1.判决书字号
一审判决书：海南省海口市新华区人民法院（1993）新民初字第22号。
二审判决书：海南省海口市中级人民法院（1994）海口房终字第49号。

2.案由：土地使用权转让合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：海南晋海贸易有限公司。
法定代表人：李某，经理。
诉讼代理人：田某，男，该公司副经理。
诉讼代理人：王某，男，海南大学法学院教师，住海南。
被告（上诉人）：吉南实业公司。
法定代表人：段某，经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：海南省海口市新华区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王城飞；人民陪审员：邱崇孝、陈治平。
二审法院：海南省海口市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：符强；审判员：杨兹凤、何敦绽。

6.审结时间：
一审审结时间：1994年10月5日。
二审审结时间：1995年1月3日。

1.一审诉辩主张
原告诉称：1991年1月13日，原告原负责人李某1与被告恶意串通，签订了一份土地转让合同，将原告尚未取得合法使用权的位于海口市金融贸易区南部X小区内的2138.19平方米（计3.203亩）土地转让给被告。尔后，被告以原告的名义骗取城建部门的报建手续，建成了椰城大厦，现已经出售，给原告造成了重大的经济损失。为此，请求法院判令被告归还其非法取得的土地给原告，收回被告所骗取的有关土地的审批手续及合同、证书等，或按现在土地价格补差价后，将土地转让给被告。
被告辩称：原告起诉书所述不符合事实。原告与被告所订合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，价格也比较公道，并不存在欺骗的行为。关于转让手续问题，当时海口市政府是授权给海口市城市建设开发总公司，由海口市城市建设开发公司负责办理的，并没有规定要向海口市国土局、规划局等政府职能部门办理手续。再者，原告向法院起诉时，双方的土地转让行为已超过2年，原告已丧失了胜诉权。

2.一审事实与证据
海口市新华区人民法院经公开审理查明：1988年9月10日，原告海南晋海贸易有限公司与海口市城市建设开发总公司签订了一份土地使用权转让合同，约定由海口市城市建设开发总公司将海口金融贸易区的一块土地使用权转让给原告。1991年3月18日，原告同海口市城市建设开发总公司进行结算。经结算转让土地面积为2135.11平方米。公共道路占地面积240平方米，共计2375.11平方米，每平方米价款人民币400元，总地价为人民币950044元。原告已付地价款人民币936000元，尚差14044元。结算书第四条明确规定，土地使用权转让期从国土管理部门批件所定之日起计算。1993年2月18日，海口市土地管理局以市土字（1993）0XX3号文对原告与海口市城市建设开发总公司的土地使用权转让作批复，同意海口市城市建设开发总公司将位于金融贸易区南部X小区内的2135.19平方米（计3.23亩）所属用地转让给原告，并发给了红线图。然而，早在1991年1月13日，原告与被告在同一天内签订了两份合同。一份为联营合同，约定原告以上述土地作为联营条件，被告出资金，共同建房销售，利润按双方出资比例分成；另一份为土地转让合同，约定由原告将上述土地以每亩30万元转让给被告。合同签订后，被告付给了原告土地款人民币94.5万元。后被告以原告单位的名义办理了建设工程规划临时许可证，并于1991年底动工建房，现大楼已建好销售完毕（被告建房被告销售）。本案在审理中，原告鉴于大楼已建好销售，同意按1993年2月的土地转让价款将地转让给被告。经本院委托海口市土地管理局不动产估价事务所和海南椰城会计师事务所对讼争之地1991年1月和1993年2月的地价作了评估，评估总价分别为142.63万元和583.7万元。
以上事实有下列证据证明：
（1）双方当事人签订的土地转让合同书。
（2）海口市土地管理局市土字（1993）0XX3号文件。
（3）双方当事人陈述笔录。
（4）海口市土地管理局不动产估价事务所对讼争之地的地价评估报告等。

3.一审判案理由
海口市新华区人民法院认为：原、被告在同一天所签订的两个合同中，联营是假转让，双方实际履行的是转让合同。原告在海口市土地管理局市土字（1993）0XX3号文件下发之前，对讼争之地尚未取得合法使用权，原、被告的土地转让行为是在这一文件下达之前实施的，因而双方的转让行为是无效的。按无效民事行为的处理原则，被告应将地返还给原告，原告将所取得之地款返还给被告，但鉴于被告已在讼争之地上建房并已销售完毕，为了维护房地产的市场秩序和双方当事人的利益，可考虑按海口市土地管理局不动产估价事务所和海南椰城会计师事务所对讼争之地所作的评估价来确定一个转让价，补办有关转让手续，将地转让给被告。关于转让价问题，由于双方在1991年签订合同时，原告尚没有对讼争之地取得合法的使用权，不能转让讼争之地，因而不能按当时的地价转让；原告对讼争之地取得合法的使用权是在1993年2月，原告此时才有权转让讼争之地，转让价本也应按此时的价，但考虑到双方的转让行为从1991年1月就开始，因而转让价可考虑按评估的1991年1月和1993年2月的平均价来确定（即总价款为363.165万元）。被告提出的超时效问题不成立，不予采纳。

4.一审定案结论
海口市新华区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条的规定，作出判决：
（1）原告的位于海口金融贸易区南部X小区内的2135.19平方米（计3.203亩）所属用地依法转让给被告；被告应于本判决书生效后1个月内付给原告土地转让差额款人民币268.665万元。
（2）限原、被告于本判决书生效后8个月内到海口市土地管理局等有关部门补办土地转让手续；土地转让税费由原告承担，其他费用双方各承担一半。
案件受理费人民币14370元，估价费24511元，由原、被告各承担19440.5元。
一审宣判后，被告不服，提起上诉。

1.上诉人上诉称：上诉人与被上诉人签订的土地转让合同按照有关规定，当属有效合同，因为海口市土地管理局市土字（1993）0XX3号文件是1993年2月28日下达的，而被上诉人提起诉讼的时间是1993年10月22日以后，即被上诉人在向一审法院请求权利期间已对该地取得了土地的使用权，根据最高人民法院《关于审理房地产开发经营合同纠纷案件若干问题的解答》第二条第五项精神，该土地转让合同应是有效合同，且上诉人已依合同建成椰城大厦，故请求撤销原判第一项第二款及判令被上诉人负担一、二审诉讼费及估价费。

2.被上诉人答辩：该土地转让合同的签订，是上诉人与被上诉人原负责人李某1恶意串通签订的，显失公平，严重损害被上诉人利益，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。