1.判决书字号
一审判决书：北京市昌平区人民法院（2012）民字第9503号民事判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2012）民终字第12668号民事判决书。

2.案由：委托合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司），住所地：北京市朝阳区光华路7号汉威大厦。
法定代表人：张某，公司董事长。
委托代理人：代某、陈某，公司职员。
被告（被上诉人）：王某，男，1977年生。
委托代理人：魏某，女，1979年生，

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市昌平区人民法院。
独任审判：代理审判员：谢婧。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张印龙；审判员：肖伟；代理审判员：杨力。

6.审结时间
一审审结时间：2012年8月20日。
二审审结时间：2012年11月12日。

1.一审抗辩主张
原告安信瑞德公司诉称：2011年11月13日，被告与原告签署了房屋出售独家委托协议。该协议约定，由被告委托原告出售位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑××号楼4单元3层1号的房屋，出售价格为165万元。原告向被告支付2 000元作为独家委托售房的保证金。如果被告未经原告同意单方解除本协议或者在委托期限内擅自提高房价的，除应退还原告已支付的保证金外，还应向原告支付约定房屋出售价格2%的违约金，即33 000元。原告认为，被告作为完全民事行为能力人，签署房屋出售独家委托协议为其真实意思表示，签约后理应依约履行该协议。可被告在签约后第三天即明确表示要求提高涉案房屋的出售价格，否则将不再委托原告出售该房屋。原告认为被告的行为侵犯了其合法权益，特诉至法院，请求：（1）判令被告返还原告保证金2 000元，并向原告支付违约金33 000元；（2）本案诉讼费由被告承担。
被告王某辩称：同意返还保证金2 000元，不同意支付违约金。理由如下：第一，原告主张被告“在委托期间内擅自提高房价”，没有事实依据。我与原告签署房屋出售独家委托协议时，一再与原告商讨房价问题，原告作为房产中介的专业公司，并没有向我提供真实的市场行情，而是提出了165万的低价作为出售房屋的底价。后我了解到的市场行情，我的房屋出售价格在175万元到180万元之间。随后我与原告协商提高房屋出售价格，但是原告并不与我协商，还是坚持以165万元的价格出售我的房产。市场行情是波动的，不可能维持在一个价格不变，所以原告所诉在委托期间内擅自提高房价，没有事实依据。第二，原告主张被告“未经原告同意单方解除本协议”，没有法律依据。因为我与原告协商提高房屋出售价格，而原告不与我协商，还坚持低价出售，所以我只能告知原告不再出售该房产，况且买卖自由，我是权利人，有权决定是否要卖。根据《合同法》第四百一十条，委托人或者受托人可以随时解除合同。第三，从合同的内容上看，属格式合同。原告提供的“房屋出售独家委托协议”是由原告预先拟定并打印好的格式条款；而且在该协议中，原告加重了我的责任、排除了我的权利。根据《合同法》司法解释（二）第十条之规定，提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第三十九条第一款的规定，并具有《合同法》第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。综上所述，原告所述与事实不符，并且没有法律依据，请求法院驳回向原告支付违约金33 000元的诉讼请求。

2.一审事实和证据
北京市昌平区人民法院经公开审理查明：王某原系北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑××号楼4单元3层1号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2011年11月13日，王某（甲方）与安信瑞德公司（乙方）签订了“房屋出售独家委托协议”，约定：甲方拟出售位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑××号楼4单元3层1号房屋，出售价格为人民币165万元整；乙方的服务具体内容包括：（1）提供与出售该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；（2）寻找房屋买受人；（3）协助并撮合甲方与房屋买受人签订房屋买卖合同；委托期限自2011年11月13日至2012年2月12日，该期限内，由甲方为乙方提供独家委托服务；于签署本协议3日内乙方向甲方支付人民币2 000元作为独家委托售房的保证金。在上述委托期限内，甲方有下列情形之一的，甲方除应退还乙方已支付的保证金外，还应向乙方支付相当于本协议第一条约定的房屋出售价格的2%作为违约金：（1）未经乙方同意单方解除本协议的；（2）委托期限内擅自提高房价的；（3）自行或委托乙方以外的任何个人、机构居间、代理出售该房屋的；（4）甲方未按乙方通知的约谈或签约时间到场，拒绝配合乙方的销售行为或者签约行为，从而导致无法与房屋买受人签署房屋买卖合同的。协议签订后，安信瑞德公司给付王某保证金2 000元。
另查明：2011年11月17日，王某通过北京链家房地产经纪有限公司将涉案房屋出售给案外人王某1，成交价格为170万元。
庭审中，被告王某称因原告不同意其将涉案房屋的出售价款提至170万元，且直接要求被告支付违约金，故被告王某解除了与原告签订的“房屋出售独家委托协议”，另行委托其他中介公司出卖了涉案房屋。现原告以被告违反“房屋出售独家委托协议”第四条第（四）项为依据，要求被告返还保证金及给付违约金。
上述事实有下列证据证实：
（1）“房屋出售独家委托协议”；
（2）房屋所有权证；
（3）“北京市存量房屋买卖合同”。

3.一审判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，争议焦点在于被告能否依据“房屋出售独家委托协议”第四条第（四）项主张合同权利。本院认为，原、被告签订的“房屋出售独家委托协议”第四条第（四）项是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属格式条款。根据《合同法》的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，但“房屋出售独家委托协议”第四条第（四）项的约定加重委托人责任并排除委托人的主要权利，原告也未提供充分证据证明其在签订合同时曾采取合理方式提醒被告注意该条款，故被告认为该条款系格式条款，原告未尽提醒注意义务，应属无效条款的辩解，于法有据，本院予以采信。原告依据该条款要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于原告主张被告返还保证金2 000元的诉讼请求，被告表示同意返还，本院不持异议。

4.一审定案结论
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百一十条之规定，判决如下：
（1）被告王某于本判决生效后10日内返还原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司保证金2 000元；
（2）驳回原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费337.5元，由原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担312.5元（已交纳）；由被告王某负担25元，于本判决生效后7日内交纳。

上诉人安信瑞德公司诉称：一审法院认定事实不清、证据不足，双方签订协议后，安信瑞德公司积极履行协议义务，王某在双方未解除委托合同的情况下，私自通过其他中介将房屋出售，属严重违约，故上诉要求依法予以改判，判令王某返还保证金2 000元及支付违约金33 000元。

被上诉人王某辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审法院作出的判决。