（一）首部

1.判决书字号：浙江省金华县人民法院（1992）白民初字第57号。

2.案由：房屋卖买纠纷。

3.诉讼双方
原告：朱某，男，44岁，汉族，工人，中华人民共和国水电部第十二工程局建筑安装处职工，住浙江省金华县。
诉讼代理人：朱某1，男，22岁，汉族，个体工商户，住浙江省金华县（系原告之子）。
被告：许某，男，38岁，汉族，个体工商户，住浙江省金华县。
被告：俞某，男，39岁，汉族，浙江省金华县白龙桥镇工业总公司副总经理，住浙江省金华县。
诉讼代理人：章斌，浙江省金华县白龙桥镇法律服务所法律工作者。
被告：赵某，女，47岁，汉族，浙江省金华县白龙桥镇企业管理办公室工作人员，住浙江省金华县。
诉讼代理人：赵某1，男，38岁，汉族，农民，住浙江省兰溪市（系赵某之弟）。
第三人：俞某1，女，38岁，汉族，农民，住浙江省金华县（被告许某之妻）。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：浙江省金华县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：金春明；审判员：方春林；代理审判员：章敏。

6.审结时间：1992年10月20日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：（1）经被告俞某、赵某介绍，原告与被告许某达成卖买座落金华县XXX镇XX路56号楼房一幢，计人民币5万元。双方于1991年8月中旬签订房屋卖买协议，并由被告俞某、赵某为担保人，担保义务是：“房屋如不准卖买，由担保人负责”。（2）房屋卖买协议签订后，原告已付给被告许某人民币35000元和出具5000元欠条一张，并出具给被告俞某、赵某5000元欠条各一张，作为折抵被告许某欠俞、赵的债务。（3）为办理房屋卖买有关手续，原告已承付了税款、房屋卖买交易费、证件费等共计人民币4047元。（4）在原告要求交付房屋时，被告许某的妻子俞某1提出异议，并获悉该房屋在出卖前已由被告许某和其妻俞某1抵押给他人。（5）被告许某隐瞒房屋已抵押他人的事实，对原告进行欺诈。为此，请求依法解除房屋卖买关系，并由三被告赔偿原告因此而造成的经济损失。

2.被告许某辩称：（1）本人打算托被告俞某购买汽车赚钱还债，故瞒着妻子俞某1出卖夫妻共有的房屋。（2）原告朱某所给付的卖房屋款均在被告俞某和赵某处，本人未收到分文。因此，应由俞、赵退款。（3）本人债务累累，家庭经济困难，已无能力承担责任，请求免去赔偿损失的责任。

3.被告俞某未予书面答辩。庭审中辩称：（1）在房屋卖买中本人曾为介绍人属实，并在当事人间形成的卖买协议中为担保人。但在房屋卖买协议形成后，按当时政府规定填写表格时，在该表格中未作担保。因此担保关系不能成立。（2）被告许某自愿将出卖房屋款作为归还所欠本人的债款，现提出返还理由不成立，请求依法保护。

4.被告赵某辩称：（1）本人原不认识原告朱某和被告许某，因被告俞某的关系而相识。（2）被告许某在与原告朱某商谈房屋卖买期间，许向本人借人民币8000元做贩生猪生意。因担心债权落空才参与房屋卖买的介绍和协议中的担保。（3）本人认为律师懂法律，在原告再三要求下才同意为担保人。但在填写规定的表格时未作担保人。因此，本人不应承担法律责任。（4）被告许某用出卖房屋款中3000元归还本人的债务属合法行为，请求予以保护。

（三）事实和证据
金华县人民法院白龙桥人民法庭经收集和核实有关证据查明：1991年9月间，中华人民共和国水电部驻金华县白龙桥镇的第十二工程局建筑安装处职工朱某，在白龙桥镇四处探询，准备为有汽车修理技术的儿子朱某1购买房屋，开设个体汽车修理部。该镇工业总公司副总经理俞某及镇企业管理办公室干部赵某得知许某要出卖房屋还债，俞、赵系许某的债权人，因此两人尽力为卖买双方牵线。同年9月13日晚上，朱某、许某、俞某、赵某等汇集在赵某办公室协商房屋买卖事宜，经过讨价还价，双方达成房屋卖买协议。协议内容：一、房屋概况：座落在XXX镇XX路56号三间三层楼屋一幢，建筑面积311.37平方米，房屋所有权证金字第4XX7号。二、房屋四至：东镇政府大院围墙；南金龙路；西应东棋屋；北自家围墙。三、房屋价格：50000元。四、可拆物：吊扇四把。五、过户费用：卖方已交土地补偿费1240元，临时用地费1080元。六、交付时间：房产权过户同时付款，卖方于1991年10月底前搬出房屋。七、违约责任：一方违约需支付给对方违约金5000元。八、协议一式三份，各执一份。协议条款后还写明：“房屋如不准卖买，由担保人负责。”担保人栏由俞某、赵某签名并按指印。卖买双方亦在卖买协议上签名按指印。次日，朱某按当地政府的规定，填写政府统一印发的房屋卖买契约书，朱、许均在卖主、买主栏签名按指印，并由镇政府领导批签同意按规定过税后，盖了镇政府印章。当天晚上，朱某、许某、俞某、赵某及朱某之子朱某1等人汇集在赵某的办公室，朱某当场付出人民币35000元。其中3000元付给赵某，另32000元由俞某点数并保管。朱某因付不足全部买房款，当场出具给俞、赵、许各一张5000元欠条，其中出具给俞、赵的欠条是抵作许某归还俞、赵的欠款的。当场由许某出具给朱某“收到朱某购本人房屋款共计伍万元”的收条。次日，许某又给俞某重新写了偿还债务的欠条，欠条写明：“9月13日底归还叁万柒仟元整”。同日，朱某办理了房屋过户纳税手续，承付了税款3001元，房屋交易费1000元，房产登记费31元，产权证工本费5元和国有土地使用证工本费10元，共计人民币4047元。当晚，XXX镇XX村的叶某、叶某1获悉许某已将房屋出卖他人，即登门向许某催讨借款。刚从温州市做生意回家的许某之妻俞某1获悉许某卖房后，即口头向白龙桥法庭反映情况，对许某出卖房屋提出异议。但事后俞某1既未起诉，亦不迁出房屋。1992年4月，朱某向白龙桥法庭提起房屋卖买纠纷诉讼，请求解除房屋卖买关系，由三被告返还购房款和废除其出具的三张欠条，并要求三被告赔偿因此而造成的经济损失。法院还查明：讼争的房屋系许某、俞某1夫妇以人民币60000元向他人购入。1991年3月23日、2月28日许某夫妇已先后将该房屋抵押给债权人朱某2（欠款5000元）、杨某（欠款34000元）。许某不仅未经共有人俞某1同意，而且未征得抵押权人朱某2、杨某许可出卖讼争的房屋。
上述事实有下列证据证实：
（1）1991年9月13日许某与朱某签订的由俞某、赵某为担保人的书面《房屋卖买协议》。证明许某擅自出卖房屋和由俞、赵担保的事实。
（2）1991年9月14日由许某与朱某共同填报的金华县白龙桥镇人民政府统一颁发的《房屋卖买契约表格》。证明双方共同申报房屋卖买，并经镇政府领导批准的事实。
（3）1991年9月15日由许某与朱某填报并经金华县土地管理局批准的《土地使用权变更申请书》。证明讼争的房屋变更使用权的事实。
（4）1991年9月14日由金华县人民政府发给的NO.0XXXXX1的房屋过户契约。证明讼争房屋已过户并交纳税款3001元的事实。
（5）1991年11月7日金华县土地管理局收费收据，NO.023482。证明收取国有土地使用证工本费10元。
（6）1991年11月9日金华县城乡建设环保局收款收据，NO.0015355。证明收取朱某的房产登记费31元和产权证工本费5元的事实。
（7）1991年11月9日金华县城乡建设环保局收款收据，NO.0038976。证明收取朱某的房屋卖买交易费1000元的事实。
（8）1991年9月13日由朱某出具给许某、俞某、赵某的借条三张。证明朱某给付全部买房款资金不够，出具给许某一张5000元的欠条和另二张5000元欠条作为折抵许与俞、赵间债权债务的事实。
（9）1991年9月13日许某出具给朱某的收到卖房款50000元人民币的欠收。证明许某收到朱某现金35000元，加上朱某出具的三张欠条共15000元合计数50000元的事实。
（10）1991年3月23日由许某、俞某1夫妇出具给朱某2的《借款以房屋抵押书》（复印件）。证明许某、俞某2向朱某2借人民币5000元，并以讼争的房屋作抵押的事实。
（11）1991年9月14日由许某出具给俞某尚欠人民币39400元（复印件）。欠条内容证明“91年9月13日归还37000元”的事实。
（12）许某、俞某1在法庭上的陈述笔录。证明讼争房屋系一年前由他们夫妻向他人以人民币6万元购入。

（四）判案理由
1.《中华人民共和国婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”被告许某和第三人俞某1在法庭陈述证实讼争的房屋系在他们婚姻存续期间共同购入的。因此属夫妻共同财产。但是，被告许某在第三人俞某1外出期间将其共有的房屋出卖给朱某，侵犯共有人俞某1的合法权益。据此，被告许某与朱某达成的房屋卖买关系属无效民事行为。
2.《中华人民共和国民法通则》第八十九条规定：“债权人有权依照法律的规定从抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还”。根据我国法律规定，抵押权是债务人或者第三人向债权人提供财产作为清偿债务的担保而设定的担保物权。当债务人在债务到期不履行时，抵押权人有权就抵押财产的价金优先受偿。本案的被告许某及第三人俞某1已将讼争的房屋抵押给他人，被告许某在未取得抵押权人的同意，将已设定抵押权的房屋出卖，侵犯了抵押权人的合法权益。根据民法通则第五十八条的规定，被告许某与原告朱某达成的房屋卖买关系属无效民事行为。
3.被告俞某、赵某为自己的利益，参与了无效民事行为并予担保，其行为不属善意。根据民法通则第六十一条的规定，俞、赵从无效民事行为中取得的财产依法不能予以保护，应当恢复到原来状态。
4.民法通则第六十一条规定，民事行为被确认为无效……，有过错的一方应当各自承担相应的责任。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在本案的违法房屋卖买中，被告许某负有主要的民事法律责任，依法应当承担因房屋卖买而造成损失的主要责任；被告俞某、赵某在违法的房屋卖买中予以担保，并从无效民事行为中取得利益均有过错，依法亦应承担一定的民事责任；原告朱某向被告许某购买属许某夫妇的共有财产，导致无效民事行为的形成。因此，对本案中的经济损失亦应承担相应的民事责任。

（五）定案结论
金华县人民法院在查明事实，分清是非责任的基础上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、第八十九条第（二）项、第五十八条规定于1992年10月20日作出一审判决如下：
（1）原告朱某与被告许某形成的房屋卖买关系无效；
（2）由被告许某返还原告朱某人民币35000元；
（3）由被告俞某返还被告许某人民币32000元。由被告赵某返还被告许某人民币3000元；
（4）原告朱某出具给三被告欠条各一张（共计人民币15000元）无效，交法庭存卷；
（5）房屋无效卖买中的经济损失计人民币4047元。由被告许某负担2428元，由被告俞某、赵某各负担600元，由原告朱某负担419元。
上列二至五项于本判决生效后一个月内履行完毕。
案件受理费2130元。由原告朱某负担222元，被告许某负担1278元，被告俞某、赵某各负担315元。
一审宣判后，在法定的上诉期限内，当事人均未提出上诉。

（六）解说
在本案的审理中，合议庭和审判委员会对房屋卖买关系为无效民事行为，依法判决卖买关系无效，由被告许某返还原告朱某已给付的卖屋款、废除三张欠条和根据当事人的责任大小承担无效卖买中的经济损失意见一致。但是，对被告俞某、赵某从被告许某处取得的人民币35000元，是否应当返还意见不一。
第一种意见认为，被告俞某、赵某不应将取得的35000元返还被告许某。理由是：被告许某与朱某的房屋卖买关系，侵犯了共有人和受抵押人合法权益，属无效的民事行为，依法应判决卖买关系无效。但是，被告许某在取得出卖房屋款后，自愿将所得款履行与俞某、赵某的债务，且该债权债务关系合法。因此，许某与俞、赵的行为属另一民事法律关系，依法应予保护。
第二种意见认为，被告俞某、赵某应当将取得的35000元返还被告许某。理由是：
（1）被告许某与原告朱某形成的房屋卖买关系，不仅侵犯了第三人俞某1的共有财产权利，而且侵犯了受抵押人朱某2、杨某的“优先受偿”的合法权益。因此，应当确认讼争的房屋卖买关系“违反法律规定”，属无效民事行为，不能发生法律效力，依法应予解除。
（2）被告许某出卖房屋取得卖屋款和被告许某将取得的卖屋款用于履行债务，确属两个民事行为。但是，被告俞某、赵某为了自己的债权得到清偿，为无效的民事行为担保，其目的在于其债权得到偿还，因此其行为不是善意的，法律不应予以保护，应恢复到原来的状态。
（3）无效的民事行为，从行为成立时起应不具法律约束力。本案依法被宣布讼争房屋卖买关系无效以后，“当事人因该行为取得的财产，应当返还受损失的一方”。被告俞某、赵某参与了无效房屋卖买行为，并为其担保，在无效的民事行为发生的后果中，当卖房的主债务人无力返还卖房价金时，俞某、赵某作为担保人，应当承担返还卖房价金的连带责任。
最后，合议庭多数采纳第二种意见作出判决。
（冯汉勤）