(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:四川省泸州市市中区人民法院(1995)法房民初字第14号。
二审判决书:四川省泸州市中级人民法院(1995)民终字第210号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):周某,男,39岁,汉族,四川省泸州市人,工人。
诉讼代理人(一审):李少平,泸州市经济律师事务所律师。
诉讼代理人(二审):殷雪梅,泸州市大山律师事务所律师。
被告(上诉人):泸县城乡建设综合开发公司(下称开发公司)。
法定代表人:许某,经理。
诉讼代理人:汪仲儒,泸州市江北律师事务所律师。
诉讼代理人:梁炳奎,泸州市江北律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:四川省泸州市市中区人民法院。
独任审判:审判员:何格全。
二审法院:四川省泸州市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:严绍兴;审判员:代秀月;代理审判员:魏冬。
6.审结时间
一审审结时间:1995年5月21日。
二审审结时间:1995年10月23日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称:1993年3月29日,原告周某与泸县城乡建设综合开发公司签订了一份价值90850元的预售商品房(两套)合同。合同签订后,原告按约定向被告交付了部分购房款。1994年12月,被告所建商品房竣工后,在未与原告协商的情况下,违背合同规定,擅自提高预售商品房价格,并通知原告在原售价的基础上多给付被告15000元,否则按自动放弃购房权处理。对被告这一违约行为,原告当即提出异议,且根据该商品房在施工工期中,泸州市房地产市场价格略有下降的实际情况,多次就房价问题与被告协商,被告仍坚持提价。此间,被告还单方变更合同内容,将已售与原告房屋的其中一套卖与他人。为此,要求被告全面履行合同,并承担本案诉讼费。
2.被告辩称:原、被告双方签订预售商品房合同属实。但合同签订后,泸州地区各类建筑材料价格上涨,使商品房建造成本增大。为此,被告依据双方在合同中约定的风险性条款,将该商品房价格由原定的每平方米675元调增到每平方米710元。之后,被告及时以书面形式将调价的情况和依据通知了原告,并要求原告在规定的期限内向被告付款,否则即按原告退房处理。原告对被告发出的通知置若罔闻,既不履行交款义务,也不提出异议。为此,被告按调价通知将已售与原告房屋的其中一套出卖他人。被告此举不是原告所说的“单方变更合同内容”,而是基于原告的默许所为。因此,原告必须交清原定房价购房余款和补交调价后的房款后,被告才能交付房屋与原告,否则,将与原告彻底解除合同。
(三)一审事实和证据
四川省泸州市市中区人民法院受理本案后,经公开开庭审理查明:1993年3月29日,周某与开发公司签订了一份预购商品房合同。合同约定:周某向开发公司预购坐落在泸州市市中区小市中大街具一格综合楼三楼X号房屋两套,每套建筑面积67.3平方米,房价每平方米675元,两套房屋面积为134.6平方米,房屋总售价90850元。周某必须在合同签订后5日内预付房款的30%,即27000元;1993年5月中旬付16%,即15000元;1994年5月付10%,即10000元;余款38850元待房屋竣工后结清。房屋交付时间为1994年末。合同还约定:在工程施工过程中,如遇国家政策性调整,以及各种建筑材料大幅度升降,房价则按交房时的市场价进行增减调整。合同签订后,原告按合同约定的付款方式和时间,分三次向开发公司预付购房款52000元,余款38850元未付。1994年12月13日,开发公司所建商品房竣工时,即向周某发出限期交款进房通知,其内容一是告知周某交清购房余款,准备交接房屋。二是按合同规定的风险条款和该商品房施工中各类建材涨价的情况,决定将原定购房价格由每平方米675元上调到710元,两套房屋调增价为7000元。另周某还应分摊楼梯间和公共通道面积价值8000元,两项合计15000元。通知要求,周某必须在接此通知后2日内,即同年12月15日前交清上述款项,逾期则视为放弃房权处理。周某接到通知后,以1993年到1994年间泸州市各类建筑材料价格略有下降,特别是钢材价格下降幅度大为由,不同意上调房价,并要求开发公司下调房价或按原价履行,遭开发公司拒绝。为此,双方发生纠纷。同年12月15日,开发公司在未通知周某的情况下,将已出售与周的两套房屋其中一套卖与刘某。周某得知后,又多次主动与开发公司协商,但终因双方无法就价格问题达成一致意见,周某遂向人民法院提起诉讼。
法院还查明:双方签订合同时,泸州市各种建筑材料价格正处于高峰期。1993年5月以前,每吨钢材价格在4700元左右;1993年6月至同年底,每吨钢材价格在4000元至4200元之间;1994年每吨钢材价格在4400元左右。各种标号的水泥价格有涨有跌,涨跌幅度较小。木材和砖等建材价格趋于平稳。
以上事实有下列证据证明:
1.双方签订的预售商品房合同书。
2.泸州市物资局提供的1993年4月至1994年12月期间的钢材售价,证明在开发公司建房期间,每吨钢材价格下降约10%。
3.泸州市建设工程造价管理站提供的1993年至1994年建材市场价格信息,证明水泥、木材、砖等建材价格趋于平稳,钢材价格稳中有降。
(四)一审判案理由
四川省泸州市市中区人民法院在查明事实后认为:
1.周某与开发公司签订的预售商品房合同,是在平等互利、等价有偿的原则下,经过充分协商后自愿签订的,是双方的真实意思表示,符合我国现行的法律和政策规定,具有法律效力。因此,应确认该合同为合法有效合同。周某与开发公司均应认真地、全面地履行合同所规定的义务。
2.周某提出在开发公司建房期间,泸州市各类建筑材料价格略有下降的依据,经法院审查属实,其主张应按双方约定的购房价格履行的理由成立,法院应予支持。对周某提出的按合同规定之风险条款应下调房价的要求,经法院审查,在该商品房建造期间,除钢材价格略有下降外,其余建筑材料时涨时跌,且涨跌价格可以互相抵消,没有出现大幅度上涨和下跌的情况,不足以影响原定房价。故周某以此为据要求下调房价的依据不充分,要求以此变更合同内容亦不合理,法院不予支持。
3.开发公司以各类建材价格上涨而要求周某按其单方提高的房价付款,因开发公司举不出涨价的确切证据,法院也查无实据,故不予认定。至于开发公司向周某追收新增建筑面积(分摊楼梯间和公共通道面积)8000元人民币的问题,经调查,通常情况下,预售方在确定房屋价格时,已综合考虑了有关因素,况且分摊楼梯间和公共通道面积也不是合同约定的内容,因此,开发公司向周某追收8000元人民币的要求无理,不予支持。开发公司在未征得周某同意的情况下,将已售与周的房屋其中一套卖与他人,侵犯了周某的合法权益,属违约行为,理应承担违约责任。但鉴于双方在合同中未明确约定违约责任条款和周某也未要求开发公司承担违约责任的实际情况,根据我国民事诉讼“不告不理”的原则,可不追究开发公司的违约责任。
(五)一审定案结论
泸州市市中区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十六条、第五十七条之规定,作出如下判决:
1.被告泸县城乡建设综合开发公司在本判决生效之日起3日内,将泸州市市中区小市中大街具一格综合大楼X号房屋两套(建筑面积134.6平方米)交付与原告周某。
2.原告周某在本判决生效之日起3日内,向被告泸县城乡建设综合开发公司付购房余款38850元。
诉讼费人民币4735元,由被告泸县城乡建设综合开发公司承担。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人开发公司诉称:建房期间,除钢材价格略有下降外,其余建材均不同程度地上涨,原判仅以钢材价格为据而片面地认定所有建材下降是不符合事实的。况且,国家税费和土地使用费增加,即1993年3月订立合同时,房地产经营营业税是3%,从同年4月起,该税费调整为5%,上升2%。另根据泸州市人民政府(1993)市府发18号文件规定,该商品房还要补交土地使用费。可见,仅税费和土地使用费两项费用就增大了建房成本。因此,提高售房价格是依法调整,并无不当。请求撤销原审判决,保护上诉人上调房价的合法行为。
(2)被上诉人周某辩称:调整土地使用费的时间是从1993年8月起,开发公司征用土地的时间是1992年,该文件对开发公司所征土地没有约束力。开发公司以各种理由拖延交房时间,并将已售与被上诉人的两套房屋的其中一套卖给他人是无理的,请求维持原审判决。
2.二审事实和证据
泸州市中级人民法院在肯定一审法院认定的案件事实和采纳的证据后,另查明:1993年8月5日,泸州市人民政府根据四川省《城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的规定,下发了(1993)市府发第18号文件,规定从该文件下达之日起,凡使用国有土地者,均应交纳土地使用费。开发公司同周某签订预售商品房合同的时间是在1993年3月,泸州市政府第18号文件从同年8月5日起实施。
上属事实有泸州市人民政府(1993)市府发第18号文件证明。
3.二审判案理由
泸州市市中区人民法院对本案事实认定清楚,证据确实、充分。开发公司与周某签订的预购商品房合同,是在平等互利的基础上订立的,合同内容不违反法律政策规定,原审法院认定合同有效正确。开发公司提出税费增加,因其不能举证,法院也查无实据,不予认定。至于交纳土地使用费的问题,因开发公司征地是在1993年初,而泸州市人民政府第18号文件是从同年8月5日起施行,可见该文件对开发公司所征土地没有约束力。所以,开发公司的上诉理由不能成立,法院不予支持。
4.二审定案结论
四川省泸州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
上诉案件受理费4735元,由上诉人泸县城乡建设综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
(七)解说
1.关于预售房屋合同的效力。周某与开发公司签订合同时,根据我国物价局、建设部、财政部和中国人民建设银行联合颁发的《商品住宅价格管理办法》的规定,就房屋结构、质量、地理位置及市场行情等,对房价进行了充分协商,最后约定价格为每平方米675元人民币。这一约定是合同双方的真实意思,不存在一方欺诈、胁迫和乘人之危以及显失公平的情况,因而,只能认定合同是公平合理的。此外,考虑到预售房屋是一种期货交易,具有成本高、周期长、风险大的特点,双方按照公平原则,还在合同中约定了“在房屋施工中,如遇建筑材料价格大幅度上涨或下跌,价格按交房时的市场价格处理”的风险条款。按此约定,只要在施工期出现了建筑材料价格上涨或下跌并足以影响房价的情况时,双方就应当按约履行,法院对新的房价也应予支持。但实际情况是合同中约定的风险并未出现,那么,双方就应按原定的价格履行。周某按约积极履行义务,已向开发公司预付了大部分购房款。然而开发公司却在毫无根据的情况下强行提价,在遭周某拒绝后,开发公司又以税费和土地使用费增加为由迟迟不交付房屋,并擅自变更合同内容,把已售与周某的房屋出卖一套与他人。开发公司这一行为是错误的,应予纠正。两级法院依照事实和法律,确认双方所签合同有效,判决按合同履行是正确的。
2.关于法律适用。预售房屋是一种期货交易,由于我国期货市场正处于初始阶段,既没有成熟的管理经验,也缺乏强有力的法律约束机制。而人民法院审理这类案件,首当其冲的问题就是如何适用法律。从目前情况看,审理预售商品房案件的法律依据主要是《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和最高人民法院颁发的相关司法解释和地方性法规。就本案适用法律的情况而言,判决书引用了《民法通则》第五十四条、第五十六条、第五十七条的规定,以此为据判决合同有效,而未直接引用《房地产管理法》的有关规定,这是正确的。首先,《民法通则》是我国的基本法,它调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。预售商品房纠纷也是发生在平等民事主体之间的法律行为,因此,《民法通则》是处理本案的基本依据。其次,《房地产管理法》虽然已从1995年1月1日起施行,但只适用于该法生效后发生的民事行为。对该法实施前,因房地产开发经营行为引起的纠纷,只能依照当时的有关法律处理。本案纠纷发生在1994年底,即发生在《房地产管理法》实施前,所以,只能依照《民法通则》的有关规定处理。
3.关于举证责任。根据我国《民事诉讼法》规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据加以证明,即谁主张谁举证,否则就要承担不利于自己的法律后果。本案原告周某起诉时,就对自己的主张即建筑材料未涨价举出了相应的证据,经法院审查亦属实,从而为确立案件的真实情况,及时作出正确的判决打下了基础。而被告开发公司否认周某的主张,提出建筑材料价格上涨和税费增加等主张,却举不出确切的证据,在这种情况下,开发公司就应当承担败诉的责任。这是因为,举证责任是当事人的一项重要权利,也是一项应尽的义务。两级法院依照法律规定,把当事人举证和人民法院调查收集证据结合起来,对举不出证据的开发公司作出败诉的判决是正确的。
(赖永芬)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览:1996年民事审判卷》 中国人民大学出版社 第70 - 74 页