1.判决书字号
一审判决书：湖南省高级人民法院（93）湘高经初字第3号。
二审判决书：最高人民法院（93）民上字第2号。

2.案由：房地产转让合同纠纷。

3.诉讼双方
原告人（被上诉人）：湖南省总工会。
法定代表人：刘某，主席。
诉讼代理人：侯松宁，长沙市高新技术产业开发区律师事务所律师。
诉讼代理人：陈志明，全国侨联华联经济律师事务所律师。
被告人（上诉人）：长沙市卫生防疫站。
法定代表人：莫某，站长。
诉讼代理人：王志强，湖南省经济贸易律师事务所律师。
诉讼代理人：黄幼园，湖南省经济贸易律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：湖南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曾新田；代理审判员：吴扬宏、罗文斐。
二审法院：最高人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡久远；代理审判员：郭颜祯、俞宏武。

6.审结时间
一审审结时间：1993年6月3日。
二审审结时间：1993年10月30日。

1.一审诉辩主张
原告诉称：1991年6月22日，双方签订《房地产有偿划拨转让协议书》，约定长沙市卫生防疫站将其现在办公场所的房地产，以人民币550万元总额包干转让给原告。原告按约定已付给被告转让费370万元。但被告未按期向原告交付房地产，请求法院判决被告全面履行协议，并按约定承担275万元违约金。庭审时，原告要求终止协议，要求被告用长沙市火星开发区的房地产赔偿原告的损失。
被告未作书面答辩，庭审时口头辩称，由于物价猛涨，被告多次要求湖南省总工会增加转让费，但没有结果，致使协议无法履行。

2.一审事实和证据
湖南省高级人民法院经开庭审理查明：
总工会为解决湖南工人报社等三个直属单位的住宿、办公用房问题，于1991年初决定征地建房，并得到了全国总工会的批准。防疫站与总工会是邻居，正好要迁址新建，便多次主动找总工会协商，愿将现址转让给总工会。双方于1991年6月22日，正式签订了“房地产有偿划拨转让协议书”，约定，防疫站将其现址六亩土地的使用权及地上建筑面积7259.9平方米的房产以及其他附属设施等的所有权，作价550万元，实行总额包干。协议载明总额包干包括了房屋建筑及附属建筑物的土建造价、拆迁城市安置补偿费、工程管理费、搬迁、运输、停产补偿费、不可预计费等一切费用。协议约定在协议生效后30天内总工会付给防疫站250万元；1992年5月31日前付100万元；1993年2月底防疫站交付三栋住宅后，1993年3月10日前总工会再付120万元；余下80万元待防疫站在1994年3月底前将全部转让内容交付总工会验收，双方签字认可后，半月内由总工会一次付清。协议还约定在协议生效后，双方不得以任何借口不履行协议，也不得提出协议外的任何要求，不论哪方违约均按转让费总价格的50%向对方交纳赔偿金。如总工会逾期付款，每逾一日，按未付款数的3%向防疫站交纳赔偿金；如防疫站逾期交房，按对等条件由总工会从预留金额中扣除，不足部分由防疫站负担。此外，协议还约定，本协议经双方签字盖章，经长沙市国土局鉴证，办理了房地产过户手续后生效。双方签字盖章后，长沙市国土局以鉴证机关身份在协议上盖了章。协议签订后，总工会于1991年7月22日付给防疫站150万元，次日又付给100万元；1992年5月26日付100万元；经防疫站请求，1993年1月8日提前付给20万元，以上共计370万元。
防疫站经长沙市人民政府1991年11月5日批准，在长沙市火星开发区征地12.9亩，并于1992年4月破土动工。1992年10月至1993年2月，防疫站先后6次向总工会去函，要求增加转让费，理由是建材等价格飞涨，资金严重短缺，工程难以继续进行，以致影响到整个搬迁工作。总工会未作书面答复，只口头通知防疫站，要求严格执行协议，不同意增加转让费。防疫站没有按约履行交房义务，总工会遂向湖南省高级人民法院提起诉讼。
另查明，总工会于1992年12月26日，向长沙市房屋产权监理处提交了办理房屋（包括总工会自有房屋及防疫站现有房屋在内）产权证的申请书。防疫站已将现有房屋的全部档案材料移交给总工会，现产权证正在办理之中。
上述事实，有双方签订的房地产转让协议书、总工会付款给防疫站的凭证、防疫站要求总工会增加转让费的函件、有关部门的批文、资料及庭审笔录等予以证明。

3.一审判案理由
（1）双方当事人签订的房地产转让协议，符合平等自愿、协商一致、等价有偿的原则，是合法有效的，但协议对逾期付款或交房的违约行为，约定每日按未履行数额的3%向对方支付赔偿金，不符合法律法规的规定，应确认为无效。
（2）只有协议生效以后，才能办理房地产过户手续。双方当事人在协议中关于先办理房地产过户手续然后协议生效的约定，不符合有关规定。双方当事人已经按协议的约定付款和收款，这是对合同生效的实际认可。被告关于协议没有生效的主张，法院不予支持。
（3）双方当事人均表示终止双方的协议，法院予以准许。
（4）被告未履行协议，应承担违约责任，由此给原告造成的损失应予赔偿。

4.一审定案结论
根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条关于“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”；第一百一十二条关于“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”；“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”；第一百一十五条关于“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”的规定，湖南省高级人民法院作出如下判决；
（1）双方同意解除原房地产转让合同，本院予以准许；
（2）由防疫站退还给总工会已付的转让费370万元及利息（按一般基建贷款月息7.5%计算，自总工会付款之日起至收款之日止）；
（3）由防疫站支付给总工会赔偿金275万元。
案件受理费51260元，财产保全费41770元，全部由防疫站承担。
以上防疫站应付款项，自本判决生效后两个月内付清。逾期不付，则拍卖防疫站在长沙市火星开发区新址的12.9亩土地及地上建筑物，以所得价款，偿付给总工会，多退少补。

长沙市卫生防疫站上诉称：双方没有办理房地产过户手续，协议尚未生效。湖南省总工会也有过错，法院判决由上诉人承担275万元赔偿金、已经支付的370万元转让费的利息、案件受理费和财产保全费不公平。上诉人新办公地址的房地产是经长沙市人民政府规划的，不应将其拍卖。