（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市密云县人民法院（2013）密民初字第1948号民事判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第12600号民事判决书。

2.案由：物权保护纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：张某。
原告：张某1（系张某之女，张某之委托代理人）。
二原告之共同委托代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。
被告（被上诉人）：王某。
委托代理人（一审）：刘某，住北京市密云县。
委托代理人（二审）：井某，系王某之夫。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市密云县人民法院。
独任审判：代理审判员：曲爽。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刁久豹；代理审判员：刘丽杰、王佳。

6.审结时间
一审审结时间：2013年6月19日。
二审审结时间：2013年10月18日。

（二）一审诉辩主张

原告张某、张某1诉称：原告张某与张某3（已故）原系夫妻，婚后育有3名子女；位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落系原告张某与张某3共同所有，张某3病故时未留下任何遗嘱，其法定继承人亦未对该院落进行分割，后该院落一直由张某之子张某4居住使用。2006年，张某4将该院落对外出租并收取租金。2012年8月5日，原告张某1经过该院落时，发现被告王某正在拆房改建，遂同母亲张某找被告王某询问。被告王某答复称已与张某4签订了买卖协议，购买了该院落。二原告对此当即提出异议。现诉至法院，请求判令：确认位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落的使用权及4间半西厢房的所有权归二原告所有，被告将该院落的北正房恢复原状，诉讼费由被告承担。

被告王某辩称：被告购买该房时并不知道该房有他人的份额，且与张某4签订买卖协议时有村委会见证，购房款已经给付，故该院落及房屋应归我所有；北正房我已经翻建了，不可能恢复原状。故不同意二原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市密云县人民法院经公开审理查明：位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落原归张某2所有。1964年，原告张某与张某3登记结婚，婚后育有一子二女，分别为张某4、张某5和原告张某1。1993年，张某2将该院落卖与张某3。2003年2月26日，张某3病故。2004年4月19日，张某与于某登记再婚，迁至密云县西田各庄镇K村居住，并于2009年11月5日将户口从丁村迁至K村。2008年8月23日，张某4与本村村民王某（在村内无其他宅基地）签订“买卖房屋协议”，其内容为：“丁村村民张某4现有石木结构小瓦北正房4间、西厢房砖砼结构4间半房屋坐落X街101号，经双方共同协商同意卖给本村村民王某，房屋作价叁万伍仟元整（人民币），房款当面一次付清……从即日起房屋产权归购房户王某所有。”张某4、王某和在场人王某、刘某2以及代笔人张某6在协议上签字，王某给付张某4购房款35000元。协议签订后，王某即在购买的院落中居住至今。2012年8月，因王某翻盖房屋，原告张某提出异议，认为此房屋有其份额，张某4与王某在张某不知情的情况下私自签订的“买卖房屋协议”应属无效，遂诉至本院，请求判令确认被告王某、张某4于2008年8月23日签订的“买卖房屋协议”无效。本院经审理，以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，且张某未提交合同无效的其他证据为由，作出（2012）密民初字第5456号民事判决书：“驳回原告张某要求确认被告张某4与被告王某于二〇〇八年八月二十三日签订的《买卖房屋协议》无效的诉讼请求”。现张某、张某1以物权保护为由诉于本院，要求确认位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落的使用权及4间半西厢房的所有权归二原告所有，被告将该院落的北正房恢复原状。在本案的审理过程中，原告张某之女张某5、之子张某4均明确表示不参加本案诉讼。经本院现场勘查，被告王某已将位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院北正房予以翻建。
上述事实有下列证据证明：
（1）（2012）密民初字第5456号民事判决书。
（2）照片。
（3）证明。
（4）双方当事人陈述。

（四）一审判案理由
北京市密云县人民法院经审理认为：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；被告王某与张某4系同一村民集体组织成员，于2008年8月通过与张某4签订“买卖房屋协议”购买了密云县西田各庄镇丁村X街101号院，支付了相应价款，后一直在该院落居住至今，并对北正房进行了翻建，属于善意取得，并不违背国家强制性法律规定，且双方所争议的主标的物已经灭失。二原告在2012年8月之前对此并未提出异议。故二原告要求确认位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落的使用权及4间半西厢房的所有权归二原告所有并将北正房恢复原状之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；至于二原告因此所产生的损失，可另行主张。

（五）一审定案结论
北京市密云县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十二条之规定，作出如下判决：
驳回原告张某、张某1的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告张某、张某1负担（已交纳）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人张某、张某1诉称：王某购买房屋不构成善意取得，其翻建房屋亦未得到相关批示且系在双方诉讼期间完成；我们主张的是房屋所有权，不适用诉讼时效规定；涉案房屋对应的院落宅基地使用权不能由当事人协商买卖。故原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。
被上诉人王某辩称：同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经公开审理，确认一审法院认定的事实和证据。
另：在二审审理期间，双方均表示该院落内原西厢房已经拆除。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：诉争房屋坐落在密云县西田各庄镇丁村，张某3死亡后，该房屋长期由张某4掌控使用。王某作为同村村民，经村委会干部见证自张某4处购得此房，此买卖合同的效力已经生效判决确认，本院在此不予赘述。王某在购买房屋过程中支付了合理对价，后占有使用房屋多年，在使用期间又对房屋实施了翻建。综合以上情节，张某及张某1以其对买卖合同不知情为由对该合同的标的物提出所有权主张依据不足。原审法院据此判决驳回其二人诉讼请求之处理结果并无不当，本院予以维持。对张某及张某1的上诉请求本院难以支持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由张某、张某1负担（均已交纳）。

（七）解说
本案的争议焦点在于《物权法》实施后农村房屋能否适用善意取得制度，即善意受让农村房屋、已支付合理对价的受让人能否取得房屋所有权。我国《物权法》第一百零六条规定，不动产善意取得的要件包含转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。《物权法》第九条第1款明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。实践中，我国农村房屋物权并未实行登记制度，那么支付合理对价的善意第三人能否依据善意取得制度取得农村房屋所有权呢?笔者认为可以，理由如下：
1.从农村房屋物权登记制度现状分析
尽管我国《物权法》规定国家对不动产实行统一登记制度，但目前我国并未建立不动产统一登记制度。实践中，我国对土地与房屋等建筑物分别作为独立的不动产看待，土地登记由土地行政管理部门负责，商品房物权登记由房屋所在地房屋行政管理部门负责。并没有相关部门负责农村房屋物权登记，即农村房屋没有统一的权属证书，以明确权利人状态。虽然个别地方存在所谓的集体房屋所有权证，但此制度在推行过程中存在种种问题，并未在全国范围内推广，证书效力也未得到认可，不能作为房屋所有权人的有效证明。因此，我国《物权法》第九条规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力”，以及《物权法》第一百零六条规定的“转让的不动产……依照法律规定应当登记的已经登记”在农村房屋领域根本无法实现。笔者认为，不能因为现实操作未达到法律规定要求这一客观原因，就否认善意第三人应当享有的合法权益。
2.从善意取得制度及不动产登记制度立法初衷分析
善意取得制度是法律在所有权的静的保护与财产交易动的保护价值综合分析基础上进行的取舍，主要是为了维护交易安全。因为如果绝对贯彻所有权保护原则，漠视受让人对于让与人对转让标的物享有权利的合理信赖，则可能导致买受人人人自危、恐遭不测，使交易难以进行或征信成本极大提高。在市场交易频繁、迅捷、复杂的现代经济中，要求买受人详细掌握让与人是否为有权处分，亦属不可能之事。故善意取得制度区分受让人之善意、恶意，在受让人有理由相信转让人对转让的财产有处分权，据此进行交易并支付合理对价的情况下，受让人可以取得转让财产的所有权，以此来保障财产交易动的安全。其目的也是节约交易成本，维护正常交易秩序，保护善意第三人的合法权益。而物权法规定不动产物权变动必须登记才生效，也是基于不动产占据地表固定位置，可以明确标识，经法定登记机构进行权属登记后，相关当事人能够方便地查阅不动产的权属状况的特殊性。强制登记就是为了直观地达到物权公示的效果，使任何第三人均能通过物权登记直观推定权利人状态，从而增加交易的透明度，节约交易成本，维护正常交易秩序。可见，这两种制度设立的目的都是更好地保护善意第三人的利益，维护正常交易秩序。
3.从农村房屋买卖的特殊性分析
（1）农村房屋法律意义上的所有权人难界定
实践中，农村房屋所有权人往往仅持有农村建房用地审批表，通过审批表上宅基地使用权人情况，间接证明对房屋享有物权。然而宅基地审批表只记载建房初始的申请人及家庭共同居住成员，一旦出现土地使用权人去世、房屋出售、分家等情况，当事人并不向土地相关行政管理部门申请对土地使用权人进行变更。加之，房屋所有权与土地使用权并非同等概念，并不能依据土地使用权审批表来准确界定房屋所有权人。房屋的所有权情况最终需要依据建房时出资、出力情况，对房屋建设贡献大小等因素综合认定。因农村房屋数代传承，且家庭成员较多，要想依据继承等事实准确界定农村房屋法律上的权利人实属不易，可能只有通过诉讼，当事人充分举证，才能实现。可见，在当前我国未实行不动产统一登记制度的情况下，任何第三方要想准确无误地确定农村房屋所有权人是非常困难的。笔者认为，如果将这一审查义务全部交由交易的第三方承担未免有些强人所难，只要交易的第三方尽了适当的注意义务即可，否则，将给农村房屋诚实、守信的交易秩序造成极大障碍。
（2）农村社会集体组织成员稳定，信息互通
基于农村集体经济组织的特殊性，为了保障集体经济组织的财产利益和集体组织的稳定，目前农村房屋买卖的受让人只能是本集体经济组织成员。农村集体经济组织成员范围较小，成员相对稳定，且存在着庞大的亲属关系群，使得集体经济组织成员内部对各自的基本生活包括房屋使用状况较为熟悉。对于农村房屋的权利人有约定俗成的认定准则，如建房的父母均已过世，出嫁女往往自愿放弃房屋的继承权，房屋往往由儿子实际取得，并代代相承。生活中农村房屋也往往是由儿子实际居住使用。因此在相关行政管理部门对农村房屋进行统一登记之前，农村房产继承的特有风俗及房屋长期使用状态对本村村民而言，本身就是一种所有权公示的方法。如果当地村委会等基层组织再参与到签订买卖协议过程中，并作为见证人签字，应认定受让人尽到了谨慎的注意义务。
（3）农村房屋买卖不诚信履约现象普遍
由于城市商品房价格节节攀升、农村宅基地供应相对不足、农村房屋被征用或拆迁等因素，农村房屋价格几年间连番数倍，尤其遇到房屋征用、拆迁时，权利人可获得巨额拆迁补偿款。在巨额利益面前，很多出卖人对卖房追悔莫及，以种种理由要求确认房屋买卖合同无效，要求确认房屋归自己所有、受让人腾退房屋。如果简单地适用法条，以农村房屋物权未登记为由否认农村房屋买卖的善意取得制度，可能会鼓励一些人如家庭成员为获得巨额利益而故意规避法律、恶意串通，损害诚实守信的善意当事人的利益，进而冲击正常的交易秩序。这与善意取得制度设计初衷相背离。
综上所述，笔者认为，在我国未对农村房屋物权实行统一登记的情况下，不能仅因交易的农村房屋没有进行物权登记或者善意受让人受让后未进行物权登记，就否认善意受让人的合法权益。如果受让人在交易时尽到了谨慎的注意义务，如房屋多年来一直由出让人居住使用、村委会等基层组织作为交易中介人等，并符合善意取得其他条件，就应当认定受让人可以依据善意取得制度取得受让房屋的所有权。至于房屋其他权利人的损失，权利人可以向出让人主张赔偿，以维护公平公正的法治理念以及诚实守信的正常交易秩序。
（北京市密云县人民法院　张维霞）