(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:陕西省耀县人民法院(1991)耀法民字第26号;
二审判决书:陕西省铜川市中级人民法院(1991)铜中法民上字第48号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):杨某,男,42岁,陕西省耀县柳林粮店工人。
诉讼代理人:(一审)李周宁、王建斌,陕西省耀县律师事务所律师。
被告(上诉人):张某,男,39岁,陕西省焦化厂工人。
诉讼代理人:(二审)张建业,陕西省铜川市律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:陕西省耀县人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李尚来;人民陪审员:宋德贤、何满宏。
二审法院:陕西省铜川市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:高德明;审判员:马书奎、王兴虎。
6.审结时间
一审审结时间:1991年6月4日
二审审结时间:1991年8月21日
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称:其与被告曾就涉讼房屋建立过买卖关系。1978年1月,原告将自己位。于耀县XX大街30号房屋以1250元转让于被告,被告即付1000元,下欠250元。房屋买卖中,因该房属于国家改造房,耀县房管部门即予以制止,买卖关系未能成立。原告即退还被告800元,下欠200元,形成债务关系。1978年5月被告曾就原告所欠200元债务诉至耀县法院,经调解,原告在一年之内还清所欠被告200元债款。后原告于期限内将欠款退还被告,被告拒收。原告于1986年3月21日以被告非法侵占房屋起诉于耀县法院,因其无产权证,法院未作处理。1989年4月27日,耀县房管部门将该房屋产权证书发还原告,原告虽多次找被告,要求退还所侵占房屋,并善意提出,如被告一时找房困难,可以建立租赁关系。但被告既不归还房屋,又不建立租赁关系,非法侵占其房屋达6年之久,给原告造成了经济损失。鉴于上述理由,原告要求法院依法判令被告归还被侵占的房屋,并赔偿其经济损失。
2.被告辩称:在第一次买卖行为被制止后,被告与原告又订立了第二次房屋买卖协议。其订立过程是,被告在索要200元欠款时,原告仍坚持该房屋是其私产,能从房管局要回来,拒绝退清。遂与原告达成协议,原契约不动,200元欠款作为第二次协议房屋价金的一部分,到时原告要回房屋,被告再付给原告1050元,并立下欠据,有中间人田某、高某签字。所以,被告认为,原告在国家将该房屋产权发还后,应履行第二次协议,将房屋卖给他。
(三)一审事实和证据
耀县人民法院经调查和审理,查明:
杨某与张某涉讼的位于耀县城XX大街30号院内的厦房5间,系杨家祖遗房屋。1965年国家在私房改造期间,确定该房为“缓改”房。1977年12月26日,原被告经中间人田某、高某说合,以1250元对涉讼之房达成买卖协议,被告即付给原告杨某房价款1000元,并搬住进该房。1978年2月,耀县房管部门将杨某的缓改房屋接管时,发现杨某与张某买卖缓改房屋之事,房管部门进行了制止。其后,经中间人说合,杨某退给张某800元,下欠200元。张某与耀县房管部门建立了房屋租赁关系。1978年5月,张某以200元债务纠纷诉至耀县法院,经调解双方达成协议:杨某应分3次于1980年6月底还清(到期未还)。1985年5月14日,耀县处理改造私房领导小组办公室决定:从1985年6月1日起将该房发还原告杨某,并告知承租人张某与房主杨某建立续租关系。1986年3月10日,原告杨某以张某侵占其房屋为由诉至耀县法院,但因其没有产权证,法院未予受理。1989年4月27日,耀县房管部门将涉讼之房产权证发还给了原告杨某。嗣后,杨某多次要求张某退房或建立续租关系均未果。
以上事实均有证据可查。
(四)一审判案理由
耀县人民法院鉴于上述事实认为:
1.原被告买卖房屋的行为属于无效民事行为。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项之规定,涉讼之房在国家确定暂缓改造期间,其房屋所有权归房管部门所有,杨某仅享有使用权。原被告间的买卖行为属于违法行为。况且,对当事人买卖房屋的行为,业经房管部门制止,杨某已将房款800元退还于张某,张某也即与房管部门建立了租赁关系。所以,原被告买卖房屋的民事行为自始无效。
2.张某应退还房屋,付清房租。
根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百一十七条第一款之规定,涉讼之房已经耀县房管部门在落实私房改造政策中将此房退给杨某,又给杨发了房屋产权证,产权明确。张某应退还房屋,并付清房租。
(五)一审定案结论
陕西省耀县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第七十五条第二款、第一百一十七条第一款之规定,作出一审判决:1、张某在判决生效后三个月内退还给杨某东大街30号院内厦房5间;2、张某在判决生效三个月内付清给杨某自1985年6月1日至1991年5月底的房租费1296元。
本案诉讼费120元由被告张某负担。
(六)二审情况
一审判决后,被告张某不服,以“买卖行为有效,属附延缓条件的民事法律行为”为由提起上诉。
陕西省铜川市中级人民法院认为:位于耀县XX大街30号院内厦房5间系原告祖遗房产,耀县房管部门在落实私房改造政策中已将此房退给房主,又发了产权证,权属明确。原被告在涉讼房屋缓改期间私自非法买卖,确属无效。张某上诉理由不能成立,应予驳回,一审判决正确。根据《民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第七十五条第二款、第一百一十七条第一款之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费120元由张某承担。
本判决为终审判决。
(七)解说
本案实质上是一宗“房屋侵权纠纷”案件,但侵权行为是否存在要以原被告曾就涉讼房屋建立的买卖合同是否成立为要件,即,如果买卖成立,侵权则不存在,反之,如果买卖不成立则侵权行为存在。
1.私房“缓改”期间,原业主对该房屋只享有占有、使用、收益权,不享有处分权。也就是说,原业主对“缓改房屋”可以在政策、法律允许范围内自用或出租,但不得买卖。国务院第二商业部在1958年3月12日给国务院等部门的《关于城市私房改造问题的报告》中指出:“需要进行私房改造的出租房屋面积……根据当地的具体情况考虑决定。改造的范围,凡符合改造条件的房主出租的房屋,除因自主房屋较少抽一部分调剂外,其余全部改造。对于老、弱、病、残及其他无劳动力的房主,如果房屋改造后,生活无法维持者,可暂缓改造。”可见,所谓“缓改”,只是暂时不予改造,是有条件的。如果房主“缓改”条件消失后,还是要改造的。原告杨某在改造期间,年龄小,正在上学,其母有病在家,家庭生活困难,靠出租涉讼房屋维持生计,正基于此,耀县房改部门于1965年确定该房屋为“缓改”房屋。原告杨某于1977年12月26日私自买卖“缓改”房屋,从当时情况看,是一种逃避私房改造的违法行为,当属无效。耀县房管部门制止原被告买卖房屋的行为是正确的,应予维持。
2.私房改造后,原房主对被改造的房屋不享有“真正的所有权”,只享有领取一定的固定租金的权利。从形式上看,对被改造的房屋,原业主与国家之向是一种租赁关系,即原业主可从国家领取房租20-40%的固定租金。这种租金是否要一直领下去呢?不然。国家基本建设委员会城房政字(76)第35号函、国家城乡建设总局(82)城发房字第26号通知和城乡建设环境保护部(82)城住字第445号通知中都有明确规定,租息发至1966年9月,从10月停止支付。1966年9月以前,房主应领而未领取的定息,可以补领;凡未发定租或发放时间很短的,一律按5年计算,予以补发或补足。同时这三个文件还直接了当地宣布,经租房屋归国家所有。最高人民法院于1964年9月18日(64)法研字第80号批复中也明确指出,国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。1956年1月18日中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》对这种租金性质作了说明:“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营的方式,对城市房屋占有者类似赎卖的办法,即在一定期间内给以固定的租金来逐步地改变他们的所有制。”可见,这种固定租金实际上已经变为被改造房屋的价金,但这种价金是通过租金形式表现的。所以,原业主在领取租金期间,对该房屋享有的是一种形式意义上的所有权。当租金领取完毕,原业主对被改造房屋已完全丧失了所有权。被告在上诉中提出,他与原告之间还存在第二个买卖房屋契约。被告称,第一次买卖被制止后,原告退还给他房款800元,下欠200元,并出具了欠据。在他索要200元欠款过程中,原告仍坚持该房屋是他私有财产,能要回来,拒绝退清。后经原中间人田某、高某从中调解,达成口头协议,约据不动,被告给原告开具一张欠1050元房价的欠条,如要回房,原告给他欠条,他给原告付钱。被告认为这是第二次房屋买卖协议,属于附延缓条件的民事法律行为,故原告在该房屋发还后,应卖于他。中间人田某也出具了与被告基本相同的证明,一审法院因此证明为被告执笔代写未予认定。原告承认被告于1978年4月27日给他打有欠1050元房价的欠据,并于一审中向法院提供了该欠条。但认为该欠条是因为他欠被告200元,被告不交出原契约,才让被告给出具的,属于债务关系。一、二审法院认为就是查清确实存在第二个买卖协议,该协议也是违法的,属于无效契约,即使该协议成立,也因被告于1978年5月诉请耀县法院判决原告退还200元房款,原告答应退赔(不管后来是否退赔),视为双方同意撤销该协议。故此,一、二审法院对此协议有无,都未予以查清。假设原被告之间存在过第二次房屋买卖协议,该协议本身是否有效?我们可作法理上探讨。(1)附条件的民事法律行为的主行为必须合法。该协议之标的——涉讼房屋已于1978年2月被正式改造,原业主已丧失了对该房的所有权,原被告明知该房已被改造,又以该房为标的进行买卖,行为是违法的,是侵犯国有财产的行为;(2)附条件的民事法律行为所附的条件必须是将来可能发生的事实,而不能是将来必然发生或根本不可能发生的事实。该协议所附原告要回房屋这个事实,从当时政策、法律规定来看,是不可能发生的,虽然后来确实房管部门发还了该房屋,但附条件民事法律行为所附条件的可能性是以行为人行为时的预见为准。原被告进行协议时,谁也没有认识到该房被错改,所以,也就不会预见到发还这种可能性。况且,当事人将已被改造即收归国有的房屋要回这一条件本身也是违法的。综上所述,原被告之间即使有过第二次房屋买卖协议,也属无效民事行为。虽然一、二审判决结论是正确的,但对于有证人可查清的事实不予调查,实属不妥,今后应加以注意。
还有一点说明。国家有关文件、法规规定,在落实私改政策中。原来出租的房屋,发还产权后,房主与住房户仍应订立租赁契约。据此,耀县处理改造私房领导小组1985年5月14日决定:从1985年6月1日起将该房产权发还杨某,并告知承租人张某与房主杨某建立租赁关系。但被告张某既不建立租赁关系,又不退房,显属侵权行为。所以,一、二审法院判决被告退还房屋是正确的。唯赔偿金额过低。陕西省委、省政府(84)25号文件第二条,房租可按国家标准(每平方米0.1元)适当提高3-4倍,应仅适用于私房发还后,当事人间即时建立了租赁关系的情况,本案属于侵权赔偿,不应按这一规定执行。因为,所谓赔偿,就是要使损失恢复到未发生侵权时的原来状态,也就是说赔偿额应与损失额大致相等。就本案来说,被告既然不建立租赁关系,原告就有权租赁给他人,所以本案原告的损失应是原告租赁给其他人可能得到的租金,即侵权时至判决时私人房屋租赁的平均租金。当然,在处理本案时,为了照顾侵权人的负担能力,可低于这个平均租金,但不能过低,否则,就会有鼓励违法行为之嫌。
(张力 李尚来)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览》 中国人民公安大学出版社 第574 - 578 页