(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:四川省泸州市市中区人民法院(1991)泸区法民判字第7号。
二审判决书:四川省泸州市中级人民法院(1992)民上字第16号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):纳溪县电影发行放映公司。
法定代表人:杨某,纳溪县电影发行放映公司经理。
诉讼代理人:唐某,纳溪县电影发行放映公司副经理。
诉讼代理人:王冰泉,泸州市市中区小市法律服务所法律工作者。
被告(上诉人):周某,男,四川省泸州市市中区安富百货商场职工。
被告(上诉人):周某1,女,四川省德格县人民法院退休干部。
被告(上诉人):周某2,女,四川省纳溪县总工会干部。
被告(上诉人):周某3,女,四川省纳溪县幼儿园教师。
被告(上诉人):周某4,男,四川省纳溪县化肥厂职工。
诉讼代理人:杨荣华,四川省纳溪县法律顾问处律师。
诉讼代理人:张世伦,泸州市政协法律咨询服务部社会法律工作者。
第三人:周某5,男,四川省纳溪县个体户。
5.审判机关和审判组织
一审法院:四川省泸州市市中区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:张岷;代理审判员:兰汝;人民陪审员:陈洪。
二审法院:四川省泸州市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长、唐大智;代理审判员:白联洲、吴小松。
6.审结时间
一审审结时间:1991年11月28日。
二审审结时间:1992年11月16日(经院长批准,延长审限期9个月)。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称:座落于泸州市市中区XXXX街20号附1号房屋,原系被告共有财产。1962年7月,原告前身纳溪县电影院,因安全放映电影需要使用被告的房屋作太平门通道,与被告建立租赁关系。1964年12月,原告与被告周某协商,以190元人民币作价,购买讼争之房。被告周某收到房价款后,亲笔写了一张收条给原告。1985年9月,被告周某向有关机关反映,认为1964年的房屋买卖无效,要求归还讼争房屋产权。1987年12月,被告周某擅自强行占据该房,并将该房出租给第三人经商,非法收取房租。据此,要求被告退还房屋,并赔偿损失。
2.被告辩称:讼争之房1962年出租给原告,但并没将该房出卖给原告。被告周某1964年12月出具的收条,实为原告向被告支付的房租费,并非是卖房费。被告于1987年收回该房自住,并于1988年底向泸州市房地产管理所申办了《房屋所有权证》,讼争之房的所有权实属被告共同所有。原告租赁讼争之房20多年未付租金,应向被告赔偿损失。
(三)一审事实和证据
泸州市市中区人民法院经审理查明:座落于泸州市市中区XXXX街20号附1号铺房一间(面积60.02平方米),原系周某1、周某2、周某3、周某的父母周某6、周某7遗留房产。1958年纳溪县城关镇(市中区安富镇前身)人民政府因建设“共产主义街道”,无偿平调该房,后镇人民政府修建电影院,将该房后墙拆除作为出口通道。1960年镇电影院移交给纳溪县电影院(原告前身)。1963年1月,原告根据国家关于纠正平调私房问题的有关政策规定,鉴于该房已用于集体公益事业,不能返还原房,遂与被告建立租赁关系,每月付给被告房租6.5元。
1964年12月,原告与被告周某协商,将该房作价190元有偿转让给原告。被告周某收到款后,向原告出具收据一张,载明收到卖房款190元。此后,该房长期由原告管理使用,五被告均未表示任何异议。其间,安富镇人民政府于1982年曾公开处理平调民房修电影院的善后问题,诸被告仍未提出该房屋产权要求。从1985年开始,被告要求返还房屋,并于1987年12月占住该房。1988年,被告以房屋产权的老契已毁为由,向泸州市房地产管理所申办了讼争之房的房屋所有权证(泸州市房权字第0XXX2号)。1989年9月,第三人周某5向被告承租该房经商,并耗资810元整修该房。后因原、被告对该房讼争,第三人停止营业迁出该房。在案件审理期间,被告周某1从德格县人民法院退休回纳溪县,于1990年3月迁到该房居住。
(四)一审判案理由
泸州市市中区人民法院认为:座落于泸州市市中区XXXX街20号附1号房屋,原系被告共有财产。1958年该房由镇人民政府“平调”后,作为镇电影院用房,移交给原告。1963年原告按当时国家政策对“平调”之房实行退赔,已将该房产权退还给被告,同时采用建立租赁关系形式继续使用该房。1964年底原告经与被告周某平等自愿协商将该房购买,并长期对该房管理使用。被告已领取的房屋产权证应视为无效。其他共有人明知而不反对,该房买卖合法有效。被告强行占住原告房屋,属侵权行为,应当退出该房。被告非法出租原告房屋,所得租金应退给原告,赔偿原告因侵权所造成的损失。第三人周某5善意有偿承租房屋后,耗资整修该房而不能如约营业,造成的经济损失应由被告赔偿。
(五)一审定案结论
为保障当事人合法财产权益,维护住房正常秩序,根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第(一)、(四)、(七)项和有关民事法律政策之规定,泸州市市中区人民法院于1991年11月28日作出判决:
1.座落于泸州市市中区XXXX街20号附1号房屋产权属原告所有,被告应于判决生效后10日内将该房腾空交付原告;
2.被告周某非法出租原告房屋所得租金2453元,予以全部追缴后赔偿原告,此款在判决生效后10日内一次性付给原告;
3.被告周某与第三人周某5所签订的房屋租赁协议无效。在判决生效后10日内由被告周某一次性赔偿第三人周某5租房损失费500元正。
案件受理费732.24元由被告共同承担。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人周某等诉称:周某和电影公司之间买卖合同不成立。
首先,根据最高人民法院1984年4月17日(84)法研字第5号《关于〈城市私有房屋管理条例〉公布前机关、团体、部队、企业、事业单位购买或租用私有房屋是否有效问题的答复》明确指出:《城市私有房屋管理条例》施行前,中央曾下达过三个文件,即1956年1月18日中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》、1964年1月13日国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》、1965年9月11日国务院财贸办公室《关于供销合作社购买农村生产队、社员房产问题的答复》均强调机关、部队、企业、事业单位不经批准不得租用或购买私有房屋。因此,人民法院在处理1983年12月17日公布《城市私有房屋管理条例》以前发生的这类问题时,也应按照此原则处理。电影公司购买讼争房屋,当时未经批准,不具备购买私房的主体资格。同时,周某也不具备出卖共有财产的主体资格。最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条规定“部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,应宣布买卖关系无效”。周某未取得其他共有人同意,不具备出卖共有财产的主体资格。因此,上诉人周某与被上诉人之间的房屋买卖是主体不合格的民事行为。
其次,房屋价格偏低。讼争房屋面积按法院认定是60.02平方米,按周某出具的收条注明的卖房费190元计,讼争房屋的买卖价格每平方米才3.16元,按泸州市1958年至1962年修建沱江大桥征用,拆迁民房的价格每平方米5-8元计,,讼争房屋价格明显偏低属显失公平的民事行为。
再次,房屋买卖的形式要件不具备。房屋是一种特殊标的物,其所有权转移依照法律的规定需履行特殊的法定手续,即要具备买卖契约,交纳房产契税,办理产权转移移交手续。如是机关、团体、企业事业等单位购买私房,还必须经县级以上人民政府批准。然本案讼争的房屋买卖,除周某出具了一张收到电影院买房屋费190元收条外,并无其他手续,被上诉人在其会计帐上也未注明是买卖房屋费,而是注明“退赔”、“经租费”,可见本案是一件不具备法定手续的房屋买卖。
最后,讼争房屋的产权,上诉人依法申办,泸州市房监所以市人民政府的名义向上诉人颁发了房产证,具有法律效力。市中区人民法院不能否认上诉人所持有的房屋所有权证的效力。
因此,上诉人周某与被上诉人之间的房屋买卖不是合法有效的民事行为,请求二审法院撤销原判。
(2)被上诉人辩称:其与周某之间的房屋买卖有效。电影院因用于公益事业而购私房,周某代表其他共有人参加协商出售房屋、其他共有人应当知道而没有反对。而且,上诉人实际收取了卖房价款,被上诉人实际使用和管理了讼争房屋。且自1965年至1985年9月,双方并无争议。特别是被上诉人已完善了县政府批准购买私房的手续。因此,被上诉人与上诉人之间的房屋买卖是合法有效的民事行为,请求二审法院维持原判。
2.二审事实和证据
座落于泸州市市中区XX镇XXX街20号附1号房屋,原系周某6、周某7于1948年购置,二人分别于1950年和1958年去世后,该房遗留给上诉人周某1、周某2、周某3、周某及周某8(上诉人周某4之父;1962年去世)、周某9(1967年去世)。1958年纳溪县城关镇(市中区安富镇的前身)将该房“平调”为镇人民政府统一安排使用的公房。1961年纳溪县城关镇电影院将该房辟为电影院太平门(即作后门使用)。1962年纳溪县城关镇人民政府根据当时政策规定,将“平调”周家的房屋产权退归周家。镇电影院因放映电影需继续使用该房,遂于1962年7月与周家建立房屋租凭关系,房租每月6元,由周某3按月收取。1963年3月,房租收取人由周某取代周某3。同年11月,房租由每月6元调整为3元。1964年12月31日,被上诉人与上诉人周某议定将该房有价转让给被上诉人,周某亲笔出具“兹收到纳溪县电影院买房费人民币合计190元”的收条,此后纳溪县电影院长期管理并使用该房。1987年12月,上诉人强行占据该房,并出租给第三人经商,收取房租费2453元。次年3月,上诉人持申请书和基层组织的证明向泸州市房地产监理所申请办理房屋产权证(同年12月领得泸市房权字第0XXX3号房屋产权证)。9月,被上诉人向纳溪县人民政府申请补办购房手续,(10月获得县政府的批文)。1988年11月,被上诉人向法院提起民事诉讼。
认定上述事实的证据包括:(1)周某3、周某收取房租的收条;(2)周某收卖房费的收条;(3)电影公司支付买房费银行现金支票存根,会计注账凭证;(4)电影公司购房申请,县政府的批准文书;(5)周某1申办房产证的申请书、证明书、房屋所有权证;(6)证人证言;(7)周某1985年、1987年向有关机关的申诉材料;(8)电影公司对周某申诉材料的答复。
3.二审判案理由
座落于泸州市市中区XX镇XXX街20号附1号房屋,原系上诉人共有财产。1964年上诉人周某将讼争房屋出卖给被上诉人,被上诉人支付房价款后,对该房管理使用20多年,其他共有人明知而未提出异议,根据有关民事法律政策规定,上诉人与被上诉人的房屋买卖关系属有效民事行为,讼争房屋产权应归被上诉人所有。原审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉理由不能成立,本院不予支持。
4.二审定案结论
四川省泸州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项关于“原判决认定事实清楚,适用法律正确的,判决驳回上诉,维持原判决”的规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判决。
上诉案件受理费732.24元由上诉人共同承担。
(七)解说
本案属一起房屋买卖纠纷案件,争议焦点是买卖关系是否有效的问题。人民法院在审理中,根据法律、法规和有关民事政策的规定的精神,从有利群众生产、生活,有利社会安定,有利稳定房产秩序的原则出发,既尊重历史,又尊重现实,确认讼争房屋的买卖关系有效,从而使已经相对稳定的事实关系得到法律的承认和保护,这对稳定社会经济秩序无疑是有积极意义的。
1.买卖房屋的主体
民事主体资格包括法律赋予民事主体的民事权利能力与民事行为能力。具备民事权利能力是民事主体取得民事权利、承担民事义务的一般前提,而在不同的民事法律关系中,法律赋予不同的民事主体不同的民事权利能力,即不同的民事法律关系,主体资格不同。就本案房屋买卖民事法律关系而言,其主体除应具备一般买卖行为的权利能力和行为能力外,还应符合《城市私有房屋管理条例》和最高人民法院的有关司法解释对房屋买卖双方主体资格所作的特殊的条件要求,即:国家机关、社会团体、企业事业单位购买私房须经县级以上人民政府的批准;部分共有人出卖共有财产,须有其他共有人同意出卖的证明。如果在《城市私有房屋管理条例》颁布施行前,国家机关、社会团体、企事业单位购买私房已成,并使用多年,当时未经批准,经补办买房批准手续后,应承认其主体资格具备,买卖关系有效。纳溪县电影发行放映公司因公益事业需要购买上诉人的私有房屋,支付了房价款,使用多年,事后补办了买房批准手续,应承认其购房主体资格具备。部分共有人出卖共有财产,其他共有人当时明知而不反对,也应承认其主体资格具备,买卖关系有效。因为从民法理论上讲,“明知”包括知道和应当知道。应当知道是一种法律上的推定,就是不管当事人实际上是否知道权利受到侵害,只要客观上存在着知道的条件和可能,人民法院就推定其知道。法律作“明知”的规定,在于防止当事人以不知为由规避法定义务。本案五个被告除周某1一人在外地工作外,其他人均同住一地,互有来往,周某1也先后从外地回乡多次,平时保持联系。周某代表其他共有人收取并使用房租,得到其他共有人的同意。周某出卖共有财产,其他共有人具备应当知道的条件,二十多年没有提出异议,应视为明知而不反对。因此,周某出卖共有财产应视其主体资格具备,事隔20多年后其他共有人以不知为由提出异议,人民法院不应支持。
2.房屋买卖的手续
根据《民法通则》第五十五条的规定,民事法律行为应当具备三个有效条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。本案买卖关系是否有效还涉及到一个买卖手续问题。《民法通则》第五十六条虽然指出“法律规定用特定形式的,应当依照法律规定”,但是在有关条款中既未将“具备法律要求的形式”作为民事行为的有效条件,也未将其作为无效或可以变更、撤销的条件,因此从立法依据上讲,不能就断言“不具备法定形式的民事行为无效”。况且从实践上讲,如果法院仅因未办理过户登记而将一些成交多年的私房买卖予以否定,会给社会带来不良影响,助长一些人因房屋涨价而进行投机取巧的不正之风。本案就属这一类情况。从我国实际情况看,在《民法通则》、《城市私有房屋管理条例》颁布施行前,买卖双方房屋产权转移手续常有不完善的情况,如果买卖双方自愿,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋多年,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应责令双方补办房屋买卖手续。本案原告与被告周某自愿协商买卖讼争房屋,原告已交付了房款,并实际长期使用和管理了讼争之房,购房的目的用于公益事业,没有其他违法行为,具备法律要求的实质条件,且补办了购买房屋批准手续,因此,从稳定现有社会关系及经济秩序出发,认定该买卖关系有效是正确的。
3.房屋买卖价格
房屋价格由房屋价值决定,受价值规律影响,又受当事人的主观因素及相互关系等因素的影响。在房屋买卖纠纷中,凡买卖关系已成,其间又没有欺诈、胁迫、乘人之危及违反法律或公共利益的情形,当事人以价格偏低反悔的,人民法院不应支持。本案房屋买卖关系发生在1964年,面积60.02平方米,双方成交价为190元;每平方米约3.16元,与当时的房价比较为偏低,但相当于该房当时月租金的63倍,且系原、被告之间当时真实意思表示。被告现以房屋价格偏低为由反悔,人民法院不应支持。
4.房屋所有权证的效力
房屋所有权证,是国家主管房屋产权登记的机关以人民政府的名义,依照法律、法规的规定,为保护房屋所有权人的合法权益,对所有权人申请登记的房屋,经审查属实后,向所有权人颁发的房屋所有权证明文书。该证明文书一经颁发,即具有法律效力,非经法定的确权机关依法变更所有权人,该证不失其效力。其他单位和个人无权否定其效力。对房屋所有权人的确认,有行政和司法两个机关。如果同一房屋经行政和司法两机关分别确权后,所有权人不是同一人时,应按司法确权优于行政确权的原则,司法确认的所有权人为是,行政确认的所有权人为非。合法的所有权人可持司法确权的法律文书到主管房屋产权登记的机关去申办房屋所有权证;主管房屋产权登记的机关可将非法所有权人持有的房屋所有权证予以注销或宣布其作废,再依据司法机关的法律文书和合法所有权人的申请重新颁发房屋所有权证。本案讼争之房,先经泸州市房地产管理所依据被告隐瞒房屋买卖,产权转移事实的申请和基层组织不知原、被告之间房屋买卖关系事实的证明,未经产权变化情况调查及公告登记等法定程序,将讼争房屋产权确认给被告是不对的。后经法院两审终审查明并确认原告为合法所有权人,被告不是讼争房屋的所有权人,被告所持房屋所有权证因失其真实性而属无效证件。法院可根据审理结果向主管房屋产权登记机关提出司法建议,由该机关注销原有的房产证,重新颁发讼争房屋的所有权证;也可在其判决文书中直接写明该证无效,然后再由当事人持判决文书和申请书,到房产登记机关办理讼争房屋的所有权证。
(白联州)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览(1993年综合本)》 中国人民公安大学出版社 第458 - 463 页