（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第4121号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第1403号。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：林某，男，1955年12月20日出生，汉族，台湾省居民，北京台湾街宝岛夜市摊主，住北京市石景山区。
原告（被上诉人）：田某，女，1960年12月21日出生，汉族，台湾省居民，北京台湾街宝岛夜市摊主，住北京市石景山区。
二原告共同委托代理人（一、二审）：何振宇，北京市安博律师事务所律师。
被告（上诉人）：北京日盛宏达餐饮管理有限公司（以下简称日盛宏达公司），住所地：北京市石景山区石景山路2号北京台湾街C区地下BC-A-1。
法定代表人：陈某，该公司董事长。
委托代理人（一、二审）：杨华民，北京市檀州律师事务所律师。
委托代理人（二审）：彭彦，北京市瑞都律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市石景山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张英周；人民陪审员：柳志然、牛淑珍。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：李晓龙、万丽丽。

6.审结时间
一审审结时间：2012年12月20日。
二审审结时间：2013年3月20日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
原告与被告于2010年8月24日签订《北京台湾街宝岛夜市场租赁合同》，编号为（2010）租字第（14、15、16、28、29、30、31）号，及《经营确认书》、《保证金协议书》（《北京台湾街宝岛夜市场租赁合同补充协议》）、《安全责任协议书》、《食品安全协议书》。双方约定：原告租赁被告位于北京台湾街地下一层宝岛夜市共七摊，租赁期限自2010年8月24日至2015年8月23日止，共5年，入场费5年期56万元，并于同日签订补充协议，约定支付保证金为14万元。原告依约已缴纳上述价款。合同约定被告应于每月5日对原告上一月期间的经营收入返款给原告，被告在2011年期间多次不按合同约定返款，无理由拖欠，公然违反合同约定，给原告经营带来极大困难。另外，在此期间，由于被告拖欠水电费、物业费，造成宝岛夜市多次停电，原告被迫无法经营。更为不可谅解的，被告于2012年2月16日将宝岛夜市的经营权转让，不再进行运营，违反双方的合同约定。此外，被告利用《中华人民共和国反不正当竞争法》第七条合同优势地位，违反商务部（2006）第17号令，违反法律强制性规定，收取原告56万元入场费，而根据国家相关法律规定禁止收取入场费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。请求：（1）判令解除《经营确认书》、市场场地租赁合同（2010）租字第（14、15、16、28、29、30、31）号、《保证金协议书》、《安全责任协议书》、《食品安全协议书》，并向被告腾退所承租的场地；（2）判令被告返还合同入场费392 000元（从2012年2月24日至2015年8月23日，计算方式为入场费总价56万元，扣除截至2012年已使用18个月后剩余42个月未租赁期间的费用）；（3）判令被告返还保证金140 000元，合计532 000元；（4）被告承担本案的诉讼费。

2.被告辩称
双方签订协议属实，原告租赁被告宝岛夜市七个摊位，租期5年。被告不存在原告所述的停水电、停业等情况，经营过程中被告虽然经营上出现些问题，但是已经把所有的经营费、经营款全部返还给原告，谈不上对原告有影响。原告诉状称被告在2011年多次不按约定返款、拖欠水电费造成原告无法经营这些情况都是不存在的。原告曾经在2011年11月找过被告公司的经理协商，双方对摊位经营情况都经过协商，当时原告没有提出这些问题，双方还签订了一个协议，只不过这份协议是原告单方拟定，让陈某签字，让日盛宏达公司盖章，当时这份材料让原告拿走。这份同意协议书是双方协商的结果，当时双方对摊位经营进一步协商并不是像原告所说2011年无法经营。原告称2012年2月16日被告将宝岛夜市经营权转让没有事实根据，物业组织客户开了几次会，这是日盛宏达公司委托物业方暂时经营，并没有转让。即使真的转让也不违反经营规定，对原告经营履行没有任何影响，原告解除合同理由不成立。如果由于原告的原因解除合同，入场费和保证金不予退还。租赁合同是双方平等民事主体经过平等协商签订的条款，本案不适用《反不正当竞争法》，原告依据的商务部（2006）第17号令属于部门法，合同效力应以法律和行政法规为依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市石景山区人民法院经公开审理查明：林某、田某系夫妻关系，林某原系日盛宏达公司的股东之一。2010年8月24日，林某、田某（乙方）与日盛宏达公司（甲方）签订《北京台湾街宝岛夜市场租赁合同》《经营确认书》《北京台湾街宝岛夜市场租赁合同补充协议》《安全责任协议书》《食品安全协议书》。约定：乙方承租甲方位于北京台湾街地下一层宝岛夜市第（2010）租字第（14、15、16、28、29、30、31）号商铺用于经营，租赁期限自2010年8月24日至2015年8月23日止，共5年，乙方在签订合同当日一次性向甲方支付5年期租赁场地入场费56万元（每个摊位8万元）。甲方按乙方每月经营收入的比例收取乙方租金。甲方于每月5日对乙方上一月份（1日至31日（30日））期间的经营收入按一定租金比例直接扣除，并于当日将乙方上一月份剩余经营收入打入乙方指定账户。乙方于合同签订当日向甲方支付保证金14万元，作为履行合同和提供商品服务质量及诚信的担保。保证金适用如下情况：（1）《租赁合同》终止后因乙方的商品、服务存在瑕疵导致顾客投诉、索赔，经确认属于乙方责任的，甲方应从乙方保证金中扣除相应的费用，补偿顾客或承担先行赔偿责任，保证金不足以弥补甲方为此支出费用的，甲方有权向乙方追偿。（2）《租赁合同》履行期间因乙方的商品、服务存在瑕疵导致顾客投诉、索赔，经确认属于乙方责任的，甲方有权从乙方的保证金中扣除相应费用，补偿顾客或承担先行赔偿责任，保证金不足以弥补甲方为此支出费用的，甲方有权向乙方追偿。乙方因自身原因未经甲方同意擅自解除合同，乙方的保证金不予返还。《租赁合同》终止后三日内，如甲方确认乙方无本合同第三条保证金适用约定之情况的，保证金应全额退还乙方。另约定：乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前十五日通知甲方，乙方所交纳的入场费不予退回。因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，本合同自动解除，应退还入场费、保证金，双方互不承担违约责任。
上述合同及协议签订当日，林某、田某支付日盛宏达公司5年期入场费56万元、保证金14万元。
另查明：2011年11月12日，林某、田某与日盛宏达公司达成同意书，约定林某完全不参与日盛宏达公司的任何运营和财务事务及不负担任何运营亏损。日盛宏达公司同意林某、田某承租的7个档口摊位的经营权均属有效，未经林某、田某同意，陈某不可私自经营、转让第三者或招商转卖摊位。
2012年2月16日，北京国新商业投资管理有限公司（以下简称国新商业公司）召开石景山区台湾街宝岛夜市摊主会议，声明石景山区台湾街宝岛夜市摊位的所有权、经营权、处理权归属国新商业公司，2012年2月16日之前宝岛夜市所有摊位与日盛宏达公司的债权债务均由陈某、日盛宏达公司承担，与国新商业公司无关。
庭审中，日盛宏达公司述称，所收取的入场费用于购置出租房屋必要的设施设备，租赁期限内不存在转让经营权的事实，其与国新商业公司是联营合作关系，委托国新商业公司协助向原告返款，但未提供相应证据予以证实。同时，日盛宏达公司承认于2011年5月18、19日因设备故障存在停电及个别月份拖欠返款的事实，辩称并不构成根本违约。林某、田某称，被告收取的入场费系租金性质，违法了国家相关规定，所收取的入场费应予以退还。
上述事实有下列证据证明：
1.《北京台湾街宝岛夜市场租赁合同》《经营确认书》《北京台湾街宝岛夜市场租赁合同补充协议》《安全责任协议书》《食品安全协议书》，证明原、被告双方就台湾街宝岛夜市摊位的租赁期限、入场费、保证金等事宜进行了约定；
2.同意书，证明原、被告双方就租赁摊位经营权转让事实进行了约定；
3.视频资料、证人证言，证明日盛宏达公司将租赁摊位转让给国新商业公司。

（四）一审判案理由
北京市石景山区人民法院经审理认为：林某、田某与日盛宏达公司签订的租赁合同及附属协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定及时全面履行各自的义务。本案中，依据林某、田某与日盛宏达公司“同意书”之约定，未经林某、田某同意，日盛宏达公司不得将林某、田某承租的摊位私自经营、转让第三者或招商转卖。依据查明的案件事实，现有证据足以证明日盛宏达公司未经林某、田某的同意，将租赁合同约定的权利义务一并转让给第三人，构成违约。而且，租赁合同的订立、履行建立在双方信任及合作基础上，日盛宏达公司未经林某、田某同意将其合同义务转让给第三人，致使双方之间签订的租赁合同丧失继续履行的基础和条件。因此，关于林某、田某要求解除租赁合同及附属协议的主张，于法有据，本院应予以支持。
由于保证金具有促使合同依约履行的金钱质押性质，因日盛宏达公司未提供证据证实租赁合同履行过程中保证金适用情况的出现，故，租赁合同解除后，日盛宏达公司收取的保证金应予退还。
因租赁合同中双方未明确约定入场费的构成及用途，但收取入场费作为现实中特定行业经营模式，对此，目前并无法律及行政法规的效力性禁止性规定。承租人为与出租人建立租赁合同关系支付入场费，在租赁关系建立后，承租人已经取得其支付费用的相应对价。若承租人为与出租人建立租赁关系而支付入场费后，因出租人行为致使承租人不能实现其租赁目的的，应视为承租人因出租人违约而受到的实际损失，依据公平原则及诚实信用的原则，出租人应退还承租人相应的入场费损失。因此，结合入场费的性质、租赁合同实际履行情况以及日盛宏达公司过错程度等因素，本院酌情确定日盛宏达公司退还入场费的数额。
租赁合同解除后，承租人当返还租赁物。本案中，租赁合同解除后，林某、田某请求将租赁场地返还日盛宏达公司，对此，本院不持异议。

（五）一审定案结论
北京市石景山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
第一，解除林某、田某与北京日盛宏达餐饮管理有限公司于2010年8月24日签订的《北京台湾街宝岛夜市场租赁合同》及《经营确认书》《北京台湾街宝岛夜市场租赁合同补充协议》《安全责任协议书》《食品安全协议书》；第二，林某、田某于本判决生效之日起七日内将承租的位于北京台湾街地下一层宝岛夜市（2010）租字第（14、15、16、28、29、30、31）号七个商铺摊位腾空返还给北京日盛宏达餐饮管理有限公司；第三，北京日盛宏达餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还林某、田某保证金14万元；第四，北京日盛宏达餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还林某、田某入场费35万元；第五，驳回林某、田某的其他诉讼请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审被告）诉称
双方仍然保持租赁合同关系，一审法院认定日盛宏达公司违约没有事实依据，林某、田某因自身原因要求解除合同，按合同约定不应返还入场费及保证金。
（2）被上诉人（原审原告）辩称
同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：林某、田某与日盛宏达公司签订的租赁合同及附属协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。合同履行过程中，日盛宏达公司未经林某、田某的同意，将租赁合同约定的权利义务一并转让给第三人。考虑到租赁合同的订立、履行应建立在双方信任及合作基础上，日盛宏达公司的行为对林某、田某的正常经营造成实际影响，导致双方之间签订的租赁合同丧失继续履行的基础和条件。故原审法院对林某、田某要求解除租赁合同及附属协议的请求予以支持是正确的。合同解除后，林某、田某应将租赁房屋返还给日盛宏达公司。原审法院根据双方约定及入场费的性质，判决日盛宏达公司退还林某、田某保证金及相应的入场费并无不当。日盛宏达公司所持上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

4.二审定案结论
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案争议的焦点是关于租赁合同中入场费性质的认定及法律适用问题。
1.关于租赁合同中“入场费”性质的界定
通常认为，入场费作为一种“国际惯例”肇始于美国超市行业，入场费（slotting allowance）又名进场费，是指制造商为了让零售商经销其产品，以及为了已有产品分配好的货架位置而支付给零售商，或在以后的销售货款中由零售商扣除的费用。根据现通行说法，入场费最早产生于美国，当时美国国内的香烟生产厂商为了争取自己生产的香烟能够摆在自动贩卖机上的最佳位置（大约为眼睛位置等高之处）以刺激产品贩卖，便开始支付给香烟自动贩卖机业者这一费用。伴随着超级市场这一新型商业模式的兴起，美国工业开始依靠计算机时，就出现了入场费。在国外，入场费一般有三种表现形态：一是上架费，基本含义是供货商为了能够在零售商的货架上销售其新产品而向零售商支付的各种费用，以促销为基本目的；二是货架保持费，指供货商为了让已经在市场上出售的产品继续留在零售商的货架上而支付的费用；三是为限制竞争对手货架空间而支付，具体指供货商为限制竞争对手的货架空间或摆放的位置。入场费作为零售行业的特定经营模式进入我国后，通常存在两种经营模式，一种表现为以零售商收取入场费作为部分利润来源，一种表现为零售商不收取进场费，强调与供货商建立伙伴关系，帮助供货商提高质量、降低劳动力成本、控制存货，从而控制自身的采购成本，达到降低零售价格，实现双赢的目标。
近年来，在北京、上海、深圳等大中型城市出现的一些大型购物广场、美食街等规模性商业经营场地、摊位、铺位特定经营模式中，出租人作为场地统一经营人或管理人，订立租赁合同时往往向承租户收取一定数额的“入场费”或“加盟费”，作为签订租赁合同的条件。若承租户不同意交纳入场费，出租人则拒绝与其订立租赁合同。甚至有些出租人事先通过拟定专门入场费条款，作为所签订租赁协议的附件。关于租赁合同中入场费的性质及争议如何处理问题，由于我国相关法律和司法解释没有相关规定，实践中争议较大，如何统一法律适用标准，成为实践中亟待解决的热点和焦点问题。
本案中，原、被告均系在大陆经营餐馆的台湾商人，在租赁协议中双方明确约定承租人依据租赁合同期限一次性交纳一定数额的入场费，并约定因承租方自身原因提前解除租赁合同的，出租人不予退还；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，导致租赁合同提前解除的，出租人予以退还。但是，租赁协议对若因出租方原因提前终止时是否返还入场费问题并无明确约定。关于承租方所交纳入场费的性质，原告认为系租金性质。除了承租人按照合同租赁期限一次性缴纳一定数额入场费外，租赁协议中还明确约定承租人按照每月经营收入一定的比例向出租人支付租金。由此看出，出租人的租金收益不仅建立在承租人经营风险基础之上，与承租人共同负担经营风险，而且以承租人按合同履行期限交纳的入场费作为租金收益的保障。因此，承租人向出租人交纳的入场费虽与租金系不同性质，但对于“台湾街宝岛夜市”这种特定的租赁经营模式来说，收取入场费对出租人租金收益具有特殊意义。结合承租人所交纳入场费的性质及其用途分析，承租人为与出租人订立租赁合同而支付给出租人一定数额的入场费，应视为承租人就合同全部履行期限提前一次性向出租人预付的租金。在租赁关系建立后，承租人以所交纳的入场费获取租赁期限内租赁标的使用价值的对价。因此，若因出租人违约行为致使租赁合同提前解除的，承租人不能在全部租赁期限内实现其租赁目的的，应视为承租人因出租人违约而受到的实际损失。
2.出租人违约致合同提前解除，应退还剩余租赁期限内相对应的入场费
作为承租人为与出租人建立租赁关系而交纳的入场费，租赁合同中双方未明确约定入场费的构成及用途。收取入场费作为现实中的特定行业经营模式，对此，目前并无法律及行政法规的效力性禁止性规定。如果租赁合同被认定无效，除非出租人能证明其收取的费用已实际用于合同的履行，否则其应退还该费用，并按照双方过错程度赔偿对方的损失。但对于合法有效的租赁合同，在租赁合同到期终止或因一方违约行为致使合同提前解除后，承租人请求返还相应入场费用的，该如何处理?实务中大多数意见认为，如果出租人能够证明其收取的入场费用已实际用于租赁合同的履行，且承租人也从中获益的，则合同履行期满而终止后出租人无须退还。但是，当出租人不能证明入场费用途时，其所收取的入场费应否退还?实践中尚存在较大争议。对此，一种观点认为，依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条及北京市商务局会同北京市工商局下发的《北京市商业零售企业进货交易行为规范（试行）》相关规定，禁止商场、超市等零售商向供货商收取各种形式的不合理入场费。在租赁市场中，出租人作为经营者亦不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他任何费用。因此，出租人收取入场费等费用缺乏法律依据。而且，在订立此类合同时，出租人处于明显优势地位，合同双方缔约地位、磋商能力不对等，承租人为了订立合同，不得不向出租人支付相关费用。因此，租赁合同中入场费条款属无效条款，合同终止后，出租人应退还该费用。另一种观点则认为，出租人收取的入场费可看作承租人就租赁合同全部履行期限提前一次性向出租人所预付的租金。合同履行期满终止的，出租人不予退还；租赁合同未届满履行期限而提前解除的，则应按未履行的合同期间占合同全部期限的比例计算应退还入场费的数额。
根据合同法相关规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依照合同自由的原则，出租人与承租人之间的租赁合同只要不违反法律、行政法规的强制性规定，双方约定以交纳一定的入场费作为租赁合同订立、履行的基础条件，只要该约定系双方真实的意思表示，对双方就均具有约束力，双方应遵照约定履行各自的义务。《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条所规定的经营者，是指从事商品经营或者营利性服务（以下所称商品包括服务）的法人、其他经济组织和个人。本案中，出租人、承租人双方虽均符合《反不正当竞争法》规定的经营者身份，但双方之间系平等民事法律主体因建立租赁合同而发生的租赁法律关系，并非损害其他经营者合法权益、扰乱经济秩序，并受《反不正当竞争法》所调整的供货买卖关系。另外，相关部门规章或行政规章并非法律或行政法规，亦不能作为认定出租人收取入场费行为效力的依据。承租人为与出租人建立租赁合同关系而支付入场费，出租人与承租人成功订立合同，并建立租赁合同关系后，承租人已经取得了其支付的费用的相应对价。因此，租赁合同因到期终止或承租人自己违约导致合同提前解除后，承租人主张要求退还入场费的，因缺乏事实和法律依据，人民法院不应予以支持。但租赁合同的提前解除系出租人违约行为所致，承租人不能完全实现其签订租赁合同所要达到目的时，承租人为了与出租人建立租赁合同关系而支付的入场费，应视为承租人因出租人违约而受到的实际损失，人民法院应依据公平原则及诚实信用的原则，结合租赁合同实际履行情况以及出租人过错等因素，支持承租人要求退还入场费的合理部分的请求，人民法院可根据承租人未履行的租赁合同期间占租赁合同全部期限的比例计算应退还入场费的数额。当然，如果租赁双方当事人对于入场费的处理另有具体约定的，则应从其约定处理。
本案中，由于出租人未经承租人同意，将租赁合同约定的权利义务一并转让给第三人，出租人的行为不仅对承租人的正常经营造成实际影响，且导致双方之间签订的租赁合同丧失继续履行的基础和条件。由于出租人的违约行为，致使租赁合同在未履行至届满前提前解除，承租人为订立、履行租赁合同所交纳入场费的目的不能如期实现，该入场费应作为因出租人违约行为对承租人所造成的实际损失。因此，对于在租赁合同已经履行期限范围内的，应视为承租方已取得订立租赁合同所支付入场费用的合理对价，该部分费用出租人不负退还义务；对于租赁合同解除后尚未履行的期限范围内的，应视为承租人订立租赁合同后因出租人违约而受到的所支付费用的实际损失，该部分费用出租人应予以返还。
（北京市石景山区人民法院　张英周）