（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市徐汇区人民法院（1988）徐法民字第115号；
二审判决书：上海市中级人民法院（1991）沪中民上字第1102号。

2.案由：房屋产权纠纷案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：朱某，男，94岁，汉族，住台湾省台北市。
诉讼代理人：贺富强，上海市徐汇区律师事务所律师。
诉讼代理人：朱某1（朱某之侄）男，65岁，汉族，住上海市。
被告（上诉人）：谈某，女，79岁，汉族，住上海市。
诉讼代理人：宋文绩，上海市第一律师事务所律师。
诉讼代理人：黄某，（谈某之继女），女，58岁，汉族，住北京市。
第三人（被上诉人）：黄某1，男，60岁，汉族，住上海市。
第三人（被上诉人）：黄某2，男，59岁，汉族，住上海市。
第三人（被上诉人）：黄某，女，58岁，汉族，住北京市。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市徐汇区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：徐信芳；审判员：周琦；代理审判员：王瑞芬。
二审法院：上海市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张培宜；代理审判员：吴耀君、魏海虹。

6.审结时间
一审审结时间：1991年6月14日
二审审结时间：1991年11月21日

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：原告于1951年向被告谈某的丈夫黄某3购买座落于上海市XX路890弄7号三层楼房屋一幢，房价为75000折实单位，已付三分之二房款，言明过户后付清余款。黄某3已交出该房的底层和第二层，由原告委托亲友管理。原告因有急事去台湾后，未办过户手续。该房底层和第二层在“文革”中被房屋管理部门代管。现因被告谈某否认卖房，故要求确认该房的底层和第二层产权归原告朱某所有。

2.被告辩称：被告的丈夫黄某3并未将房屋卖给原告朱某。原告的亲友是经黄某3同意后才借住该房的，并不是原告委托亲友管理该房。原告提供不出买房契约和付购房款凭证，也未办理过户手续，故不同意原告的主张。

3.第三人意见：他们是黄某3的子女，该房原是黄某3的财产，黄某3死亡后，他们有继承权。

（三）一审事实和根据
徐汇区人民法院经调查、审理，查明：被告谈某与第三人黄某1、黄某2、黄某系继母与继子女关系。原告朱某与被告谈某之夫黄某3早年同在日本留学，回国后共同投资于大中华橡胶厂，朱某曾系该厂董事，黄某3曾任该厂厂长。
1948年，黄某3购买座落于上海市XX路890弄7号（旧名XX村7号）三层楼房屋一幢，即系争房屋。
同年，朱某携全家离开上海，迁居台湾。
解放初期，黄某3将他与朱某共有的橡胶原料一批卖给他人，按黄某3与朱某的约定，黄某3应给付朱某50000折实单位。黄某3与朱某商定，黄某3将系争房屋一幢卖给朱某，房价为75000折实单位，朱某以出售橡胶原料所得款50000折实单位作为购房款的三分之二先付给黄某3，待办理好房屋过户手续再付清余款。
此后不久，黄某3在讼争房内设宴时，曾宣布此房已卖给朱某。现有当时参加宴会的陈某、姜某等证人证言所证实。
1951年4月，黄某3全家迁出讼争房屋。
同年冬，朱某返回上海。黄某3即将讼争房屋的底层和第二层交朱某管理。自己管理第三层，后安排妻弟谈某1等居住。
1952年秋，朱某因急事离开上海去台湾，此后三十余年杳无音讯。
朱某去台湾前，委托其弟朱某2管理讼争房屋底层和第二层。朱某2分别安排侄子朱某3一家、朱某外甥女陈某1一家、族弟朱某4一家、学生何某家、朱某三弟朱某5一家等居住于系争房内。以上各户先后住入讼争房屋，有户口资料等佐证。
朱某2管理期间，负责缴纳讼争房屋相应部分的房地产税。
1962年1月，上海市税务局徐汇分局工作人员根据黄某3的陈述，在系争房屋纳税申报表备注栏注明：“底、二层黄姓已出卖，系承受人兄弟居住，三层黄之亲戚居住。”该表现存于上海市税务局徐汇分局。
1965年10月15日，黄某3立遗嘱：“上海市XX村一层留给我妻谈某继承产权。”仅涉及系争房屋三分之。1966年1月，黄某3死亡。
1966年9月11日，谈某向上海市徐汇区房产管理局提交书面申请：“XX路XX村三分之一房屋要求社会主义改造。”
同年同月20日，上海市徐汇区房产管理局在（66）代字第8号产业接收通知单上注明：“XX路890弄7号，三层已经改造，底层、二层部分根据改造户谈某称，在解放初期已出卖给大中华橡胶厂股东资方朱某，但未办过产权移转手续，亦提不出买卖契约，同时朱某已去台湾，该屋由朱某5居住，经谈某与朱某5同意，作为代管处理。”该产业接收通知单现存于上海市徐汇区房产管理局。
1977年1月4日，谈某交给上海市徐汇区房产管理局一张纸条：“我们于1951年将自住XX路八九〇弄XX村七号双开间独立花园住房一幢出售给朱某6。当时因朱某6在国外经商，故由他父亲代为出面购进。双方言明以75000个折实单位成交时先付三分之二的款项，待办妥过户手续后再将余款结清。但后收过5万个折实单位，其余三分之一屋款25000个折实单位未曾收过。”该纸条存于上海市徐汇区房产管理局。
1979年7月20日，谈某为继承黄某3部分遗产（查抄财产）一案，向上海市徐汇区人民法院陈述：系争房屋“全幢在1952年由黄某3出卖，“目前还欠1/3”房款，“买主朱某这个人目前在台湾”。该陈述笔录记载于上海市徐汇区人民法院（1979）徐法民字第387号案卷。
1982年3月，谈某给朱某6的信写道：“为落实XX村7号房屋产权一事，程某君曾多次来舍间要求予以配合。我为了却先夫遗愿确也希望早日把XX村7号房屋的产权过户给您或您的父亲。1952年当先夫黄某3曾把XX村7号房屋卖给令尊。当时预收屋款三分之二计5万个折实单位的2万多元，尚有三分之一的款项因未办过户手续没向你家收取。”该信原告已交法院附卷。
1985年7月9日，谈某在上海市徐汇区人民法院审理黄某2等诉谈某继承一案时陈述：XX路890弄7号房屋是“黄先生卖掉的，第三层是改造的，两层卖掉了，业主到台湾去了，没有回来，本案不必处理。”该笔录记载于上海市徐汇区人民法院（1984）徐法民字第371号案卷。
1988年10月，朱某从台湾来上海。朱某与谈某协商去办理系争房屋三分之二产权过户给朱某之事，但双方未能达成协议。

（四）一审判案理由
讼争房屋一幢原属黄某3所有，黄某3有权处分自己的财产，将房屋卖给他人。黄某3与朱某已议定房价为75000个折实单位，朱某已给付三分之二房款，并自1952年起实际管理了系争房屋底层和第二层。朱某去台湾后，由于历史的原因，未能返回上海办理过户手续，据此可以认定系争房屋底层和第二层房屋买卖关系有效，但朱某应在判决生效后补办手续。

（五）一审定案结论
根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和第七十五条的规定，上海市徐汇区人民法院作出如下判决：
确认上海市XX路890弄7号底层、第二层的房屋所有权归原告朱某所有。
本案受理费人民币666元，由被告谈某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
谈某上诉称：黄某3从未将讼争房屋出卖给朱某，朱某提供不出买卖契约和支付买房款凭证，亦无办过过户手续，故请求撤销一审错误的判决，确认讼争房产归上诉人一方所有。
朱某辩称：他确与黄某3达成房屋买卖协议，已支付三分之二房款，管理了讼争房屋底层和第二层，仅因历史原因未办手续，要求驳回上诉，维持原判。
黄某2、黄某1虽未上诉，但表示赞同上诉人的意见。黄某未发表意见。

2.二审事实和证据
上海市中级人民法院肯定了一审法院认定的案件事实和采纳的定案证据。

3.二审判案理由
黄某3与朱某商定黄某3将讼争房屋一幢卖给朱某，朱某已付三分之二房款，另三分之一待过户后给付。因朱某1952年离开上海去台湾，未能办理过户手续。但朱某已实际管理讼争房屋的三分之二。原审法院据此确认讼争房屋的底层和第二层归朱某所有，所作判决是正确的，应予维持。上诉人谈某的上诉要求，缺乏依据，二审不予支持。

4.二审定案结论
上海市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项“原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判”的规定，判决：
驳回上诉人谈某的上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币666元，由谈某负担。

（七）解说
1.本案房屋买卖的事实虽无直接证据，但通过大量间接证据仍可认定。
房屋原产权人黄某3已死亡，谈某又否认卖房事实，原告朱某提供不出买卖契约和付买房款凭证，但通过以下间接证据可以证实三分之二房屋买卖关系已成立：
证人陈某、姜某等证明黄某3在宴会上讲此房已卖给朱某。
讼争房屋底层和第二层由朱某委托朱某2管理，安排朱某3、陈某1、朱某4、朱某5、何某居住，并有户口资料为证；
上海市徐汇区税务局1962年1月房屋纳税申请表，该表注明底层和第二层黄某3已出卖；
黄某3的遗嘱仅处分了该幢房屋三分之一；
谈某要求对三分之一房屋进行社会主义改造的申请书；
上海市徐汇区房产管理局1966年9月产业接收通告单，该单注明谈某称底层和第二层已卖给朱某；
谈某1977年1月4日写给上海市徐汇区房产管理局的纸条记明：房屋卖给朱某，已收取三分之二房款；
谈某分别在上海市徐汇区人民法院（1979）徐法民字387号继承案及（1984）徐法民字371号继承案的陈述笔录，均称底层和第二层卖给朱某，朱某付过三分之二房款。
2.本案买卖双方未办房屋产权过户手续，但根据实际情况仍可认为已进行的房屋买卖关系有效。
最高人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条指出：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”朱某已给付全部卖房款的三分之二，也管理了所买房屋的底层和第二层，因1952年去台湾而无法办理产权过户手续，黄某3自愿卖房，双方无其他违法行为，故可认为底层和第二层房屋买卖关系有效。
3.黄某1、黄某2、黄某在一审时提出不愿参加诉讼，但又认为系争房屋原为黄某3所有，他们有继承权，对此，原审法院不应列他们为第三人而应列为共同被告。
（金伟泉）