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本案对于不动产善意取得适用条件以及银行在取得抵押权的过程中应如何尽到审查义务均具有研究意义。 1.银行是否应当为撤销的公证书承担不利责任 (1)本案能否适用善意取得制度的争论 一种意见认为,善意取得制度适用的前提是无处分权...
(一)首部
(二)一审情况
1.一审诉辩主张 (1)原告诉称 2008年7月7日,原告与三被告签订了《个人担保贷款合同》,约定被告梁某采用每月等额还款方式向原告借款340 000元用于购房,期限为120个月,贷款首年利率为8.613%。同时,三被告将其名下位于广州市天河区一幢房屋抵押给原告,并赋予原告第一优先受偿权。上述合同签订后,原告依约于2008年7月10日向被告梁某发放了贷款340 000元,但被告梁某未按照合同约定向原告定期偿还贷款本金及利息。根据合同的约定,若被告梁某违反本合同的任何条款,三被告无条件同意原告要求其立即提前归还全部实际贷款本息,并同意原告对该合同项下抵押物的处分,且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理”的规定,被告梁某、温某在夫妻关系存续期间以被告梁某名义从原告处取得的借款本息及相关费用为夫妻共同债务,被告梁某、温某应对所负债务承担连带清偿责任。 故请求法院判令:1)解除原告与三被告的《个人担保贷款合同》;2)三被告连带清偿原告的剩余贷款本金288 456.93元及利息、罚息(暂计至2010年10月10日的利息为3 106.01元,罚息为65.56元,从2010年10月11日起至实际清偿日止的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算,罚息按照执行利率上浮50%计付);3)原告对三被告借款提供的抵押房产享有优先受偿权;4)三被告承担本案的律师费14 581元;5)三被告承担因本案实现债权所产生的所有诉讼费用。 (2)被告梁某未到庭应诉,但通过邮寄方式向本院提交了一份落款为“梁某”的函件,该函件载明 本人是梁某,自2005年开始一直从事外汇电子网络交易投资业务,由于交易账户资金因亏损而周转不灵,在2008年5月份向广州市银讯投资理财有限公司负责人肖某、苏某经理提出融资意向。肖、苏提出用我妻子温某和儿子梁某1名下房产向银行抵押贷款,当时本人说明不想让妻儿知道我用此方法抵押贷款,如果知道了绝不会同意的,本人投资外汇交易妻儿也是不知情的。肖、苏说可以办,由该公司安排物色贷款银行并争取提高贷款额度,不用温某和梁某1出面签字也能办好所有贷款所需的手续文件,但手续费比较高,本人也同意了。银讯公司开始操作此事。6月份通知本人已联系好原告,以购置房产的名义提出申请贷款,银行方面在6月份下旬二次电话联系本人核实个人资料及贷款用途。随后肖某告知本人银行已批准贷款34万元。7月1日苏某带本人去银行找到个贷部经办人沈某,沈某带本人到柜台开了存折账户,按银讯公司的要求将存折交给苏某。7月7日接苏某电话到银行找沈某办手续,沈某与本人在银行里签订了《个人担保贷款合同》,合同里以本人名义代温某和梁某1的签名是按沈某的要求代签的。7月10日接沈某通知到该行办理了借款借据手续,之后办理了转账手续,银讯公司收取了61 300元手续费,本人实际到手是278 700元。之后本人每月正常按时还款,2008年10月由于受到美国金融问题影响,导致资金亏损,至2009年8月开始已经无法按时还款。整个过程从开始到被原告告上法院,温某和梁某1一直毫不知情,他们二人也没有到过公证处和银行签过任何文件及合同。因房产证原件一直放在家里,本人取走交给银讯公司后,有人将一套假的房产证交给我放回家里,温某一直没有察觉。我和温某长期感情不和,我在外面干什么事情也从来不想告知温某,她也不过问。借贷确实是瞒着他们母子,借的钱也从来没有用在家里。请法院予以考虑。 (3)被告温某辩称 不同意原告的诉请。1)原告以借款合同为由起诉被告温某存在事实上的错误,缺乏法律依据。本案所涉《个人担保借款合同》是由原告与被告梁某所签订,担保合同中被告温某的落款是由被告梁某擅自代签,无论是该担保合同的签订还是办理房产抵押手续,被告温某对此均不知情。据被告温某了解,是被告梁某在其与被告温某婚姻关系存续期间盗取了被告温某的房地产权证和被告梁某1的房地产权共有(用)证,并以提供虚假材料的方式骗取了公证,与原告签订了贷款合同。可见,原告与被告温某之间不存在担保合同关系。2)原告混淆了本案的案由。本案是借款合同纠纷,原告基于合同相对性起诉三被告,却又以“被告梁某与被告温某是夫妻”为由要求被告温某对夫妻共同债务承担连带责任,这是截然不同的两个法律关系。且根据被告温某提供的证据可以从侧面反映被告梁某的一系列借债行为(包括本案中的借款)均属于其个人债务,并非夫妻共同债务。3)原告在审核贷款时未进行审慎处理,对本案负有不可推卸的责任。被告梁某存在窃取他人房产证、提供虚假材料骗取公证书等不法行为,而原告在审核贷款时却未能进行审慎处理,却在极短时间内发放贷款,对贷款用途未予监督,甚至放款对象也并非房屋卖方而是“买方”被告梁某,结果造成自身损失,对此原告负有不可推卸的责任。4)被告梁某窃取他人房产证、提供虚假资料骗取公证书获取银行贷款,其行为涉嫌构成贷款诈骗罪,涉及刑事问题,应依法移送有关部门处理。 (4)被告梁某1辩称 同意被告温某的意见。
2.一审事实和证据 广东省广州市越秀区人民法院经公开审理查明:2008年6月23日,广东省广州市广州公证处出具(2008)粤穗广证内经字第63931号《公证书》,公证内容为:“兹证明梁某1、温某于二OO八年六月二十三日在我的面前,在前面的《委托书》上签名。公证员罗某。”该《公证书》所附的《委托书》载明:委托人梁某1、温某,受托人梁某。现委托受委托人为其合法代理人,以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋之下列事项:(1)代为办理上述房屋中依法属于本人占有的房产份额出售的所有手续及签署相关文件,在广州市房地产交易所办理卖房过户手续并签署有关文件;(2)代领取房产交易缴费通知书,登记备案证明书等文件,办理退案及取回房地产证,代为房地产报失、领取新房产证等有关手续;(3)代缴房产交易税费及领取证明文件、房地产证或转让鉴证的房地产预售契约等房屋所有权证明文件;(4)办理房产产权登记、注销登记、抵押登记、更正、调档、查册、办理测绘、房改房上市、交易过户、估价、保险等有关手续;(5)有权收取售房款;(6)代领取他项权证或登记备案证明书等文件;(7)代为办理银行按揭、转按的相关手续及签署相关文件,代为签署抵押合同、借款合同、借据、委托公证申请表等;(8)向贷款银行办理提前还款、赎契、注销他项权利登记并领取房地产证手续;(9)有权将上述房屋中依法属于本人占有的产权份额作为抵押物,向个人或银行申请上述房产贷款相关手续,有权代签贷款相关文件或代收贷款;(10)订立租赁合约,收取租金,并出具有效的收据,并向房屋租赁管理中心办理登记等相关事项;(11)对上述房屋进行管理、使用,与有关单位或个人就上述房屋的修葺、改建鉴定协议;(12)有权代理房产业主对上述房产的拍卖、变卖并办理相关手续及签署所需之文件;(13)如上述房屋涉及诉讼,有权聘请律师向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或变更诉讼要求,进行和解,提起反诉或上诉,签收法律文书;(14)申请执行已发生法律效力的判决书、调解书、裁定书及仲裁书,并在执行过程中代为承认、放弃或者变更执行要求、进行和解,签收法律文书,领取执行标的;(15)受委托人可独立办理上述事项。上述(任一)受委托人均可行使上述事项代理权,其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件,委托人均予承认,受委托人有转委托权,此委托书有效期从签署之日起至委托事项完成为止。本委托书正本一式五份,经委托人签名并由公证机关公证后生效。该份《委托书》的委托人落款处有“梁某1、温某”字样的签名并标注日期为“2008年6月23日”。 2008年7月7日,原告与被告梁某签订了合同编号为深发穗(水荫)个担贷字第2XXXXXXXXX1号《个人担保贷款合同》,该合同约定:贷款金额为人民币34万元整,贷款期限为10年,自贷款实际发放之日起开始计算,发放日期、到期日期以借款借据为准;贷款利率按人民银行同期贷款基准利率上浮10%,初始贷款利率以借款借据记载为准,贷款利率按年浮动;贷款用途为购房;被告采取按月等额还款法还款,首期还本付息日为贷出款项日后次月同日,当月没有同日的,首期还本付息日为当月末日,以后的每期同日为偿还贷款本息日,最后一期的还本付息日为贷款到期日;本次贷款到期或提前到期,被告梁某不能按时还清贷款,原告有权对贷款本金部分自逾期之日起按贷款到期时执行的贷款利率加收50%计收罚息;对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利;抵押担保的范围为合同项下被告梁某所应承担的全部债务本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用,债务本金数额为34万元整,利息及罚息按本合同的约定计算;各方已知晓主合同项下抵押物尚未办妥抵押登记手续,各方同意在保证人出具担保函承诺对主合同项下债务承担连带责任保证担保的前提下,原告向被告梁某提前发放主合同项下贷款金额,发放的具体日期与金额均以借款借据为准;本笔贷款凭抵押登记回执放款,自贷款出账之日起至房屋他项权证办于原告名下并交原告收执保管之日止的期限不得超过一个月,逾期则视为贷款提前到期,原告有权全额收贷;被告梁某违反本合同规定的任何义务,或明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务,视为贷款提前到期,原告有权在发现该情况之日立即收回全部已发放的贷款;抵押物的详细情况见合同附件《抵押物情况声明书》;与本合同有关的公证、见证、登记等产生的合理费用,由被告梁某、担保人承担;被告梁某到期没有偿还贷款本息,导致原告为催收贷款本息所需的合理费用,包括公告、送达、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等,由被告梁某、担保人负担等。该合同所附的《抵押物情况声明书》载明:抵押物为温某、梁某1名下房产一套。被告梁某作为借款人在该合同上签名捺印,并代被告温某、梁某1在抵押人处签名捺印。2008年7月10日,原告向被告梁某的账户划入款项340 000元,借款借据上注明:起息日为2008年7月10日,到期日为2018年7月10日,利率为8.613%。 2008年7月14日,广州市国土资源和房屋管理局出具粤房地他证字第CXXXXXX1号《房地产他项权证》,载明本案抵押房屋权利人为原告,权利种类为抵押,权利范围为全部;权属人及共有(用)人为被告温某、梁某1。 被告梁某获得贷款后,并未依约还本付息,发生多次逾期还款行为。截至2010年10月27日,被告梁某尚欠原告本金288 456.93元、利息(含罚息)3 171.57元。原告遂诉至本院。 诉讼过程中,被告温某、梁某1表示涉案借款及抵押担保事宜均为被告梁某一人所为,二人对此毫不知情。被告温某、梁某1认为(2008)粤穗广证内经字第63931号《公证书》上“温某、梁某1”的签名不是其本人签名,并申请对签名的真伪进行司法鉴定。本院经审查后接纳了被告温某、梁某1的笔迹鉴定申请,并依法通过摇珠程序委托广东明鉴文书司法鉴定所对上述《公证书》中“温某、梁某1”的签名真伪进行司法鉴定。该所经鉴定后出具了明鉴司法鉴定所[2010]文鉴字第283号《司法鉴定意见书》,鉴定结论为:(2008)粤穗广证内经字第63931号《公证书》落款处委托人签名“梁某1”字迹不是梁某1所写,“温某”字迹不是温某所写。双方当事人对该鉴定结论无异议。被告温某、梁某1为此预缴了鉴定费6 400元。2011年7月4日,广东省广州市广州公证处作出穗证撤[2011]8号《关于撤销(2008)粤穗广证内经字第63931号公证书的决定》,认为是他人利用温某、梁某1的身份证件等资料,冒名顶替骗取公证书,该公证书应予撤销,决定撤销(2008)粤穗广证内经字第63931号委托公证书。 另,根据被告温某提交的《结婚证书》《离婚协议》《离婚证》显示:被告梁某与被告温某于1982年9月16日登记结婚,于2010年8月10日协议离婚。被告温某、梁某1自述梁某1是梁某、温某的婚生儿子。被告温某并陈述:涉案房产的房产证原件已被被告梁某拿走抵押给中介公司,留在家里的是假证,被告温某是因本案诉讼才发现此事。
3.一审判案理由 广东省广州市越秀区人民法院经审理认为:原告是具备贷款资格的金融机构,其与被告梁某签订的借款合同,是双方当事人协商一致形成的合意,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,因而合法有效,双方均应依约履行。原告已经履行了合同约定的贷款义务,享有按时收回贷款本金及利息收益的权利。被告梁某没有按合同约定履行还本付息义务,已构成违约,应承担违约责任。因合同明确约定被告梁某违反本合同规定的任何义务,原告均有权提前收回贷款,而被告梁某从获得贷款后多次发生逾期还款,更从2010年8月至今没有偿还任何贷款本息,已明显违背了合同约定还款义务,故原告请求解除合同并要求被告梁某偿还所有尚欠的借款本息符合法律规定和合同约定,本院予以支持。但合同解除之后的罚息则应当按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利率的标准计收。另外,本案是借款合同纠纷,借款合同的当事人是原告和被告梁某,合同具有相对性,原告要求被告温某对上述债务承担连带责任是基于法律对夫妻共同债务的规定,这与本案不属于同一法律关系,原告应另循法律途径处理。至于原告要求被告梁某1承担还款责任,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。 原告对涉案抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据鉴定机构出具的鉴定结论,(2008)粤穗广证内经字第63931号《公证书》上“温某、梁某1”的签名均不是本人签名,被告温某、梁某1亦表示对此毫不知情,在事后也没有对被告梁某代为办理抵押担保的行为予以追认,因此,被告梁某以被告温某、梁某1的名义将涉案房产进行抵押的行为属于无权处分行为。在此情况下,原告作为合同相对方,是否有理由相信被告梁某有代理权,即被告梁某是否构成表见代理,是判断抵押行为是否有效的关键。结合本案事实,首先,在订立合同时,被告梁某与被告温某还是夫妻关系,而被告梁某1是被告梁某的儿子,三人作为家庭成员,其关系明显不同于普通的亲朋关系。其次,被告梁某在订立合同前,已经向原告提交了由公证处出具的委托公证书,原告并非专业机构,对于委托书上的签名真伪不具备鉴别能力,公证机关所出具的委托公证文书,在当时没有相反证据的情况下,具有较强的公信力,原告对该公证文书予以信赖也属常理。再次、涉案房产在被告温某、梁某1名下,被告梁某不是涉案房产的登记所有权人,却取得了房产证原件。因此,综合以上几点,原告完全有理由相信被告梁某以被告温某、梁某1名义的行为已经取得了被告温某和梁某1的授权,该行为有效。加之涉案房产亦已在房管部门进行了抵押权登记,因此,原告对涉案房产享有抵押权,在被告梁某不履行还款义务时,原告有权从处分抵押房产所得价款中优先受偿。被告温某、梁某1认为抵押行为无效的抗辩意见,缺乏法律依据,本院不予采信。被告温某、梁某1并认为被告窃取房产证、骗取公证文书已涉及刑事犯罪,故应移送公安机关或检察机关的意见,对此本院认为,原告和被告梁某基于借款的合意签订了借款合同,原告已依约履行了放款义务,在整个放款过程中并无过错,至于被告梁某在办理抵押手续的过程中是否涉嫌犯罪,与本案不属于同一法律关系,也不影响本案事实的认定及处理。因此被告温某、梁某1的该项答辩意见没有法律依据,本院亦不予采纳。 至于原告要求被告支付律师费14 581元的诉讼请求,原告并未就其该项主张提供证据,无法证实律师费的发生,原告的该项诉讼请求缺乏事实依据,本院不予支持。
4.一审定案结论 广东省广州市越秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第(一)项、第一百八十七条之规定,判决如下: 1.自本判决发生法律效力之日起,原告深圳发展银行股份有限公司广州水荫支行与被告梁某于2008年7月7日签订的编号为深发穗(水荫)个担贷字第2XXXXXXXXX1号《个人担保贷款合同》予以解除。 2.自本判决发生法律效力之日起10日内,被告梁某向原告深圳发展银行股份有限公司广州水荫支行清偿借款本金288 456.93元及利息(含罚息,截至2010年10月10日为3 171.57元;从2010年10月11日起计至《个人担保贷款合同》解除之日止的利息、罚息按照合同约定计付;从《个人担保贷款合同》解除之日起至本判决限定还款日止的罚息按中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利率标准计付)。 3.被告梁某不履行上述判决时,则依法拍卖或者变卖位于广州市天河区天河南二路XXX街X号XXX房的房产,所得价款由原告深圳发展银行股份有限公司广州水荫支行优先受偿。 4.驳回原告深圳发展银行股份有限公司广州水荫支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费14 345元(其中案件受理费5 894元,诉讼保全费2 051元,司法鉴定费6 400元),由原告深圳发展银行股份有限公司广州水荫支行负担683元,被告梁某负担13 662元。
(三)二审诉辩主张
1.温某诉称 2008年6月23日,被上诉人梁某与他人恶意串通,伪造上诉人与梁某1的签名,以虚假公证将上诉人与梁某1共有房屋抵押给被上诉人深圳发展银行贷款,后此虚假错误公证被广州市公证处撤销。一审判决据此认定被上诉人深圳发展银行构成抵押权的善意取得是错误的,因为被上诉人深圳发展银行有诸多违规操作和未尽合理注意义务及监管责任之行为,且基于欺诈、伪造公证设立的抵押应予撤销,被上诉人深圳发展银行并非善意第三人,不能适用善意取得制度。 (1)深圳发展银行多处违法违规,有诸多过错,并涉嫌与他人恶意串通损害温某、梁某1利益,并非善意。如果被上诉人深圳发展银行按贷款通则、合同法等要求对借款人、担保人、抵押物、贷款用途、资金流向等任何一项做到审慎审查和监管,此笔贷款都不会发生,即使发生,资金也不会流失。1)对借款人审查失职违规。梁某在与深圳发展银行签订贷款合同时负债累累,没有正式工作以及稳定收入,何来有偿还能力?况且,梁某与深圳发展银行之间的贷款业务是通过银讯财务公司联系的(财务公司收取高额的手续费),因此被上诉人深圳发展银行对银讯公司的操作手法是明知的,应该更加严谨地核实梁某的资料。2)对抵押人及抵押物的审查失职违规。涉案抵押房屋是温某父母留给温某、梁某1的,为温某与梁某1所有,在整个贷款过程中温某毫不知情,而深圳发展银行也从没有联系过温某核实个人资料和标的物情况。被上诉人深圳发展银行订立担保贷款合同时只要给温某打个电话,一切都会很明白。3)对《委托书》的审查失职违规。伪造的《委托书》及公证是银讯、力诚公司一手炮制的,而银讯、力诚公司与被上诉人深圳发展银行是紧密合作的,被上诉人深圳发展银行极有可能知道此委托书是伪造的,甚至参与了伪造,故对伪造的《委托书》审查违规失职甚至是恶意串通带来的风险理应由深圳发展银行来承担。4)此贷款为房屋买卖贷款,但实际操作明显违规、不合常理:第一,没有房屋买卖合同;第二,没有用买卖的标的房屋作为抵押物;第三,房贷没有打到卖家账户;第四,将贷款从深圳发展银行监管账户汇入梁某工商银行账户,自行放弃监管,使梁某贷款用于违法的、高风险的投机生意——炒汇,是深圳发展银行故意为之而使得贷款血本无归;第五,被上诉人深圳发展银行也没有按《个人担保贷款合同》的约定放款,一是没有担保人的担保函,二是没有办理抵押登记即放款;第六,利率问题:本贷款利率为8.613%,而2008年金融危机,房贷只有七折即4%多,显然是深圳发展银行为了牟取超额利益而用违规的手段发放的贷款,中介银讯公司手续费高达61 300元;第七,被上诉人深圳发展银行在2008年7月10日发放贷款,而贷款公证却在2008年7月16日办理,为何被上诉人深圳发展银行在贷款公证未办理前就迫不及待地发放贷款?5)公证书问题:《委托书》和在同一天(2008年7月7日)签署的、三份不同的《个人担保贷款合同》(下称《贷款合同》)的公证书,公证员均为罗某,公证处存档的《贷款合同》公证书版本日期是7月8日,贷款金额是38万元,力诚公司的《贷款合同》公证书版本日期也是7月8日,贷款金额由38万元涂改成了34万元,公证书号都是(2008)粤穗广证内经字第70955号,被上诉人深圳发展银行基本情况是盖章;而银行提供的版本公证日期却是7月16日,贷款金额是未改动的34万元,公证书号是(2008)粤穗广证内经字第74064号,被上诉人深圳发展银行基本情况是打印上去的。公证处存档版本与深圳发展银行版本为何不同,本应在深圳发展银行的其中一份作废的版本及涉案房屋《房产证》怎么会到力诚公司手中?这印证了梁某书面函件所称的:操作公证环节的为力诚公司,是深圳发展银行把本应作废的《贷款合同》和《房产证》交给了力诚公司,而公证时杨某、梁某根本从未到场,只有深圳发展银行与力诚公司相勾结才会发生这样的事,这也更加说明力诚公司伪造的《委托书》公证,被上诉人深圳发展银行也极有可能是知晓甚至参与伪造的!深圳发展银行为了获得超额利益,在明知梁某没有偿还能力,并且贷款不是购房的情况下,与不法公司相勾结,违规发放贷款,又故意放弃监管,恶意串通损害第三人利益。其底气就是有伪造的委托书进行抵押登记,让受害人温某、梁某1为其违法违规买单。 (2)被上诉人深圳发展银行也并未支付给借款人贷款合同约定的34万元,而是将其中的61 300元作为手续费给了银讯公司,借款人梁某实际只得到278 700元。其操作手法是将贷款打到梁某开立的深发展账户上,但是此时梁某是动用不了此款的,同时通知其合作的银讯公司叫上梁某来把款汇到银讯公司指定账户上,银讯公司扣除手续费后再将此款汇回深圳发展银行梁某账户,从梁某提供的银行存折账户明细可以看出,也申请人民法院责令银行提供梁某账户此几笔往来汇款的传票,即可进一步证实梁某陈述。此61 300元手续费是在被上诉人深圳发展银行配合控制下银讯公司才能收取的,可以看出被上诉人深圳发展银行与银讯公司的勾结,以合法目的掩盖非法行为,应视为被上诉人深圳发展银行并未将此34万元贷款全额发放给梁某。 (3)本案的抵押登记无效。首先,因伪造温某和梁某1的签名,被撤销公证的《委托书》是没有法律效力的。即使梁某如一审判决认定的那样构成表见代理,可是梁某并没有行使抵押登记的代理权,梁某陈述其并没有到登记部门进行抵押登记。显然是在这个环节又有人冒名顶替。伪造的《委托书》公证被撤销,抵押登记也是无效的,公证时、抵押登记时梁某不到场,被上诉人深圳发展银行并未提出异议。 (4)梁某与温某的夫妻家庭关系。订立合同时温某与梁某的夫妻关系是名存实亡,两人关系非常恶劣。梁某长期在外不回家,偶然半夜或温某上班后才回家,趁温某熟睡中偷取她的信用卡、银行存折等去取钱和透支,在外负债累累,两人已多年无夫妻生活。由于夫妻关系恶劣,温某已经将房产证收藏在自己认为是安全的地方。但防不胜防,梁某仍然盗走了真正的房产证并由力诚公司伪造了两本(一本为房产证,另一本为共有证)假房产证放在原处,致使温某没有察觉到房产证被盗。后力诚财务公司上门追梁某债务时告知温某真房产证在力诚公司保险柜,温某手上的是一本假证。后温某持手上的房产证到天河区房管局查册以查真伪,工作人员认定此为假证,后报警公安机关到场收缴了假证。无过错的是温某与梁某1,他们毫不知情,他们是真正的受害者。他们的所谓过错就是摊上了一个不争气的丈夫和爸爸,一个不务正业、做投机违法生意,有赌博恶习、到处设立债务的前夫、爸爸。在贷款过程中,力诚公司搞定公证处,银讯公司搞定银行,力诚公司与公证处经办人罗某均已东窗事发,力诚公司法人代表陈某被判刑,罗某被停职,而深圳发展银行的违规操作却得到了一审认可。综上,被上诉人深圳发展银行有重大过错,与不法公司恶意串通损害温某、梁某1利益,不是善意第三人,不能构成善意取得,一审判决认定事实、适用法律错误,应依法予以改判,驳回被上诉人深圳发展银行要求以抵押物优先受偿的诉讼请求。
(四)二审事实和证据 广东省广州市中级人民法院院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。 对于贷款的情况,被上诉人深圳发展银行在本案二审庭询时陈述其发放的34万元贷款打到了梁某的账户,具体过程表示庭后提交相应的依据,但随后其仅提交了一份说明,表示该贷款打到了梁某指定的名叫黄某的名下。对于用于提供担保的房产证原件,被上诉人深圳发展银行二审庭询时陈述其在办好全部事项后,就把房产证原件退回给了借款人,并表示庭后提交相关依据,但在随后的说明当中明确表示房产证原件在其处保管,暂未退还客户。对于到房管局办理抵押登记的人员,被上诉人深圳发展银行在庭后的书面答复当中明确为梁某持委托公证书原件等材料,与该行零售贷款部员工黄某1共同至天河房管局办理抵押登记手续,2008年7月18日,该行零售贷款部员工吴某至房管局处领取抵押房屋产权证及他项权证。 对于以他人房产作抵押的情况,被上诉人深圳发展银行表示其核实抵押人身份的做法是借款人必须进行公证委托,如果借款人没有进行公证委托,则抵押人必须到场签名。 本案二审当中,温某到广州市房地产档案馆查阅了涉案房屋进行抵押登记的情况,其中:(1)深圳发展银行办理抵押登记的贷款合同借款金额为38万元;(2)在《具结书》中签名的人是杨某1,其确认了具结内容及所提交身份证明文件的原件与复印件的真实有效性;(3)深圳发展银行于2008年7月7日授权杨某1、吴某1、黄某1、林某等人办理涉案房屋的抵押登记及备案有关手续,领取他项权证、房地产权证或抵押登记备案证明书等文件;(4)梁某于2008年7月8日转委托何某、蔡某、吴某1、黄某1、林某、苏某、杨某1办理涉案房屋在房地产交易所的卖房交易过户手续并签署有关文件;……办理房产产权登记、注销登记、抵押登记、更正、调档、查册、办理测绘、房改房上市、交易过户、估价、保险等有关手续;有权收取售房款;代领取他项权证或登记备案证明书等文件;代为办理银行按揭、转按的相关手续及签署相关文件,代为签署抵押合同、借款合同、借据、委托公证申请表…… 对此,上诉人认为深圳发展银行存在违规行为:(1)被上诉人深圳发展银行办理抵押登记的贷款合同与本案银行据以起诉的合同并非同一合同,而是作废无效的合同,本案抵押权并非基于有效合同产生,故我方与被上诉人深圳发展银行并没有发生债权债务关系;(2)杨某1是力诚公司的工作人员,其在具结书中作为具结人签了名,但当时我方身份证原件并没有到其手上,其刻意隐瞒了房屋被抵押的事实,与被上诉人深圳发展银行串通损害了我方的利益;(3)如果设立抵押权不是房屋权属人的本意,我方并没有在任何文书上签名,则我方根本不是本案的当事人,所以深圳发展银行不应在本案起诉我方,被上诉人深圳发展银行不构成善意取得。 被上诉人深圳发展银行的质证意见如下:(1)关于合同,虽然两个合同的贷款金额不同,但是同一个合同版本且是同一合同号,最开始我方是同意发放38万元贷款的,并且办理了他项权证,后因为我方在额度方面发放比较紧张,所以又跟借款人商量,改为34万元,对此借款人也同意。这种情况在金融贷款方面是常见的。因此,在公证处保留的合同金额也是38万元,理由跟刚才说的一样。(2)我方到房管局办理他项权证时转委托人的情况我方并不管,只核查他项权证最终是否能办下来。(3)对于具结书,我方认为有了公证委托,两上诉人的身份证原件是否需要核对并不重要,是否为两上诉人的真实意思表示并不影响我方是善意第三人。(4)转委托书中的受委托人有何某、蔡某、吴某1、黄某1、林某为我方员工。 另查明,被上诉人深圳发展银行的诉讼请求为:(1)解除深圳发展银行与梁某、温某、梁某1的《个人担保贷款合同》;(2)梁某、温某、梁某1连带清偿剩余贷款本金288 456;93元及利息、罚息(暂计至2010年10月10日的利息为3 106.01元,罚息为65.56元,从2010年10月11日起至实际清偿日止的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算,罚息按照执行利率上浮50%计付);(3)深圳发展银行对梁某、温某、梁某1借款提供的抵押房产享有优先受偿权;(4)梁某、温某、梁某1承担本案的律师费14 581元;(5)梁某、温某、梁某1承担因本案实现债权所产生的所有诉讼费用。
(五)二审判案理由 广东省广州市中级人民法院经审理认为,深圳发展银行与梁某之间的借款合同合法有效。梁某获得贷款后逾期还款,应当承担相应的合同责任。本案当中,梁某向该行提交了(2008)粤穗广证内经字第63931号《公证书》,而该公证书载明了两上诉人委托梁某处理其房产的事实,后该公证书被广东省广州市公证处撤销。根据本案查明的事实,两上诉人并没有将自己名下的涉案房产抵押给被上诉人深圳发展银行。本案争议的焦点在于该公证书被撤销后,被上诉人深圳发展银行是否能够取得涉案房产的抵押权。本案当中公证委托书的上诉人温某和梁某1签名系伪造,作为有贷款资格的金融机构,被上诉人深圳发展银行有义务也有能力对抵押人的身份真实性以及担保意愿、抵押物价值等内容进行审查,相关调查可采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。出于对公证机关的信任,在借款人出具了公证委托后,被上诉人深圳发展银行不再对抵押人的身份真实性以及相关信息进行核实,因此,对于公证机关因为审查不严格或者故意导致公证失实的法律后果应当由被上诉人深圳发展银行承担。从被上诉人深圳发展银行到房管部门办理涉案房屋抵押登记的情况来看,被上诉人深圳发展银行授权并非其员工的杨某1办理他项权证,在没有证据证明杨某1核实了两上诉人的身份证原件情况下,杨某1向房管部门出具了《具结书》,房管部门据此为被上诉人深圳发展银行办理了他项权证,对此,被上诉人深圳发展银行亦应当承担过错责任。综上,原审法院认定被上诉人深圳发展银行在获得涉案房屋抵押权过程中的行为构成善意取得并不恰当,本院予以纠正,上诉人上诉有理,本院予以支持。
(六)二审定案结论 广州市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下: 1.维持广州市越秀区人民法院(2010)越法民二初字第4071号民事判决第一、二项; 2.撤销广州市越秀区人民法院(2010)越法民二初字第4071号民事判决第三、四项; 3.驳回深圳发展银行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费5 894元,诉讼保全费2 051元,司法鉴定费6 400元,共计14 345元,由深圳发展银行负担683元,梁某负担13 662元;二审案件受理费5 894元,由深圳发展银行负担。
(七)解说 本案对于不动产善意取得适用条件以及银行在取得抵押权的过程中应如何尽到审查义务均具有研究意义。 1.银行是否应当为撤销的公证书承担不利责任 (1)本案能否适用善意取得制度的争论 一种意见认为,善意取得制度适用的前提是无处分权人将不动产或者动产或其他物权转让给受让人,本案当中,温某和梁某1是涉案不动产的所有权人,是有权处分人,在抵押涉案房产的法律关系当中,梁某的身份是委托代理人,而该代理是无权代理,本案需要讨论的法律问题应当是梁某的代理行为是否构成表见代理,并非善意取得。本案当中,公证委托书中的温某和梁某1签名系伪造,而最高人民法院对于表见代理的观点当中,伪造公章是典型的不能认定为表见代理的情况,本案是伪造签名,亦不能认定为表见代理。作为有贷款资格的金融机构,银行有义务也有能力对抵押人的身份真实性进行审查,出于对公证机关的信任,在借款人出具了公证委托后,银行不再对抵押人的身份真实性进行核实,因此,对于公证机关因为审查不严格或者故意导致公证失实的法律后果应当由银行承担。 另一种意见则认为,其一,表见代理是债法的制度,善意取得则是物权法的制度。前者处分的是“意思”,后者处分的是“物”,解决的是不同的问题,不具有可比性。《物权法》第一百零六条所规定的无处分权人包括:1)无所有权的人以所有权身份处分他人之物;2)无授权人以授权人身份处分他人之物,比如国有资产授权经营;3)无代理权人以代理人身份处分他人之物。善意取得之所以涵盖第三种情况是因为无权代理的后果归于代理人,“代理人”无代理权,无权处分他人之物,即为无处分权人,因此,无处分权包括了无代理权之无权。善意取得制度是在所有权保护与交易安全两种利益平衡中取交易安全而舍所有权的制度,在相对人相信了代理人有代理权的情况下可以取得所有权。本案当中,梁某在订立合同前,已经向银行提交了由公证处出具的委托公证书,银行并非专业机构,对于委托书上的签名真伪不具备鉴别能力,公证机关所出具的委托公证文书,在当时没有相反证据的情况下,具有较强的公信力,银行对该公证文书予以信赖也属常理;其二,虽然涉案房产在温某、梁某1名下,但梁某与两人关系紧密,梁某不是涉案房产的登记所有权人,却取得了房产证原件。因此,银行完全有理由相信梁某以温某、梁某1名义的行为已经取得了温某和梁某1的授权,该行为有效。加之涉案房产亦已在房管部门进行了抵押权登记,因此,银行对涉案房产享有抵押权。 (2)本案不适用善意取得 1)善意取得制度沿革 从保护所有权的立场来说,所有权不能因他人的无权处分而消灭,所有人可以向受让人请求返还原物,受让人则应当向让与人依其法律关系寻求救济。但是若贯彻该原则,则交易活动必然受到影响。在市场或商店购物,对让与人占有物品的信赖如果不给予保护,则购物者人人自危,交易势必难以进行。由购物者去查知让与人是否为所有人交易成本甚大。因此,所有权的保护(静的安全)与交易便捷(动的安全)这两种利益必须妥协和兼顾,由此产生了物权法上的善意取得制度。参见梁慧星主编:《中国物权法研究》上,471~475页,北京,法律出版社,1998。传统的善意取得财产仅限于动产,以登记作为公示的不动产取得,交易相对方无须为了解交易物的所有人是谁支付高额调查成本,只需到房地产管理部门进行查询即可。学者孙宪忠讲述过这样一个案例:所有权人甲出国时,将其住房委托乙照看;乙随后编造了一份惟妙惟肖的继承案件以及该案件的公证文书,声称自己继承了该房屋,并将该房屋以市场价出卖给丙。在双方交付后,乙随之消失。在丙入住后不久,甲的亲戚来看房时发现问题,引发诉讼。丙的律师提出了“善意取得”的抗辩。原告律师则认为这样的“善意”就是一项只具有债权意义,而没有物权意义的抗辩。在建立不动产登记制度后,任何人不得提出不知不动产的善意抗辩,丙在购买房屋时没有注意到房屋的不动产登记情况,其行为不符合不动产“善意取得”的条件。参见孙宪忠:《中国物权法总论》,2版,291页,北京,法律出版社,2009。由于我国处于经济转轨时期,许多不动产登记制度不完善,比如房屋预售过程中存在“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况,导致许多购房人的权利得不到保障,故为保护善意第三人利益,我国物权法将善意取得制度扩大到不动产交易的领域。参见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,327页,北京,人民法院出版社,2007。 从善意取得制度的沿革来看,本案之所以不适用善意取得制度是因为交易相对方所理解的房屋所有人与真实的房屋所有人是一致的,银行是信赖梁某获得的授权,而不是信赖梁某有处分权,交易相对方所信赖的事实不同,导致法律规则的适用不同。 2)处分权在不动产抵押权设立当中的作用 抵押权的设定,属于处分行为,抵押人对标的物应当具有处分权以及处分标的物的行为能力。处分权是设立抵押权的必要条件。参见梁慧星主编:《中国物权法研究》下,826~829页,北京,法律出版社,1998。在物权法颁布之前,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十三条已明确规定,以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的,应当认定抵押无效。《物权法》第一百八十条的规定,明确把处分权作为设立抵押权的要求,且第一百八十四条规定了所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押,这可理解为处分权处于不确定或者争议状态的标的物不得抵押。参见曹士兵:《中国担保制度与担保方法》,216页,北京,中国法制出版社,2008。 本案当中,温某和梁某1作为涉案房屋的所有权人,具有处分权。因此,本案需要讨论的问题是梁某的代理行为是否有效,是否构成表见代理。 (3)银行不能行使抵押权的理由 根据《合同法》第四十九条的规定,表见代理的构成需符合两个条件:1)在订立合同行为与过程中存在表见行为;2)相对人有理由相信行为人有代理权,主观上属于善意。相对人虽然相信行为人有代理权,但形成信赖的理由不充分、正当,也不符合表见代理的要求,相对人负担证明信赖行为人有代理权且信赖有理由的举证责任。不构成表见代理的典型情形包括:1)违法行为,如果行为人所为的行为属于违法行为,则相对人无论以何种证据予以证明,行为人均不构成表见代理;2)违反交易习惯的行为;3)已作合理通知后实施的行为;4)违反法律规定的特殊授权要求的行为。 本案当中,作为有贷款资格的金融机构,银行有义务也有能力对抵押人的身份真实性以及担保意愿、抵押物价值等内容进行审查,相关调查可采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。2010年2月,中国银行业监督管理委员会为规范银行业金融机构个人贷款业务行为,加强个人贷款业务审慎经营管理,促进个人贷款业务健康发展,颁布了《个人贷款管理暂行办法》。对贷款人贷款调查要求包括但不限于以下内容:1)借款人基本情况;2)借款人收入情况;3)借款用途;4)借款人还款来源、还款能力及还款方式;5)保证人担保意愿、担保能力或抵(质)押物价值及变现能力。对贷款调查方式则要求应以实地调查为主、间接调查为辅,采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。虽然贷款人在不损害借款人合法权益和风险可控的前提下,可将贷款调查中的部分特定事项审慎委托第三方代为办理,但该办法要求必须明确第三方的资质条件,且贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成。对于本案,出于对公证机关的信任,在借款人出具了公证委托后,银行不再对抵押人的身份真实性以及相关信息进行核实,因此,对于公证机关因为审查不严格或者故意导致公证失实的法律后果应当由银行承担。从银行办理涉案房屋抵押登记的情况来看,其授权并非其员工的杨某1办理他项权证,在没有证据证明杨某1核实了两上诉人的身份证原件的情况下,杨某1向房管部门出具了《具结书》,而具结是提出表示负责的文件,显然银行应当为杨某1出具与事实不符的《具结书》承担责任。 本案在讨论过程中,有观点认为如果银行不能获得抵押权,则金融债权无法得到保障,影响的是国家的金融秩序。事实上,本案无论哪一方败诉,都会引发后续诉讼,即败诉方起诉公证机关要求赔偿损失。一般来讲,这种损失可以得到执行。若抵押人败诉,银行执行了抵押人的房产,则后续诉讼将更加复杂和难以恢复原状。 二审改判是正确的。 2.不动产抵押权善意取得的条件 本案在审理过程中还引申讨论了另一个问题:如果本案适用善意取得,银行也没有过错,但抵押人到房地产管理部门撤销了抵押权登记,银行能否行使抵押权? 根据《广东省城镇房地产权登记条例》第十四条的规定,有下列情形之一的房地产,由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项:(1)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件,采取非法手段获准登记的;(2)房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。因此,本案抵押人要求房地产管理部门涂销抵押权在法律上不存在障碍。在抵押权被涂销的情况下,银行是否仍然能够行使抵押权则争论较大。一种观点认为,由于房地产管理部门已经撤销了抵押登记,应当认定银行没有“取得”抵押权,故不符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的构成要件。另一种观点则认为,善意取得制度是基于保护交易安全,对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置,受让人取得财产所有权是基于物权法的直接规定而不是法律行为,具有确定性和终局性。参见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,329页,北京,人民法院出版社,2007。因此,从物权法的角度来解读,银行获得抵押权是来自物权法的直接规定,物权已经进行了变动。不动产善意取得的要件是指登记时候的要件,只要具备了构成要件,则不论登记事后是否撤销,或者撤销后再恢复,都产生取得抵押权的效果。 二审法官认为第二种意见符合法理,否则善意第三人的权利无法得到体现和实现。虽然《物权法》第一百零六条对于善意取得作出了原则性规定,但对于不动产抵押权的善意取得应当强调以下条件:(1)无权处分人具有不动产登记簿记载的权利人身份;(2)第三人在取得不动产抵押权时善意相信登记记载的正确性;(3)已经进行了不动产抵押权登记公示。参见曹士兵:《中国担保制度与担保方法》,220页,北京,中国法制出版社,2008。例如,经登记为不动产的所有人因无效的原因后实际不是所有人,就该不动产设定抵押权时,债权人善意信赖该项登记而以之设定抵押权的,基于登记的公信力,债权人仍然可以取得抵押权,该不动产的实际所有权人不得主张抵押权设定无效,仅能对抵押人请求损害赔偿。参见谢在全:《民法物权论》下册,38页,北京,中国政法大学出版社,1991。 (广东省广州市中级人民法院 王维 何海涛)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2013年商事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第230 - 244 页
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