（一）首部

1.判决书、调解书字号
一审判决书：湖北省武汉市中级人民法院武法（1993）民一初字第17号。
二审调解书：湖北省高级人民法院（1993）鄂民终字第9号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告：武汉交通管理干部学院，所在地址：武汉市武昌区喻家棚21号。
法定代表人：万某，系该院院长。
诉讼代理人：黄某，男，系该院副院长。
原告：武汉水运工业学校，所在地址：武汉市武昌区临江大道333号。
法定代表人：黄某1，系该校校长。
诉讼代理人：吴望隆、柯智斌，武汉市律师事务所律师（系上列两原告共同委托代理人）。
被告：武汉市武昌区住宅建设房地产开发公司，所在地址：武汉市武昌区紫阳路174号。
法定代表人：滕某，系该公司经理。
诉讼代理人：张某，系该公司业务经理。
诉讼代理人：丁义银，武汉市武昌区律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：湖北省武汉市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：罗明举；审判员：李群林、赵畅。
二审法院：湖北省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘家隆；审判员：向韩斌、刘书政。

6.审结时间
一审审结时间：1993年2月2日。
二审审结时间：1993年5月17日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：两原告于1991年12月20日和25日与武汉市旧城改造指挥部花水线办公室经营部（以下简称“经营部”，后并入被告单位）签订了主要内容为原告学院订购武昌楚材小区1号楼，学校订购武昌楚材小区3号楼，建筑面积各2000平方米，房屋综合售价每平方米为1200元，价款各240万元，房屋产权归两原告所有的《房屋订购合同》（以下简称“合同”）和主要内容为两原告所订购的房屋由自己组织施工的《房屋订购补充合同》（以下简称“补充合同”）。在履行过程中，由于经营部撤销，其权利义务由被告承担。现被告为提高房屋价款问题发生争议，进而提出终止合同。现原告诉请法院要求被告继续履行合同，并赔偿经济损失。

2.被告辩称：原告与经营部所签订的合同，由于经营部不具备法人资格，且合同签订未经法定代表人签字，不具有法律约束力。关于提高售房价款，因国家政策性变动和新建房屋成本增大，是合理要求，现双方不能协商解决，请求依法解除合同，并愿意根据经济合同法第十六条规定在明确是非责任的前提下，承担民事责任。

（三）一审事实和证据
经武汉市中级人民法院公开开庭审理并调查核实证据，查明：
1991年7月至10月间，两原告分别同经营部就本市武昌区楚材街小区开发的商品房买卖事宜进行了接触。经协商，以每平方米1200元的价格，购买被告方位于该小区的1、3栋商品房，总建筑面积为4000平方米，并签订了意向协议。该协议经原告主管局立项审批和经营部向住宅公司主要领导汇报后，原告和经营部于1991年12月20日和25日分别签订了《房屋订购合同》和《房屋订购补充合同》。合同约定，原告学院订购武昌楚材街小区一号楼，学校订购小区三号楼，建筑面积各2000平方米，房屋综合售价每平方米1200元，价款各为240万元，房屋产权归两原告所有，价款分五次支付，即1991年12月底以前按购房总价款的10%支付定金；1992年上半年付购房总价款的50%；1992年下半年付购房款的20%；1993年上半年付购房款的10%；房屋竣工后经验收合格按实际面积付清尾款。交房时间为1993年底。建筑施工的有关事宜另行商定。同时约定，如遇国家政策性调整，及发生不可预计费，购房价则随之调整。甲、乙双方不得单方擅自解除本合同。如确需解除，处以单方面解除合同方购房定金的70%的罚款。补充合同约定，两原告所订购的房屋由原告自行组织施工。自行施工范围的总包干造价为每平方米400元，从原告付给被告方的每平方米1200元中剔出。被告方负责办理建筑许可证、施工许可证、施工前的“三通一平”，办理占道、车辆通行手续并承担费用，提供施工现场地、建筑红线定位及灰线的验收，正式生活用水、用电总表的安装及外线联通、通路、化粪池及阴井的连接，组织验收以及拆迁安置工作，保证两原告能在1992年3月底前进场施工。合同签订后，两原告分别于1992年元月7日和23日向被告方支付了20万元的定金。由于经营部未能如期完成施工前期工作，原告与经营部于1992年4月份召开座谈会，就各自的违约责任向对方表示了谅解，同时就原告付款时间和进场施工时间作了调整。随后两原告积极筹款，分别于1992年6月6日和17日向被告方支付了40万元。1992年6月2日和5日，武昌区旧城改造指挥部行文撤销经营部，并明确经营部的遗留事务由被告清理。被告接管经营部后，于7月1日到原告处催款，由于原告的款项没有到位而未付款。7月6日和13日，被告又两次到原告处提出涨价要求。由于原告方坚持先进场施工，后谈价格，双方未达成协议。被告方于7月21日致函两原告，要求停止履行合同，另行签订协议。在此期间，两原告经主管局批准，向银行贷款150万元，采取倒进帐的方法向被告方付款，被告拒收。两原告接到被告的函后，三次到被告处协调，又由律师做被告方的工作，为此双方就合同和价格问题召开了一次座谈会。由于双方对价格问题达不成共识，致使会议没有取得预想的结果。随后两原告提起诉讼。在诉讼中，两原告要求被告按原履行义务，并赔偿损失。现被告方提出每平方米涨价600元，经中国人民建设银行武汉市分行审查鉴定，确认双方所争议的商品房价格为每平方米1760元。同时，还查明，经营部系武昌区旧城改造指挥部花水线武昌区段建设办公室的下属机构。该经营部于1988年2月由旧城改造指挥部下文设立，其主要任务是加速旧城改造步伐，从事一定的商品房经营活动。该经营部同时隶属于建设办公室和武昌区住宅公司，后来，由于房地产开发步伐加快，为理顺房屋开发的各种关系，决定组建房屋开发公司。1992年3月，武昌区住宅公司行文请求旧城改造指挥部撤销经营部，指挥部于6月25日批复“同意撤销经营部，经营部遗留事务由住宅公司清理”。经营部撤销后，其人员和有关业务由住宅房屋开发公司接收。
上述事实有下列证据证明：
1.原告与经营部1991年12月20日、25日分别签订的《房屋订购合同》、《房屋订购补充合同》；
2.原告与经营部1992年4月召开的座谈会议纪要；
3.武昌区旧城改造指挥部文件；
4.原、被告双方来往函件、收付款单据；
5.一审法院委托同级建设银行的建筑工程造价审查部门的鉴定结论；
6.一审法院开庭、调查和调解笔录。

（四）一审判案理由
两原告所购商品房屋经其主管部门立项审批，具有买房资格；经营部经上级部门批准设立，所从事的商品房开发有文件授权，具有商品房开发资格。两原告与经营部所签订的合同和补充合同系双方真实意思表示，并经各自的主管机关和领导批准，且无违法行为，应为有效合同。经营部遗留事务，由开发公司清理，其权利和义务理应由开发公司享有和承担。关于双方争议的商品房价格，由于国家政策的变动，使开发公司所开发的商品房价格成本提高，依据合同关于“价格如遇国家政策性调整即随之调增”的约定，其价格应根据鉴定部门的结论进行调整。依据公平原则和实际情况其涨价部分应按四、六比例分别负担。关于违约责任一节，鉴于双方在合同履行过程中均有违约行为，且通过会议双方表示谅解，其损失亦应由双方各自承担。

（五）一审定案结论
根据上述理由，武汉市中级人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十五条、第八十五条、第八十八条和《中华人民共和国经济合同法》第六条、第十条、第二十七条、第三十二条的规定判决如下：
1.武汉交通管理干部学院和武汉水运工业学校与武汉市武昌区旧城改造指挥部花水线武昌区段办公室经营部订立的《房屋订购合同》、《房屋订购补充合同》有效。合同由两原告和被告方继续履行。
2.《房屋订购合同》价格条款予以变更，其综合价格由每平方米1200元调增为1760元，其涨价部分560元，按四、六比例分担；即每平方米336元，总计为134.4万元，由两原告在本判决生效之日起半年内支付给被告。购房价款的支付按合同约定的支付方式执行。支付期限扣除诉讼期间后，予以顺延。
3.驳回原告、被告其他诉讼请求。
4.本判决生效十日内，由两原告进入武昌楚材小区1、3号规划内施工现场施工。
案件受理费6万元，第一原告承担1.5万元；第二原告承担1.5万元，被告承担3万元，鉴定费4万元，两原告共同承担1万元，被告承担3万元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
一审判决后，原告武汉交通管理干部学院、武汉水运工业学校不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。上诉理由是：原审判决所认定的房屋价款不合理，缺乏法律依据，违背合同约定原则。

2.二审事实和证据
二审确认一审认定的事实和证据。

3.二审定案结论
湖北省高级人民法院在案件审理过程中，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条、第八十八条、第八十九条的规定，经主持调解，双方当事人达成如下协议：
（1）解除武汉交通管理干部学院、武汉水运工业学校与武汉市武昌区住宅建设房地产开发公司于1991年12月20日和25日签订的《房屋订购合同》、《房屋订购补充合同》；
（2）武汉市武昌区住宅建设房地产开发公司返还武汉交通管理干部学院、武汉水运工业学校所支付的房屋认购定金人民币20万元和购房款人民币40万元。
（3）武汉市武昌区住宅建设房地产开发公司向武汉交通管理干部学院、武汉水运工业学校一次性支付补偿费人民币20万元；
（4）纠纷期间双方的经济损失，由各自承担；
（5）武汉市武昌区住宅建设房地产开发公司应于本调解书生效之日起十五日内将上述款项计人民币80万元交付给武汉交通管理干部学院、武汉水运工业学校。
一审案件受理费按原审法院决定执行，二审案件受理费人民币6万元分别由武汉交通管理干部学院和武汉水运工业学校各承担1.5万元；武汉市武昌区住宅建设房地产开发公司负担3万元。

（七）解说
这起案件是武汉地区法院受理的第一起商品房买卖案件。这一案件审理的成功与否，对于审理好这一类型案件将具有重要意义。一审法院在处理这一案件时，坚持案件的审理结果有利于促进房地产市场的健康发育，有利于旧城改造和有利于解决居民住房难等三个原则，在充分调查、分清责任的基础上，依照政策和法律的规定，判决商品房售价在合同约定的基础上适当提高是正确的。二审调解结案，也体现了当事人自愿的原则。
关于判决商品房售价在合同约定的基础上适当提高，一审法院所依据的是民法上的“情势变更”原则，即在合同履行过程中，由于一方当事人不可抗力或虽无过失但无法防止的外因，造成经济合同不能履行的，可以适当变更合同的有关条款或撤销该合同。这一精神体现在经济合同法第二十六条。关于商品房售价提高的幅度，也必须建立在科学鉴定的基础之上，而且在当前人民法院缺乏这一鉴定手段的情况下，还应该依靠有关权威或职能部门。本案一审法院就商品房实际工程造价委托同级建设银行的建筑工程造价审查部门进行了鉴定。鉴定依据是国家有关部门制发的《商品住宅价格管理办法》的各项规定，结合本地实际情况进行的。本案商品房售价由1200元提高到1760元，正是根据鉴定部门的鉴定结论得出的。
（罗明举　胡诗云）