（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市奉贤县人民法院（1991）奉法民字第389号；
二审判决书：上海市中级人民法院（1991）沪中民上字第1600号。

2.案由：房屋产权纠纷。

3.诉讼双方
原告：庄某，男，45岁，汉族，上海市奉贤县人，系上海市奉贤县奉城镇规划组职工，住上海市奉贤县。
原告：倪某1，女，43岁，汉族，上海市奉贤县人，系上海市奉贤县奉城橡塑加工厂职工，住上海市奉贤县。
被告：倪某（又名倪某2），男，73岁，汉族，上海市奉贤县人，系上海市奉贤县马铁厂退休工人，住上海市奉贤县。
被告：张某，女，74岁，汉族，上海市奉贤县人，住上海市奉贤县。
诉讼代理人：（二审）关金泉、王嵘，上海市新华律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市奉贤县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：顾学锋；人民陪审员：钱伟华、郭一道。
二审法院：上海市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张俊荣；代理审判员：唐玉珉、华双根。

6.审结时间
一审审结时间：1991年8月23日
二审审结时间：1991年10月30日

（二）一审诉辩主张

原告诉称：两原告在1975年受两被告委托帮助被告建造楼房三上三下（包括一间灶间）。1987年7月由村组织，原被告双方及有关人员参加，对上述房屋进行分割，立有分家字据一份。分家字据上明确载明：两原告得西面楼房一上一下。嗣后，双方按分家字据所定，居住使用了上述房屋。但在最近房屋产权验证中，被告出面阻挠，故要求确认分家字据有效，已分得的房屋一上一下归原告所有。

被告辩称：两被告委托原告建造的房屋是三上三下，另有小屋一间。1978年7月，原、被告发生纠纷后，确有有关人员和村组织一起，对房屋进行了分割，但被告未在分家字据上签名，故分家字据应属无效。上述房产权应属两被告所有，两被告有权对此作出处分。

（三）事实和证据
经上海市奉贤县人民法院收集、核实有关证据，查明：
两原告与两被告分别系夫妻关系，原告倪某1与两被告系父母与女儿关系。两被告生有二女一子，原告倪某1为长女，原告庄某系入赘女婿。次女倪某3，在奉贤县马铁厂工，作，儿子倪某4系个体驾驶员。两原告原在奉贤县奉城镇XX路有三间平项房屋，1975年初两被告委托原告筹备建房材料和请人建房事宜，建房经费均由被告承担。同年6月两原告的房屋边上建造楼房二底三上（其中上层一间搭建在原告平顶房屋上面）及小屋一间。房屋造好后，由两原告居住使用了楼上一间，两被告与倪某4，次女倪某3共同居住用了另二上二下及小屋一间。1976年倪某3出嫁居住夫家。1978年倪某4结婚。同年7月原被告及倪某4为房屋借款债务等问题发生纠纷，为此，原、被告双方邀请了村干部杨某、王某，被告张某的弟弟张某1及倪某4、倪某3一起对1975年被告委托原告建造的房屋进行分割，经过协商，达成了书面协议。协议言明：房屋共6间（包括小屋），两原告得新建房屋的一上一下（一上即垒建在两原告原有3间平房的东面一间之上，一下即新建楼房的西面一间之下），倪某4得二上二下，两原告所得房屋与倪某4毗邻的中墙产权归两原告所有，两原告与倪某4相合的一间楼房中间的楼析产权归两原告所有，但除国家、集体征用外，两原告不得私自拆迁。协议书由两原告、倪某4、村干部杨某、王某签字，两原告及倪某4各持一份。
此后，原被告双方按协议居住使用了上述房屋。1989年倪某4又另找宅基地建造了房屋，所分得的二上二下房屋由两被告居住使用。1990年在国家对私房产权进行登记时，两被告提出房屋产权未转移，阻挠两原告对房屋产权登记，而引起诉讼。
对上述分家，居住使用情况，受诉院调查了当时参加分家的证人杨某王某及原被告亲戚张某1、均证实上述情况是事实，并有原告提供的当时分家字据为证。

（四）判案理由
原被告讼争的两间房屋，其产权自房屋建时起应当归属被告所有。1975年建房时，建房经费均由被告承担。原告虽然具体负责筹备建房材料和请人建房，但系依照被告委托行事，故原告实为被告建房活动的代理人。根据《民法通则》第六十三条规定，“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，被告委托原告建成的房屋产权应归被告所有。
但是，自1978年7月原被告就债务纠纷协商达成“分家据”时起，讼争的两间房屋产权即转归原告所有。
1.本案涉及的“分家据”实际是原被告达成的赠与协议。讼争的房屋产权原属被告所有，但被告亦有权依法处分自己的财产。原被告在村人民调解委员会和其它有关人员参与下所订立的分家字据，是被告处分其财产的行为的具体体现，是被告自愿将房屋交归原告所有的赠与行为。
2.本案涉及的“分家据”已获原被告双方签署或同意签署，赠与关系已经成立。1978年7月原被告分家时，原被告双方、村人民调解委员会干部、倪某4以及倪某4和倪某1之舅张某1均参与分家字据的起草和签署。原告倪某1、被告之子倪某4以及村人民调解委员会干部均在分家字据上签字。张某1受两被告委托亦在分家字据上签字，一直未提出异议。根据《民法通则》第六十三条的规定，张某1作为被告代理人，其代理行为后果应由被告承担。
3.原告一直居住在讼争房屋内并已使用12年之久。在此期间，被告始终未提出异议。故此分家字据应属有效。此外，签署分家字据系在《城市私有房屋管理条例》发布前进行的，故有关移转房屋产权须经登记过户的规定不适用于本案。

（五）一审定案结论
上海市奉贤县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，判决如下：
1.原、被告于1978年订立的分家协议有效，即座落在奉城镇XX路59号、61号内，在1975年建造的三上三下楼房，西面楼上一间与原告毗邻的楼下一间房屋的产权由两原告所有，与之相接的中墙与楼板的产权也属两原告所有；
2.诉讼费人民币100元，由两被告承担。

（六）二审情况

1.二审结论：
一审判决后，两被告仍以自己并未在1978年的分家字据上签字为由，向上海市中级人民法院提起上诉，并聘请了上海市新华律师事务所的两位律师为二审的诉讼代理人。在上海市中级人民法院二审期间，被告倪某2、张某坚持原审时的主张，要求确认分家字据无效，争议房屋产权应归己所有。
上诉人倪某2、张某与被上诉人庄某、倪某1所争议的房屋，在1978年7月2日已作了明确分割，并立有分家字据为证，且分家后双方均按分家字据所定的房屋居住至今，双方未提异议。上诉人否认讼争房屋已赠与原告之事实，而要求收回之请求是没有理由的，不予支持。上海市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，驳回上诉，维持原判决。上诉诉讼费人民币100元，由倪某2、张某共同负担。

2.二审定案理由：
（1）上诉人倪某2、张某与被上诉人庄某、倪某1所争议的房屋，在1978年7月2日在原、被告双方及有关当事人和有关组织的参加下，已作了明确分割，并立有分家字据为准；
（2）分家字据签订后，双方均按分家协议所定的房屋居住至今，双方均未提出异议。上诉人否认讼争房屋已作分割赠与原告之事实，而要求收回所赠房屋是没有理由的，故不予支持。

（七）解说
此案的关键问题在于：原来是被告所有的讼争房屋，其产权是否已转归原告所有。具体到正确适用法律处理本案中，应当特别注意分析分家字据的性质和效力。
分家字据，多数情况下称为“分家单”，是中国城乡人民在家庭生活中普遍采取的分割家庭财产的形式。目前，中国法律尚未就分家单或分家据作出明文规定，但根据实际作法，可将其视为共同生活的家庭成员对家庭共有财产进行分割所达成的协议。由于中国在家庭财产制方面主要采用法定财产制形式，即夫妻关系存续期间所得财产归夫妻共有财产，或家庭成员的共同劳动或长期共同生活所得财产为家庭共有财产，当夫妻离异或某家庭成员脱离家庭共同生活时，就会面临对夫妻共有财产或家庭共同财产的分割。分家单正是适应家庭法定财产制度的一种分割财产形式，其所包含的内容可能会有多种多样，这就为其性质的确定带来麻烦。
在本案处理过程中，一审和二审法院均将分家据视为赠与性质。是所有人将自己的财产依其单方意志交付给其他人，赠与行为是单方的。赠与人不能要求受赠与人提供接受赠与的财产代价。但在本案审理中曾经查明，原被告双方达成分家字据的重要原因之一，是双方对建房借款债务发生纠纷。实际上，分家字据也对有关经济纠葛以及两被告的日后赡养问题，作有记载和约定。因此，本案中涉及到的分家字据虽然主要表现为转移讼争房屋的所有权，但也同时包含有债务清偿和赡养原告倪某1父母的内容，不能视为严格的赠与行为。由于现行法律对分家字据或分家协议未予肯定，故可将分家字据看成“无名合同”。
根据中国实际生活的需要，应当承认分家字据的合法性并认可其效力。在本案中，原被告讼争的标的是不动产中的房屋。综观国内外民事立法，多数国家要求转移不动产要办理注册登记手续。其中，有些国家将其视为发生对抗第三人效力的条件。《民法通则》第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。学术界一般认为，该条款所说“不得违反法律规定”，应当包括符合不动产转移登记程序。国务院1983年12月17日发布施行的《城市私有房屋管理条例》第六条规定，“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地方管理机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”在本案中，原被告于1975年达成分家字据后，并未办理房屋所有权转移登记手续，故依现行法律，原告对讼争房屋的权利是有缺陷的。但本案涉及的分家字据是在《城市私有房屋管理条例》实行前签署的，不适用该条例的规定。
（吴国荣　顾学锋）