（一）首部

1.判决书字号：贵州省贵阳市中级人民法院（1993）筑法民初字第15号。

2.案由：商品房买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：魏某，女，37岁，汉族，住贵阳市。
诉讼代理人：雷某，贵阳市法律咨询服务中心干部。
被告：中国建筑第四工程局房屋建设开发公司。
法定代表人：茅某，系该公司经理。
诉讼代理人：刘某，男，系该公司干部，住本市。
诉讼代理人：周某，男，系该公司干部，住本市。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：贵州省贵阳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：绪晓栋；代理审判员：邬黔明、曹经建。

6.审结时间：1993年9月10日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1992年10月，原告以51700元向被告预购了本市下合群路C栋二室一厅住房一套，双方约定两个月后交房。期限届满后，被告却以房价已提高为由，拒绝交付合同规定的商品房。原告诉至法院，要求被告立即依照约定交付房屋，并同时支付2585元的违约金和1000元的赔偿费。

2.被告辩称：其未能按照交付商品房的原因是政策变动导致的房价上涨，并不存在被告违约的问题。原告必须补足调增部分的房款以后，被告才能交付该商品房。因此请求法院依照（1992）黔城定通发字号380号通知，判决准予调增房价。

（三）事实和依据
贵州省贵阳市中级人民法院于1993年5月25日受理本案后，经公开开庭审理，查明：
1992年10月20日，原告魏某与被告中建四局第四工程局房屋建设开发公司签订一份商品房购销合同。根据合同约定，被告应于1992年12月31日向原告提供本市下合群路C栋（A）-（N）（9）-（10）轴八层二室一厅55平方米住房一套，原告则以每平方米940元向被告支付购房款计51700元。同时约定，交付面积如有变动，以竣工面积为准。
合同签订后，原告一次性交清了全部购房款。此时，C栋房屋的主体工程已基本完工。1993年2月，C栋房屋竣工。被告随即提出原告须增补6600元购房款后，方可取得该房屋。原告坚持按照原合同履行，双方未能达成一致意见。至诉讼时，原告仍未取得合同约定的房屋。
本案审理中，原告提供如下证据：
（1）原、被告签订的商品房购销合同。
（2）被告向原告出具的收款收据。
（3）被告与中建四局机械厂建筑安装处签订的建设工程施工合同书。

（四）判案理由
1.被告擅自提高房屋售价的理由不充分，原告关于继续履行原合同的请求应予支持。本案涉及的商品房购销合同，是原告和被告于1992年10月20日，经自愿协商后签订的。该合同的内容和形式均符合法律规定，属于有效的房屋买卖合同。被告提供的涨价依据是，贵州省建筑厅第380号文件以及贵阳市政府第5号令。根据该地方法规公用设施配套费用增加，建筑材料亦予上涨。经审查，上述地方法规自1992年8月1日起实施。本案涉及的房屋买卖合同是1992年10月20日签订的，故在签订合同时，合同价格条件即每平方米940元的价格中，应当已经包含建材上涨和税费上调两个因素。且原告和被告订立房屋买卖合同时，下合群路C栋房屋的主体工程已经完工。此时，若以建材涨价为由提高房价，证据不足，不予认定。
2.原告要求被告支付违约金2585元，缺乏依据。原告和被告签订的房屋买卖合同，没有约定违约金条款。现原告提供由被告支付违约金的请求，缺乏合同约定依据，受诉法院不予支持。但被告延期交房，确给原告造成了一定经济损失，应酌情予以补偿。

（五）定案结论
贵阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百五十九条之规定，认为被告中建四局房屋建设开发公司应履行其与原告签订的商品房预售合同，判决如下：
1.原、被告签订的商品房预售合同有效，中国建筑第四工程局房屋建设开发公司将座落在本市下合群路C栋（A）-（N）（9）-（11）轴八层二室一厅住房一套交付给魏某，并以每平方米940元进行核算。
2.中国建筑第四工程局房屋建设开发公司从1993年1月起，每月支付魏某违约赔偿金100元，至交付房屋时止。
3.自本判决生效之日起15日内被告向原告交付商品房和支付违约赔偿金。
案件受理费2120元由被告中国建筑第四工程局房屋建筑开发公司承担。
宣判后，原、被告双方均未上诉。

（六）解说
本案原告和被告订立买卖合同时，作为合同标的物的商品房尚未最终建成，被告只能在商品房最终建成后才能交付标的物，故严格地说，本合同纠纷是一起商品房预售合同纠纷。但由于在本案处理阶段，国内尚无关于房屋预售的明确规定，受诉法院仍以“房屋买卖合同案”作为本案案由。
由于本案原告和被告订立合同时，房屋尚未建成，被告在签约后必然会继续施工。在此施工过程中所需要的建筑材料，就会由于多种原因的出现而发生调整。影响建筑材料价格变动，既可能基于市场供求关系的变化，也可能基于某些政府行为的出现。中国目前的建筑业仍在一定程度上受到政府行政权力的干预，相应地，建筑材料价格也会因此发生波动。正因如此，本案审理过程中，有人主张适用情势变更规则，调整原告和被告已经商定的房屋买卖价格。
所谓情势变更规则，是近代西方国家审判实践中提出的一种法律规则，指在合同订立后和履行前，由于作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，致使按照原合同约定履行显失公平的，受到不利影响的当事人可以请求法院予以变更或者解除原合同。适用情势变更规则的重要条件之一，是在合同订立后和履行前发生了非当事人所能预见的根本性变化。供求关系的重大变动及价格的重大变化，均非为当事人所能预见的根本性变化。在原告将本案提起诉讼前，确曾发生由于政府调整价格而导致的价格重大波动。但政府调价是发生在原告和被告正式签订合同之前，而不是签订合同之后和实际交付之前，被告作为从事建筑业的专业公司，对本领域所发生的重大价格变化，是不可能不知晓的。因此，没有理由在本案中适用情势变更规则。
（刘妍）