（一）首部

1.判决、调解书字号
一审判决书：浙江省东阳市人民法院东法（90）宁民字第50号；
二审调解书：浙江省金华市中级人民法院金中法（90）民上字第368号。

2.案由：析产、房屋买卖纠纷案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：宗某，女，81岁，汉族，农民，住浙江省东阳市。
诉讼代理人：朱光先，浙江省东阳市律师事务所律师。
诉讼代理人：伍某，男，55岁，工人，原告宗某之子。
被告（上诉人）：周某，女，62岁，汉族，农民，住浙江省东阳市。
诉讼代理人：韦力，浙江省金华市第二律师事务所律师。
诉讼代理人：应某，男，62岁，汉族，农民，被告周某之夫。
第三人（上诉人）：任某，男，38岁，汉族，农民，住浙江省东阳市。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：浙江省东阳市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蒋良茂；审判员：张岩泉；代理审判员：胡伟。
二审法院：浙江省金华市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：孟玲；审判员：张月梅；代理审判员：郭德明。

6.审结时间
一审审结时间：1990年6月15日
二审审结时间：1991年1月10日

（二）一审诉辩主张

1.原告宗某诉称：（1）座落于东阳市亭塘办事处XXX村坐北朝南二间平屋，1963年分给长子任某1所有，当时约定靠东头一间平屋由原告住至终老；（2）任某1不幸于1986年亡故，其妻周某改嫁应某，竟瞒着原告于1989年10月将二间平屋出卖给任某所有；（3）靠东头一间平屋应确权归原告所有，另一间平屋原告与周某有同样的继承权，周某无权出卖这二间平屋，其与任某的房屋买卖无效；（4）任某1与周某1955年购置的楼屋一间，我也有权继承任某1的份额，请求一并作出分割。

2.被告周某辩称：（1）被告1948年与任某1结婚，1949年与原告分开生活，原告就将二间平屋分给我们；（2）1963年的分约原告与任某1均未签名盖章，没有法律效力，故原告对东平屋没有使用权；（3）任某1死后，原告委托三个儿子向被告表示：从今后原告不要被告赡养，一切财产听凭被告处理。这说明原告已放弃继承，无权请求分割讼争房产。

3.第三人任某辩称：（1）1989年第三人与周某经村干部见证，定下二间平屋的买卖契约，第三人当即交清屋款5000元人民币，并办理了过户纳税手续，房屋也已交付第三人管业，产权已转移给第三人所有；（2）原告从1971年起就不再住在周某家，即使有东平屋使用权也已放弃，现要求买卖关系无效没有道理，其应继承份额请考虑折价补偿。

（三）一审事实和根据
东阳市人民法院经开庭审理，收集、核实证据，查明：
原告宗某丈夫任某2于1946年亡故。宗某、任某2夫妇生有四子，依序为：任某1、任某3、任某4、任某5。任某1于1948年与周某结婚，夫妻未生育。1949年宗某将祖遗二间平屋分给任某1夫妇居住使用。1951年任某1夫妇单独登记的2XX9号土地房产所有证仅有土地而无房产；宗某、任某3、任某4、任某5登记的2XX5号土地房产所有证载有：坐落于东阳市甘家乡第六行政村（现更名为吴宁镇亭塘办事处XXX村）屋三间、平屋二间。1955年，任某1夫妇购得本村楼屋一间。1963年10月，任某1兄弟四人协商分家析产，确定2XX5号土地房产所有证登记的楼屋三间归任某3、任某4、任某5每人一间；平屋二间归任某1所有，其中东平屋由母住过百岁。写分家契约时，任某1夫妇和宗某均不在场，未签名或盖章。分约盖有七名见证人印章和大队公章，由任某4保管。分约成立后，宗某即搬至东平房居住，四兄弟按分约分得的房产，各自管业，对宗某尽赡养之责。1971年，任某1扩建二间平屋，即现东平房面积34.3m2，西平房面积24.8m2。宗某因东平房扩建搬至任某5家居住，1975年又搬至任某3家居住。1985年宗某要求搬至任某4家居住，伍某提出要由任某1出面借房，任某1不同意，双方发生争执。宗某坚持说，三个儿子家都住过了，就是要住任某4家。经任某3、任某5劝解，任某4将母接至家中居住至今。1986年2月，任某1因意外事故身亡。XXX村干部任某6、任某7、任某8、任某9证明：任某3、任某4、任某5在周某家商量善后事宜时，当面向周某表示：从今后母亲不要大嫂赡养，一切财产任凭处理。1987年12月，周某嫁给应某为妻，定居河山村。1989年10月11日，周某未与宗某商量，将二间平屋以5000元人民币立契卖给任某1堂弟任某所有，任某办理了房产过户手续。同年12月，宗某得知，即向法院提起诉讼。

（四）一审判案理由
1.1949年任某1夫妇未取得二间平屋产权。（1）财产所有权的继受取得，必须依据一定的法律行为或法律事件。1949年宗某将两间平屋给任某1夫妇居住，当时既无赠与书，又无分约，也无口头约定，不能视为宗某已将二间平屋处分给任某1夫妇；（2）我国对经土改确权的房屋纠纷的处理原则是以土改确权为准。任某1夫妇土改时已单独一户登记，其名下只有土地而无房产，任家所有房产一并由其母、弟登记，说明任某1夫妇土改时尚未取得二间平屋产权。
2.2XX5号土地房产所有证登记的房产应认定为六人共有。（1）土改时任某1夫妇虽已与宗某等分开生活，但房产未明确分给任某1所有，故未能分别登记在2XX9号土地房产所有证和2XX5号土地房产所有证上，而只能一并登记在宗某登记的2XX5号土地房产所有证上；（2）2XX5号土地房产所有证登记的三间楼屋和二间平屋原系任家祖产，任家不属没收、征收或分进对象，故该房产应属参加土改的家庭全体成员共有，即由宗某、任某1、周某、任某3、任某10、任某5六人共有。
3.1963年分约应视为有效。不可否认，该分约在形式上不够完备，房屋既经土改确权，就应在土改确权的基础上实行分析，由所有参加土改的家庭成员在分约上签字或盖章，而本案宗某和任某1夫妇均未盖章；依惯例分约应各持一份，而本案仅有一份。然而上述缺陷尚不足以否定该分约的效力，因为事后分约当事人均已承认或追认了分约的效力：（1）周某在诉讼中写给法院的信中称：”1949年婆婆与我夫妻俩临时分割房产，至今已有42年时间。1963年四兄弟正式分割房产，至今已有28年时间。那时，我曾经提出同他们三间楼屋并在一起分，以抓阄为准，他们不同意。我夫本着兄弟同胞手足，互相谦让，三间楼屋让给三个弟弟各人一间”。这一陈述说明任某1同意分约，周某虽然当时有过异议，但后来还是默认了分约；（2）根据分约成立后的事实，宗某自分约成立后就住进了东平屋，四兄弟均按分约的具体内容各自对分得的房屋管业和履行对宗某的赡养义务。1985年宗某要住到任某4家，任某4提出要任某1出面借房，这正是任某4依据分约行使要求对方履行分约的权利，任某1不同意借房，并不意味着其对分约的翻悔，亦不具有推翻分约的效力。
4.1989年周某与任某的房屋买卖部分有效。（1）宗某自1971年起先后到任某3、任某5家居住，1985年又坚持要到任某4家居住，因其从未作出放弃东平屋使用权的意思表示，不能视为其已丧失东平屋使用权。故周某出卖平屋的行为首先是侵犯了宗某的房产使用权；（2）本案任某1夫妇共有房屋楼屋一间、平屋二间依《中华人民共和国继承法》第二十六条规定，其中一半为周某个人财产，一半为任某1遗产。任某1遗产应由周某和宗某继承分割。任某3三兄弟在村干部面前表示一切财产任凭周某处理的行为，事先没有宗某的委托，事后没有宗某的追认，只能认定为三兄弟的意思表示，而不能视为是宗某放弃继承的意思表示，故周某出卖包含任某1遗产的房屋，侵犯了宗某的遗产继承权；但周某对三间房屋按夫妻共有财产分割和遗产分割应享有四分之三产权，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，周某可以对属于自己享有的产权行使处分权。综上，应确认周某对东平房的买卖关系无效，而对西平房的买卖则可视为有效。

（五）一审定案结论
依照《中华人民共和国婚姻法》第十八条，继承法第二条、第三条、第十条、第二十九条，民法通则第七十六条、第七十八条之规定，东阳市人民法院判决：
1.坐落于XXX村坐北朝南平屋二间中靠东头一间归原告宗某继承，由被告周某退回第三人任某人民币2500元，限判决生效后10日内履行，另一间平屋归第三人所有。
2.座落于XXX村坐东朝西楼屋一间及任某1的其他财产均由被告周某继承。
诉讼费410元，由被告承担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人周某诉称：（1）任某3三兄弟关于财产由我处理的表示是受宗某委托所为，宗某本人也在我面前表示过，应认定为已放弃继承；（2）我与任某的买卖已既成事实，可将二间平屋作为我个人财产，一间楼屋作为任某1的遗产予以分割，确认房屋买卖有效。
上诉人任某诉称：（1）我在买屋时不知道宗某也有产权，故属善意取得，应受法律保护；（2）任某1夫妇财产中，周某可得四分之三，为何不能将楼屋予以分割，维持房屋买卖关系?（3）两间平屋面积不同，原判以半价判我返还东平屋显然不公。
被上诉人宗某辩称：平屋系祖产，我只要平屋，请法院驳回上诉，维持原判。

2.二审事实和根据
对一审认定的事实和采纳的证据，二审均予以认可。

3.二审判案理由
（1）宗某没有放弃继承权。依照我国继承法第二十五条的规定，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示；依照《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第五十六条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”周某诉称宗某放弃继承，却未能提供宗某作出有关意思表示的证据，法院依法不予采纳。
（2）任某买屋不属善意取得。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。该条所指的“善意第三人”，是指第三人在实施民事行为时，必须是不知道或不应该知道自己所取得的财产是无权转让人所让与并且是有偿取得的。本案任某身为宗某堂侄，与宗某同村居住，应当知道周某出卖的二间平屋宗某享有继承权，并对其东面一间平屋宗某有约定的终身使用权，故不能认定为善意取得。
（3）房屋分割应遵循等价、公平原则。本案东平房比西平房面积多9.5m2，原判将二间平屋均以卖屋款一半计价，判决东平屋归宗某，由周某退回任某人民币2500元，这样处理对任某显然有悖于等价、公平原则，应予纠正。
（4）本案当事人之间产生的民事法律关系是析产与房屋买卖。根据1987年10月17日最高人民法院下发的《关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理》的批复，本案周某、宗某均未表示放弃继承，根据该批复，她们之间为共同共有的房屋发生诉讼，应按析产案件处理，而不应以继承案件处理。宗某的诉讼请求一是要求房屋买卖无效，二是要求分割，房屋买卖人任某因而被追加为第三人参加诉讼，法院对房屋买卖是否有效也已作出裁决，因此案由应当反映房屋买卖关系问题；但本案不存在房屋确权。讼争房屋中楼屋一间系任某1、周某夫妇购置所有，平屋二间系任某1、周某夫妇分家所得，对此本案当事人均无异议。因此，原审定案由为房屋确权是不妥的。

4.二审定案结论
在查明事实，分清是非责任的基础上，金华市中级人民法院依照民事诉讼法（试行）第六条、第九十七条之规定，主持双方当事人进行调解。周某当场写了检讨书，向宗某承认错误，取得了宗某的谅解，双方自愿达成协议如下：（1）座落于东阳市吴宁镇亭塘办事处XXX村坐北朝南二间平屋归周某所有；坐东朝西楼屋一间归宗某所有（周某于1991年1月底前腾退交付）。（2）任某1的其它遗产均归周某所有。（3）周某与任某的房屋买卖有效。
一审受理费410元，由宗某负担；二审受理费410元，由周某负担。

（七）解说
本案宗某对讼争房屋的共有权是因对任某1遗产的继承权而发生的，其与周某之间对各人的遗产份额未经协商、分割，不可能确定谁的份额有多大，只有当她们协商一致或经人民法院判决，才能确定各人的份额。因此，遗产分割前的共有关系均属于共同共有关系。
共同共有人不得擅自处分共同共有的财产。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条对共同共有财产的处分作了限制，即“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”。依据上述意见，周某出卖属于与宗某共同共有的两间平屋的行为，应认定为无效民事行为。
《中华人民共和国民法通则》第六十条规定了部分无效民事行为，该条的表述为：“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”。由此可见，构成民事行为部分无效的，应满足两个条件：第一，该民事行为表面是一个行为，实质上由若干行为组成，或在内容上可以分为若干部分；第二，有效部分和无效部分可以分别独立存在，一部分无效，不影响另一部分的效力。本案讼争的房屋未作分割，无法确定各人的份额或哪个部分属宗某所有，哪个部分属周某所有。在这种情况下，周某出卖二间平屋的行为不能适用民法通则第六十条认定为部分无效的民事行为。
本案二审在认定周某出卖两间平屋属侵权行为的基础上进行调解。通过协商析产，使周某取得两间平屋的产权。这样调解处理，既保护了宗某、周某的合法权益，又为周某与任某之间房屋买卖关系的维持创造了前提条件。这一处理结果，调整了当事人之间的财产关系，维护了他们各自的合法权益，解决了各方之间的矛盾，有利于人民内部的安定团结，充分体现了我国法院调解制度的优越性。本案当事人签收调解书后，自觉履行了协议，社会效果是好的。
（孟玲）