（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：四川省成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第1421号民事判决书。
二审判决书：四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第3879号民事判决书。

2.案由：不当得利纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：徐某，女，1966年出生，住四川省成都市锦江区。
原告（上诉人）：都某，男，1964年出生，住四川省成都市锦江区。
以上二原告共同委托代理人（一、二审）：张良帅，四川舟楫律师事务所律师。
以上二原告共同委托代理人（一、二审）：李小华，四川舟楫律师事务所实习律师。
被告：陈某，女，1946年出生，住四川省成都市锦江区。
委托代理人（一、二审）：唐某，系陈某之夫。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：四川省成都市锦江区人民法院。
独任审判：审判员：康阳。
二审法院：四川省成都市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘建凯；审判员：周文；代理审判员：于洋。

6.审结时间
一审审结时间：2013年6月5日。
二审审结时间：2013年9月9日。

（二）一审诉辩主张

原告徐某等诉称：原告系成都市锦江区XXX路1号1栋7单元6楼12号房屋（以下简称“诉争房屋”）的业主。原告从案外人王某处购得涉案房屋，原告为该房屋的合法所有权人，享有业主共有权，有权享有该房屋的共有车位等的收益分配权。但被告却将收益占为己有，长达10年之久。被告获得2012年不当得利360元。根据原告调查，涉案房屋所在的小区管理人员都是把盈利发放给现在的业主，仅被告一户是被告带许多人找到管理人员胁迫其将盈利分给被告。被告严重侵害了原告权益，请求人民法院依法判令被告立即返还不当得利360元。

被告陈某辩称：被告不应当返还360元。原、被告并不相识，被告向王某出售房屋，王某将房屋出售给原告。被告出售房屋时仅约定将房屋所有权转让给王某，并未书面约定车棚、棋牌室的收益权转让问题。车棚和棋牌室属于被告个人投资，并未一并进行转让，历年收益均由被告收取。被告于20世纪80年代房屋拆迁时，获得安置房即案涉房屋。入住时没有车棚及大门等配套设施，被告及其他住户每人出资100元，并共同选举了十余人作为投资款的管理人，具体负责修建设施、聘请人员等。其后每年根据盈利向投资人分红，并曾不向之后的购房人分红。请求驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
四川省成都市锦江区人民法院经公开审理查明：1993年10月15日，成都市第二建筑工程公司与被告签订“拆除私产自住房屋产权交换协议书（兼分期付款保证书）”约定：经市规划和拆迁管理部门成府函（81）88号文件批准拆除被告所有位于XX街1组附29号、建筑面积为45.01平方米的私产自住房屋，成都市第二建筑工程公司以XXX街25幢7单元6楼12号、建筑面积为45.01平方米的新建楼房进行产权交换。住宅内的楼梯、外走廊、上下水管道、屋顶等为住户共有，由住户集资维修，任何人不得损坏和占用。后被告取得该房屋的所有权。诉争房屋交付之时，所在院落缺乏门卫、自行车棚、议事会议室等配套设施，无完整路面。经全体居民协商后决定集资解决院落的安保、道路等问题，最终由大部分居民按户均摊，集资修建了小区门卫室、居民活动室等，将院内垃圾堆平整后修建了长约100米的非机动车停车棚，院内及院门口等主要出入通道路面改造为水泥路面。其中，被告一户出资100元。非机动车棚和居民活动室的少量收益主要用于开支门卫、活动室服务人员的工资等，剩余部分由出资住户平均享有。多年来，无论原住户是否将该院内房屋出售给他人，集资所建设施产生的收益仍由原出资住户享有。由单元代表领取后向本单元原出资住户发放。2012年，被告分得360元。
另查明：二原告系夫妻关系。1997年，被告将诉争房屋出售给案外人王某。2003年7月10日，王某、原告与中介方共同签订“房屋购销协议”，约定王某将诉争房屋以77500元的价格出售给原告。后原告依约支付房款，王某亦如约交付房屋。
上述事实有下列证据证明：
（1）徐某、都某的身份证；
（2）陈某的常住人口详细信息；
（3）徐某与都某的结婚证；
（4）“协议”；
（5）“房屋购销协议”；
（6）收条；
（7）委托公证书；
（8）房屋所有权证；
（9）国有土地使用证；
（10）门牌号变更证明；
（11）房屋信息摘要；
（12）汪某出具的“证明”；
（13）成都市锦江区水碾河社区填写的“矛盾纠纷调解案例”登记表等；
（14）廖某等25人出具的“证明”；
（15）本院依职权调取的“询问笔录”；
（16）双方当事人陈述。

（四）一审判案理由
四川省成都市锦江区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十条——“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”和第七十三条——“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，原告主张享有业主共有权，有权享有共有车位等的收益分配权。原告应证明被告等住户集资修建的非机动车棚处于建筑区划内。诉争房屋所在的院落建成时间较早，且交付使用时，院内无完整地面，非机动车棚所在位置原为垃圾堆。不能因集资修建的非机动车棚位于居民楼下、居民活动室位于住宅楼不远处，就当然认为其处于建筑区划内。原告应对非机动车棚是否处于建筑区划内承担举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案中，原告并未举证证明诉争房屋所在院落的建筑规划和区域位置，故无法认定非机动车棚和居民活动室属业主共有部分设施。同时，该院落的原住户为解决居住的安保、生活环境等问题，集资修建了非机动车棚、门卫室、居民活动室，并形成独特的自治管理模式，多年来一直由原集资住户享有所修建设施的收益。这种模式，是在当年基层组织人力、物力、财力有限，鼓励居民发挥主观能动性、自筹资金解决实际困难的历史背景下产生的，在诉争房屋所在院落沿用至今。被告因其于特殊情况下出资参与修建设施而享有收益。原告为此并未出资，仅凭其为诉争房屋业主，主张被告返还2012年的360元收益，与事实不符，本院不予支持。

（五）一审定案结论
四川省成都市锦江区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十条、七十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
驳回原告徐某、都某的诉讼请求。
案件受理费减半收取100元，由原告徐某、都某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人徐某、都某诉称：上诉人居住的小区已经由围墙形成自然合围，形成了一个独立封闭的院落，虽然没有进行建筑区划的划分，但是相关部门已经默认了该小区围墙内的部分包括本案诉争的车棚属于同一建筑区划。锦江区规划局将该小区统一为一个门牌号，也就是认定小区围墙内为同一建筑区划。上诉人居住小区的非机动车棚已经由围墙合成一个统一封闭的建筑区划。因此，上诉人享有共有车棚的收益分配权，上诉人要求被上诉人返还不当得利360元事实清楚。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人陈某辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予支持。

2.二审事实和证据
四川省成都市中级人民法院经公开审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
四川省成都市中级人民法院经审理认为：根据《房屋登记办法》第三十一条的规定，“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。也就是说，《中华人民共和国物权法》中规定的房屋共有部分属于原始取得，需要建造开发企业在建造之初就予以明确，而本案中涉及的房屋修建之时并未实施该项法律规定，因此当时也不存在属于该法律调整的业主共有车棚。本案中上诉人所在院落原住户为了解决当时的安保、生活配套等问题，集资修建了非机动车棚、门卫室、居民活动室，并享有收益，在并未明确这些建筑属于《中华人民共和国物权法》第六章规定的共有部分时，本院不支持上诉人据此要求被上诉人返还收益的诉讼请求。同时还应该指出，根据《成都市建筑区划划分暂行办法》第十一条的规定，“尚未划分建筑区划且未设立业主大会的，应当在设立业主大会前完善建筑区划划分资料并取得建筑区划划分意见书；开发建设单位或者相关区域内20%以上业主应当向区（市）县房产管理部门提出划分建筑区划的要求，并提交本办法第六条所列资料。区（市）县房产管理部门应当自受理申请之日起5个工作日内，会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，按照本办法第五条的规定，结合当地社区的布局拟订方案，经各相关区域全体业主分别同意后进行划分，并出具建筑区划划分意见书。全体业主决定前款事项的，应当经该区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，因此，在诉争房屋所在院落的建筑区划明确之前，上诉人的诉讼请求亦不能得到法律的支持。

4.二审定案结论
四川省成都市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由上诉人徐某、都某负担。
本判决为终审判决。

（七）解说
本案的典型性在于，案件诉讼标的非常微小，但却涉及《物权法》实施前拆迁安置院落一百来户旧居民与新业主的切身利益，是基层人民法院时常遇到的“以小见大”的案件。本案中原告依据物权法之规定，主张其购买了该院落的房屋，应享有院落中的共有建筑的收益权。
1.建筑物区分所有权的适用前提
根据《中华人民共和国物权法》第七十条——“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条——“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，建筑物区分所有权是业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权，所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分，该所有权的客体和使用均具有独立性。基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，必须具备一定的条件，才可以作为建筑物区分所有中专有权的客体：一是须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上可以加以区分，并与建筑物的其他部分隔离；二是须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住等其他目的而使用，应当以该区分的部分有无独立的出入门户为界定标准；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。
2.本案原告不享有因建筑物区分所有权而带来的收益
本案所涉院落修建较早，非机动车棚、活动室等建筑并非由修建方报规划部门核准后在院落建成之时建造完毕，并不当然适用《物权法》的规定。那么，《物权法》实施前、院落建成后由居民自行筹资修建的建筑设施应当如何解决其建筑区划问题呢?如前所述，建筑物区分所有权的适用需要同时满足三个条件，本案涉及的非机动车棚、活动室等建筑在构造上、使用上均具有独立性，符合前两项要件，但是并不符合第三个要件。同时根据当地政府有关建筑区划划分的规定，由达到一定数量的业主向房产行政管理部门提出要求，由房产行政管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，结合当地社区布局拟订方案并经所有业主同意后进行划分。因街道办事处、社区居民委员会和基层人民政府对其辖区内的院落形成、建筑修建、社区新旧规划布局调整等情况掌握得更为详细，由这几个部门参与解决建筑区划划分，能够更好地保障各方权益。因此，本案中原告虽然受让了涉案的房屋，享有房屋所有权，但并不因此而享有建筑物区分所有权所带来的收益。
3.以还原历史实际情况妥善解决类似案件
本案诉讼标的仅为360元，但却涉及《物权法》实施前拆迁安置院落一百来户旧居民与新业主的切身利益。本案承办法官实地进行了勘验，调查了解到，涉案的房屋为拆迁房屋，当时的部分业主为了满足自身的生活、安全需要集资修建了非机动车棚、活动室等。原告主张被告返还不当得利，首先要证明被告取得利益造成原告损失，本案中即为原告才是360元收益的权利人。因原告主张的不当得利收益来源于尚未划分区划的建筑，故原告的诉讼请求不能得到支持，但原告通过诉讼进一步了解到解决所在院落建筑区划划分的历史遗留问题的法规依据和具体方法，原告表示受益匪浅。民事案件的审理，常常需要法官透过微小纠纷本身，着眼解决历史遗留的疑难问题，在审判过程中既要深入了解案情厘清法律关系，严格区分法律适用条件，又要结合法律规定公正裁判以理服人，最终切实保障当事人的合法权益，维护社会稳定，达到良好的裁判效果。
（四川省成都市锦江区人民法院　康阳）