（一）首部

1.判决书字号：上海市第一中级人民法院（1995）沪一中民初字第48号。

2.案由：房屋买卖、土地使用权转让纠纷。

3.诉讼双方
原告：上海浦东新区洋泾乡民生村村民委员会。
负责人：汤某，主任。
诉讼代理人：张某，上海浦东新区洋泾乡民生工贸公司职员。
被告：上海新兴医药保健品科技开发中心。
法定代表人：王某，总经理。
诉讼代理人：陶志强，上海市金浦律师事务所律师。
诉讼代理人：海涛，上海市联合律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：上海市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张国婷；代理审判员：沈觉明、彭坚。

6.审结时间：1995年12月25日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：原告与被告在1992年4月至同年9月经多次协议，原告将其本市浦东新区洋泾乡民生村张家湾2X6号房屋产权及该房连接围增墙内的场地使用权转让给被告。协议明确规定如遇国家征地因素时，该合同按无效合同处理。协议签订后，虽然被告办理了房产过户手续，但原告转让给被告的地块被浦东新区综合规划土地局列入规划用地许可范围，故要求按双方约定确认上述合同无效，被告撤出已占用的房屋及场地，原告退还钱款。

2.被告辩称：被告已根据双方的协议，办理了房屋产权过户手续，并实际占用系争房屋及场地，原告所述协议无效没有依据，要求驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
上海市第一中级人民法院经公开审理查明：
原告系本市浦东新区洋泾乡一个集体组织。被告系中国人民解放军总后勤部中国新兴（集团）总公司下属企业。本市浦东新区洋泾乡民生村张家湾2X6号4幢房屋共1699平方米，约210米围墙及房屋和围墙内的场地（约9亩），原告享有产权和使用权。1992年4月25日，原、被告就上述房屋和场地转让签订了房屋产权有偿转让合同。原告将本市浦东新区洋泾乡民生村张家湾2X6号三幢房屋，约684平方米、围墙210米及房屋连接围墙内的场地转让给被告，被告给付原告转让费人民币42万元。合同规定，遇国家征地等因素无法履行时，双方自行终止，按无效合同处理。同年4月27日，原、被告双方签订了房屋产权有偿转让补充合同。原告同意负责将前一个合同出卖的房屋产权及转让的土地使用权法定手续过户给被告，并将该房屋及场地按原定时间交付被告使用，被告同意补偿原告拆装搬迁及平整场地费人民币58万元，双方还对附属场地和围墙范围等作了明确的规定。同年9月17日，原、被告又签订了房屋转让协议书。原告将上述浦东新区洋泾乡民生村张家湾276内另一幢房屋约1000平方米转让给被告，转让费为人民币90万元。上述合同签订后，原告全部交付了其转让的房屋和场地，由被告支配使用。被告陆续支付给原告转让费计人民币143万元。双方共同办理了房屋产权过户手续。1993年4月28日，被告取得了受让房屋的产权证。本市浦东新区洋泾乡民生村张家湾2X6号地块于1992年12月通知被列入预征范围，上海市陆家嘴金融贸易区开发公司对该地块进行建设。被告已经上级主管部门批复在受让地块建设“中国新兴军工产品展销服务中心”大厦。1994年4月，双方因违章搭建等发生矛盾。至此，被告尚欠原告转让费47万元未继续支付。
上述事实有下列证据证明：
1.原、被告双方签订的房屋产权有偿转让合同、房屋产权有偿转让补充合同、房屋转让协议书，证明双方的房屋买卖和场地转让的数量、价格、范围和交付使用期限等有关内容。
2.本市浦东新区洋泾乡民生村张家湾2X6号3—4—5—6四幢房建筑面积1699平方米，所有人为被告的房屋产权证，证明原、被告的房屋转让合法有效。
3.被告上级主管部门1994年7月中国人民解放军总后勤部批复、上海市计委1993年9月批示，证明被告是在上级主管部门的领导下，有计划地进行开发建设。
4.川沙县土地管理局通知和浦东新区综合规划土地局通知，证明原、被告是在得知征地前签订的合同，双方行为符合客观实际情况。
5.收款收据及原、被告双方陈述证明原告已收到被告143万元，因双方为违章搭建发生矛盾，原告拒绝接受被告的付款，故被告尚欠原告47万元；被告已实际占用原告转让的房屋和场地。

（四）判案理由
1.根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条的规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。原、被告所订协议设立了双方的房屋买卖关系和场地使用权转让关系。
2.根据《城市房屋管理条例》第六条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”原、被告双方依据双方的协议，已向房屋所在地房管机关办理了所有权转移登记手续，被告已取得了该房屋的所有权。
3.根据《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第六条规定：“房屋所有权转移时，该房屋占用的土地使用权应当同时转移。”被告取得原告出卖的房屋所有权，同时，取得了该房屋占用的土地使用权。因此，被告已依法部分取得原告转让的土地使用权。
4.根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”和最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。”被告已合法取得原告出售的房屋和转让的部分土地使用权，原告要求依据双方的合同规定确认合同无效是没有法律依据的。

（五）定案结论
上海市第一中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，作出如下判决：
原告上海市浦东新区洋泾乡民生村村民委员会的诉讼请求不予支持。

（六）解说
当事人之间的设立、变更、终止民事关系的合同是否有效，应依据有关法律规定予以确认。依法成立的合同受法律保护。原告自愿将其所有和使用的房屋和土地转让给被告，并按约定办理了房屋产权过户手续，房屋买卖关系合法有效。双方的土地使用权转让，应依法办理有关土地使用权转让手续，不属本案处理范围，原告要求确认双方协议无效缺乏依据。
本案涉及的房屋买卖、土地使用权转让是既独立又相互联系的两个法律关系。主要是根据原、被告双方房屋买卖合同，被告已合法取得房屋所有权，而与该房屋所有权密切相关的土地使用权，被告尚未依法取得。因此，它给本案的处理带来一定的难度。
房屋买卖是特殊的买卖关系。房屋买卖关系除了具备一般买卖合同的法律特征外，还要具备买卖双方须订立书面合同，房屋所有权转移买卖双方必须到房屋管理机关办理产权过户手续的特征。房屋买卖主体的限制随着我国经济体制改革的不断发展，已有了很大的变化。被告依法取得的房屋所有权应受法律保护。
本案土地使用权包括两方面内容。其一，是原告出售房屋占用的土地使用权。其二，是场地的土地使用权。我国法律对土地使用权的转让有特别的规定，非法转让土地使用权是无效的。但是，本案原、被告双方转让的房屋所有权和土地使用权是一个矛盾体，既独立又联系。原告转让的土地使用权包括房屋占用部分的土地，被告取得了房屋所有权，也就取得了房屋这部分的土地使用权，除此以外，非房屋部分即房屋连接围墙内的场地使用权尚未依法办理手续，被告能否取得这部分的土地使用权，不是本案处理范围，也不是原告所要求的协议无效就能解决的。所以上海市第一中级人民法院认为，解决原、被告间有关这部分纠纷的正确途径是依法办理土地使用权转让手续。否则，土地使用权转让为非法。
本案判决后，原、被告双方均表示接受。本案判决首先体现了合法，对法律有明文规定的，坚决依法。其次是体现合情、合理，即土地使用权转让是否合法有效尚不清楚的情况下，不轻率判定。这样，既保护了当事人的合法权益，又维护了法律的严肃性，保障和促进了社会主义经济建设的顺利进行。
（张国婷）