（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（1989）经字第582号经济判决。
二审判决书：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（1990）经上字第15号经济判决。
再审法院判决书：黑龙江省高级人民法院（1992）经监字第35号经济判决。

2.案由：柜台租赁合同纠纷案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人，再审被申请人）：哈尔滨市人民防空办公室地下商业街管理处（下称管理处）。
法定代表人：黄某，副处长。
委托代理人：刘某，管理处职员。
委托代理人：王秋彦，哈尔滨市第一律师事务所律师。
被告：（上诉人，再审申请人）：董某，个体经营户，现住哈尔滨市重型机器厂宿舍。

4.审级：再审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王莹；审判员：张文捷、付祥中。
二审法院：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：詹念村；审判员：李春和、孟晓哲。
再审法院：黑龙江省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：迟东音；代理审判员：张明安；代理审判员：李淑琴。

6.审结时间
一审审结时间：1989年11月4日。
二审审结时间：1990年1月25日。
再审审结时间：1992年1月24日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1988年5月10日我方与个体经营户董某签订柜台租赁协议，协议主要规定：管理处将地下商业街上层一厅21室1—4号柜台租给董某用于经营，租期自1988年5月10日起到1989年1月30日，租赁费每月2800元；租赁期满后，董某应将柜台交还管理处，逾期不交予以罚款；租赁期满后如需继续承租，必须在租赁期满前半个月向管理处申请，经双方同意后，可以签订续租协议。在协议期满后，董某未在协议规定的期限内向我单位提出继续承租的申请，而后却又要求继续承租。我单位决定将其调到28室继续经营，但董某不同意，仍强行在21室经营。我单位无奈将董某的货物搬出21室封存保管。鉴于这种情况，原告请求法院裁决解除租赁关系，判令董某迁出21室并取回原告方代管的货物。

2.被告辩称：在租赁期满前后，我同管理处始终在协商续租问题，原告并未提出让承租人出让柜台，相反还收取了被告的继续租赁定金。直到1989年4月30日，被告才得到原告通知，要求被告在当天将价值5万元的货物搬出。由于时间太紧，根本无法全部搬出，原告便于当晚强行将全部货物搬出，造成货物的损失。被告认为：被告在合同期满后继续使用柜台是原告允许的，纠纷纯系由原告侵权行为所致，故请求法院裁决继续租赁柜台并赔偿损失。

（三）一审事实和证据
黑龙江省哈尔滨市南岗区法院经审理查明：1988年5月10日，管理处与董某签订了租赁柜台协议，协议主要规定：董某租用地下商业街上层一厅21室1—4号柜台，租赁期限自1988年5月10日到1989年1月30日，租赁费为每月2800元；租赁期满后需继续承租的，必须在协议期满前半个月，由承租人向出租方提出申请，经双方同意后，可以延续协议，如不提出续租申请，租赁期满后承租人应将柜台按时交还出租人，否则每逾期1天罚款50元，逾期5天以上每天罚款100元。
协议签订后，双方均按协议履行，在协议期满前，董某向管理处提出续租21室1—4号柜台的申请，管理处以该柜台另租给本单位编余职工为由拒绝续租。双方经协商未能达成一致意见，董某仍继续使用原承租柜台。1989年4月30日上午，管理处书面通知董某于当日下午17时30分前搬出21室1—4号柜台，否则将强行迁出。董某接到通知当日未搬出，管理处遂于当日晚单方将其全部货物和帐本从21室搬迁至它处封存。次日，董某向有关部门上访，而管理处则于5月10日向南岗区法院起诉。

（四）一审判案理由
黑龙江省哈尔滨市南岗区法院根据上述事实认为：
双方签订的租赁柜合协议有效，董某在协议期满又未达成新协议的情况下，应将柜台交还管理处，董某不交柜台对导致纠纷发生负有责任，因此对原告管理处的诉讼请求予以支持，但管理处强行搬迁董某的货物不妥。

（五）一审定案结论
根据《中华人民共和国经济合同法》第二十三条的规定判决如下：
1.董某交付管理处3个月的租金8400元。
2.董某自行取回由管理处封存的货物。
案件受理费52元由董某承担。

（六）二审情况
一审判决后，被告董某以管理处单方将其货物强行搬迁系侵权行为，应赔偿由此造成的全部损失为由上诉于哈尔滨市中级人民法院。
哈尔滨市中级人民法院经审理认为：双方租赁协议有效，合同期满后，董某应按合同规定交出柜台，逾期不交出柜台应负违约责任。同时，管理处单方将董某的货物搬迁封存不当，对在封存期间丢失的商品应负赔偿责任，经二审法院组织双方清点货物，计丢失价值8745元的货物，还有约价值34000元的货物因污损、发霉和过季等原因董某拒绝取回。对于后一部分货物，一审法院曾要求董某取回，因其拒绝，其损失应自行承担。故判决：
1.维持原判所有判项。
2.董某偿付管理处逾期交付柜台的违约金8750元，管理处赔偿董某封存货物期间丢失损失8745元，相抵后，董某应付给管理处5元。
一、二审案件受理费104元，双方各承担52元。

（七）再审情况

1.再审诉辩主张
二审判决后，上诉人董某不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，其主要的理由和请求是：
（1）我已按合同规定的期限向对方提出了续租申请，在同等条件下，我应有优先承租权。
（2）直到1989年4月30日，管理处并未提出要我撤出柜台，双方始终正在协商，我不构成违约。
（3）管理处单方强行搬迁货物，侵犯了我的合法权益，不但使部分货物丢失、污损、发霉，而且由于侵权行为致我停止经营，造成价值17万多元的货物积压贬值。
综上原因，请求继续租货柜台并赔偿全部损失。

2.再审事实和证据
经黑龙江省高级人民法院调查，董某确于1989年1月10日向管理处提交了续租申请，此后双方一直在协商租赁柜台事宜，直到同年4月30日以前并未明确要求董某立即撤出。同时还查明：管理处封存货物后，丢失价值8745元的货物，另有价值33240.81元的货物因被封存和管理不当而过时贬值和霉变，加上董某购货借款利息40910.86元，董某总计损失82896.67元。此外，由于董某经营中断，尚有价值155499.8元的货物积压。其它事实原一、二审法院认定准确无误。

3.再审判案理由
黑龙江省高级人民法院经再审认为：董某持有国家工商行政管理机关核发的个体工商业营业执照，该执照注明的营业地点为地下商业街1厅21室1—4号柜台，董某在该地点经营是合法的，应受法律保护；地下商业街是国家根据个体经济发展的需要而设立的经营场所，管理处代表国家对地下商业街进行管理并通过租赁合同方式与个体工商户建立法律关系，应当本着保护个体经营者合法权益和《中华人民共和国民法通则》确定的公平、诚实信用原则，依法行使管理权。本案承租人既无违反合同的行为又无违法经营行为，在同等条件下，应享有优先承租权。在双方因续租发生争议协商不成时，应通过法律程序解决，但管理处却强行收回柜台，封存董某正在经营的商品，侵犯了董某的经营权和财产所有权，对由此造成的损失应承担赔偿责任。

4.再审定案结论
依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十七条第二款、第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
（1）撤销哈尔滨市中级人民法院（1990）经上字第15号经济判决。
（2）维持南岗区人民法院（1989）经字第582号经济判决第1项。
（3）管理处赔偿董某被封商品及借款利息损失计80177.67元，现封存在管理处的商品归管理处所有。
（4）管理处在本判决送达后30日内给董某安排与原承租柜台相应的4个柜台；如不能安排则赔偿董某积压的商品价值155499.8元，该商品交管理处处理。
一、二审案件受理费104元由管理处负责。

（八）解说
此案的处理在当地曾产生较大影响，这不仅因为个体经营户敢于同国家有关管理机关对簿公堂，依法保护自己的权益，而且还因为再审判决在处理依据和处理方法上都做出了一些有益的尝试，取得了较好的社会效益。
1.管理处尽管是国家授权的行使行政管理职能的机关，但是，它通过同个体经营户签订租赁协议的方式，与个体经营户建立起一种民事法律关系。在这个关系中，双方的地位是平等的，各自的权利义务都受法律和租赁协议的制约，任何一方都没有法律和租赁之外的特权。而管理处在此案中，仍然沿用计划经济体制下行政管理的简单方式，在协商不成时，不是采取合法途径去解决纷争，而是单方采取强制搬迁、封存货物的手段，显然对个体经营户的经营权和财产权构成侵害，理应对造成的损失予以赔偿。此案的社会意义就在于：对于平等的民事法律关系主体给予平等的保护，这既是司法机关的天职，也是市场经济的本质要求，任何机关、团体和个人都必须依法办事，否则必将受到法律的制裁，而这种观念正是目前中国社会变革过程所急需树立的。
2.此案中，董某是否有优先承租权，这是能否正确处理本案的关键的法律问题。目前中国法律对财产租赁是否有优先承租权问题无明文规定，但就此案而言，争议标的柜台就是用于出租经营的，按地下商业街的惯例，承租人一般都能继续承租。如果柜台不改变用途，原承租人又无违反合同或违法经营行为，在同等条件下，应有优先承租权，这样认定和处理，既有利于维持现有经济关系的稳定，促进个体经济的发展，同时也不损害管理处的利益，因为租金是法定的，它并不会因为租给他人而额外获利。管理处以安排本单位编余人员为目的，拒绝同董某续签租赁合同，由此，董某丧失了经营权，所订购的大量货物无法销售，产生很大的经济损失。滥用自己的权利，而严重损害对方利益，这是违反公平和诚实信用原则的，其要求不应予以支持。
3.再审的裁决结果与原审差别较大，首先在于：原审与再审对管理处侵犯董某财产权的性质和所造成的损失程度的不同认识。原审只是说明管理处封存货物的行为“不当”，并未从法律上予以定性；对于给董某造成的损失，原审只认定财产的直接减少部分即因封存而丢失的部分，这显然是不公平的。因为被封存的货物还有大部分由于霉变和过季等原因，已不能实现原有价值。此外，董某用于购货的借款也因此无从偿还，要多支出一定利息。这些财产后果显然都是由管理处的侵权行为造成的，理应由其承担赔偿责任。其次在于：再审还认定管理处对董某的经营权也构成了侵犯。国家工商行政管理机关许可董某从事经营活动的地点与其承租的柜台是相统一的，由于管理处的侵权行为，使董某无法在法定的经营地点从事经营，使其用以进行经营活动的货物不能正常出售，由此产生的损失，管理处也应负责赔偿。再审裁决让管理处再出租给董某同等条件的柜台，否则，管理处就要接收积压的货物并向董某支付货款。这样裁决充分考虑了双方的利益，裁决内容也较有新意，在目前柜台租赁领域法律、法规不健全的情况下，起到了一定的规范和导向作用。
（崔军）