（一）首部

1.判决书字号：北京市昌平区人民法院（2012）昌行初字第103号判决书。

2.案由：房屋抵押登记。

3.诉讼双方
原告：房某。
原告：荆某。
委托代理人：王文莲，河北凯宣律师事务所律师。
被告：北京市住房和城乡建设委员会。
法定代表人：杨某，主任。
委托代理人：李文艳，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人：王某，北京市昌平区住房和城乡建设委员会干部。
第三人：马某。
委托代理人：李某。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市昌平区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨帆；人民陪审员：李德江、李德成。

6.审结时间：2012年10月29日。

（二）诉辩主张

1.被诉具体行政行为
被告于2012年8月7日颁发X京房他证昌字第1XXXX1号房屋他项权证，其主要内容是：房屋他项权利人为马某，房屋所有权人为李某1，房屋所有权证号是京房权证昌私移字第1XXXX5号，房屋坐落于昌平区昌平镇东关南里小区XX号楼XX层XX单元XX号，他项权利种类为一般抵押，债权数额为人民币710 200元。

2.原告诉称
原告于2011年12月18日与李某1签订房屋买卖合同，合同约定李某1将涉案房屋出卖给原告所有，并于2012年2月10日办理了网签登记。原告于2012年6月4日入住该房，此期间一直与李某1协商房屋权属转移登记事宜。2012年8月，马某持房屋他项权证通知原告其对该房屋享有抵押权。经查得知，被告在原告办理了网签登记且未撤销之时又为他人办理该房屋抵押登记，被告为马某办理抵押登记的行为程序违法，依法应予以撤销，请求法院判令撤销被告颁发给马某的房屋他项权证。

3.被告辩称
被告核发X京房他证昌字第1XXXX1号房屋他项权利证书事实清楚、程序合法、适用法律正确，应予维持。2012年8月6日，房屋抵押人李某1与抵押权人马某一同向被告申请办理位于昌平区昌平镇东关南里小区XX号楼XX层XX单元XX号房屋的抵押权设立登记手续，并提交了房屋抵押权设立登记申请表、抵押双方身份证明、抵押人房屋所有权证、抵押借款合同。经审核，被告认为该申请符合《房屋登记办法》的相关规定，遂为抵押权人马某颁发了X京房他证昌字第1XXXX1号房屋他项权利证书。该具体行政行为事实清楚、程序合法，请法院驳回原告的诉讼请求。

4.第三人述称
完全同意被告的答辩意见，被告作出的抵押登记程序合法、事实清楚，请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市昌平区人民法院经公开审理查明：2011年12月18日，原告房某、荆某与李某1签订房屋买卖居间合同，居间人为北京市易合房地产经纪有限责任公司，合同约定李某1将自己位于昌平区昌平镇东关南里小区××号楼××单元的房屋卖给房某、荆某，房某、荆某向李某1支付了首付款人民币55万元。2012年2月10日，该交易进行了存量房买卖合同网上签约，网签系统显示该标的房屋已设定抵押，抵押权人为深圳发展银行建国门支行，故该房屋一直未能办理过户。2012年3月28日，房某、荆某与李某1签订解约协议，约定解除上述房屋买卖合同，但网签合同信息并未注销。因李某1并未将购房款退还房某、荆某，2012年6月22日，房某、荆某与李某1自行再次签订房屋买卖合同，同时，房某、荆某入住了标的房屋。2012年7月2日，李某1对该房屋注销了抵押。此后，李某1又于2012年8月6日与本案第三人马某签订抵押借款合同，将该房屋抵押给马某，并于同日办理了抵押登记手续。马某于2012年8月14日领取了房屋他项权证。原告房某、荆某对该抵押登记行为不服，遂诉至本院。
上述事实有下列证据证明：
1.房屋抵押权设立登记申请表。
2.李某1与马某的身份证复印件。
3.京房权证昌私移字第1XXXX5号房屋所有权证。
4.抵押借款合同。
5.房屋登记询问笔录。
6.房屋登记受理通知书。
7.房屋抵押登记审核意见。
8.房屋权属证书领证凭证、北京市非税收入专用收据。
9.存量房签约查询结果。
10.房屋买卖居间合同。
11.网签查询结果。
12.房屋买卖合同及入住协议。
13.解约协议。

（四）判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”本案中，诉争房屋所有权人为李某1，2012年8月6日，房屋所有权人李某1与其债权人马某共同到北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理房屋抵押登记手续，并提交了房屋抵押权设立登记申请表、当事人双方身份证复印件、房屋所有权证、抵押借款合同等材料，同时，被告工作人员对当事双方进行了询问，确认其为真实意思表示。经审核，被告为抵押权人马某核发了房屋他项权证。本院认为，被告已经依照相关法规、规章的规定，审核了申请人的各项材料，其办理抵押登记的行为符合法律规定。
关于原告房某、荆某主张其已办理网签登记并实际入住，因此被告不应再办理抵押的主张，本院认为，存量房屋买卖合同网上签约合同系当事人之间的民事行为，不具有保证将来实现物权的效力，亦不能产生对抗物权抵押登记的效力。根据现有法律法规，也没有办理了网上签约就不能办理抵押登记的规定，因此，对于原告的诉讼主张，本院不予支持。
此外，诉争房屋自原告房某、荆某与李某1签订买卖合同之始即存在抵押权，两原告理应预见到债权不能转化为物权的风险。关于原告债权实现的问题，由于两原告与李某1签订房屋买卖合同，后解约，又重新签约，对这一系列合同的效力问题，不属本案审理范围，本案不予评价，当事人可通过民事诉讼等合法途径解决其债权纠纷。

（五）定案结论
北京市昌平区人民法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项，作出如下判决：
驳回原告房某、荆某关于撤销被告北京市住房和城乡建设委员会为第三人马某办理抵押登记的诉讼请求。
案件诉讼费人民币50元，由原告房某、荆某负担。

（六）解说
自2009年北京法院首次受理涉及网签注销的案件以来，网签的性质和效力问题已然成为法学理论界和实务界共同关注的热点之一。本案是一例围绕网签的效力问题所引发的房屋抵押登记案件。与之前涉及网签的案件不同的是，本案当事人争议的焦点在于网签登记未注销前，卖房人是否能将房屋抵押，亦即网签登记是否能够对抗房屋抵押登记的问题。
根据北京市住房和城乡建设委员会《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（京建交［2008］628号）（以下简称《通知》）的规定，自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。根据这一规定，网签登记成为二手房交易的必经程序。同时《通知》第五条第二款亦规定买卖双方未达成交易时应办理网签注销，该房屋重新交易的，须再次进行网上签约。这意味着网签注销前，出卖人若将房屋卖给第三人，将无法办理房屋过户手续。从这些规定可以看出，网签能有效防止出现“一房二卖”或其他欺诈现象的发生。然而，对于网签注销前房屋是否能够进行抵押，现行法律并没有明确规定，在此，笔者欲结合目前关于网签性质的两种主要观点，对网签后的房屋抵押问题进行分析阐述。
关于网签的性质，目前学术界有两种观点。（1）网签是成立并有效的房屋买卖合同。这种观点认为，存量房买卖合同网上签约，形式上虽是政府规范管理房产交易市场的一项制度，但本质上仍属于合同性质，体现了买卖双方的意思表示，具备合同属性的必要条件，并且由于网签合同形式的特殊性以及其中蕴含的政策性因素，网签合同比普通形式的房屋买卖合同更正规、更具有效力。（2）网签是行政备案性质的行为。该观点认为，网签是房屋管理机构为了管理与服务的需要，在房屋买卖合同签订过程中，要求交易当事人对房屋交易的基本信息进行填报并公示的行政程序，是一种行政机关登记备案的管理手段。网签的目的在于通过使房地产交易信息透明化，以规范房屋交易流程，从而降低交易风险。因此，网签本身不能成为合同成立或生效的要件，并不影响房屋买卖合同的成立与生效。
根据上述两种观点，若认定网签即房屋买卖合同，则根据《民法》和《物权法》的相关规定，不动产物权的设立和转移，经依法登记发生效力。房屋属于不动产，在房屋买卖双方向房屋登记管理机关办理房屋所有权转移登记之前，房屋权属关系不发生变化，房屋所有权人有权对房屋进行合法处分。故在此意义上，以网签形式表现的房屋买卖合同的效力不能对抗抵押登记的物权效力。当然，由于在网签注销前网签合同仍旧有效，买房人可向卖房人主张违约责任。
若网签属于行政备案性质的行为，作为一种程序性事实行为，这种备案具有预告、公示、确认和管理的效力。但是在现阶段，关于网签的效力问题并未有较高层级的法律、法规或规章予以确认，仅有地方的一些并无创设权的规范性文件对网签的程序、步骤等事项进行规定，因此网签的备案效力只能体现为一种备案的管理效果，在此意义上，网签也无法对抗作为物权的抵押权。
此外，从房屋登记机构的角度来讲，其办理房屋抵押登记履行的是形式审查的职责，即仅需审查房屋是否存在权利瑕疵，房屋产权证是否属于抵押人，而被抵押的房屋是否办理网签，原则上不属于其审查范围。
综上，无论网签属于合同还是属于行政备案性质的行为，均不影响房屋网签后再进行抵押。如法院判决所言，网签不具有保证将来实现物权的效力，亦不能产生对抗物权抵押登记的效力，同时现行法律法规也未就房屋网签后办理抵押登记作出禁止性规定。因此，本案中，在诉争房屋未能办理过户登记的情况下，李某1作为房屋所有权人，有权再次将房屋抵押，原告关于其已办理网签登记并实际入住，故被告不应再办理抵押的主张，应不予支持。
（北京市昌平区人民法院　安晓华　吕偲偲）