1.判决书字号
一审判决书：北京市昌平区人民法院（2013）民字第01140号民事判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）民终字第13718号民事判决书。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：北京佳融嘉禾投资管理有限公司。
法定代表人：王某，该公司董事长。
委托代理人（一审）：张某，该公司职员。
委托代理人（一、二审）：杨明利，北京市易行律师事务所律师。
被告（被上诉人）：北京华人巨擘投资有限责任公司。
法定代表人：丁某，该公司董事长。
委托代理人（一、二审）：屈某，该公司法律顾问。
委托代理人（一、二审）：王某1，该公司项目经理。
被告（被上诉人）：中国人民公安大学。
法定代表人：程某，该校校长。
委托代理人（一、二审）：王某2，该校教师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市昌平区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郭建新；代理审判员：李春香；人民陪审员：周庆华。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：梁冰、李晓龙。

6.审结时间
一审审结时间：2013年7月28日。
二审审结时间：2013年12月19日。

1.一审诉辩主张
原告北京佳融嘉禾投资管理有限公司（以下简称佳融嘉禾公司）诉称：2012年4月21日，佳融嘉禾公司与北京华人巨擘投资有限责任公司（以下简称华人巨擘公司）签订了“房屋租赁合同”，华人巨擘公司将位于昌平区沙河镇柴禾市大街2号院内9号楼（主楼）、6号楼、7号楼、8号楼、5号楼及5号楼配楼出租给佳融嘉禾公司使用，租期自2012年4月23日起至2020年7月31日止，租期8年整。合同签订后，佳融嘉禾公司向华人巨擘公司支付了履约保证金40万元、首期租金240万元。本案租赁房屋的土地是国有土地，2001年10月北京交通人民警察学校以划拨的方式取得了该土地的使用权，该土地的用途是教育用地，中华人民共和国公安部公政治（2000）464号文件将北京交通人民警察学校划归中国人民公安大学（以下简称公安大学）；2012年2月23日，公安大学委托华人巨擘公司对沙河镇柴禾市大街2号的房屋进行物业管理。公安大学作为事业单位，以划拨取得的土地擅自出租谋利，改变土地用途，违反公共利益，违反了《合同法》有关合同无效的强制性规定，违反了《划拨土地使用权管理暂行办法》相关规定，且公安大学出租的房屋没有取得房屋所有权证书，也违反了法律有关出租房屋的强制性规定，故本公司与华人巨擘公司签订的合同是无效的，应返还佳融嘉禾公司的保证金及租金。故本公司起诉至法院，请求法院判令：（1）确认本公司与华人巨擘公司签订的“房屋租赁合同”及“房屋租赁合同终止协议”（以下简称“终止协议”）无效；（2）华人巨擘公司、公安大学返还租金98万元。
被告华人巨擘公司辩称：《划拨土地使用权管理暂行办法》是1992年2月24日经国家土地管理局审议通过，该办法不属于具有法律强制性的法律文件，强制性上不同于法律，在本案中，只具有行政规范性，不具有法律强制性。该办法第五条有相关规定，本案中合同标的是合同规定的承租的房屋，是房屋的使用权，而不是划拨土地的使用权；佳融嘉禾公司说双方所签订的合同违反合同法的强制性规定及公共利益，本公司认为该合同是双方真实意思表示，在公平、公正、公开的原则下签订，并且已经实际履行，其所指违反公共利益没有证据证明；佳融嘉禾公司指出所承租部分房屋缺少所有权凭证，不是关键性理由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，当事人以房屋租赁未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，要求确认合同无效的，人民法院不予支持。
被告公安大学辩称：本案中公安大学不是合同的当事人，不应当作为被告参与诉讼，佳融嘉禾公司起诉公安大学没有道理，没有法律依据；华人巨擘公司和公安大学是委托物业管理关系，不是出租的关系。华人巨擘公司有权出租部分房屋，几栋房屋可以用于出租，租金归华人巨擘公司所有，用于抵扣一些物业管理费，如果有多余的租金也归华人巨擘公司。

2.一审事实和证据
北京市昌平区人民法院经公开审理查明：2012年4月21日，华人巨擘公司（甲方）与佳融嘉禾公司（乙方）签订“房屋租赁合同”，约定：甲方将位于昌平区沙河镇柴禾市大街2号院内的9号楼（主楼）、6号楼、7号楼、8号楼、5号楼及5号楼配房房屋出租给乙方使用，建筑面积约11000平方米；租赁期限自2012年4月23日起至2020年7月31日止，租期8年整，其中自2012年4月23日起至2012年7月31日为乙方装修期，装修期内不计房租，水、电按实际使用收费；第一、二、三年年租金为人民币480万元，第四、五、六年租金为人民币500万元，第七、八年租金为人民币520万元，水、电、供暖、卫生、停车费等费用另计；本合同签订时，乙方向甲方支付人民币40万元，作为乙方履行本合同各项条款的履约保证金，若乙方租赁期内违反本合同任何条款约定，则保证金不予退还；乙方于本合同签订时向甲方支付首期租金240万元，方可进场；房屋用途为老人教育、文化、办公、商业（洗浴、KTV除外）等国家允许范围内的合法经营项目，严禁经营法律禁止的项目，租赁期内严禁无照经营；乙方在充分知晓所承租房屋现有的条件和房产手续及周边拆迁环境的状况下，承诺有能力、有关系、有办法独自申报消防手续和申办营业执照，并能搞好今后的经营，在办理和经营过程中若出现任何问题乙方愿自行承担责任，甲方不承担由此带来的任何损失。
同年，佳融嘉禾公司向华人巨擘公司交纳房屋租金240万元、保证金40万元。后华人巨擘公司陆续将房屋交付佳融嘉禾公司。
同年5月31日，华人巨擘公司（甲方）与佳融嘉禾公司（乙方）签订“终止协议”，约定，经双方友好协商，甲、乙双方于2012年4月21日签署的“房屋租赁合同”自本协议签订之日起即行终止；因乙方不履行合同，并向甲方提出解除该合同之申请，属乙方单方违约，乙方自愿提出从已交纳的房租、保证金等款项中扣除98万元作为“房屋租赁合同”的违约金、赔偿金及乙方已使用的房屋租金付给甲方，甲方同意乙方申请，从乙方交纳的款项中扣除98万元作为乙方已使用的房屋租金及乙方不履行合同的违约金、赔偿金，并将剩余款项共计182万元足额退还乙方；甲、乙双方承诺所有费用及票据已结清，即日起甲、乙双方之间不再有任何权利义务关系。同日，佳融嘉禾公司撤离场地。
另查明：2000年11月，原交通部人民警察学校整建制划归公安大学，涉案房屋所属土地的使用权及涉案房屋的所有权归公安大学享有，土地属国有土地划拨性质。2012年4月21日佳融嘉禾公司与华人巨擘公司签订“房屋租赁合同”时，华人巨擘公司向佳融嘉禾公司出具由公安大学加盖公章的“委托物业管理证明”，其内容为：“我单位同意将我单位所属位于北京市昌平区沙河镇柴禾市街二号16656.19平方米的房屋委托拟成立的北京华人巨擘投资有限责任公司昌平物业管理分公司从事物业管理，期限自2012年2月1日起至2020年7月31日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的部分房屋。”
2012年8月9日，公安大学出具“关于我校沙河校区有关情况的说明”，载明：“公安大学将沙河校区建筑物、设备、设施整体委托北京华人巨擘投资有限责任公司进行管理，并且在受托期间，我校允许受托单位以自己的名义，对外出租委托管理的部分房屋。”
至法庭辩论终结前，华人巨擘公司与公安大学未能提交土地使用权出让合同和缴纳土地出让金的证明及出租土地的批准登记手续等。
上述事实有下列证据证明：
（1）“房屋租赁合同”。
（2）“委托物业管理证明”。
（3）收据。
（4）“终止协议”。
（5）“关于我校沙河校区有关情况的说明”。

3.一审判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中公安大学委托华人巨擘公司出租房屋，佳融嘉禾公司对此亦知情，故佳融嘉禾公司与华人巨擘公司签订的“房屋租赁合同”及“终止协议”应直接约束出租方公安大学与承租方佳融嘉禾公司。佳融嘉禾公司以公安大学擅自出租划拨取得的土地、改变土地用途、违反公共利益、违反《合同法》有关合同无效的强制性规定、违反《划拨土地使用权管理暂行办法》规定及房屋没有取得产权证为由，要求确认“房屋租赁合同”及“终止协议”无效及二被告返还租金98万元。本院认为第一，依法成立的合同受法律保护，“房屋租赁合同”及“终止协议”，均系当事人的真实意思表示，未违反社会公共利益及第三人合法权益，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。佳融嘉禾公司与华人巨擘公司自愿签订了“房屋租赁合同”，又通过签订“终止协议”的方式协商解除了“房屋租赁合同”，并对房租、违约金、赔偿金等事宜达成一致意见且已履行完毕，故佳融嘉禾公司与公安大学之间有关房屋租赁的权利义务关系即行终止。第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。佳融嘉禾公司与华人巨擘公司签订的“房屋租赁合同”，由于租赁房屋坐落的土地为国有划拨土地，名义上是出租划拨土地上的建筑物，实质上是连同国有划拨土地使用权一并出租。至法庭辩论终结前，华人巨擘公司与公安大学未能提交针对房屋及土地租赁行为已获得批准等的相关证据，亦未将租金中所含土地收益上缴国家，不符合法定手续。但上述有关办理审批登记备案手续等的相关法律法规规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持，出租方公安大学应当将划拨土地上的房屋出租所得租金中所含土地收益上缴国家，属行政部门处理范围，不是“房屋租赁合同”无效的法定事由，佳融嘉禾公司不能以此要求确认合同无效。第三，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中公安大学出租的房屋虽未取得房屋产权证书，但已取得主管部门颁发的建设工程规划许可证，佳融嘉禾公司不能以此理由要求确认“房屋租赁合同”无效。综上，佳融嘉禾公司以上述理由要求确认“房屋租赁合同”及“终止协议”无效以及华人巨擘公司与公安大学返还租金98万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。华人巨擘公司认为“房屋租赁合同”系双方真实意思表示、已实际履行之答辩意见，与事实相符，本院予以采信；公安大学辩称不应作为被告参加诉讼，与法律相悖，本院不予采信；华人巨擘公司与公安大学其他之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。

4.一审定案结论
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，作出如下判决：
驳回原告北京佳融嘉禾投资管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费13600元，由原告北京佳融嘉禾投资管理有限公司负担（已交纳）。

上诉人华人巨擘公司诉称：华人巨擘公司、公安大学在与本公司签订合同时，隐瞒了房屋所在土地的性质为教育用地，导致本公司的合同目的无法实现。公安大学向佳融嘉禾公司出租划拨土地上房屋使用权的行为损害了社会公共利益，“房屋租赁合同”及“终止协议”应属无效。请求撤销原审判决，改判支持佳融嘉禾公司的原审诉讼请求。

华人巨擘公司辩称：答辩意见与原审答辩意见一致。

公安大学辩称：答辩意见与原审答辩意见一致。