（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：四川省成都市武侯区人民法院（2012）武侯行初字第11号判决书。
二审判决书：四川省成都市中级人民法院（2012）成行终字第221号判决书。

2.案由：房屋行政登记纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：高某。
委托代理人（一审）：冯明超，四川法银律师事务所律师。
委托代理人（一审）：高某1，系原告高某之胞姐。
委托代理人（二审）：刘力，四川刘范杨张律师事务所律师。
委托代理人（二审）：朱鹏，四川刘范杨张律师事务所律师。
被告（被上诉人）：成都市城乡房产管理局（原成都市房产管理局，以下简称市房管局）。
法定代表人：何某，局长。
委托代理人（一审、二审）：江洪，四川蓉城律师事务所律师。
委托代理人（一审）：何某1，系该局工作人员。
委托代理人（二审）：张某，系该局工作人员。
第三人：向某。
委托代理人（一审）：赵帅，四川法典律师事务所律师。
委托代理人（一审）：赵某。
委托代理人（二审）：王某。
第三人：滕某。
委托代理人（二审）：曾某。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：成都市武侯区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王佳舟；陪审员：李丽琼、谢再琼。
二审法院：成都市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：喻小岷；审判员：雍卫红；代理审判员：刘平。

6.审结时间
一审审结时间：2012年5月29日。
二审审结时间：2012年10月11日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
2000年11月23日，被告成都市房管局将产权登记在滕某名下的位于成都市武侯区一环路南二段XX号XX栋XX单元XX号房屋转移登记至向某名下，并向向某颁发了成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证。

2.原告诉称
2000年11月23日，配偶滕某在其不知晓的情况下，将两人婚姻存续期间的共有房屋卖给向某，向某在知情的情况下，与滕某以伪造的假离婚证、假单位公章等系列资料申请过户。被告受理该申请后，未严格审查申请资料，申请人提交的相关证明是伪造的，对出售房屋未公告，出售房屋无财产共有人即原告的签名，进而作出权属转移登记，该行为的程序和实体均违法。原告得知此情形后，多次向被告申请撤销成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证，被告至2005年12月20日才作出不予撤销的书面答复。综上，请求判决撤销成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证。

3.被告辩称
原告高某的起诉是针对2000年11月23日的房屋权属登记行为，与该局作出的信访回复意见是两个截然不同的行政行为，不能混淆。本案所诉的登记行为是2000年11月23日，原告2000年12月8日就知晓行政行为的存在，起诉期限应当从2000年12月9日起计算，原告2007年起诉已经超过法律规定的2年最长起诉期限。市房管局是按照法律法规的规定办理房屋买卖过户登记的，其行政行为合法有效。

4.第三人述称
（1）第三人向某述称：原告高某所诉不实，其与滕某并不认识，是通过房屋中介机构向滕某购买房屋，购房时已尽到了合理的注意义务，滕某伪造相关证明的事情与其无关，且其购买房屋程序合法并占用至今，是善意取得。原告高某的起诉已经超过起诉期限。被告市房管局的转移登记行为合法，办理的房产证合法有效。原告高某认为其权利受到侵害应通过民事诉讼向滕某追偿。因此，为保护第三人善意取得的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。
（2）第三人滕某未作陈述。

（三）一审事实和证据
四川省成都市武侯区人民法院经公开审理查明：原告高某与第三人滕某原系夫妻关系。位于成都市武侯区一环路南二段XX号XX栋XX单元XX号房屋（面积为59.64平方米），系滕某于1999年11月22日在其所在单位四川省自然资源研究所通过房改所购的公有住房，于2000年1月19日办理产权登记手续，房屋权属登记在滕某的名下。2000年11月16日，第三人向某通过房屋中介机构购买权属登记在滕某名下的房屋，并与其签订了房屋买卖合同，合同约定：滕某将登记在其名下的位于成都市武侯区一环路南二段XX号XX栋XX单元XX号房屋出售给向某，房屋销售的总价款为5万元。合同签订后，向某依约支付了全额的购房款。同日，滕某与向某向被告市房管局提交房屋买卖过户申请，并同时提交有双方签订的房屋买卖合同与身份证复印件、《成都市房屋所有权申请登记表》，滕某还提交了本人持有的原房屋权属证书、1998年8月3日颁发的青民离字第23号离婚证、所在单位四川省自然资源研究所出具的证明其离婚后未再婚的《证明》，以及同意交易房屋入市的《成都市职工已购政策性住房入市申请表》。同月21日，市房管局依据房屋权属转移登记的相关规定对滕某与向某提交的资料进行了审查，认定省房改办的指导价低于双方的成交价，同意办理，按成交价计税。同日，滕某与向某分别依法缴纳了土地收益款、交易规费、买卖契税等，将相关凭证提交给了市房管局。同月23日，市房管局经审查办理了位于成都市武侯区一环路南二段XX号XX栋XX单元XX号房屋的权属转移登记，并向向某颁发了成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证。向某在取得权属证书后，已实际占有、使用该房屋至今。
2000年12月8日，高某与滕某离婚，离婚证号是蓉青离（2000）字第851号。离婚时，因涉案房产已被处置，双方约定房屋由高某追偿，追偿回来后归其所有。之后，高某以滕某处置在婚姻关系存续期间取得的房屋未经其同意、所提交的离婚证明与单位意见等材料系虚假的为由，多次要求市房管局撤销房屋权属转移登记。市房管局得知此事后，也曾组织各方调解处理未果。2004年2月23日，经四川求实司法鉴定所鉴定，滕某在申请办理房屋权属转移登记时提交的《成都市职工已购政策性住房入市申请表》所盖“四川省自然资源研究所”的印鉴，与该单位的印鉴不是同一印章。高某据此再次到市房管局信访，要求撤销转移登记。2005年12月13日，市房管局对高某的信访书面答复不予撤销成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证；同月20日高某在该意见书上签字确认。
2007年1月4日，高某不服市房管局的房屋转移登记行为，向本院提起诉讼。2007年1月15日，高某预交了案件受理费后，本院正式受理。本院经审理后，认定高某的起诉超过了法律规定的2年的最长起诉期限，遂以（2007）武侯行初字第4号行政裁定驳回其起诉。高某不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院经审理，以（2008）成行终字第72号行政裁定驳回上诉、维持原裁定。之后，高某向四川省高级人民法院提起申诉，四川省高级人民法院经审查，于2011年8月24日以（2011）川行监字第45号行政裁定指定四川省成都市中级人民法院再审本案。四川省成都市中级人民法院经再审审理，于2011年11月28日以（2011）成行再终字第2号行政裁定，撤销该院（2008）成行终字第72号行政裁定和本院（2007）武侯行初字第4号行政裁定，并指令本院继续审理。
上述事实有下列证据证明：
1.建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第八条，证明其具有对成都市市区房屋登记管理的行政职权。
2.建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条、第二十七条；
3.建设部建住房[2000]201号文件《关于印发〈简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见〉的通知》附件一第二条；
4.《四川省已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第八条、第九条；
5.房屋所有权初始申请登记表；
6.房屋所有权转移申请登记表；
7.房屋买卖过户申请；
证据1～7证明市房管局作出转移登记的具体行政行为程序合法。
8.原房屋所有权证；
9.滕某的身份证复印件；
10.2000年11月16日签订的房屋买卖合同；
11.契税费缴纳凭据；
证据8～11证明市房管局作出转移登记具体行政行为的证据确凿，事实充分。
12.信访问题处理意见书、附页，证明原告起诉并未超过起诉期限；
13.（2011）成行再终字第2号行政裁定书，证明起诉并未超过起诉期限。
14.2000年12月8日的离婚证；
15.川求实鉴［2004］文鉴0131号《文件检验鉴定书》；
证据14、15证明滕某提交给被告的离婚证及所在单位出具的两份证据均是虚假的。

（四）一审判案理由
四川省成都市武侯区人民法院经审理认为：关于本案的起诉期限问题。依据查明的事实，原告高某系于2000年12月8日与第三人滕某离婚时，才知双方于婚姻关系存续期间购买的房改房屋被滕某出售，此后其即向被告市房管局反映，要求撤销第三人向某取得的成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证，直至2005年12月20日签收被告市房管局的《信访问题处理意见书》后，才知被告市房管局不予撤销，故本案的最长起诉期限应从2005年12月21日起计算2年。原告高某于2007年1月4日即提起本案的诉讼，其起诉未超过法律规定2年的最长起诉期限。基于此，本院对被告市房管局与第三人向某提出的原告高某的起诉超过法律规定的最长起诉期限的主张不予支持。
关于原告高某的诉讼主张问题。行政案件的诉讼是由原告提出主张而发起的，提起什么样的诉讼请求是原告的权利。本案的诉讼虽是原告高某在签收被告市房管局不予撤销房屋权属转移登记的《信访问题处理意见书》后才提起的，但纵观全案，真正引起原告高某起诉的诉因是被告市房管局于2000年11月23日将产权登记在滕某名下的位于成都市武侯区一环路南二段XX号XX栋XX单元XX号房屋转移登记至向某名下，并向向某颁发了成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证。被告市房管局作出的该行为属具体行政行为，高某与该具体行政行为有法律上的利害关系，其提起本案的诉讼是适格的诉讼主体，针对该具体行政行为提出撤销之诉不违反法律规定。综上，本院对被告市房管局提出的原告高某将登记与信访答复两种行为相混淆，不应针对房屋权属登记行为不服提起诉讼的主张不予支持。
关于被告市房管局行使房屋权属登记职权的合法性问题。被告市房管局作出被诉具体行政行为是2000年11月23日，而当时的建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”被告市房管局是成都市人民政府的房地产行政主管部门，依据该规定，其具有对成都市市区房屋权属登记的行政职权，故其作出的本案被诉具体行政行为是依法行使行政职权的行为，其行为合法、未超越法定职权，且在行使该职权时是依据当事人的申请而作出，没有滥用职权。
关于被诉具体行政行为的合法、合理性问题。被诉具体行政行为于2000年11月23日作出，当时有效的建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记”；第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”；第二十七条规定，“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的两个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记……”。建设部建住房[2000]201号文件《关于印发〈简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见〉的通知》附件一第二条规定：“转移登记办事时限：10个工作日。必收要件：1.房屋权属证书；2.房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议，法院司法文书，房地产赠与、房地产继承公证书）。”《四川省已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第八条规定：“职工已购公有住房和经济适用住房，在取得合法房屋产权证书后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：（一）超过其住房面积控制标准（不含公摊面积）未按规定以市场价补足差价的已购公有住房；（二）超过其住房面积控制标准部分未按规定补交税费的已购经济适用住房；（三）超过其住房面积控制标准购占两套以上公有住房、经济适用房的，或者以非市场租金租住公有住房又按住房制度改革政策购买的公有住房、经济适用住房；（四）利用公款超标准装修，超标准部分未按规定补足装修费用的；（五）上市出售后会形成新的住房困难的；（六）以分期付款或者抵押贷款方式购买，但房价款尚未付清或未经抵押权人同意上市出售的；（七）处于房屋拆迁公告范围内的；（八）擅自改变住房使用性质的；（九）法律、法规以及县以上人民政府规定的其他情形”；第九条规定，“与机关办公区、学校教学区和企事业单位生产区、工作区分割不开的已购公有住房和经济适用住房，只能向原产权单位或者单位职工出售。”
本案中，第三人滕某出售的房屋是已购公有住房，取得了合法房屋产权证书，转让时依法缴纳了土地收益款和相关税费，诉讼中各方当事人未举证证明该房屋的上市出售存在《四川省已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第八条规定的不得上市出售和第九条规定的应予出售给原产权单位或者单位职工的情形，故滕某上市出售该房屋不违反上述法律的规定。滕某与购房人向某在签订房屋买卖合同后的当日即向被告市房管局提交房屋买卖过户申请，并同时提交了双方签订的房屋买卖合同与身份证复印件、《成都市房屋所有权申请登记表》，滕某还提交了本人持有的原房屋权属证书、1998年8月3日颁发的青民离字第23号离婚证、所在单位四川省自然资源研究所出具的证明其离婚后未再婚的《证明》，以及同意房屋入市的《成都市职工已购政策性住房入市申请表》等材料，该转移登记申请的提出与提交的材料符合建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、建设部建住房[2000]201号文件《关于印发〈简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见〉的通知》附件一第二条的规定。被告市房管局受理登记申请后，滕某与向某依法缴纳了房屋交易的相关税费，被告市房管局亦对交易房屋的权属进行了审核，于7日内核准登记，并向向某颁发了成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证，其受理、审查与颁发新证的程序和行为符合建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第二十七条、建设部建住房[2000]201号文件《关于印发〈简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见〉的通知》附件一第二条的规定；至于是否公告，依法应由被告市房管局来认定和决定，因滕某提交的证据未显示有共有人、房屋权属又明晰，而原告高某于诉讼中亦未举证证明存在必须公告之情形，故公告与否不影响对被诉具体行政行为程序合法性的认定。因此，被告市房管局作出被诉具体行政行为的程序合法合理。房屋登记申请人应对自己提交材料的真实性负责。
依据审理查明的事实，第三人滕某在申请房屋权属转移登记时提交的离婚证与单位同意入市的审核等三份材料是虚假的，因被告市房管局在受理房屋权属登记申请进行的审查是形式审查，尽管其已尽到了审查的义务，且形式上资料齐全，但终因虚假的申请材料导致房屋权属转移登记事实上的错误。该登记结果错误，虽系作为申请人的第三人滕某提交虚假、不真实材料所致，但不影响对登记机关的登记行为违法性的认定，故被告市房管局在受理房屋权属转移登记申请后，依据作为申请人的第三人滕某提供的材料作出被诉具体行政行为，因部分材料虚假而在实体上不合法。
关于第三人向某是否属于善意取得问题。善意取得的构成要件是：（1）出让人系无权处分人；（2）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（3）以合理的价格转让；（4）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，第三人滕某所售房屋系已购公有住房，处分时伪造离婚证明以及所在单位同意其将房屋上市交易的证明文件，隐瞒房屋系房改房且有共有人的事实，其处分房屋属无权处分人；第三人向某系通过房屋中介机构购房，依据滕某提交的材料有理由相信其有房屋处分权，所购房屋用于自己居住，其行为属善意；在房屋交易中，向某依约支付了全额价款，而双方约定的成交价格经登记机关审查高于当时的指导价，并按成交价缴纳了相关税费，因而转让的价格合理；交易的位于成都市武侯区一环路南二段XX号XX栋XX单元XX号房屋现已依照法律规定转移登记至向某名下，且向某在交易完成后实际占有、使用至今。原告高某称向某购得房屋不是善意取得，但未提交反证予以证明，本院对其主张不予采纳。基于上述理由，第三人向某购得房屋符合善意取得的构成要件，依法应予认定。
综上，原告高某提起本案的诉讼未超过法律规定的最长起诉期限；被告市房管局在受理登记申请后进行审查时已尽到了形式审查的义务，所作出的行为属法定职权，无超越职权和滥用职权行为；被诉具体行政行为程序合法，但因第三人滕某提交转移登记申请的材料中有虚假材料而实体违法；第三人向某通过房屋中介机构购得原登记在滕某名下的房屋属善意取得。

（五）一审定案结论
四川省成都市武侯区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，作出如下判决：
1.被告成都市城乡房产管理局于2000年11月23日对位于成都市武侯区一环路南二段XX号XX栋XX单元XX号房屋的权属转移登记行为违法。
2.驳回原告高某要求撤销成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证的诉讼请求。
案件受理费100元，其他诉讼费100元，由原告高某负担100元，被告成都市城乡房产管理局负担100元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
涉案房屋不符合上市出售未按照法律规定程序进行；向某不属于善意第三人。请求撤销成都市武侯区人民法院（2012）武侯行初字第11号行政判决书第二项判决，判令被上诉人撤销成房监证字第0XXXXX8号房屋所有权证。
（2）被上诉人辩称
上诉人要求撤销的登记行为与市房管局不予撤销登记的“回复意见”行为是两个不同的行政行为；上诉人的起诉已经超过法定最长起诉期限，市房管局办理的产权登记是严格按照政府房屋产权登记的规定进行审查后依法办理的，尽到了应尽的审查义务，程序合法，适用法规正确，该具体行政行为并无不当。请求人民法院依法裁判。
（3）原审第三人述称
1）原审第三人向某述称：原告高某所诉不实，其与滕某并不认识，是通过房屋中介机构向滕某购买房屋，购房时已尽到了合理的注意义务，滕某伪造相关证明的事情与其无关，且其购买房屋程序合法并占用至今，是善意取得。原告高某的起诉已经超过起诉期限。被告市房管局的转移登记行为合法，办理的房产证合法有效。原告高某认为其权利受到侵害应通过民事诉讼向滕某追偿。因此，为保护第三人善意取得的合法权益，请求二审法院维持原判。
2）原审第三人滕某述称：其到房管局办理转移登记只提供了房屋所有权证、申请书及购房合同，其他材料均未提供。请求撤销一审判决，撤销房屋转移登记行为。

2.二审事实和证据
四川省成都市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
四川省成都市中级人民法院经审理认为：成都市房管局作出被诉具体行政行为于2000年11月23日，参照当时的建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定，“国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”成都市房管局具有对成都市市区房屋权属登记的行政职权，故其依据当事人的申请作出的本案被诉具体行政行为是依法行使行政职权的行为。本案中，申请人于2000年11月16日在申请房屋权属转移登记时提交的滕某与高某离婚证、滕某所在单位出具的离婚未再婚证明，以及《成都市职工已购政策性住房入市申请表》中加盖的“四川省自然资源研究所”的单位公章系虚假、伪造的。市房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记的申请后，对其提交的相关申请材料进行了审核，认定其提交的材料齐备，并依法在法定工作日内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到了合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，理应判决撤销，向某在购买该涉案房屋时属于善意取得，且实际占有、使用该房屋，故该移转登记行为不具有可撤销性。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。

4.二审定案结论
四川省成都市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费及其他诉讼费的负担不变，二审案件受理费50元，由上诉人高某负担。

（七）解说
该案主要涉及行政登记的法定审核与物权法中的善意取得两个法律问题，是一起民事行政交叉的案件。行政审判能否就第三人对不动产是否属于善意取得作出认定，目前仍存在一定的争议。在没有民事诉讼或者判决存在的情况下，法官仅进行程序审查，还是直接适用《物权法》的规定予以实体审查，对于这一问题《行政诉讼法》和司法解释均未作禁止性规定，这就取决于法官的职业判断。
具体到本案，对被诉房屋登记行为的合法性审查、对善意取得的认定、裁判方式的选择及原权利人与善意第三人利益的平衡，是该案审判着重考虑的问题。
1.被告尽到审慎审查义务可否推断被告的房屋登记行为必然具有合法性?
本案中，第三人滕某出售的房屋是已购公有住房，取得了合法房屋产权证书，转让时依法缴纳了土地收益款和相关税费，诉讼中各方当事人未举证证明该房屋的上市出售存在《四川省已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第八条规定不得上市出售和第九条规定应予出售给原产权单位或者单位职工的情形，故滕某上市出售该房屋不违反上述规定。滕某与购房人向某在签订房屋买卖合同后的当日即向被告市房管局提交房屋买卖过户申请，并同时提交了双方签订的房屋买卖合同与身份证复印件、《成都市房屋所有权申请登记表》，滕某还提交了本人持有的原房屋权属证书、1998年8月3日颁发的青民离字第23号离婚证、所在单位四川省自然资源研究所出具的证明其离婚后未再婚的《证明》，以及同意房屋入市的《成都市职工已购政策性住房入市申请表》等材料，该转移登记申请的提出与提交的材料符合建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、建设部建住房[2000]201号文件《关于印发〈简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见〉的通知》附件一第二条的规定。被告市房管局受理登记申请后，滕某与向某依法缴纳了房屋交易的相关税费，被告市房管局亦对交易房屋的权属进行了审核，于7日内核准登记，并向向某颁发了房屋所有权证，其受理、审查与颁发新证的程序和行为符合建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第二十七条、建设部建住房[2000]201号文件《关于印发〈简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见〉的通知》附件一第二条的规定；至于是否公告，依法应由被告市房管局来认定和决定，因滕某提交的证据未显示有共有人、房屋权属又明晰，而原告高某于诉讼中亦未举证证明存在必须公告之情形，故公告与否不影响对被诉具体行政行为程序合法性的认定。因此，被告市房管局作出被诉具体行政行为的程序合法、合理。房屋登记申请人应对自己提交材料的真实性负责。依据审理查明的事实，第三人滕某在申请房屋权属转移登记时提交的离婚证与单位同意入市的审核等三份材料是虚假的，因被告市房管局在受理房屋权属登记申请时进行的审查是形式审查，尽管其已尽到了审查的义务，且形式上资料齐全，但终因虚假的申请材料导致房屋权属转移登记事实上的错误。该登记结果错误，虽系作为申请人的第三人滕某提交虚假、不真实材料所致，但不影响对登记机关的登记行为违法性的认定，故被告市房管局在受理房屋权属转移登记申请后，依据作为申请人的第三人滕某提供的材料作出被诉具体行政行为，因部分材料虚假而在实体上不合法。
由此看出，认定房屋登记行为是否合法，不仅应从其程序上进行审查，还应结合事实对其登记结果正确与否进行评判，以此综合认定房屋登记行为的合法性。
2.在行政审判中能否认定不动产的善意取得?
在房产登记行政案件审理中，能否适用善意取得制度处理房产登记行政案件，在审判实务中存在不同认识。在司法实务中，上述情况大致存在三种裁判方式：一是法官将善意取得的法律认定归属于民事审判的权限范围，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下简称《行政诉讼法》解释）第四十四条的规定，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。待民事审判完结，再行对房产登记的合法性予以审查。二是根据《行政诉讼法》解释第六十一条的规定，法官可以对行政裁决及其相关民事争议一并审理。这种立法精神说明，在与具体行政行为相关的民事法律问题上，行政庭法官具有有限的审查权。由此推论，对于房产登记案件中的善意取得认定，法官可予以司法审查。在审查强度上，法院可仅就程序问题进行行政审判，即房产登记部门是否按照房产登记程序审查了登记申请人提交的各种权证、是否尽到了注意义务等，而将善意取得的法律认定归于房产登记人员的行政裁量权，不予审查或者予以遵从。三是直接依据《物权法》的规定进行司法审查，而将行政人员对善意取得的认定视为一种行政诉讼证据。
行政审判同样担负着维护交易安全、保护善意第三人合法权益的职责，故善意取得制度应适用于行政案件的审理。因此，本案对第三人向某是否构成善意取得进行了审查认定。善意取得的构成要件是：（1）出让人系无权处分人；（2）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（3）以合理的价格转让；（4）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。通过案件当事人提交的证据而查明的事实可以看出：第三人滕某所售房屋系已购公有住房，处分时伪造离婚证明以及所在单位同意其将房屋上市交易的证明文件，隐瞒房屋系房改房且有共有人的事实，其处分房屋属无权处分人；第三人向某系通过房屋中介机构购房，依据滕某提交的材料有理由相信其有房屋处分权，所购房屋用于自己居住，其行为属善意；在房屋交易中，向某依约支付了全额价款，而双方约定的成交价格经登记机关审查高于当时的指导价，并按成交价缴纳了相关税费，因而转让的价格合理；交易的位于成都市武侯区一环路南二段XX号XX栋XX单元XX号房屋现已依照法律规定转移登记至向某名下，且向某在交易完成后实际占有、使用至今。原告高某称向某购得房屋不是善意取得，但未提交反证予以证明，对其主张不予采纳。基于上述理由，第三人向某购得房屋符合善意取得的构成要件，依法应予认定。
3.涉及善意取得的房产登记行政案件裁判方式的选择。
人民法院审理行政案件是对被诉行政行为的合法性进行全面审查，包括被诉行政行为的行政主体是否适格、认定事实是否清楚、证据是否充分、适用法律是否正确、行政程序是否合法、是否超越职权或者滥用职权。房屋权属登记是行政机关依当事人的申请而作出的行政行为，一旦登记行为作出即发生房屋权属生效的法律后果。同样，房产登记行为一旦被撤销就直接影响善意取得的效力。买受人是否为善意有偿取得房屋所有权，直接关系到裁判方式的选择适用，构成善意取得，不能判决撤销登记行为，不能否定登记行为的法律效力，这样才能保证行政法与物权法的衔接。如果在房产登记行政案件审理时，不考虑买受人是否为善意取得的问题，简单以出卖人提供虚假材料等原因而判决撤销登记行为，那么物权法规定的善意取得制度就会失去意义，也就不存在不动产善意取得的问题，这显然与物权法立法意图是不相符的。
本案中，第三人向某通过房屋中介机构购得原登记在滕某名下的房屋属善意取得。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五条“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查”，《行政诉讼法》解释第四十九条第三款“第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”等规定，本案作出了确认违法的判决。
总的来说，在对物权变动中交易安全保护方面的不动产登记行为的合法性审查的同时，应考虑《物权法》规定的不动产登记的公信效力，以有效保护不动产交易过程中善意第三人的合法权益，否则，将损害不动产登记的公信力。
（四川省成都市武侯区人民法院　王佳舟　郭佳）