（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2013）朝民再初字第03617号民事判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）二中民再终字第09048号民事判决书。

2.案由：商品房预售合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：张某。
委托代理人：侯文飞，北京市义博律师事务所律师。
被告（上诉人）：北京京电房地产开发经营公司（以下简称京电公司）。
法定代表人：贺某，该公司董事长。
委托代理人：王某，该公司职员。
委托代理人：张凤荣，北京市逢时律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄伟；人民陪审员：付朝晖、李智勇。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：孙颖颖；代理审判员：孙盈、白洁。

6.审结时间
一审审结时间：2013年4月22日。
二审审结时间：2013年6月20日。

（二）一审诉辩主张

原告张某诉称：2005年12月22日，我在京电公司开发的北京市朝阳区广顺北大街望京XX小区售楼处，经北京中房道勤房地产经纪有限公司（以下简称中房道勤公司）购买了北京市朝阳区望京XX二区211号楼1706号住宅一套（以下简称1706号房屋），该房屋面积113.35平方米，总价款593727元。我与中房道勤公司签订了“定房通知单”，并交纳定金5000元。因1706号房屋为销售样板间，销售期间需要用于对外展示和宣传，双方约定签署“定房通知单”后一年交房，样板间装修款80000元由我直接支付给装修公司。后我于2005年12月25日依上述条件与京电公司签署了商品房买卖合同及补充协议，同时约定京电公司应当书面通知我办理房屋交付及交款手续。2006年8月，我到售楼处看房，发现1706号房屋未作为样板间使用，遂请求京电公司提前交房，但未获答复。2006年年底交房期限已到，我未收到京电公司交房通知书，遂委托他人到京电公司要求交房，未果。京电公司收取我的购房定金，双方房屋买卖合同关系已经成立。京电公司工作人员王某1代表京电公司与我签订买卖合同，合同没有加盖京电公司公章系京电公司原因所致，其应承担相应后果。现房屋交付条件已经成就，故要求继续履行与京电公司签订的商品房买卖合同，并要求京电公司向我交付1706号房屋，我向京电公司交纳购房款。

被告京电公司辩称：张某所述通过我公司委托的售房代理机构中房道勤公司签订“定房通知单”，交纳了定金5000元情况属实。但我公司未与张某签订商品房买卖合同及补充协议，张某亦未向我公司交纳房价款。我公司未授权王某1代理销售房屋，王某1只负责对合同进行审核，无权对外直接销售房屋、签订合同。且张某提供的盖有“王某1”名章的合同未得到我公司追认，故双方未形成房屋买卖合同关系。张某通过代理机构向我公司支付定金5000元，并非用作保证我公司交付1706号房屋，而系对订立房屋买卖合同的担保。因双方未签订商品房买卖合同，我公司愿意向张某双倍返还定金。根据合同自愿的原则，我公司不同意与张某订立1706号房屋的商品房买卖合同。综上，我公司不同意张某的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：京电公司系北京市朝阳区望京XX二区211号楼的开发商。2005年4月12日，京电公司委托北京京电嘉业房地产经纪有限公司（以下简称京电嘉业公司）代理销售北京市朝阳区望京XX二区211号楼剩余空房。2005年5月23日，京电嘉业公司将京电公司委托其销售的房屋转委托给中房道勤公司代为销售。京电公司认可京电嘉业公司的转委托行为。
2005年12月22日，张某与中房道勤公司签订“定房通知单”，双方约定，同意张某购买北京市朝阳区广顺北大街“望京XX”C楼1706号房屋；由京电公司收取张某定金5000元；因该套房屋属于售楼处的样板间，销售期间需要用于对外展示和宣传，双方同意交房日定于此单签署后一年，张某在可以交房时带此单到望京XX售楼处缴纳首付款，并办理其他相关手续。所收取定金在办理购房手续时转为首付款；房屋总价款为593727元，面积113.35平方米；因装修由装修公司垫资，装修款80000元由张某直接支付装修公司；销售方通知交房15日逾期不到者，以上确认房屋京电公司可另行出售，不另行通知，此通知单自行作废，所付定金从法律规定作违约金处理，不予退还等。
同日，张某向中房道勤公司交纳定金5000元。庭审中，京电公司认可收到了张某交纳的5000元定金。
2005年12月25日，京电公司的委托代理人王某1与张某签订了一份出卖人为京电公司、买受人为张某的商品房买卖合同，约定，张某购买京电公司开发的1706号房屋，房屋总金额为593727元；合同自双方签订之日起生效。合同落款处出卖人“委托代理人”处盖有“王某1”名章，无京电公司公章及法定代表人签章，买受人处有张某本人的签名及手印。对于商品房买卖合同落款处无京电公司公章的问题，张某称当时与王某1签订合同时，王某1告知因1706号房屋约定一年后交房，尚未交首付款，合同无法编号，故无法盖京电公司公章。对此京电公司不认可与张某签订了商品房买卖合同，认为上述合同中所涉“王某1”虽为其单位工作人员，但并非京电公司授权的签约代理人，王某1只负责对合同进行审核，无权对外签订合同，且京电公司未在上述《商品房买卖合同》上签章认可，亦未对王某1的盖章行为进行追认，双方房屋买卖合同关系并未成立。为证明王某1具有代理京电公司签订商品房买卖合同的权限，张某向法庭提供北京市朝阳区望京XX二区211号楼606号业主姜某、306号业主沈某、1506号业主王某分别与京电公司签订的商品房买卖合同，合同落款的委托代理人处均有王某1的签章，京电公司认可上述合同的真实性，但不认可证明目的，认为上述合同上有京电公司的公章，系得到京电公司的追认，并不代表王某1有代理权。张某亦向法庭提供王某1的证言，证明王某1在京电公司工作期间曾签署了1706号房屋的商品房买卖合同及补充协议；京电公司认为王某1未出庭作证，对其证言不予认可。在庭审中，张某申请证人常某、苏某、刘某、王某出庭作证，证明王某1有代表京电公司签订商品房买卖合同的权利，王某1有加盖京电公司公章的权利；京电公司对上述证人证言的证明目的不予认可。
另查明：张某于2005年12月30日交纳了1706号房屋的装修款80000元，北京博克思装饰有限责任公司向张某出具收据一张。
再查明：北京市朝阳区广顺北大街望京XX211号楼（C楼）1706号与北京市朝阳区望京XX二区211号楼（C楼）1706号系同一房屋，后者为房屋所有权证上所载名称。
上述事实有下列证据证明：
（1）“商品房买卖合同”及“补充协议”；
（2）“定房通知单”；
（3）王某1、常某、苏某、刘某、王某的证言；
（4）收据；
（5）房屋所有权证。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：根据合同法的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，京电公司以王某1没有代理签约权、商品房买卖合同没有加盖京电公司公章为由，认为双方签订的商品房买卖合同未成立。对此本院认为，王某1作为京电公司的工作人员，其在京电公司售楼处负责签订合同相关事宜，并且曾作为京电公司的委托代理人与他人签订多份商品房买卖合同。张某在履行“定房通知单”约定的支付定金义务后，王某1在京电公司售楼处以京电公司的名义与张某签订商品房买卖合同，签约时王某1未声明自己不具有代表京电公司对外签约的权利，王某1的签约行为及双方签约地点足以使张某有理由相信王某1具有代表京电公司对外签订合同的权限，故王某1的签约行为构成表见代理。双方签订的商品房买卖合同上京电公司虽没有盖章，但京电公司在收到张某交来的定金及王某1代表公司签订商品房买卖合同后未曾向张某提出异议，故本院认定张某与王某1签订的商品房买卖合同成立并对京电公司具有法律约束力。
依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。张某与京电公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方应履行并遵守。现诉争房屋已具备交付条件，张某表示可以支付全部售房款，故合同双方当事人理应依照商品房买卖合同的约定履行各自的义务。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，作出如下判决：
（1）原告张某于本判决生效后10日内向被告北京京电房地产开发经营公司支付北京市朝阳区望京XX二区211号楼1706号房屋购房款588727元；
（2）被告北京京电房地产开发经营公司于原告张某交齐上述购房款后10日内向原告张某交付北京市朝阳区望京XX二区211号楼1706号房屋；
（3）被告北京京电房地产开发经营公司向原告张某交付房屋后应协助原告张某办理北京市朝阳区望京XX二区211号楼1706号房屋过户手续，将北京市朝阳区望京XX二区211号楼1706号房屋过户至原告张某名下。

案件受理费70元，由被告北京京电房地产开发经营公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；保全费5000元由被告北京京电房地产开发经营公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人京电公司诉称：原审法院强行认定张某与王某1签订的没有京电公司盖章认可的“商品房买卖合同”成立并对京电公司具有法律约束力是错误的；原审法院以京电公司在收到张某交来的定金及王某1代表公司签订的“商品房买卖合同”后未曾向张某提出异议为由，认定张某与王某1签订的“商品房买卖合同”成立是错误的；京电公司依法享有自愿订立合同的权利。原审法院认定事实不清，适用法律错误，导致错判，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回张某的诉讼请求。
被上诉人张某辩称：同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经公开审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然张某提供的商品房买卖合同没有加盖京电公司公章，仅有该公司工作人员王某1签章，但是根据查明的事实，王某1受京电公司指派在京电公司售楼处负责签订合同相关事宜，并且曾作为京电公司的委托代理人就其余在售房屋签订商品房买卖合同。在张某交付定金后，王某1在京电公司售楼处以京电公司名义与张某签订商品房买卖合同，签约时并未声明自己不具有代表京电公司对外签约的权利。因此，王某1的签约行为及双方签约地点足以使张某有理由相信王某1具有代表京电公司对外签订合同的权限，王某1的签约行为构成表见代理。故张某与京电公司之间的商品房买卖合同有效成立，双方均应依约行使权利、履行义务。现诉争房屋已具备交付条件，张某表示可以支付全部购房款。原审法院据此判令双方继续履行合同，处理并无不当。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。京电公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由北京京电房地产开发经营公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。一审案件受理费70元，由北京京电房地产开发经营公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京京电房地产开发经营公司负担（已交纳）。

（七）解说
房屋买卖纠纷案件在北京市基层人民法院审理的案件当中占据较大比重。2013年仅北京市基层人民法院审理的商品房预售合同纠纷案件共3206件，其中，上诉至二审的案件共1068件，上诉率达33.3%。数据来源自北京市高级人民法院裁判文书查询系统，北京市法院要求所有案件文书上传至案件管理系统，该数据可能存在一定误差。房屋买卖纠纷类案件能否妥善处理关系到百姓安居乐业、国泰民安。
本案的争议焦点主要在于仅有签售人员签章的商品房买卖合同是否成立并生效，或者说买受人能否以无出售人签章的房屋买卖合同主张房屋所有权。在此类案件的审理中原、被告对于合同是否成立并生效往往存在完全相反的说法。审理此类案件应从三个方面着手考虑：第一，商品房买卖合同无出售人签章，仅有买受人签章的，应审查商品房买卖合同形式上存在瑕疵的原因；第二，审查是否存在符合常规的缔约行为或商品房买卖合同是否实际履行；第三，审查是否存在出售人追认或委托代理或表见代理的可能。
具体到本案，首先，张某出具的商品房买卖合同虽未加盖京电公司的公章，但经庭审查明，张某购买的房屋系样板间，销售期间需用于对外展示和宣传，故双方约定一年后交房；因张某尚未交房款，合同无法编号，故未加盖京电公司公章。合同形式上存在瑕疵的理由符合常规。其次，张某与京电公司委托销售房屋的中房道勤公司签订了“定房通知单”，张某向京电公司交纳了5000元定金，并直接向装修公司支付了80000元装修款。上述行为均可说明签订商品房买卖合同是双方真实意思表示。再次，在京电公司未追认合同效力的情况下，王某1作为京电公司职员在商品房买卖合同上签章的行为应属委托代理抑或表见代理。委托代理与表见代理的关键性区别在于代理人是否有代理权。王某1是否有对外销售房屋、签订合同的权利成为本案庭审中的关键点。庭审中京电公司虽称未授权王某1对外销售房屋、签订合同，其只负责对合同进行审核。但王某1受京电公司指派在售楼处负责签订合同相关事宜，且曾作为京电公司的委托代理人就其余在售房屋签订商品房买卖合同的行为，足以使张某有理由相信其具有代表京电公司对外签订合同的权限。我国《合同法》第四十九条明确规定了表见代理，其设立的目的在于避免无权代理行为如均需被代理人追认决定其效力的话将给善意第三人造成的损害。因此，在表见代理的情形下，规定由被代理人承担表见代理行为的法律后果，更有利于保护善意第三人的利益，维护交易安全，并以此加强代理制度的可信度。
最大化地还原真相是法官审查案件的出发点。但随着经济水平、社会环境及人员结构等因素的变化，法官在审理中可能面临多样的障碍，但如何根据现有证据及判断推理过程最大化地还原事实真相，达到法律效果与社会效果的有效统一，是法官应负的责任。近年来，房屋买卖类纠纷案件呈现新收数量波动较大、涉及人数众多、易引发不稳定因素、诉讼标的额较大、调解难度较大等特点，对此类纠纷的正确处理具有一定的导向作用。
（北京市朝阳区人民法院　黄伟　李佳佳）