某、郭某主张的违法行为不应归责于张某。请求撤销原审判决，改判驳回郑某、郭某的全部诉讼请求或发回重审。
被上诉人郑某、郭某共同辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由如下：第一，原审法院根据其向公安机关调取的证据认定，张某利用承租房屋经营“玉龙旅馆”放任不道德行为发生，从而支持郑某、郭某的主张。该判决认定事实清楚，适用法律正确。第二，张某的上诉理由没有新的证据证实，依法不能支持。双方当事人认定的有权解除租赁合同的条件是出现非法活动，并非张某诉称的违法活动。非法活动本无须任何部门认定，法院作为司法机关对非法活动当然有权认定。依据双方在“租赁合同”第七条中的约定，人民法院作为司法机关对非法活动认定是履行职责的行为，张某辩称人民法院无权认定非法活动是错误的。况且非法活动并不一定就导致受到处罚，未受处罚也不能否定非法活动的存在。张某上诉中所称的其并不知晓“询问笔录”的内容，且称该笔录内容并不真实，但其没有提供相反证据佐证其主张。原审法院调取的证据足可认定其从事非法活动的事实。张某放置按摩广告牌、容留暗娼提供色情服务，已有半年之久，广告牌与嫖娼之间存在因果关系，张某辩称被查是个案，是不能成立的。综上，张某在承租的房屋之内，从事非法活动，侵害了郑某、郭某的权益。综上，请求驳回张某的上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
福建省厦门市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
另查明：张某1为甲方与张某为乙方所签订的“租赁合同”中第七条约定：“乙方不得利用该房屋之便进行非法活动，如有发现，甲方有权终止合同，乙方所缴纳的押金则作为赔偿甲方的违约赔偿金，乙方要承担因非法而产生的一切民事、经济、法律责任，甲方概不负责。”
（五）二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：本案上诉争议的焦点在于郑某、郭某是否有权终止其与张某之间的租赁关系。郑某、郭某主张张某利用诉争租赁房屋从事非法活动，从而请求提前终止租赁关系。原审法院据此向公安机关调取询问笔录以及现场照片，该证据业经庭审质证，可以证明张某存在在湖里区玉龙宾馆中放置提供按摩的广告牌，案外人陈某根据该广告牌上的电话联系案外人徐某进行卖淫嫖娼的事实。张某虽上诉称以上事实并不符合客观情况，但未提供相关证据佐证其主张，故对其主张不予采纳。上述证据可以认定张某存在在诉争的承租房屋中进行非法活动的事实。依据张某与郑某、郭某之间履行的“租赁合同”第七条的约定，郑某、郭某有权终止合同，张某的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。
（六）二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
本案诉争的“租赁合同”解除的根本原因系承租人在承租场所从事违背公序良俗的活动。那么，什么是公序良俗?有关公序良俗的规定有哪些?如何在审判中运用该原则?
1.关于公序良俗
（1）公序良俗的定义以及相关规定。
第一，定义。
公序良俗，即公共秩序与善良风俗的简称。所谓公序，即社会一般利益，包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益。所谓良俗，即一般道德观念或良好道德风尚，包括社会公德、商业道德和社会良好风尚。
第二，相关规定。
在德国民法中，与公序良俗相当的概念是善良风俗。在英美法中，与此类似的概念是公共政策。我国现行法未采纳公序良俗的概念和表述，但在《民法通则》第七条、《合同法》第七条和《物权法》第七条关于社会公德、社会公共利益和社会经济秩序的规定，通常被认为是承认了公序良俗原则。
公序良俗原则在诸多民事立法较好的国家都有明文规定，例如，《法国民法典》第6条规定，个人不得以特别约定违反有关公共秩序和善良风俗的法律；《德国民法典》第138条规定：违反善良风俗的行为，无效；《日本民法典》第90条规定：以违反公共秩序或善良风俗的事项为标的的法律行为无效，等等。
（2）公序良俗的规定原因以及理论依据。
1）规定原因。
民法之所以需要规定公序良俗原则，是因为立法当时不可能预见一切损害国家利益、社会公益和道德秩序的行为而作出详尽的禁止性规定，故设立公序良俗原则，以弥补禁止性规定之不足。
公序良俗原则包含了法官自由裁量的因素，具有极大的灵活性，因而能处理现代市场经济中发生的各种新问题，在确保国家一般利益、社会道德秩序以及协调各种利益冲突、保护弱者、维护社会正义等方面发挥极为重要的机能。当遇有损害国家利益、社会公益和社会道德秩序的行为，而又缺乏相应的禁止性法律规定时，法院可直接依据公序良俗原则认定该行为无效。
2）理论依据。
公序良俗原则的基本理论依据是：“法无明文禁止即可为”和“权利不可滥用”的辩证统一。“法无明文禁止即可为”意味着民事主体在不违背强制性法律规则和法律不禁止的条件下，可自愿选择满足或有利于自身利益的行为。“权利不可滥用”意味着民事主体行使权利时，其行为应符合善良风俗习惯，并不损害政治国家和市民社会一般的公共秩序要求。尤其是在法律不足以评价主体行为时，公序良俗原则可以限制民事主体的意思自治及权利滥用。
2.如何在审判实践中运用公序良俗原则
公序良俗原则，一方面是指民事主体在参与民事法律关系时，在不违背法律强制性规定的条件下，可以依公共秩序的一般要求和善良的风俗习惯进行民事行为；另一方面，民事纠纷的仲裁者在法律规定不足或不违背强制性法律规范的条件下，可以运用公共秩序的一般要求与善良风俗习惯处理纠纷。
法官在判断一个法律行为是否违反法律、是否违反善良风俗时，可以从以下几个方面来考察：一是法律行为的客体是否违法，二是法律行为的内容是否违法，三是法律行为所附条件是否违法，四是行为动机或目的是否违法。（1）法律行为的客体是当事人权利、义务指向的对象。如客体本身具有违法性和反社会性，则法律行为为违法行为或违反公序良俗的行为。（2）法律行为的内容为当事人的权利、义务，如当事人享有的权利、承担的义务具有违法性或反社会性，法律行为即为违法行为或违反公序良俗的行为，如不结婚之约定、负担杀人等犯罪行为义务之约定、“私通”之约定、赌博行为等。即使目的或动机善良，不具有违法性，但法律行为内容违法或具有反社会性，法律行为即无效。一定法律行为的内容因与金钱相结合而违法或违背公序良俗。（3）法律行为本身并不违反法律、公序良俗，但条件的违法性或反社会性，可能影响到法律行为的效力。只要，于条件成就时，履行该法律行为有助于增长反社会行为的危险，条件的违法性将导致法律行为无效。（4）行为动机或目的具有违法性或反社会性，致使法律行为无效。一般说来，动机是推动行为人去追求某种目的的内在动力和内在起因；目的是在一定动机的推动下，希望通过实施某种行为达到的某种结果。对民事法律行为的效力评价，一般并不去考察当事人的动机和目的，但当动机或目的与法律行为相结合，有助长反社会行为实现的具体危险时，法律行为也具有反社会性。当事人的非法目的和动机就会导致法律行为的无效。
3.本案中的公序良俗
本案中公安机关只对两个案外人的卖淫嫖娼活动作出治安处罚，并未对被告经营的厦门市湖里区玉龙宾馆作出违法认定。而根据法院查明的事实，在厦门市湖里区玉龙宾馆中放置有提供按摩的广告牌，案外人可根据广告牌上的电话联系按摩女进行色情交易。《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”被告作为经营者，在经营管理厦门市湖里区玉龙宾馆时放任不道德行为的发生，违反社会公序良俗，违背社会道德风尚。原告依照合同约定主张提前终止租赁合同，法院以公序良俗原则予以支持，正是公序良俗原则的运用。
在市场经济体制下，市民社会生活与交往日趋繁荣、复杂，这是运用公序良俗原则的社会基础。公序良俗来源于民事法律调整的固有缺陷，即市民社会生活交往的广泛性、复杂性、不稳定性与法律的不可穷尽性之间的矛盾。公序良俗原则的任务是解决这一矛盾，以弥补法律的不足，维护社会公共利益，实现社会正义。
（福建省厦门市中级人民法院 胡林蓉）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览·2013年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第220 - 227 页
