(一)首部
1.判决书字号:四川省成都市锦江区人民法院(2012)锦江民初字第4385号。
3.诉讼双方
原告:郑某。
委托代理人:杨彬,四川启为律师事务所律师。
委托代理人:陶某,男,1990年2月20日出生,汉族,住四川省简阳市。
被告:成都新界广场商业有限公司(以下简称新界公司)。
法定代表人:朱某,该公司总经理。
委托代理人:李继承,四川衡平律师事务所律师。
被告:成都洋洋摩尔百货有限公司(以下简称洋洋公司)。
法定代表人:江某,该公司董事长。
委托代理人:彭晶,四川英济律师事务所律师。
委托代理人:黄薇,四川英济律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:四川省成都市锦江区人民法院。
独任审判员:秦萌
(二)诉辩主张
1.原告诉称
郑某通过购买的方式取得了成都市锦江区东御街55号1栋-1层5-147、5-148号商铺的所有权。其后,郑某与新界公司签订合作经营协议,双方约定郑某将商铺出租给新界公司经营。在该协议履行期间,商铺一直由洋洋公司实际使用。协议期满后,新界公司和洋洋公司未将该商铺退还郑某,仍由洋洋公司非法占有使用,严重侵害了其合法权益。请求判令:(1)新界公司、洋洋公司立即停止侵权,退还郑某位于锦江区东御街55号1栋-1层5-147、148号的商铺;(2)新界公司、洋洋公司从2012年9月27日起至实际交付商铺时止按房屋租赁市场价格的标准赔偿郑某损失(截至起诉时的损失为11 918元);(3)新界公司、洋洋公司承担本案一切费用。
2.被告新界公司辩称
按照协议约定内容,期满后商铺应当退还给业主即郑某,但由于洋洋公司经营的商铺系统一整体,不宜分割,故不能退还。郑某主张的损失的计算标准于法无据。
3.被告洋洋公司辩称
(1)海发商厦负2至5层应作为整体统一经营使用。海发商厦负2至4层在销售时即按产权式商铺分割销售,业主所购买面积享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权有区别,是一种按份共有的关系,任意一户业主都缺乏独立经营的条件;(2)洋洋公司的租赁合同在先,业主的商品房买卖合同、合作经营协议在后,全体小业主在购房之时就已明知并书面认可,海发商厦负2至5层通过统一经营来获取租金利益,保证业主整体利益最大化,从而实现个体利益最大化;(3)全体业主关于整体租售的共同约定为:海发商厦负2至5层整体经营,租赁给洋洋公司百货经营使用,该协议为全体业主的共同意志,对合同双方及全体业主有普遍约束力,经营期满后,商场经营应遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划;(4)在海发商厦业主整体意志未发生改变的情况下,洋洋公司继续租赁原告物业的行为合法,且最大限度地实现了全体业主的共同利益,依法应受法律保护;(5)关于洋洋公司租赁费用的问题,参照合作经营协议关于租赁费用的约定,洋洋公司应按原约定标准每年7%执行;(6)新界公司与洋洋公司之间并不是转租关系,洋洋公司是直接与开发商成都汇发置业有限公司(以下简称汇发公司)签订的租赁协议,这一事实已经两级法院终审判决;(7)郑某主张的损失计算依据于法无据。
(三)事实和证据
四川省成都市锦江区人民法院经公开审理查明:2004年8月5日,成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日,成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日,汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》,协议约定:“甲、乙双方经友好协商,甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名‘海发商厦’)大楼部分房产出租给乙方经营一事,达成如下协议:一、租赁范围及面积:甲方同意将‘海发新世界’大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面,全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用。二、租赁期限:该商场租期暂定十年,从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满,在当时相等于市场同等级市场租金条件下,甲方同意乙方优先续租。三、租赁金:……八、关于所租物业的产权转让问题:甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称,但出售产权不得影响乙方的经营……”
郑某购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号的商铺。汇发公司向郑某提交了分户平面图。2005年12月26日,郑某取得了《房屋所有权证》,载明:“房屋坐落:锦江区东御街55号1栋-1层5-147、5-148号;设计用途:商业;建筑面积均为14.57平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限,也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2002年9月17日,新界公司(甲方)与郑某(乙方)签订了《合作经营协议》,协议约定:“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名:海发商厦)事宜签订本协议……第二条合作经营项目和范围:甲乙双方以品牌百货为主导项目,从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动。第三条合作期限:合作期自2002年9月27日起至2012年9月27日止,共10年。第四条出资和经营方式:1.甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金,并全权负责中心的承包经营;2.乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业B层E区147、148号,购置价为285 228元,交付甲方使用;3.合作期间,甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权。第五条盈余分配与债务承担:1.合作期间,无论汇发摩尔中心盈亏与否,甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利。第六条双方的权利和义务:(一)甲方的权利和义务:1.合作经营期内,甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权……5.合作经营期满后,甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方。(二)乙方的权利和义务……3.合作经营期满后,乙方若需进场自行经营或再次装修等,必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……”
其后,洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金,再由新界公司将红利分配给包括郑某在内的小业主。
2006年汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷,汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决书,查明:“2001年8月20日,汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于‘海发新世界’大楼部分物业的租赁协议》……2001年11月2日,汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司(以下简称摩尔经营公司)签订《委托合同书》,合同约定,为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋,保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响,汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》,并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后,汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》,同日,由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……2001年11月23日,汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》,另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务;2001年12月29日,汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》,合同约定,汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系,并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系,原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》,由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后,新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》,内容与原协议一致……”
2006年7月至2007年11月期间,因新界公司欠付租金,部分小业主向成都市锦江区人民法院起诉新界公司,请求解除双方签订的《合作经营协议》,并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。成都市锦江区人民法院作出民事判决书,认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体不可分割性,起诉的小业主在签订《合作经营协议》时,明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营,若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》,势必影响其他出租人的利益,同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害,故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张,不予支持。起诉的小业主不服,上诉至成都市中级人民法院,成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司在《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件,且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性,若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议,势必影响其他出租人的利益,据此,驳回上诉人的上诉请求,维持原判。
2010年9月27日,成都市锦江区海发商厦业主大会成立,选出业主代表18人,业主委员会人数13人,业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
同日,海发商厦业主大会制定了《成都市海发商厦管理规约》,对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明:“对本建筑区划进行调整的,应当按照相关规定,并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意;由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2012年9月27日,新界公司与郑某约定的合作经营期限届满。洋洋公司已按合同约定向原告支付了合同期内的全部租金。
2012年3月,郑某与成都浦望房地产营销策划有限公司签订商铺租赁意向合同,约定签约总量达业主户数的70%,或面积达到50%时,双方签订正式合同,租金标准按原始购房总价的20%(税后),或22%(税前)计算。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28 620.5平方米,小业主共有1 094户,共有产权面积为25 589.03平方米。合作经营期限届满后,对于是否继续租赁给洋洋公司,经营小业主意见不一。迄今,已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12 960.68平方米,已签约业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%(税后)。
上述事实有下列证据证明:
1.郑某身份证,新界公司、洋洋公司信息查询单,企业名称变更核准通知书;
2.房产证、海发商城分户平面图及摊位平面图;
3.合作经营协议、商铺租赁意向合同、《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》;
4.(2006)成民初字第486号民事判决书、(2007)川民终字第384号民事判决书、(2007)锦江民初字第2178号民事判决书、(2008)成民终字第266号民事判决书;
5.红利分配表及进账单;
6.业主委员会备案情况、《成都市海发商厦管理规约》;
7.签约统计表、本院对签约业主的调查情况说明。
(四)判案理由
四川省成都市锦江区人民法院经审理认为:汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后,又将物业分别出售给1 094户业主,并委托新界公司进行经营管理及与包括郑某在内的小业主签订《合作经营协议》,现协议期限届满,小业主要求收回商铺,赔偿损失。本案的争议焦点在于:一是郑某要求返还商铺的请求能否成立;二是新界公司、洋洋公司是否应当向郑某支付物业使用费。
对于第一项争议焦点,本院认为,第一,根据《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”的规定,本案中,涉案海发商厦负2至4层小业主共有1 094户,其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数,占有优势地位。在此情况下,任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥,损害商场其他业主的权利,造成社会财富的极大浪费,不利于社会经济发展;维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括郑某自身的权益。第二,据查明事实,本案讼争的商铺在出售前即已整体出租给洋洋公司作为商场统一经营使用。郑某在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了《合作经营协议》,其中《合作经营协议》第六条约定,合作经营期满后,郑某若需进场自行经营或再次装修等,必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。从上述事实可以看出郑某在购买商铺时,即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式,其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺,其权利行使必然要受到一定的限制,必须服从于大多数业主的整体意志。第三,本案中,虽然郑某提交的权属证书能够证明位于锦江区东御街55号1栋-1层5-147、5-148号的房产归其所有,但其产权证未记载房屋四至界限。庭审中,郑某虽然提交了购房时由开发商汇发公司提供的分户平面图,但该图所示业主所购面积之间均为虚线相隔,平面上紧密相连,空间中没有分割墙体,无明确四至界限,郑某也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位,其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。本院通过现场调查核实,海发大厦负2至4层实际上也并未进行实体墙体分隔,郑某要求返还的商铺所处位置零散、界限不明,洋洋公司使用面积不仅包括郑某所有的面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下,由于郑某的商铺无法实际分割,即使洋洋公司同意返还郑某的商铺,也可能会侵害其他业主的利益,本案不具备返还条件。第四,据查明事实,2006年、2007年小业主等个人起诉新界公司解除协议纠纷系列案中,经两审终审,法院生效判决已确认,因原告小业主所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性,若原告单独解除与新界公司签订的协议,势必影响其他出租人的利益,由此驳回了小业主解除协议的诉讼请求。同理,本案中,在大多数业主要求继续出租商铺给洋洋公司的情况下,郑某要求收回商铺的理由依然不能成立。
综上所述,本案不具备返还原物的客观条件,为了维护市场交易的稳定性,避免侵害其他业主的合法权益,对于郑某要求返还商铺的请求,本院不予支持。
对于第二项争议焦点,本院认为,新界公司与郑某签订的《合作经营协议》履行期限已经届满,双方权利义务已经履行完毕,现新界公司并未继续占用其商铺,故郑某要求新界公司赔偿占用期间的损失的请求不能成立。据查明事实,合同履行期限届满后,洋洋公司仍在使用郑某所有的商铺进行经营,故向郑某承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准问题,本院认为,为维护广大业主的合法权益,该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前,因大多数业主与洋洋公司新签订的租金标准为15%(税后),根据公平原则,郑某请求的使用费标准可以参照此标准计算至郑某主张权利之日止。
(五)定案结论
四川省成都市锦江区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,作出如下判决:
1.被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑某支付物业使用费[从2012年9月28日起至2012年11月27日(起诉前一日),按285 228元×15%/365天×实际占用天数为标准计算];
2.驳回原告郑某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费298元,减半收取149元,由原告郑某负担50元;被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担99元。
(六)解说
产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售,并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式,商铺的所有权与经营权分离。产权式商铺有两种类型:一种是现实性产权式商铺,即开发商将商场进行物理形态上的实质分割,如以墙壁作为界线,或者没有墙壁间隔,但以画线、地钉等作为界线,确定四至,各商铺之间具有构造上的独立性;一种是虚拟性产权式商铺,即开发商只对商场进行概念上的面积分割,根本不确定四至。近年来,产权式商铺所涉纠纷频发,本案即涉及产权式商铺租赁期满后的返还问题,对于产权式商铺的物权性质及应否返还,实践中均存在不同意见,辨析此类典型案例,对审判实践具有很强的实务意义。
1.产权式商铺所有权的界定
(1)产权式商铺具备物权客体的特征
按照我国民法理论的通说,物权的客体应当是存在于人身之外,能够为人力所支配,满足人们某种需要的物,主要是有体物,且具有特定性、单一性和独立性。特定性是指具有单独的特征,不能用他物代替的物。单一性是指在形态上能够单独存在的物。当然,在法律有特别规定的情况下,集合物也可以成为物权的客体。独立性是指能够与他物区别而独立存在的物。随着社会的发展,物理上的独立性不再是判断独立性的唯一标准,观念上和法律上的独立性日益为人们所接受。产权式商铺具备物权客体的特征:一是产权式商铺有界线明确的特定区域,具有特定性;二是产权式商铺能够单独存在,具有单一性;三是产权式商铺通过确定四至坐标能够与其他物区别而独立存在,具有独立性。
(2)产权式商铺的所有权须经过公示公信程序
本案中郑某取得的《房屋所有权证》载明:“房屋坐落:锦江区东御街55号1栋-1层5-147、5-148号;设计用途:商业;建筑面积均为14.57平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限,也未附房产平面图、详细测量尺寸。
从《房屋所有权证》的内容可以看出,本案所涉的产权式商铺是虚拟性产权式商铺,即开发商只对商场进行概念上的面积分割,根本不确定四至,但是《房屋所有权证》明确了坐落,并且经过了合法的公示公信程序,根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,应当对其物权的性质予以确认。
2.产权式商铺所有权行使的限制
(1)所有权行使的限制
所有权虽然是一种完全的支配权,但是在文明社会中,任何权利都有其界限,任何自由都是在法律之下的自由。一方面,文明社会除了需要自由以外,还需要秩序,为了维护社会的基本秩序,需要对所有权加以一定的限制,此为公法对所有权的限制。另一方面,文明社会不仅需要保护一个人的自由,而且需要保护所有人的自由,为了协调各个人的自由的冲突,需要对每个人的所有权加以一定的限制,此为私法本身对所有权的限制,即个人行使所有权应顾及社会利益,社会也应当尊重个人对其财产享有的自由。而对于所有权进行限制的原因主要有维护社会基本制度、实现公共利益以及不得损害他人合法权益等。对于所有权进行限制的表现包括:一是对所有权客体范围的限制。二是基于相邻关系产生的限制。相邻不动产的所有人和使用人对于正常的生活妨害必须加以忍受。三是对于所有权行使方式的限制。权利主体应当根据诚实信用原则行使权利,不得滥用权利、损害他人利益。
(2)所有权行使的限制也体现了公平原则
《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。它确立了民法公理性基本原则,是对市场经济一般规则要求在民法中的根本概括。本案中,郑某经登记取得涉案商铺的所有权,符合《中华人民共和国物权法》第九条的规定,权利内容合法有效,其关于返还涉案商铺和赔偿损失的诉讼请求具有法律依据。但是,该返还涉案商铺的诉讼请求能否得到支持?笔者认为,对郑某所有权的保护应全面考量案件的具体情况,不能机械简单地适用法律规定。本案中,涉案海发商厦负2至4层小业主共有1 094户,已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12 960.68平方米,无论户数与所占面积比例均超过半数,商厦从建成以来即租赁给洋洋公司整体经营,目前经营状况良好。且产权式商铺为商业性房产,取得商铺产权不是业主的最终目的,其目的是通过使用商铺取得收益。若判令返还商铺,其他业主可能出于各种原因纷纷效仿,这将会使商场无法继续按现状经营,承租人退场,影响其他业主的合法权益,最终造成社会财富的极大浪费。在此基础上,根据权利衡量的思路和诚实信用原则,人民法院认为虽然郑某的所有权应当受到保护,但对其行使方式可进行适当限制,即暂不支持其返还涉案商铺的诉讼请求。
(3)所有权行使的限制并不影响相关所有权权能的实现
所有权权能是指所有权的具体作用形式或实现方式。所有权的占有、使用、收益和处分权能是所有权的不同形式,所有权的权限是所有人为利用所有物以实现其对所有物的独占利益,而于法律规定的范围内可以采取的各种措施与手段。这些具体的权利由所有权而来,且可以与所有权相分离。所有权的内容并非是上述四项权能的简单相加,而是它们有机地结合,构成一个完整的权利。所有权行使限制并不影响相关所有权权能的实现。就本案而言,并未影响郑某收益权能的实现,即郑某可以依据所有权获取商铺所产生的收益,参照大多数业主与洋洋公司新签订的租金标准15%(税后)计算使用费。
3.结论
所有权被视为物权中最完整、最充分的权利,它具有物权的一切法律特征,具有独占性和排他性,并具有追及力和优先力。然而,任何自由权利又都是有限制的,自由的条件性又是确定无疑的,任何自由权利都有一个相对的限制,离开了这种限制,基于这一权利的期待利益就不会转化为现实,所有权也不例外。而对所有权行使的限制,是社会经济发展的必然结果,也是法律制度的创设关注社会利益、公共利益和平衡、协调各方利益关系的结果。这种限制体现在保障民法诚实信用原则、公序良俗原则的实行,交易秩序的稳定,市场信用的建立,并非法律对所有权的任何轻视或贬低,而是通过这些限制更好地实现所有权的制度价值。
(四川省成都市锦江区人民法院 秦萌)
案例来源:国家法官学院,国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2014年商事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第28 - 36 页