1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第09401号民事判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第4781号民事判决书。

2.案由：物权保护纠纷。

3.诉讼双方
原告：肖某，男，1961年出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托代理人（一、二审）：惠所亮、刘立成，北京市易行律师事务所律师。
被告：北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美公司），住所地：北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街。
法定代表人：吴某，该公司董事长。
委托代理人（一、二审）：陈某，男，1984年出生，汉族，该公司法务人员。
委托代理人（一、二审）：孙某，男，1968年出生，汉族，该公司职员。
第三人：北京华森置业有限公司，住所地：北京市平谷区。
法定代表人：于某，该公司董事长。
委托代理人（一、二审）：于某1，男，1947年出生，汉族，北京市人民政府退休干部，住北京市丰台区。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：叶永尧；代理审判员：李刚；胡雅妮。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刁久豹；代理审判员：刘丽杰、朱伟。

6.审结时间
一审审结时间：2012年12月10日。
二审审结时间：2013年4月18日。

1.一审诉辩主张
原告肖某诉称：2004年9月1日，我与北京华森房地产开发有限公司（后变更为华森置业公司）签订了商品房买卖合同，购买了位于北京市朝阳区X园1号院4号楼2层2052号房屋（以下简称2052号房屋），建筑面积为12.86平方米。2009年3月14日，我取得了2052号房屋的所有权证书。2010年11月1日，物美公司与华森置业公司签订租赁合同，承租北京市朝阳区1号院4号楼2层其他房屋作为经营使用时，擅自将2052号房屋一并装修并使用至今。我认为，我是2052号房屋的所有权人，而华森置业公司在未经我授权的情况下将2052号房屋出租给物美公司，并由物美公司对2052号房屋进行装修并使用，共同侵犯了我对房屋的所有权，故诉至法院。我的诉讼请求为：第一，要求物美公司、华森置业公司共同将2052号房屋腾退返还给我；第二，要求物美公司、华森置业公司给付自2010年11月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，以每天每平方米7元为计算标准。
被告物美公司辩称：我公司与华森置业公司于2010年11月1日签订了租赁合同，由我公司承租位于北京市朝阳区1号院4号楼2层之全部房产。华森置业公司于2011年3月1日向我公司交付了以上房屋，我公司接受房屋后按时交纳了租金及相关费用，并无拖欠。因此，我公司并未侵犯肖某的所有权，我公司不是本案适格被告，无法向其腾退并返还房屋，不同意肖某的全部诉讼请求。
第三人华森置业公司述称：本案的法律关系并非物权保护纠纷，而是委托合同纠纷。肖某购买了2052号房屋后即与北京现代三连商业管理有限公司（以下简称三连公司）签订了房屋出租委托合同，委托期限为3年，约定期限届满前由业主委员会处理续租问题。后三连公司经营不善，商场业主委员会于2008年6月注册成立了北京万众中天商业管理有限公司（以下简称万众公司）。2010年1月4日，万众公司代表全体业主与我公司签订“委托商场招商租赁协议”，委托我公司对外统一招商，包括肖某所有的2052号房屋，月租金按照总房款的5%支付。依据上述协议，我公司与物美公司于2010年11月1日签订了“租赁合同”，代表全体业主将位于北京市朝阳区X园1号院4号楼1至3层近14000平方米的商铺出租给物美公司，物美公司按时向我公司支付了租金。另外，我公司为统一对外出租垫付了物业费、供暖费、水电费等合计三百余万元。因肖某要求我公司支付高额的租金，双方为此协商未果，故我公司未向其支付相应租金。综上，肖某自2004年购房后一直将2052号房屋委托经营，从未单独经营过，业主委员会成立后也未声明退出委托经营。此前肖某亦一直收取租金，现肖某要求解除委托，于法无据，请求法院驳回肖某的全部诉讼请求。

2.一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2004年9月1日，肖某与华森置业公司签订了编号为0669462的“商品房买卖合同”一份，购买了华森置业公司开发的X园1号院4号楼2层2052号房屋一套。该商品房用途为商业，建筑面积为12.89平方米，单价为每建筑平方米19780元，总金额为254964元。当天，肖某与三连公司就2052号房屋签订了“商铺委托租赁经营合同书”，约定由三连公司代理肖某对外出租2052号房屋，年租金标准为该商铺购房合同总价款的10%，计人民币25496元；合同期限为3年，自2004年9月1日至2007年9月1日止；租赁期间，因该商铺经营管理活动所产生的物业管理费、水电费、卫生费、治安费等各项相关的经营活动费用应由三连公司缴纳；合同期限届满前三连公司召集商铺业主成立业主委员会，业主委员会对续约经营进行商定。合同期限届满后，三连公司未与肖某续签合同，退出了X园1号院4号楼的经营，且拖欠了业主部分租金，并于2009年12月14日被北京市工商行政管理局平谷分局吊销了营业执照。
另查明：2052号房屋与X园4号楼2层其他商业用房之间并未独立分割，华森置业公司亦为X园1号院4号楼商业用房的所有权人之一。2008年6月19日，华森置业公司与席某等其他11名X园1号院4号楼商业房屋业主注册成立了北京万众中天商业管理有限公司（以下简称万众公司）。2008年12月8日，万众公司与北京十里百家商贸有限公司（以下简称十里百家公司）签订“委托合同”，约定由十里百家公司将X园1号院4号楼商业用房屋对外整体出租经营。后因十里百家公司经营不善，万众公司于2010年1月4日与华森置业公司签订了“委托商场招商租赁协议”，内容为：第一，鉴于4号楼商场现状，万众公司股东会决议委托华森置业公司代表全体业主对商场进行统一招商，并与物美公司签订有关协议；第二，同意对未退房小业主按购房款总额不低于5%发放租金，不足部分由华森置业公司补足，超出5%据实发放；第三，商场开业前所发生相关费用由华森置业公司代表全体小业主支付；第四，商场开业前小业主所欠物业费、水电费、供暖费由华森置业公司代表全体业主支付。2010年10月12日，北京市工商行政管理局朝阳分局认定万众公司未按规定办理年检手续，对其作出吊销营业执照的处罚决定。2010年11月1日，华森置业公司与物美公司签订了“租赁合同”，约定由物美公司承租X园4号楼第一层局部及第二层、第三层的房屋，建筑面积为13907.11平方米，租赁期限为15年，自2011年2月8日起至2026年2月7日止，免租期为90天，自房屋交付之日的次日起计算；房屋交付日期为2010年11月10日；物美公司以租赁房屋建筑面积为基数计算并交纳租金，租金不包括物业管理费及使用租赁房屋所产生的其他费用；租赁期内前3年的年租金为13197847.39元，第四年起每年递增3%，每合同年度租金分4期缴纳，每3个月为一个付款周期，合同生效之日起5个工作日内支付3个月的租金作为定金，即3299461.85元。2010年12月22日，华森置业公司与物美公司签订“补充协议一”，约定内容如下：第一，根据双方的实际情况，将房屋交付日期变更为2011年3月1日；第二，免租到2011年5月31日，如物美公司在免租期内提前正式开业，则物美公司的正式开业日为计租日。2011年7月13日，华森置业公司与物美公司签订“补充协议三”，约定内容如下：第一，华森置业公司同意在物美公司提前支付1年半租金的情况下，延长物美公司两个月的免租期，即免租期从2011年3月1日到2011年7月31日止；第二，双方确认，物美公司已向华森置业公司支付2011年11月1日以前的租金，自2011年11月1日至2013年4月30日止物美公司应支付租金总额为19796771.09元，物美公司于2011年7月15日一次性支付。协议签订后，物美公司依约支付了定金3299461.85元及租金19796771.09元。
再查明：2009年3月14日，北京市朝阳区房屋管理局下发了2052号房屋的所有权证书，所有权人登记为肖某，建筑面积记载为12.86平方米，但房屋平面图的四至界限记载不清。现肖某以物美公司、华森置业公司共同侵犯其房屋所有权为由，于2011年12月14日诉至本院，要求物美公司、华森置业公司将2052号房屋腾退返还，并要求物美公司、华森置业公司按照每日每平方米7元的标准支付自2010年11月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费。
庭审中，华森置业公司提交了席某等X园1号院4号楼商业房屋44名业主签字确认的会议纪要、席某等16位业主的公开信、华森置业公司的复函、万众公司章程、股东名录，证明万众公司系X园1号院4号楼商业房屋业主大会同意成立的，受业主委托进行统一对外经营招商。肖某对上述证据真实性均不予认可，并认为X园1号院4号楼商业房屋共有四百余名业主，而会议纪要仅有44名业主签字，不能代表全部业主的意见，且其本人不同意会议纪要及公开信的内容，不受文件内容约束。华森置业公司另提交了万众公司2009年7月20日支出凭单及华森置业公司2009年12月30日的支出凭单，证明万众公司、华森置业公司分别向肖某支付了2009年1月～3月及4月～6月的租金。肖某认可收到了上述两笔款项，但其认为款项系万众公司、华森置业公司为三连公司偿还此前所拖欠的租金。另外，华森置业公司还提交了若干支出凭证及票据，证明其为X园1号院4号楼商业房屋的小业主垫付水电费、物业费、供暖费、装修费等。肖某对票据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
上述事实有下列证据证明：
（1）“商品房买卖合同”；
（2）“商铺委托租赁经营合同书”；
（3）房屋所有权证；
（4）房屋平面图；
（5）“委托合同”；
（6）“委托商场招商租赁协议”
（7）“租赁合同”及补充协议；
（8）三连公司及万众公司的企业工商登记信息、会议纪要、公开信、复函；
（9）肖某银行账户明细；
（10）各类票据；
（11）当事人陈述意见等相关证据在案佐证。

3.一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的凭证，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但物权的行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
本案中，肖某通过与华森置业公司签订商品房买卖合同的方式取得了2052号房屋的所有权，其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明的事实，2052号房屋系X园1号院4号楼商业配套用房中的一部分，该房屋自交付之日即与X园1号院4号楼的其他商业配套用房一并对外整体出租经营。万众公司之成立虽未取得肖某之认可，但毕竟代表了X园1号院4号楼商业用房多数业主之意见，肖某亦实际收取了部分租金。现华森置业公司受万众公司之委托与物美公司签订租赁合同，物美公司基于该合同占有、使用2052号房屋。从X园1号院4号楼商业配套用房的整体出租角度出发，并考虑华森置业公司及物美公司已投入了较大的运行费用，本院认为，肖某现要求物美公司及华森置业公司腾退返还房屋，不符合经济原则，亦不利于维护物美公司、华森置业公司及其他业主的合法权益，且2052号房屋与其他房屋的界限不清，无法独立使用，故肖某要求物美公司及华森置业公司腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于肖某主张的房屋使用费的承担主体问题，因华森置业公司擅自将房屋出租给物美公司且已收取相应租金，故其应当向肖某支付房屋使用费。物美公司已经向华森置业公司支付了租金，不宜再由其承担肖某的房屋使用费。另，关于房屋使用费标准及计算期间问题，根据华森置业公司与万众公司签订的“委托商场招商租赁协议”，华森置业公司承诺按照购房款总额不低于5%向小业主发放租金，不足部分由其补足，超出5%据实发放。目前物美公司向华森置业公司支付了自2011年8月1日起至2013年4月30日止的租金，此期间的租金标准低于肖某购房款总额的5%，故应以肖某购房款总额的5%作为房屋使用费的计算标准，并以物美公司支付租金的期限作为计算期间。

4.一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条、第三十九条的规定，作出如下判决：
（1）第三人北京华森置业有限公司于本判决生效之日起7日内给付原告肖某自2011年8月1日起至2013年4月30日止的房屋使用费22 309元；
（2）驳回原告肖某的其他诉讼请求。

上诉人肖某诉称：保持一审诉称意见。

被上诉人物美公司、华森置业公司辩称：同意原判。