(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:浙江省嵊州市人民法院(2011)绍嵊商初字第247号。
二审判决书:浙江省绍兴市中级人民法院(2011)浙绍商终字第828号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):史某,男,1934年4月14日出生,汉族,住嵊州市。
委托代理人:吕方达,浙江三惟律师事务所律师。
被告:陈某。
被告(上诉人):陈某1,男,1965年12月19日出生,汉族,住嵊州市。
被告(上诉人):蒋某,女,1963年9月9日出生,汉族,住嵊州市。
两上诉人一审委托代理人:汪方清,浙江大丰律师事务所律师。
两上诉人二审委托代理人:刘曼龙、张萍,浙江世纪方正律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:浙江省嵊州市人民法院。
独任审判员:商红军。
二审法院:浙江省绍兴市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:袁小良;审判员:胡春霞;代理审判员:孙世光。
6.审结时间
一审审结时间:2011年9月12日。
二审审结时间:2012年5月4日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称
被告陈某与陈某1系同胞姐弟,陈某1与蒋某系夫妻。2009年10月10日,陈某向原告借款35万元,月息一分,借期一年。现归还期限已过,被告认欠不还。2011年1月18日,原告向法院提起诉讼,要求被告陈某偿还债务。原告在审理过程中发现陈某已于2010年7月16日与陈某1、蒋某签订了《房地产买卖契约》,将其所有的位于嵊州市的一幢房屋以80万元的价格卖给了陈某1、蒋某,但税务机关核定的该房屋价格为169.9万元,实际成交价明显低于市场价格。2010年9月10日,该房屋过户至陈某1、蒋某名下。原告认为,被告陈某为逃避债务,将自有房屋以明显不合理的低价转让给他人,而所得房屋转让款又不用于履行债务,且房屋买卖双方关系特殊,足以认定双方恶意串通,严重损害了原告的合法权益。现请求法院依法撤销被告陈某与陈某1、蒋某于2010年7月16日签订的《房地产买卖契约》,并判令被告支付原告实际支出的律师代理费10 000元。
2.被告辩称
被告陈某辩称:第一,不认识史某且没有向他借款。实际上借款人是她前夫,她当时只是担保人。第二,卖房子是为了给前夫治病。当时因急需筹集医药费,买房者须一次性付清房款,所以房价略低于市场价。她弟弟陈某1之所以以较低价购买该房屋,附随义务是母亲的赡养由他一人承担。第三,本案争议的房屋不是商品房,土地性质是划拨土地,房屋转让时不能向银行按揭贷款,因此该房屋卖不了高价。她弟弟也是出于帮她才会买下房子。且根据她对同类房子的调查,她所卖的房子与市场价并没有相差很大。
被告陈某1、蒋某辩称:第一,史某诉蒋潞潞、陈某民间借贷纠纷案件尚在审理中,借款是否成立,还要待审理结束才能确定,史某目前还不是真正的债权人。第二,史某仅是疑似债权人,两被告根本不知道陈某向史某借款这一情况。第三,两被告以80万元买下房子是合理的,与同类、同地段房子的卖价差不多。该房屋的土地性质是划拨土地,而且当时附有条件(附母亲赡养义务),故该房屋转让价明显低于市场价不能成立。第四,税务机关对该房屋的核定价格169.9万元是缴纳契税的计算价格,包括了房屋产权转让价值、土地使用权转让的价值。第五,陈某1、蒋某为购买该房屋,前前后后已经支付给陈某的实际款额高达153万元。综上,原告史某行使撤销权不当,请求法院依法驳回。
(三)一审事实和证据
浙江省嵊州市人民法院经公开审理查明:被告陈某及被告陈某1系同胞姐弟,陈某1与蒋某系夫妻。2009年10月10日,陈某向原告史某借款35万元,约定月利率1%,借期一年。该债权已经法院判决确认。
被告陈某于2010年7月16日与被告陈某1、蒋某签订了《房地产买卖契约》,陈某将其所有的位于嵊州市的一幢房屋(建筑面积为586.11平方米)以80万元的价格卖给陈某1、蒋某,并于2010年9月10日办理了房屋过户手续。在办理房屋过户手续时,税务机关对该房屋的核定价格为169.9万元。陈某1、蒋某已按该核定价向税务机关缴纳了契税。
三被告于2011年3月31日收到本院寄送的起诉状副本后,于4月2日签订补充协议,追加房款45万元,并进行了公证。原告收到该证据副本后,即向本院提出财保申请,本院于4月13日向银行查询有关账户时,发现该45万元已全部被陈某提走。庭审中,陈某陈述已将这45万元清偿了其他债务。
另查明,原告为本次诉讼花费了律师代理费10 000元。
上述事实有下列证据证明:
1.嵊州市公安局鹿山派出所于2011年3月15日出具的证明一份,证明陈某1与蒋某系夫妻关系。
2.(2011)浙绍商终字第404号民事判决书一份,证明原告作为债权人的主体身份,债权金额为35万元本金及相应利息的事实。
3.《房地产买卖契约》一份,证明陈某将其所有的位于嵊州市的一幢房屋(建筑面积为586.11平方米)以80万元的低价转让给被告陈某1、蒋某的事实。
4.房地产权属证书三份,证明上述房屋已于2010年9月10日登记过户给被告陈某1、蒋某所有的事实。
5.销售不动产统一发票一份,证明讼争房屋的买卖价格是80万元的事实。
6.二手房交易申请减免税额审批表一份,证明讼争房屋申报的销售价格是80万元,税务机关核定的价格为169.9万元的事实。
7.法律服务合同、收费标准、律师费发票各一份,证明原告为本案实际支出律师代理费10 000元的事实。
8.嵊州市公证处以及分家析产协议书,证明讼争房屋建造于2001年,系陈家共同所有,是在2001年4月23日分家析产时才分给被告陈某所有的事实。
9.房屋买卖协议书、公证书各一份、被告陈某1支付房款的依据若干份,证明三被告签订了补充协议,追加了45万元房款的事实。
(四)一审判案理由
浙江省嵊州市人民法院经审理认为:债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
第一,本案三被告间转让房屋的价格是否属于明显不合理的低价。首先,虽然税务机关对房屋的核定价不具有法定性,但税务机关属于国家行政机关,对于征收税款具有严格的制度规定。针对本案所涉的房产交易,税务机关之所以没有按照交易双方的成交价征税,也是因为发现这房屋的成交价明显过低,才按制度规定对该房屋进行重新估价。所以,税务机关对该房屋的估价极具参考价值。其次,房屋受让人即被告陈某1、蒋某按税务机关对该房屋的核定价格169.9万元向税务机关缴纳了契税,可视为两受让人已认可了该核定价为交易时的市场价格。再次,本案原告的起诉状副本向被告送达后,三被告间达成了补充协议,由被告陈某1、蒋某向被告陈某追加房款45万元。三被告的这一行为充分说明三被告明知原来的房屋成交价80万元明显过低。而之所以追加45万元,是为了与最高人民法院关于合同法司法解释的有关规定相符合。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的,一般可以视为明显不合理的低价。在原来成交价80万元的基础上追加45万元,正好超过了169.9万元的70%。通过以上分析,足以认定原来的房屋成交价80万元是明显不合理的低价。那么,如何看待后来追加的45万元房款呢?首先,被告追加45万元房款的行为,发生在被告收到原告的起诉状副本之后,这一行为不能改变既成事实;且被告陈某收到该款后,又没有用在清偿原告史某的债务上,被告陈某的这一行为分明表示她对原告的债务拒绝偿还。其次,三被告间达成协议,追加45万元房款的行为是为了让房屋买卖行为符合有关规定,使之合法化,从而达到逃避偿还债务的目的。根据合同法的有关规定,以合法形式掩盖非法目的的协议应当认定无效。
第二,三被告交易房产的行为是否具有主观恶意。首先,房屋交易双方的特殊身份关系,具备相互串通的便利条件。其次,被告陈某1在庭审中的陈述不合情理。从陈某1提供的付款依据看,80万元房款是分几次支付的,其中签订《房地产买卖契约》之前和之后都有。陈某1陈述向其姐陈某购买房屋的起因是之前其姐向他借了好多钱,然后又陈述买房的事早就谈好,之前的付款既有借款也有购房款。但对签订《房地产买卖契约》之前付了多少或借了多少却不清楚。被告陈某1的这一陈述不合情理。且被告陈某1提供的付款依据与陈某当庭陈述的买房者须一次性付清房款相矛盾。再次,三被告收到本院寄送的起诉状副本后,再达成补充协议,由被告陈某1、蒋某向被告陈某追加了45万元房款。这一情节彰显了被告陈某与被告陈某1、蒋某互相串通试图逃避债务的目的。通过以上分析足以认定三被告交易房产的行为具有互相串通逃避债务的主观恶意。
第三,被告陈某低价转让财产的行为是否损害债权人的利益。陈某低价转让财产,她的财产额度急剧减少,不足以清偿到期债务,使得原告史某的债权得不到受偿,从而构成了对债权人利益的损害。
综上,可以得出如下结论:被告陈某和被告陈某1、蒋某的行为具备了撤销权的成立要件。根据合同法相关规定,原告行使撤销权所产生的费用应当由债务人承担。
(五)一审定案结论
浙江省嵊州市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条,作出如下判决:
1.撤销陈某与陈某1、蒋某于2010年7月16日签订的《房地产买卖契约》。
2.陈某应向史某支付其为本次诉讼所花费的律师代理费10 000元。款限本判决生效后10日内付清。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人(原审被告)诉称
第一,本案讼争房屋转让价格未明显低于市场价。其一,陈某为给患有癌症的前夫治疗,需大量医药费,房屋转让前已经向陈某1借款一百多万元,后续治疗仍需大量医药费,被逼无奈下建议将自建房屋转让给陈某1、蒋某,陈某1、蒋某再向陈某支付80万元,以前借款虽未写进购房合同但是已冲抵部分房款。其二,当时二手房交易申请减免税额审批表中申报的售价为80万元存在诸多原因。首先,讼争房屋建造于2000年,系已使用11年的旧房;其次,该房屋来源于2001年4月23日陈家的分家析产,陈某1、蒋某购买此房具有附随义务,即母亲的赡养由陈某1一人承担并且母亲居住在此房屋直至过世;再次,房屋土地的性质为划拨土地,受让人仅能使用房屋,不能办理房屋用地的土地使用权过户手续,不能以该房屋作抵押获得银行贷款,另需要在短时间内一次性支付全部的购房款也是导致出售价格低于市场价的原因;又次,买卖双方认为买卖价格低一些可以减少房屋交易税,所以经双方约定,先前借给陈某的钱就未写入销售价里;最后,据调查,当时在房屋所在地已经有类似市场价转让的先例。第二,原判以房屋买卖双方关系特殊就认定双方为恶意串通的判断过于主观臆断。其一,史某出借给陈某的借款并非陈某的直接债务,经2011年诉讼才明确系加入的债务。陈某1、蒋某在买受房屋时根本不知道陈某有该笔债务,故不存在主观恶意。且姐弟间合法的房屋买卖应受法律保护。陈某1与陈某就房款支付时间陈述的不一致,客观上印证双方没有串通。其二,如果陈某1、蒋某与陈某有恶意串通的故意,则完全可将房价提高到合法层面。第三,据了解,陈某获得的房屋出售款都用于清偿债务。陈某主要债务系为前夫蒋立平癌症治疗中花费大笔款项需要所拖欠的债务。对此,陈某有证据予以证明。因史某的债务系到2011年上半年诉讼才予以明确,而陈某获得本案讼争房款项的时间早于该债务,故陈某将款项用于归还先到期的银行贷款、他人的借款理由正当。故请求本院撤销原判,依法改判。
(2)被上诉人(原审原告)辩称
一审法院认定事实清楚,证据确凿,理由充分,适用法律正确。第一,上诉人关于陈某向陈某1借款一百多万元的陈述,与事实不符,且与一审庭审中双方当庭陈述是不一致的,陈某1在一审中陈述只借给陈某二三十万元,而陈某在一审中陈述其总共的借款为七八十万元。第二,如果陈某没有任何债务,她当然有权自由地处分她的房产,但本案中陈某有债务,对其财产处分应有约束,特别是存在损害债权人利益的情况下,更应当受到约束,虽然上诉人认为税务机关核定的价值仅作为参考,但《税收征收管理法》第35条明确规定,如果纳税人受让的房产价格明显偏低,税务机关有权重新核定,税务机关核定的价格还是低于市场价,在本案中以这个价格作为涉案房产的市场价,是合理的。上诉人认为销售价格80万元没有明显低于市场价的理由不能成立。第三,关于受让人在受让房产时主观上是否具有恶意,这应该从受让方的客观行为来进行归纳、作出判断。其一,房屋交易双方身份关系特殊,陈某1和陈某是同胞姐弟,为恶意转让提供了便利条件。其二,从房产交易的税务机关核定的房屋价格为169.9万元,而双方以不到核税价格一半的价格进行交易,可以看出受让方对交易价格明显偏低是明知的,所以主观上是恶意的。其三,从陈某1、陈某一审中陈述的互相矛盾及陈某1夫妇、陈某收到一审起诉状副本后追加房款45万元,可以说明受让方存在主观上的恶意。第四,上诉人认为陈某所有的受让款用于清偿债务,与陈某1在一审中的陈述也不符合,陈某总共对外的借款是七八十万元,后追加的45万元,与转让的80万元,总共是125万元,若全部用于清偿债务,这个债务也超过了陈某在一审中陈述的债务总额,所以也仍然符合债权人行使撤销权的规定。故请求本院驳回上诉,维持原判。
2.二审事实和证据
浙江省绍兴市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
浙江省绍兴市中级人民法院经审理认为:债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案在二审中的主要争议焦点有三:一是债务人即原审被告陈某有无以明显不合理低价转让财产。二是该转让行为有无对债权人即被上诉人史某造成损害。三是受让人即上诉人陈某1、蒋某是否知道该情形。
对于焦点一,上诉人陈某1、蒋某与原审被告陈某签订的《房地产买卖契约》显示,当时转让本案讼争房屋的价格为80万元,而税务机关对该房屋的核定价格为169.9万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定:“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30%的,一般可以视为明显不合理的高价。”本案中,税务机关核定价格系行政机关为征税设置的最低标准,根据嵊州市地方税务局《关于调整房屋、土地交易二级市场计税价格的通知》规定,税务机关核定的计税价格是在对房屋、土地二级市场交易申报计税价格低于同期同类房屋、土地二级市场价格又无正当理由时适用,因此,在正常情况下,房屋的市场交易价格应等于或高于核定的计税价格,而上诉人陈某1、蒋某以80万元的价格买入本案讼争房屋未达到交易时计税价格的70%,故上述房屋买卖行为可认定已构成明显不合理低价。且从之后上诉人陈某1、蒋某与原审被告陈某追加45万元房款的行为看,双方明知本案讼争房屋价值不止80万元,却以80万元的价格予以出卖,即使就其自愿追加的房款看,也有45万元的价格差距,以交易当地一般经营者的判断,也已构成明显低价。陈某1、蒋某上诉认为当时以80万元转让房屋存在诸多的因素,如房屋转让前原审被告已向上诉人陈某1、蒋某借款一百多万元,上述借款虽未写进购房合同但实际上已冲抵了部分房款、本案讼争房屋所占土地性质为划拨土地,上诉人陈某1、蒋某购买本案讼争房屋还具有赡养及让其母居住的附随义务等。本院认为,上诉人的上诉理由均不能成立。首先,上诉人关于借款冲抵房款的理由与上诉人和原审被告在一审中的陈述均不一致。其次,关于转让房屋具有附随义务的理由,上诉人与原审被告签订的《房地产买卖契约》中并未约定上述义务,且即使合同中有相关约定,也仅是双方内部的约定,不能以此来对抗第三人。最后,对于讼争房屋所占土地性质为划拨土地的上诉理由,嵊州市地方税务局《关于调整房屋、土地交易二级市场计税价格的通知》明确规定了自建房的计税价格的确定方法,在上诉人未能提供相应证据证明讼争房屋因所占土地性质原因导致出售价格低于市场价格的情况下,应以税务机关核定的价格作为参考。
对于焦点二,上诉人认为原审被告陈某获得的房屋转让款都用于清偿债务,并未逃避债务。本院认为,即使上诉人所说属实,因原审被告低价转让房屋,致使原审被告所应享有的财产减少,从而使得其向债权人偿债的能力降低,致使被上述人史某在生效判决书中被赋予的权利亦不能实现,因此,原审判决认为该低价转让行为已构成对债权人利益的损害并无不当。
对于焦点三,上诉人陈某1系原审被告陈某的同胞兄弟,且根据原审被告陈某在一审中的陈述,其在上诉人陈某1经营的副食品店打工。由于双方身份的特殊性及双方一起工作的实际情况,上诉人对原审被告对被上诉人负有债务一事应为明知,且从其与原审被告追加房款的行为看,其对原审被告以明显低价转让本案讼争房屋的行为亦属明知。
4.二审定案结论
浙江省绍兴市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
1.如何认定明显不合理低价
(1)税务机关的评估价在本案处理过程中成为一个重要的参考标准。
税务机关虽然不是法定的评估机构,被告也提出抗辩称计税价格不能作为衡量标准。但本案在判定房屋交易价格是否属于明显不合理的低价时,嵊州市地方税务局评估的房屋计税价格应作为一个重要的参考标准。因此,如何认识税务机关评估的房屋计税价格在本案中发挥的作用,非常关键。
《税收征收管理法》第三十五条第六款规定,纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的,税务机关有权核定其应纳税额。也就是说,如果税务机关认为房屋成交价格明显偏低且无正当理由的,有不依据交易双方确定的价格而按另外的标准核定房屋计税价格进而确定其应纳税额的法定权力。税务机关估价一般采用市场法中的间接比较法,即根据交易实例价格确定标准价格,再由标准价格推算评估对象的计税价格,然后根据计税价格核定其应纳税额。即税务机关评估的房屋计税价格能较准确地反映市场行情,且正常情况下不会高于同期同类房屋的市场交易价格,因此以税务机关评估的房屋计税价格作为本案讼争房屋成交价格是否属于明显不合理的低价的衡量标准,是合理的。
(2)追加45万元房款欲盖弥彰。
本案有一个比较特殊的情节:三被告在收到起诉状副本后签订了补充协议,追加了45万元房款,并且对补充协议进行了公证。从形式上看,追加45万元房款后,房屋交易价格达到125万元,稍高于计税价格169.9万元的70%,但能否成为抗辩的理由呢?答案是否定的。
三被告签订补充协议追加房款的动机是使其买卖行为的形式合法化,并以此来抗辩原告的撤销权,从而达到使原告败诉、逃避偿还债务的目的。事实也证明,债务人在收到45万元房款后并未向本案债权人偿还借款。故三被告以合法形式掩盖非法目的的协议应属无效。三被告的这一行为,也从另一个角度反映出原先80万元的成交价格远低于买卖双方实际能够接受的价格,使明显不合理低价更加凸显,实属欲盖弥彰。
在审判实践中,买卖双方的交易价是否达到市场价的70%,有时也不应把它作为一个死杠子看待。有些大宗商品特别是商品房、别墅等,价值几百万元甚至上千万元,相差10%就是一个很大的利益空间。也许正是这10%就可以清偿一大批小额债务。因此在审判实践中碰到类似案件,如果行使撤销权的其他两个要件已经具备,买卖双方的交易价即使超过市场价的70%,仍然可以认定为“明显不合理的低价”,从而撤销其交易行为,以保护其他债权人的利益。
2.如何认定主观恶意
主观恶意反映的是内心的主观认识,很难直接证明,往往是抓住案件中的某些特殊情节,进行综合分析后来加以佐证。
本案中,陈某作为出卖人,明知80万元价格远低于市场价还予以出卖,更甚的是在诉讼过程中收到45万元追加房款后仍然拒绝偿还本案债务,其逃避债务的目的暴露无遗,彰显了其主观恶意性。
作为买受人,其与出卖人是同胞姐弟,由于双方身份的特殊性及双方一起工作的实际情况,有很大可能性与便利性知晓出卖人对债权人负有债务的情形,且从其与出卖人追加房款的行为看,说明其对房屋价格过低的事实是明知的,且相互串通,试图帮助债务人逃避债务,其欲盖弥彰的行为更加凸显出其主观恶意性。
值得注意的是,在证明买受人明知出卖人以明显不合理的低价转让财产会对债权人造成损害时,应适当放宽债权人的举证责任,一般只要能证明买卖双方相互串通存在较大的可能性与便利性即可。若在该环节对债权人的证明责任要求过于严格,可能导致债权人败诉,会极大损害债权人的利益,而与债权人撤销权制度的本意背道而驰。从立法本意看,债权人的撤销权制度是保障合同债务履行、保护债权人利益的重要措施。只有充分保障债权人的利益,督促债务人切实履行义务,才能逐渐形成良好的信用制度和商业道德,并使合同关系产生应有的拘束力,交易的秩序才能形成。三被告相互串通损害债权人的利益,显然违背了诚实信用原则,不利于经济秩序的稳定。尽管其针对形式进行了补正,但其损害债权人利益的实质并未改变,因此并不影响原告撤销权的行使。
(浙江省嵊州市人民法院 商红军 李锋)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2013年商事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第5 - 13 页