(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:福建省厦门市思明区人民法院(2013)思民初字第5695号民事判决书。
二审判决书:福建省厦门市中级人民法院(2013)厦民终字第2305号民事判决书。
3.诉讼双方
原告(上诉人):陈某。
委托代理人:李朝晖,福建联合信实律师事务所律师。
被告(被上诉人):李某
委托代理人:许波元,福建省厦门市诏安县148法律服务所法律工作者。
5.审判机关和审判组织
一审法院:福建省厦门市思明区人民法院。
独任审判:审判员:林晞吟
二审法院:福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:刘宁;代理审判员:李向阳、章毅。
6.审结时间
一审审结时间:2013年6月15日。
二审审结时间:2013年10月10日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告陈某诉称:被告因建房和购车的需要,向原告借款145222元。后因被告无能力偿还借款,双方于1998年5月12日签订一份“房屋产权归属合约”,确定被告将厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号第三层全部以及顶楼阳台和楼下两间房,并加上该幢楼前面左边停车位一间的房屋产权全部归原告所有等内容。之后被告将上述房产交付给原告使用,原告对房屋进行装修后居住至今。现因该房楼梯设计存在安全隐患,原告和家属、亲朋好友多次在楼梯摔倒、受伤,特别是原告年纪渐大,难以从该楼梯上三楼。且被告装设外大门,安装电子门锁,导致原告的家属、亲朋好友上门做客时,原告需艰难地下楼去开门,严重影响原告的进出和通行。另外,被告阻止原告设置信箱,致使原告的一切来信丢失,特别是2012年村委会颁发给原告的选举票丢失,致使原告失去选举权。故请求判令:被告准许原告在厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号自行搭建直达三楼的楼梯,开设独立的进出门户,在原告使用范围界砌围墙或铁栅栏。
被告李某辩称:(1)曾厝垵社区曾厝垵社XX号楼房的所有权人是本人所有,有房产证和土地证为据。(2)原告现占有曾厝垵社区曾厝垵社XX号楼房依法无据,本人虽然于1997年12月9日曾向原告借款,但只要归还欠款,原告即应腾出房屋,让本人享有物权。(2002)思民初字第366号生效调解书的认定也确定了这一事实。(3)原告自(2002)思民初字第366号生效调解书生效后已备所欠现金用于归还原告,但原告拒不接受。
2.一审事实和证据
福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明:厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号三层楼房系李某的房产。1997年12月9日,李某因建房及购车需要向陈某借款145222元。1998年5月12日,陈某、李某签订“房屋产权归属合约”,约定:因李某无力偿还上述借款,愿将其所有的上述房屋第三层全部、顶楼阳台及楼下二间房、楼房前面靠左边停车库一间归陈某所有。该合约签订后,李某将讼争房屋交付陈某装修以及其一家居住使用。2000年5月26日,李某取得了上述房屋的“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”。随后,李某将“厦门市农村房屋所有权证”“厦门市集体土地使用权证”交由陈某保管。2000年12月14日,李某向陈某出具一份“声明书”,声明:因上述房屋是集体土地使用权,不能办理分户手续,其与陈某签订的“房屋产权归属合约”仍然长期有效,若遇政府拆迁,分配到的房屋一半(按面积)归陈某所有,并按约定与陈某办理过户登记。2002年,陈某向本院起诉,要求李某返还借款145222元。2002年5月20日,经本院主持调解,双方达成调解协议:李某应于调解书生效后1个月内还清借款145222元;李某愿将思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号私有房屋一幢第一层全部、第三层朝北之一房一厅一厨房屋作为上述还款的抵押担保。调解书生效后,李某未依约还款,陈某亦未向法院申请执行。2008年4月14日,陈某一家将户口迁入上述房屋所在地。
2009年10月21日,陈某向本院起诉,要求确认讼争房屋享有所有权及办理房产过户手续,本院于2009年12月1日作出(2009)思民初字第10754号民事判决,判决驳回陈某的诉讼请求。判决后,陈某不服,提起上诉。此后,陈某主动撤回上诉。
2011年3月28日,李某向本院起诉,要求陈某返还房屋并支付占有的房租损失、返还“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”等。本院于2011年6月13日以(2011)思民初字第4457号民事判决书判决:(1)陈某及其亲属应于判决生效之日起6个月内举家搬出厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号房屋,并将房屋腾空,归还李某管理;(2)陈某应于判决生效之日起10日内返还李某名下的厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号房屋“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”;(3)驳回李某的其他诉讼请求。判决后,陈某不服,提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2011年10月24日以(2011)厦民终字第2081号民事判决书判决:(1)维持厦门市思明区人民法院(2011)思民初字第4457号民事判决第二、三项;(2)撤销厦门市思明区人民法院(2011)思民初宇第4457号民事判决第一项;(3)驳回陈某的其余上诉请求。
另查明:李某所欠陈某款项至今未还。
上述事实有下列证据证明:
(1)“房屋产权归属合约”;
(2)“声明书”;
(3)民事判决书;
(4)相片;
(5)“厦门市集体土地使用权证”和“厦门市农村房屋所有权证”;
(6)(2002)思民初字第366号民事调解书;
(7)当事人当庭陈述。
3.一审判案理由
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为:原、被告双方虽曾签订“房屋产权归属合约”,约定房屋归陈某所有,但2002年,陈某起诉李某要求李某返还借款145222元,后双方达成调解协议,李某应偿还借款,并将讼争房屋作为上述还款的抵押担保。双方的该项约定,已明确双方对讼争房屋所有权的归属,原告仅享有讼争房屋的抵押权。2011年李某起诉要求陈某返还讼争房屋,其该项诉讼请求虽经二审驳回,原告也据此继续在讼争房屋居住,但鉴于讼争房屋的现状系历史形成,原告使用多年,原告也未提供充分证据证明讼争房屋不适合居住使用;且原告仅作为抵押权人,并不必然导致移转占有讼争房屋,被告要求原告返还讼争房屋的诉讼请求虽被驳回,但原告在居住使用期间未支付相应的对价,其在所有权人不同意使用且其系无偿使用讼争房屋期间,要在他人所有的房产内进行搭建或砌墙等任何添置或修缮,均须征得所有权人同意。现讼争房屋的所有权人即被告李某明确表示不同意该要求,故原告要求被告准许原告在厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号自行搭建直达三楼的楼梯、开设独立的进出门户、在原告使用范围界砌围墙或铁栅栏的诉讼请求,本院不予支持。
4.一审定案结论
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,作出如下判决:
驳回原告陈某的诉讼请求。
(三)二审诉辩主张
上诉人陈某诉称:(1)陈某具有占有使用讼争房屋的权利,是讼争房屋合法的相邻权利人。陈某与李某1998年5月12日签订的“房屋产权归属合约”,其实质就是陈某向李某购买了讼争房屋。且事实上,自1998年起至今,陈某一家就在讼争房屋内居住使用。2011年李某要求陈某返还讼争房屋,法院审理后,驳回了李某的该项诉讼请求。因此,陈某具有占有、使用讼争房屋的权利,是讼争房屋合法的相邻权利人。(2)讼争房屋的现状及李某的行为,已严重妨害了陈某的居住、使用和通行。讼争房屋的楼梯未经合法设计,整个楼梯呈螺旋形,楼梯台阶呈三角形,又陡又窄,存在严重的安全隐患,陈某及家人、亲友多次从楼梯上摔倒、受伤。陈某提供的楼梯照片清楚地体现楼梯的现状,明确地证明了楼梯的危险事实。而且李某装设外大门、安装电子门锁后,不仅不给陈某遥控钥匙,甚至在法庭上叫嚣,要收回已给陈某的感应钥匙。李某还曾多次妨害陈某的居住生活,陈某报警,曾厝垵公安边防派出所进行了处理。2013年6月18日23:30左右,李某家人将陈某家的电源开关拉下,导致陈某家断电,屋内一片漆黑,所有电器、照明都无法使用。为不打搅有关部门作息,陈某忍到第二天清晨才报警,曾厝垵公安边防派出所到现场进行了调查取证及处理。因此,讼争房屋的现状及李某的行为,已严重妨害了陈某的居住、使用和通行。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条及《中华人民共和国物权法》第八十四条规定,李某即使作为讼争房屋的所有权人,也应依据法律规定,正确处理与李某的相邻关系,为李某提供便利的居住和通行。但一审判决无视历史现状,无视陈某居住、使用讼争房屋的合法权益,无视讼争房屋的现状及李某的行为已严重妨害了陈某的居住、使用和通行,错误地以李某是讼争房屋的所有权人、不同意陈某的要求为由,驳回陈某的诉讼请求,应当予以纠正。陈某请求二审法院依法改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人李某辩称:(1)陈某不具有讼争房产所有权的归属,无权要求对李某所有的房屋改造、添置、修缮,双方虽然签订“房屋产权归属合约”,但是因李某向陈某借款后于2002年已达成调解协议,讼争房产已形成抵押担保,陈某得到了该房屋抵押权后,把该房一直对外出租,收取租金,并没有全家一直在该房屋居住的事实,况且李某曾多次要偿还债务而被陈某拒绝,实际上形成以租代息关系。(2)陈某自称在使用该房屋过程中通行不便、受到李某的妨害等都是没有事实的说法。陈某长期将讼争房产对外出租,承租者与李某多年来和睦相处,多年来陈某只有在要收取房租时才偶然出现,如果没有收取房租的需要一年都不见陈某来到讼争房屋。故请求二审法院驳回上诉、维持原判。
(四)二审事实和证据
福建省厦门市中级人民法院经公开审理,确认一审法院认定的事实和证据。
另:二审期间,陈某提交3份报警回执,欲证明由于李某经常妨碍陈某的生活,所以陈某向厦门市公安局曾厝垵边防派出所报警的事实。李某经质证认为,对证据的真实性无异议,但其与本案并无关联性。只要李某还钱,陈某就要归还讼争房屋。陈某无权改变房屋结构,且居住纠纷是社会上客观的事情,但与陈某的诉讼请求无关。
(五)二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院经审理认为:对于李某取得讼争房产“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”的事实,双方当事人均无异议。陈某要求在李某所有的房产内进行搭建或砌墙等任何添置或修缮行为,未征得所有权人李某的同意,且其提供的证据也不足以证明其居住和通行权利受到严重妨害。虽然陈某基于本案客观历史原因长期对讼争房产进行居住、使用,但其是否因此享有对讼争房产的相关权利不在本案考量之内,故原审法院对陈某的诉讼请求不予支持并无不当,本院予以维持。
(六)二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,作出如下判决:
驳回上诉人陈某的上诉,维持原判。
(七)解说
1.“小产权房”相关法律问题
广义而言,“小产权房”是建设在农村集体所有土地上所有房屋的总称;狭义而言,“小产权房”不包括前者建设在宅基地上农民用来自住的房屋。狭义的“小产权房”主要通过旧城改造、城中村改造、新农村建设、拆迁安置等途径和形式建设,其建设数量、区域分布都已经相当庞大,产生了相当深刻的社会影响力。然而现行法律法规对“小产权房”买卖合同的效力并未作明确规定,政策持否定态度,民法理论和司法实务也存在截然相反的两种声音。“小产权房”买卖合同效力真的统统有效或无效吗?国家政策是否真的要将“小产权房”这个“未婚妈妈生下的宝宝”一棒子打死?参见陈耀东、吴彬:《“小产权房”及其买卖的法律困境与解决》,载《法学研究》,2010(1)。从国家政策对“小产权房”的调控目标来看,主要基于三个目标:保护耕地持有量、保证粮食安全、保护农民有所可居。“小产权房”实质上是我国社会转型期城市化进程中的多重矛盾的反映。对于村民办理相关手续后在自家宅基地上建造的房屋出售给集体组织内符合条件的村民,当前政策是允许的,在司法实践中也被普遍认可。对于建房行为不合法的“小产权房”买卖合同,由于合同标的物违法,合同应当自始无效。对无效的“小产权房”买卖合同,在利益分配上应当避免利益失衡,防止无效裁判所带来的不良社会导向。若通过主张买卖合同无效能获得巨大利益,就会诱发出许多新的社会矛盾和危机。这与我国倡导的传统道德相悖,与我们要建设的和谐社会格格不入。在将这类合同作无效处理时,应当全面考虑诸如出卖人因土地升值或者拆迁、补偿等原因而获得的利益,以及买受人目前重置房屋的价格与原来购买同等条件房屋的价格之间的差异等各种利益,平衡买卖双方当事人的利益,避免认定合同无效而导致当事人利益严重失衡。
具体到本案,讼争房屋厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号三层楼房系建设在农村集体所有土地之上,李某因无力归还其拖欠陈某的借款,双方签订了“房屋产权归属合约”,约定讼争房屋的部分归陈某所有,并实际交付使用。后李某取得了讼争房屋的“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”,并交由陈某保管。陈某起诉要求确认对讼争房屋享有所有权及办理房产过户手续,被法院判决驳回,从而否定了双方所签署的“房屋产权归属合约”的效力。之后,在李某向法院起诉要求陈某返还房屋并支付占有的房租损失、返还“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”一案中,厦门市思明区人民法院于2011年6月13日以(2011)思民初字第4457号民事判决书判决:(1)陈某及其亲属应于判决生效之日起6个月内举家搬出厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号房屋,并将房屋腾空,归还李某管理;(2)陈某应于判决生效之日起10日内返还李某名下的厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社XX号房屋“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”;(3)驳回李某的其他诉讼请求。判决后,陈某不服,提起上诉。厦门市中级人民法院于2011年10月24日以(2011)厦民终字第2081号民事判决书判决:(1)维持厦门市思明区人民法院(2011)思民初字第4457号民事判决第二、三项;(2)撤销厦门市思明区人民法院(2011)思民初字第4457号民事判决第一项;(3)驳回陈某的其余上诉请求。二审法院的裁判结果体现了法院在利益分配上为了避免利益失衡,防止无效裁判带来的不良社会导向所作出的努力和探索,即不让任何一方从中得利,“买”方不能绕过国家法律强制性规定而拿到产权证,卖方不能反悔、要回房屋,尤其是在钱大贬、房大涨的情况下,最终引导当事人恪守诚实信用原则。党的十七届三中全会提出了“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的规划,这为农村土地进入市场打开了一道缺口,继续推进我国城乡一体。当然,实现这一远大目标不可能一蹴而就,需长期努力和不断探索。在处理“小产权房”买卖问题上,法院应该积极发挥作用,在现有的法律框架内进行适度探索与创新。
2.所有权权能分析
法律和学理上使用的权能概念,是指权利的具体作用或实现方式,是权利的具体内容。参见龙卫球:《民法总论》,2版,121页,北京,中国法制出版社,2002。所有权权能是指所有权的具体作用形式或实现方式。所有权权能与所有权的关系问题,实质上也就是所有权权能的概念问题。所有权是独立的物权,是民事财产权体系中的一项重要权利。在物权法理论上,所有权有积极权能和消极权能之分,前者指所有权的占有、使用、收益和处分四项权能,后者主要是在所有权受到侵犯时的保护权能。但我们通常所说的所有权权能仅仅指所有权的积极权能。占有权能是所有权人对所有物的实际管领或控制的权能。“物之使用、收益,皆以占有为必要”王泽鉴:《民法概要》,494页,北京,中国政法大学出版社,2003。。通常情况下,所有权人是物的实际占有人,法律保护所有权人的占有,当其占有权被侵害时,所有权人可以请求返还占有。一般情况下,占有之事实并不是产生占有权能的根据,相反,有无占有权能是区分合法占有与非法占有的标准。参见彭万林主编:《民法学》(修订版),239页,北京,中国政法大学出版社,2007。使用权能是所有权人按照物的性能和用途对物加以利用,以发挥财产的使用价值的权能,从而满足生产和生活的需要。使用权能通常为所有人享有,但也可以与所有权分离而由非所有人享有。收益权能是指获取物所产生的财产利益,而物所产生的利益,既可以是孳息,包括天然孳息、人工孳息与法定孳息。所有权人通常可以取得物的全部孳息参见郑立、王作堂主编:《民法学》,171页,北京,北京大学出版社,1994。,也可以从所有物中取得其他收益,如运用原物进行生产经营活动取得的利润等。处分权能是所有人对所有物在事实上或法律上进行处置,从而变更、消灭物的存在状态或改变物的权利归属的权能。参见刘凯湘主编:《民法学》,309页,北京,中国法制出版社,2004。处分权能最直接地体现了人对物的支配,被认为是拥有所有权的根本标志。所有权的上述四项权能是所有权在外延上的含义,也是所有权基本内容的抽象。所有权的内容并非上述权能的简单相加,而是它们有机结合所构成的一个完整权利,占有、使用、收益、处分只是从不同角度表现了所有权人支配其物的各种可能性及权利的概括性。所有权的行使是所有权人对物进行支配、体现其支配权的过程,具体地表现为所有权人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。
本案中,对于李某取得讼争房产“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”的事实,双方当事人均无异议,依据物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是证明物权归属和内容的根据,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所以李某作为讼争房屋的所有权人,依法享有对讼争房屋的占有、使用、收益、处分的各项权能。陈某要求在李某所有的房产内进行搭建或砌墙等任何添置或修缮行为属于从事实上对所有权进行处分,将会产生变更物的存在状态的后果。因未征得所有权人李某的同意,且讼争房屋的所有权人李某明确表示不同意该要求,陈某提供的证据也不足以证明其居住和通行权利受到严重妨害,故一、二审法院对陈某该项诉讼请求均不予支持。
(福建省厦门市思明区人民法院 林晞吟 王丽娟)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2014年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第21 - 28 页