（一）首部

1.判决书字号：福建省厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第212号民事判决书。

2.案由：物权保护纠纷。

3.诉讼双方
原告：许某，女，1962年出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
原告：曾某，女，1989年出生，汉族，住址同上。
以上二原告共同委托代理人：吴志强、权金龙，福建均融律师事务所律师。
被告：陈某，女，1971年出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人：李琨晖、陈景阳，福建英合律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省厦门市思明区人民法院。
独任审判：审判员：吕云平。

6.审结时间：2013年4月15日。

（二）诉辩主张

原告许某、曾某诉称：2007年7月，二原告向被告购买了厦门市XXX路X号之一202室房屋，后双方办理了过户登记手续。被告在交付房屋时向原告暂时借用了上述房屋的配套储藏间，并承诺不久之后归还原告。但经原告多次催促，被告均未返还储藏间。现请求判令：（1）被告立即归还原告位于厦门市XXX路X号之一202室的配套储藏间；（2）被告赔偿原告经济损失（自2007年8月开始，按每月租金300元计至实际归还之日止）。

被告陈某辩称：第一，厦门市XXX路X号之一202室房产并不存在配套储藏间。第二，位于厦门市XXX路X号之一的储藏间属被告所有，原告无权要求返还。“厦门市土地房屋权证”载明，二原告向被告购买的讼争房产“建筑面积含公用分摊6.54平方米，阳台7.48平方米”，并未包括储藏间，该储藏间系独立存在的；二原告向被告所购买标的仅为房产，并不包括储藏间，该储藏间应属被告所有。即使该储藏间系房产的附属物，原、被告签订的“厦门市房地产买卖合同”第一条也将储藏间排除在交易之外，二原告无权要求被告返还该储藏间。第三，储藏间属被告所有，二原告无权向被告主张任何经济损失。

（三）事实和证据
福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明：2007年7月25日，原告许某、曾某与被告陈某签订“厦门市房地产买卖合同”，约定被告陈某将位于厦门市思明区XXX路X号之一202室房产出售给原告曾某、许某；房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积 / 平方米；被告陈某在收到全部购房款即2007年9月25日前将房地产交付给二原告使用；房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，原土地使用权出让合同载明的权利义务、房地产共用部位维修基金（本息）、相关设施设备及空调、热水器、抽油烟机随之转移。合同签订后，被告陈某将厦门市思明区XXX路X号之一202室房产交付二原告使用，二原告支付了购房款，并于2007年8月1日取得土地房屋权证（厦地房证第0XXXXXX7号）。土地房屋权证（厦地房证第0XXXXXX7号）载明厦门市思明区XXX路X号之一202室房屋建筑面积125.44平方米，建筑面积含共用分摊6.54平方米、阳台7.48平方米。
另查明：厦门市XXX路X号之一一层均为储藏间，原、被告共同确认本案讼争储藏间系位于厦门市XXX路X号之一一层南面自西向东方向第三间。被告陈某陈述该储藏间现由其占有支配，以每月250元的租金出租他人。
另查明：讼争储藏间并未进行权属登记，原、被告双方在厦门市思明区XXX路X号之一202室房产交易过程中均知道讼争储藏间的存在。
上述事实有下列证据证明：
（1）“厦门市房地产买卖合同”。
（2）厦地房证第0XXXXXX7号土地房屋权证。
（3）“房产买卖协议”。
（4）厦门海关关务保障处出具的“关于XXX路海关宿舍楼配套储藏间情况说明”。

（四）判案理由
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：（1）讼争储藏间是否为厦门市思明区XXX路X号之一202室房产的配套储藏间?（2）原、被告是否就讼争储藏间的归属作出约定?
第一，讼争储藏间是否为厦门市思明区XXX路X号之一202室房产的配套储藏间?
审理中，厦门海关关务保障处出具一份关于XXX路海关宿舍楼配套储藏间情况说明，载明：我关XXX路X号之一202室宿舍楼有配套储藏间一间，由于层高不足2.2米，故该储藏间无法办理产权证。另，原、被告在交易过程中曾就储藏间是否转让及其价款进行协商、被告举证的其与案外人签订的交房协议以及房地产认购协议中均明确提及厦门市XXX路X号之一202室存在储藏间，且在现场勘查过程中原、被告双方能够准确指明讼争储藏间的所在位置，本院认定讼争储藏间为厦门市XXX路X号之一202室的配套储藏间。
第二，原、被告是否就讼争储藏间的归属作出约定?
讼争储藏间与厦门市XXX路X号之一202室位于独立的不同空间，并未附合于厦门市XXX路X号之一202室房屋，并非厦门市XXX路X号之一202室房屋的组成部分，其具有独立的经济价值，作用在于辅助、发挥主房屋的效用，故为厦门市XXX路X号之一202室的从物。在当事人未进行特别约定的情况下，主房屋转让，作为从物的储藏间亦应随主房屋一并转让。首先，原、被告订立的“厦门市房地产买卖合同”第一条约定，“房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积 / 平方米”，根据该条款所使用的词句，结合语意习惯分析，该条款含义应指125.44平方米中不含附属用房建筑面积，即计价的125.44平方米均为房屋面积。其次，根据原、被告陈述，双方在交易过程中曾就储藏间是否一并交易进行了协商，双方在交易过程中已经知道讼争储藏间的存在。讼争储藏间未进行不动产登记，根据交易习惯，储藏间一般随同主房屋转移至新所有权人。如双方特别约定储藏间不随同转让，从常理来看，应在合同中进行特别的声明或者约定，明确讼争储藏间仍归原所有权人所有。被告陈某并不能就此提供证据，对于其关于双方约定将讼争储藏间排除在交易范围外的主张本院不予采信。
如上分析，储藏间作为厦门市XXX路X号之一202室的配套用房，系厦门市XXX路X号之一202室的从物，在双方当事人未作特别约定的情况下，从物所有权应随厦门市XXX路X号之一202室移转。原告许某、曾某通过交易取得厦门市XXX路X号之一202室房产所有权的同时亦取得讼争储藏间的所有权。被告陈某占有、使用厦门市XXX路X号之一一层南面自西向东方向第三间的储藏间缺乏合同或者法律依据，属无权占有。二原告作为所有权人要求被告陈某归还讼争储藏间，符合法律规定，本院予以支持。因二原告陈述房屋交易时其同意将讼争储藏间借给被告使用，而原告未就其向被告催还讼争储藏间提供证据，对于其要求被告支付储藏间占有使用费的主张，本院酌情自二原告起诉之日（2012年12月24日）起予以支持。二原告未就其主张的每月300元的占有使用费标准提供证据，被告陈某陈述其以每月250元出租他人，本院酌定以此标准计算。

（五）定案结论
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：
（1）被告陈某应于本判决生效之日起30日内将位于厦门市XXX路X号之一一层南面自西向东方向第三间的储藏间归还原告许某、曾某；
（2）被告陈某应于本判决生效之日起10日内支付原告许某、曾某房屋占有使用费（自2012年12月24日起，按照每月250元标准计至实际归还之日止）；
（3）驳回原告许某、曾某的其他诉讼请求。
一审宣判后，原、被告均服判，并自动履行。

（六）解说
二手房买卖中，房屋附属物范围约定不明极易引发交易争议。房屋附属物指的是与房屋主体建筑相关的附属建筑或构筑物，一般是附属于房屋的杂房、厨房、厕所、过道、院落、占地等附属使用部分。除特别约定外，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。
1.物权法上“独立之物”的法律认定
（1）主物与从物
我国《民法通则》司法解释第87条规定，“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移”，从而提出了“附属物”的概念。本文所谓的“独立之物”是与该“附属物”相对而言。我国相关法律法规虽未对上述概念进行规定，但从物权法看，独立之物与附属物是主物与从物的关系，可从主物与从物之概念一窥独立之物与附属物之区别及认定标准。
所谓主物、从物的概念，是依照物的相互关系为标准对物权客体的划分方法。在两个具有紧密关联的物之间，一物的作用在于更大地发挥另一物的效用，则该物为从物，另一物为主物。1）主物与从物在构造上可分离，各自均有独立存在的价值；2）主物既有独立的经济利益，也有独立的经济效用，而从物，虽有独立的经济利益，但却无独立的经济效用，从物的存在是为了增加主物的价值；3）主物与从物具有一定程度的场所结合关系，即具有一定的空间关联。
（2）“独立之物”之认定标准
独立之物与附属物系主物与从物关系，根据主、从物之关系，要成为物权法上的独立之物，需同时符合三个条件：1）构造上的独立性，在结构上表现出自身特有的独立性；2）使用上的独立性，具有独立的经济利益与经济效用；3）法律上的独立性，可通过一定的权利载体表现出其独立的权利内容。若无法同时满足上述三个条件，应认定为附属物。
2.未作权属登记的储物间不属“独立之物”而系附属物
本案中，讼争储藏间在构造上虽具有独立性，但在使用价值上，其功能在于辅助房屋充分发挥使用功能，增强房屋的使用价值；且本案的讼争储藏间也并未进行权属登记，不能通过登记和公示表现出其法律上的独立性，故讼争储藏间不能成为物权法上的独立之物，其对房屋而言，起到增加房屋使用效能的作用，故为附属物，属房屋的从物。
关于附属物的权属认定，我国《民法通则》司法解释第87条规定，“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”；《中华人民共和国物权法》第一百一十五条也规定，“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。所以除非双方特别约定附属物不随同转让，否则应认定附属物所有权随房屋转移。
3.相关建议
二手房买卖中，常常涉及房屋附属物，因当事人约定不明确、产权登记不完整等原因导致附属物权属争议纠纷频发。建议：（1）购房时，买卖双方应就房屋是否有附属物及附属物是否一并交易进行明确约定，以免引发争议；（2）房屋权属登记机构应认真履职，认真审核房屋是否存在其他具有使用功能但层高低于2.20米的部分，并在房屋权属登记中明确其相应权利的归属。
（福建省厦门市思明区人民法院　王瑛　吕云平）