（一）首部

1.判决书字号：北京市高级人民法院（2011）高民初字第430号民事判决书。

2.案由：案外人执行异议之诉。

3.诉讼双方
原告：倪某，男，1964年生，北京新领国泰投资有限公司董事长，住北京市东城区。
委托代理人：陈辉、杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
被告：华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司），住所地：北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦11-14层。
法定代表人：王某，公司董事长。
委托代理人：姚国斌，北京市华一律师事务所律师。
被告：北京光大高登房地产有限公司（以下简称光大高登公司），住所地：北京市西城区西单横二条59号。
法定代表人：张某，公司董事长。
委托代理人：曹某，女，1948年生，公司法律顾问。
委托代理人：丁某，男，1968年生，公司职员。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张稚侠；审判员：范清；代理审判员：金曦。

6.审结时间：2012年9月17日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
原告倪某诉称：1995年12月1日，其与光大高登公司签订“北京市外销商品房预售契约”，预购了光大高登公司开发建设的光大购物城位于一层的1018号房屋，支付了全部购房款5 168 148元人民币。房屋交付前，因光大购物城整体经营的需要，光大高登公司又将倪某购买的1018号房屋调换为2016号和3006号房屋。光大购物城（后改名为高登大厦）于1998年8月19日竣工交付后，倪某即按光大高登公司的承诺一直将所购买的房屋委托光大高登公司对外进行租赁经营。光大高登公司将倪某购买的1018号房屋调换为2016号和3006号房屋，因商业用楼楼层的不同，必然会影响经营和效益，倪某一直持有异议，为此双方于2006年11月15日再次签订补充协议，由光大高登公司一次性向倪某支付补偿金50万元人民币。其后，倪某一直督促光大高登公司尽快办理产权过户登记手续，但光大高登公司以负责办理产权过户登记手续的人员退休、离职、需办交接等原因，一直拖延，未能为倪某办理产权过户登记手续。华润公司明知高登大厦2016号房屋已为倪某所购买并已长期实际占有、使用的情况下，以该房屋还登记在光大高登公司名下为由，向北京市高级人民法院申请查封该房屋。2010年6月3日，北京市高级人民法院依据华润公司的申请作出裁定，查封了倪某已购买并已长期使用的2016号房屋。为此，倪某作为案外人向北京市高级人民法院提出执行异议申请，北京市高级人民法院于2010年12月2日作出执行裁定书，该裁定书没有查明事实，错误地驳回了倪某作为案外人提出的异议。
光大高登公司向倪某出售高登大厦房屋，收取了全部房价款并已将房屋交付给倪某，自交房之日起光大高登公司对该房屋的所有权已经转移给倪某，倪某即取得了该房屋的所有权。如果说前期由于房屋调换所引起的争议以及房屋面积测绘等原因光大高登公司不能为倪某办理产权证是可以理解的话，那么后期光大高登公司推诿、拖延为倪某办理产权证则是不能容忍的。而华润公司不顾事实，以高登大厦2016号房屋还登记在光大高登公司名下为由申请查封该房屋，则是对倪某民事权利的侵犯。以倪某的房屋替光大高登公司偿还所欠华润公司的债务于法无据，于理不合。为此，倪某依法提出诉讼，请求人民法院依法维护倪某的合法权益。诉讼请求为：（1）确认倪某对高登大厦2016号房屋享有所有权；（2）停止对高登大厦2016号房屋的执行，确认查封不当，解除对高登大厦2016号房屋的查封。

2.被告辩称
被告华润公司辩称：倪某的诉讼请求没有事实及法律依据。首先，依据我国物权法的相关规定，不动产物权的取得、变更以登记为准，未经登记，不发生法律效力。诉争房屋目前仍登记在光大高登公司名下，倪某并未取得该房屋的所有权。其次，倪某主张高登大厦2016号房屋被抵押的事实已被纠正。最后，诉争房屋至今未能办理过户登记是倪某的自身原因造成的，倪某对此存在过错，执行法院对该房屋进行查封并无不当。故要求驳回倪某的全部诉讼请求。
被告光大高登公司辩称：同意倪某的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市高级人民法院经公开审理查明：1995年12月1日，光大高登公司（甲方）与倪某（乙方）签订“北京市外销商品房预售契约”（编号：013362），内容为：乙方自愿购买甲方的光大购物城首层1018号的房屋，房屋用途为商业。甲方已于1995年11月15日收到乙方预购房屋的定金31 036.20美元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约，约定：（1）光大购物城1018号房屋，建筑面积为196.86平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地使用期限自房屋产权过户之日起至2044年12月30日止。（2）双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米3 153.12美元，价款合计为620 724美元。（3）甲方须于1996年12月30日前，将房屋交付给乙方。（4）本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效。预售预购登记于本契约签订之日起30日内，由双方共同到北京市房地产市场管理处办理。（5）双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。该预售契约办理了公证手续。合同签订后，倪某于1995年12月14日支付了全部购房款5 168 148元人民币，光大高登公司出具了购房款发票。
1997年6月25日，光大高登公司（甲方）与倪某（乙方）签订“补充协议”，内容为：甲乙双方于1995年12月1日就乙方购买甲方建设的光大购物城1018号铺位，签订了（编号为013362）“北京市外销商品房预售契约”。今就乙方提出产权调换一事，双方达成如下协议：（1）甲方同意乙方提出的产权调换的请求，即将乙方原购的光大购物城1018号（建筑面积198.96平方米）铺位，换为2016号（建筑面积149.10平方米）和3006号（建筑面积49.86平方米）两个铺位。因所调换铺位的建筑面积相等，故双方不再调整售房价款。（2）本协议双方签字后，须经北京市房屋土地管理局市场处确认后方生效。（3）本协议生效后，乙方不再持有光大购物城1018号的产权，而改为持有2016号和3006号铺位的产权。前述预售契约及补充协议均在房屋管理部门办理了商品房预售预购登记手续。
1998年8月19日，光大高登公司将2016号和3006号房屋交付给倪某。自光大高登公司交付房屋至今，倪某一直委托光大高登公司统一对外出租，光大高登公司从出租所得中按双方约定租金标准向倪某支付租金。倪某提交了多份“委托租赁协议”、租金发放表、支票存根等证据予以证明。华润公司、光大高登公司对此均予以认可。
2006年11月15日，光大高登公司（甲方）与倪某（乙方）签订“补充协议书”主要内容为：鉴于（1）甲乙双方就乙方所购光大购物城（现高登大厦）铺位的产权调换事宜曾于1997年6月25日签订“补充协议”；（2）乙方后认为甲方当时的经办人在处理此“补充协议”时存在不当，而造成乙方长期的心情不愉快，由此对1997年6月25日双方所签的“补充协议书”约定的产权调换的处理结果提出异议。为保证高登大厦的统一经营，维护高登大厦的对外形象和全体业主的共同利益，甲乙双方经友好协商，再次达成如下补充协议：（1）甲方于本协议签订同时向乙方一次性支付补偿金人民币伍拾万元整。（2）乙方同意将其铺位委托由甲方指定的商业经营公司北京西单世纪明珠百货有限公司经营（双方另行签署协议）。（3）双方确认，本协议为产权调换及其相关事宜的最终解决方案，乙方对此不再提出其他任何异议或要求。
倪某还提交了其于2008年11月3日给光大高登公司的职员丁振宇出具的“授权委托书”，委托丁振宇全权代理办理高登大厦2016号和3006号房屋的房地产买卖过户、产权登记手续等相关事宜。倪某还提交了其公司职员凌旭东、吴思忠出具的证人证言，证明两人受倪某的指派，多次与光大高登公司联系，催办房屋产权证事宜。光大高登公司对此均予以认可。华润公司认为上述证据及光大高登公司的认可均是与本案存在利害关系的人作出的，不具有证明力。
另查明：1997年9月1日，光大高登公司取得了包括2016号和3006号房屋在内的高登大厦的房屋所有权证。1997年12月8日，光大高登公司与中国银行北京分行签订“抵押合同”，光大高登公司将高登大厦地上二层（除去2023、2028、2037、2038四户）及地上三层3022号抵押给中国银行北京分行，并于1997年12月23日在北京市房屋土地管理局办理了抵押登记。1998年，北京市房屋土地管理局根据抵押登记申请人的申请，将抵押房屋部位调整为：地上二层（除去2023、2028、2016、2038四户）及地上三层3022、3005号房屋，并重新核发了“房屋所有权抵押登记证明”，但对光大高登公司持有的房屋所有权证上的抵押权记载未予更正。2009年，光大高登公司和抵押权人中国信达资产管理公司北京办事处到西城区房屋管理局办理房屋抵押权注销登记时发现档案中的房号与抵押登记证明的房号不符。光大高登公司于2009年5月27日向北京市建委提交了“关于纠正房屋抵押档案材料中房号错误的请求”，请求纠正抵押合同附件中的错误，尽早办理解押手续。2009年6月25日，北京市房屋权属登记事务中心向西城区房屋管理局出具“说明”，请该局依据抵押登记人的申请为其办理抵押部位调整后的抵押房屋部位为：地上二层（除去2023、2028、2016、2038四户）及地上三层3022、3005号的房屋解押手续。房屋抵押权注销登记时间为2009年8月26日。2009年9月，光大高登公司与中国信达资产管理公司北京办事处共同向北京市西城区国土资源局出具“关于抵押房屋具体位置的说明”，请求将相应土地部分的抵押登记一并注销。其后西城区国土资源局办理了土地解押手续。
倪某认为诉争2016号房屋自1997年至2009年事实上一直处于抵押状态，客观上无法办理房屋产权过户登记，光大高登公司也未告知上述抵押事实，因此责任在光大高登公司。光大高登公司对此予以认可。华润公司则认为，2016号房屋在1998年调整之后已不在抵押范围之内，虽然存在房号不符等问题，但只要倪某积极主张权利，房号的错误是可以及时纠正的，并不影响为其办理房屋过户登记。
再查明：本院在另案执行华润公司与光大高登公司项目转让合同纠纷中，于2010年6月3日作出（2006）高执字第171号执行裁定书，查封了登记在被执行人光大高登公司名下的高登大厦2016号房屋。案外人倪某以其是2016号房屋的所有权人为由向本院提出执行异议，请求解除对2016号房屋的查封。本院于2010年12月2日作出（2010）高执异字第94号执行裁定书，裁定：驳回案外人倪某提出的异议。倪某遂提起本案诉讼。
上述事实有下列证据证实：
（1）“北京市外销商品房预售契约”；
（2）“补充协议”；
（3）“补充协议书”；
（4）多份“委托租赁协议”；
（5）房屋所有权证；
（6）“关于纠正房屋抵押档案材料中房号错误的请求”；
（7）“说明”；
（8）“授权委托书”；
（9）证人证言；
（10）本院（2010）高执异字第94号执行裁定书；
（11）当事人陈述等。

（四）一审判案理由
北京市高级人民法院经审理认为：根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，倪某与光大高登公司签订了商品房预售契约，已经支付了购房款，并实际占有该诉争房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，买受人依据买卖合同仅享有请求光大高登公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故倪某要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于倪某要求停止对诉争房屋执行一节，本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，各方当事人对倪某已经支付全部购房款并实际占有诉争房屋不存在争议，但就倪某对未办理房屋过户登记手续是否存在过错有争议。依据合同约定，双方应当于房屋交付后30日内办理房屋过户登记手续。光大高登公司实际于1998年8月19日将2016号房屋交付给倪某，双方应于9月19日前办理房屋过户登记手续，但房屋至今仍登记在光大高登公司名下。关于房屋未能办理过户的原因，依现有证据，首先，本案诉争房屋的预售契约签订于1995年，而我国的物权法颁布、施行于2007年，虽然在此之前我国也有关于房屋产权登记的法律法规，但当时公民的产权登记意识比较淡薄，简单依据物权法关于房屋产权登记的标准衡量当事人在物权法施行前是否积极行使权利是不符合客观实际的，因此，在判断倪某对于未办理房屋过户登记是否存在过错时应当采取尊重历史、实事求是的态度；其次，光大高登公司于1997年12月因自身原因错误将诉争2016号房屋抵押给中国银行北京分行，虽然其后也申请房屋登记机关予以纠正，但各种原因客观上导致该房屋直至2009年8月26日才办理了抵押权注销登记，相应土地部分更是迟至2009年年底才办理注销登记，依据房屋登记的相关规定，在抵押权存续期间房屋是不能办理过户登记手续的，光大高登公司也未将上述抵押的情况告知倪某，因此在此期间房屋未办理过户登记手续的责任在光大高登公司，而不在倪某；再次，双方就房屋调换事宜一直存在争议也是导致房屋未能办理过户的原因之一，本案中双方于2006年11月签订“补充协议”，光大高登公司向倪某支付补偿金，双方就此产生的争议才最终解决，房屋在此期间未能办理过户登记手续的责任也不应简单归咎于倪某；最后，倪某提交了“授权委托书”等证据，证明其向光大高登公司主张权利，光大高登公司也予以认可，并称是由于自身工作人员变动等原因一直未给倪某办理房屋过户登记手续。综上，倪某与光大高登公司签订了商品房预售契约及补充协议，在房屋管理部门办理了预售预购登记手续，已经支付了全部购房款，并以产权人的名义将房屋委托出租获取收益已达十几年之久，房屋至今未办理过户登记手续是光大高登公司将诉争房屋错误抵押、房屋调换存在争议、公司工作人员变动等原因造成的，是倪某作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由倪某承担。因此，倪某要求停止对诉争房屋继续执行，有事实及法律依据，本院予以支持。

（五）一审定案结论
北京市高级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
（1）停止对登记在北京光大高登房地产有限公司名下的高登大厦2016号房屋的执行。
（2）驳回倪某的其他诉讼请求。

（六）解说
本案争议焦点在于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条在执行异议之诉案件中应当如何适用。
《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定，买受人在符合已经支付全款、实际占有财产，对未办理财产过户不存在过错三个构成要件的情况下，法院不得查封，已经查封的，应予解封。关于无过错房屋买受人权利的属性，有观点认为，符合前述司法解释规定三个要件的买受人对房屋享有的是物权，或者是事实上的物权。笔者不同意这种观点，依据我国《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权变动经登记才发生法律效力，尚未办理房屋登记的，买受人享有的仍是债权，而不是物权，前述观点显然与《物权法》的规定相冲突，因此，无过错的房屋买受人要求确认房屋归其所有的，不应当得到支持。但是，由于我国房屋登记不完善、登记时限较长、出卖人不配合等原因，严格依据前述物权变动原则执行确实客观上会存在对无过错的买受人保护不周的情形，因此，该司法解释适当引入过错原则，赋予了无过错的房屋买受人一种特殊的债权，该债权可以优先于其他普通金钱债权获得保护，因此，房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合前述司法解释规定的三个构成要件的，应当判决停止对房屋的执行。关于该解释规定的构成要件，实践中以本案涉诉房屋为例，应作如下理解：
1.买受人（案外人）与被执行人之间应当存在真实、有效的房屋买卖关系，案外人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前，已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋。如果双方的房屋买卖合同由于存在无权代理、无权处分等违反法律效力性强制性规定的情形而被认定为无效，当然不符合前述规定的构成要件。并且，案外人虽然在法院查封之前签订房屋买卖合同，但明知或应当知道法院已经查封房屋而继续支付购房款或占有房屋的，也不符合前述规定。
2.判断“实际占有”房屋的标准是出卖人已将房屋交付给案外人，案外人既可以直接占有房屋用于自己居住，也可以间接占有，将房屋对外出租。当然，案外人的占有应当是合法占有，而不是非法占有。需要注意的是，前述规定中的“已经支付全部价款并实际占有”房屋是指一种客观的事实状态，与买受人是否存在过错无关。例如，房屋买卖合同约定待办理房屋过户时买受人再支付剩余10%的购房款，由于房屋至今未办理过户，买受人对于未支付剩余房款不存在任何过错，但是在执行异议之诉案件审理中，应当认为买受人并不符合前述规定的“已经支付全部价款”的要件，不能停止对房屋的执行。
3.前述规定中的“第三人对此没有过错”是指案外人对于房屋没有办理过户登记手续不存在过错，具体包括以下情形：（1）因登记机关原因未能办理房屋过户的，如案外人已向房屋登记机关提出登记申请，但因登记机关办理迟延导致未核准登记等。（2）因被执行人原因未能办理房屋过户的，包括被执行人下落不明、被执行人开发的房地产项目行政手续不齐全、被执行人以该房屋作为抵押为其债务提供担保、有证据证明案外人要求办理房屋过户但被执行人不予协助等。（3）因其他案外人不能控制的原因未能办理房屋过户的，如房屋被其他法院等有权部门查封等。
实践中认定案外人对于房屋没有办理过户登记存在过错的，主要包括以下情形：（1）被执行人通知案外人房屋具备办理过户的条件，因案外人未依照合同约定或法律规定提交办理过户所需材料或交纳相关费用等原因导致房屋未能过户。（2）案外人为规避法律、行政法规及相关政策规定或逃避债务，故意不办理房屋过户的。（3）在房屋不存在过户障碍的情况下，案外人明显怠于主张权利，在相当长时间内不要求办理过户的。至于何谓“案外人明显怠于主张权利”，有观点认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”因此，商品房的购买人未在前述规定期限内要求办理房屋过户的，应当认定其有过错。也有观点认为，如果被执行人不履行协助过户义务的，案外人应当通过诉讼或仲裁的方式积极主张权利，强制被执行人履行过户义务，案外人未积极主张的，视为有过错。笔者认为，前述条例规定不属于强制性规定，90日期限也明显过短，并且，案外人主张权利的方式有多种，不仅限于诉讼或仲裁，案外人有权进行选择，因此，上述要求对案外人过于严苛，也不符合中国目前房地产市场不规范及公民法律素养不高的客观现实。例如，黑龙江省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第九条第（九）项规定：“案外人已依据其与被执行人的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为的”，可以判决停止强制执行特定执行标的物。
4.在举证责任分配上，案外人应当就其符合前述规定的构成要件承担举证责任。为证明双方存在房屋买卖关系，案外人应当提交房屋买卖合同、预售合同备案登记证明、“网签”手续等证据。为证明已支付全部房屋价款，案外人应当提交付款发票、收据、资金银行转账证明、支付凭证等证据。为证明实际占有房屋，案外人应当提交房屋交接记录、物业服务合同、物业费缴费凭证、水电费缴费凭证、出租合同等证据；法院也可以采取现场查看的方式。为证明无过错，案外人应当提交向房屋登记机关提出登记的申请、要求被执行人办理房屋过户通知或者房屋存在抵押登记、查封、行政手续不全等客观障碍的证据等。另外，被执行人也应当提交相应证据对上述事实予以证明，如房款入账的财务账簿等。为防止案外人与被执行人恶意串通、对抗申请执行人的情形发生，法院应当严格审查，综合上述证据予以认定。
本案中，倪某提交的证据能够证明其已于法院查封涉案房屋前支付了全部购房款并实际占有涉案房屋，其对涉案房屋未办理房屋产权过户登记没有过错，符合《查封、扣押、冻结规定》第17条规定，法院判决正确。
（北京市高级人民法院　张稚侠）