（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区玉林地区桂平县人民法院（1993）浔民初字第70号。
二审判决书：广西壮族自治区玉林地区中级人民法院（1993）玉地民终字第218号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：郑某，男，1946年8月15日出生，汉族，个体工商户。
诉讼代理人：李俊杰，桂平县律师事务所律师。
被告（上诉人）：李某，男，1939年1月12日出生，汉族，个体工商户。
诉讼代理人：李登，平南县律师事务所律师。
诉讼代理人：赵宏，平南县律师事务所律师。
诉讼代理人：莫赛英，玉林地区律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区玉林地区桂平县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈焕春；代理审判员：钟杜修、曾志亨。
二审法院：广西壮族自治区玉林地区中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陆敏平；审判员：刘振清；代理审判员：林其兰。

6.审结时间
一审审结时间：1993年4月9日。
二审审结时间：1993年8月19日（经本院院长批准，依法延长审限1个月）。

（二）一审诉辩主张

1.原告郑某诉称：1987年3月5日，原告与被告经过协商自愿达成协议，由被告将其向桂平县筹建第二农贸市场领导办公室（下称“筹建办”）预购的集资房一间（面积60平方米）转让给原告，由原告将被告已向“筹建办”交纳的集资款及该款利息共计13176元如数交回给被告。1988年9月30日，被告参加抽签得到桂平县第二农贸市场149号房屋后，即将该屋交付给了原告。原告于1989年在原屋的基础上加高了四层，并管理使用至今。此后，原告多次要求被告协助办理该屋的产权变更手续，被告不但拒绝协助办理，而且提出要收回该屋。鉴于上述理由，原告请求确认桂平县第二农贸市场149号房屋的产权归其所有。

2.被告李某辩称：原、被告1987年3月5日签订协议时，被告尚未取得讼争房屋的所有权，双方签订的协议是凭空想象出来的，因而是违反法律规定的。签订协议后，“筹建办”按浔发（1986）141号文件的精神，通知被告不符合进入第二农贸市场的条件，被告得到通知后，即要求与原告解除双方签订的协议，将款退回给原告，原告表示同意并自愿提出将款留给被告使用一段时间，后因被告工作忙而至今也没有将款退回给原告。被告直到1993年2月10日才得到第二农贸市场149号房屋，该房屋的产权应属被告所有。原告私自侵入该屋并在该屋上加建四层的行为是违法行为，应受到法律制裁，所造成的损失应由原告自负。

（三）一审事实和证据
桂平县人民法院经审理，查明：1985年5月20日，李某向“筹建办”交纳了10800元集资款，集资建造桂平县第二农贸市场。1987年3月5日，郑某和李某自愿签订书面协议：由李某把将来安排得的桂平县第二农贸市场60平方米的集资房一间转让给郑某，由郑某将李某已向“筹建办”交纳的集资款10800元及该款20个月的利息2376元交回给李某，转户手续由李某代办，费用由郑某负担。如李某将来不得房，则由李某如数退还款及利息。如李某分得房又不转让的，就由李某按郑某已交款的100%罚款给郑某。签订协议的当天，郑某即依协议将李某已交的集资款10800元及该款20个月的利息2376元交回给了李某。1986年9月12日，中共桂平县委下发《关于建设“第二农贸市场”几个问题的处理规定》的浔发（1986）141号文件，对个人进入第二农贸市场集资建房的条件加以限制。1987年9月22日，“筹建办”根据上述文件精神当面通知李某户不符合进入第二农贸市场的条件，但没有退回集资款给李某。李某得到通知后，既没有要求与郑某解除于1987年3月5日签订的协议，也没有将款退回给郑某。1988年8月5日，“筹建办”召开会议，对个人集资户进入第二农贸市场的条件作了放宽性调整。1988年9月6日，李某根据“筹建办”的通知，补交款1500元，并于1988年9月30日参加第二农贸市场个体集资建房分配房屋的抽签，抽得第149号房屋。当日，“筹建办”填写了李某户取得第二农贸市场149号房屋的通知，书面通知并公告各集资户到“筹建办”领取通知办理房产证，但李某户没有去领取通知。李某抽签得第二农贸市场149号房屋后，即将该屋交付给郑某，由郑某安装大门居住使用至今。从1989年2月开始，郑某即对该房屋进行加建，使原来只有一层的房屋变成了钢筋水泥结构的五层楼房。李某在1993年2月以前从无异议。1993年2月10日，郑某因要用房产证抵押贷款，要求李某协助办理房产证，李某不肯，为此双方才发生纠纷。同年3月26日，郑某向桂平县人民法院提起诉讼，要求确认其对第二农贸市场149号房屋的所有权。原审法院立案受理后，就第二农贸市场房屋的性质、怎样执行桂平县委141号文件、未分配房屋之前各集资户的主要权利是什么、双方的转让行为是否有效、争议房屋应如何处理等问题征询“筹建办”的意见。“筹建办”作了“第二农贸市场房屋性质是集资房而不是商品房，后来未硬性执行桂平县委141号文件，主要是考虑到形势有了变化和这些房屋是集资房，各集资户出了资就有获得安排相应面积房屋的权利，对转让户不加以干涉，‘筹建办’不作回收处理，争议的149号房屋应确认给郑某合适”的书面答复。
上述事实，有下列证据证明：
1.李某向“筹建办”交款的收据；
2.中共桂平县委浔发（1986）141号文件；
3.郑某与李某于1987年3月5日签订的协议；
4.桂平县“筹建办”的通知；
5.“筹建办”《关于桂平城区第二农贸市场建设的有关问题的复函》；
6.受诉人民法院的调查笔录、开庭笔录。

（四）一审判案理由
1.桂平县第二农贸市场用于安排给个人的房屋是集资房，双方签订的实际上是一种出资义务的变更与期待分配房屋承受权转让的协议，原告既然已替被告承担了出资义务，那么，就获得了期待分配房屋的承受权。
2.“筹建办”虽根据桂平县委浔发（1986）141号文件精神通知过李某不符合进入第二农贸市场的条件，但没有将款退回给李某，李某也没有将款退回给郑某，并且后来“筹建办”又通知李某参加分配房屋的抽签，因此，李某与郑某签订的协议也不能因此而终止，故李某抽得桂平县第二农贸市场149号房屋的承受权也应属于郑某。
3.郑某已实际接收了该149号房屋使用多年，并在原有一层的基础上加高了四层。“筹建办”对双方的转让行为也不加以限制，并且认为争议房屋确认给郑某合适。故讼争房屋应确认归郑某所有。李某代郑某补交的1500元应由郑某退回。

（五）一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，作出如下判决：
1.现桂平县第二农贸市场149号房屋的产权归原告郑某所有。
2.被告李某代垫的1500元，限原告郑某自判决发生法律效力后10天内退回被告李某。
诉讼费用6000元（原告已预交），由被告负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人李某诉称：双方签订的是转让商品房协议，签订协议时房屋还不存在，并且双方没有到房产部门办理过户登记手续，因此该协议无效。即使协议有效，上诉人也可以不交付。其请求二审法院撤销原判，改判驳回原告的诉讼请求。
（2）被上诉人郑某辩称：①双方签订的协议，实质上是集资建房承受权转让的协议，不适用一般的私房转让的法律规定。②被上诉人在签订协议时，就履行了如数交付全部集资款和补偿利息给上诉人的义务，上诉人抽得149号房屋后即将房屋交付给了被上诉人管理使用至今，并且被上诉人已在原有房屋的基础上加建了四层，上诉人直至1993年2月纠纷前从无异议，近期上诉人见房价上升才反悔。③上诉人企图通过承担低额的违约责任来要回房屋的行为不应得到法律的支持，因为上诉人已将房屋交付给了被上诉人，不存在不转让的事实。④“筹建办”根据被上诉人交付了集资款和利息给上诉人并取得房屋的事实以及续建四层并使用多年的实际情况，也认为该房屋应确认归被上诉人合适，这是对双方订立的协议的认可。根据上述理由，被上诉人要求维持原判。

2.二审事实和证据
二审确认一审认定的事实和证据。

3.二审判案理由
玉林地区中级人民法院经过审理，进一步确认了桂平县人民法院查明的事实，在此基础上，二审法院认为：桂平县第二农贸市场的房屋是集资房，各集资户交了集资款之后，只要符合进入第二农贸市场的条件，就享有了期待分配得相应房屋的权利。李某与郑某签订的协议，实质是集资人权利和义务的转让，是李某将自己作为原集资人已承担的集资义务及将来获得分配房屋的权利转让给新集资人郑某，“筹建办”对此行为也予认可，因此，该协议是有效的。签订协议后，郑某即依协议将李某向“筹建办”交纳的10800元及该款20个月的利息2376元如数给回李某，履行了集资人的义务，因而也相应获得了期待分配房屋的权利。李某也随之丧失了期待分配房屋的权利。后来“筹建办”虽曾通知李某不符合进入第二农贸市场的条件，但没有将集资款退回给李某，李某也没有将郑某所交的集资款及利息退回给郑某，因而双方签订的协议并没有解除。事后，“筹建办”又变通执行桂平县委浔发（1986）141号文件，通知李某参加分配第二农贸市场房屋的抽签，因此，双方签订的协议继续有效。李某抽得第二农贸市场149号房屋后，即将该屋交由郑某使用至今，郑某并在原有一层房屋的基础上加建了四层。对此，李某长期以来从无异议。因此，李某已实际履行了协议，交付了房屋；郑某也依协议取得了房屋。纠纷发生后，“筹建办”也认为讼争的房屋确认归郑某合适。故争议房屋应属郑某所有，李某代交的1500元应由郑某退回。

4.二审定案结论
玉林地区中级人民法院根据上述事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出判决：
驳回上诉，维持原判。
本案上诉受理费6000元由李某负担。
本判决为终审判决。

（七）解说
本案实质上是集资建房权利和义务的转让，因此，不适用房屋买卖的一般规定。相对于“筹建办”而言，李某属于原集资人，他与郑某在自愿、协商一致的基础上达成协议，将自己向“筹建办”已履行的义务和所享受的权利转让给新集资人郑某，该行为一经“筹建办”认可，即具有法律效力。郑某既已履行了集资人的义务，即将李某向“筹建办”交的10800元集资款及该款20个月的利息2376元如数交回给李某，他也就相应获得了期待分配房屋的权利，李某也就随之丧失了这一权利。“筹建办”虽曾通知李某不符合进入第二农贸市场的条件，但没有将集资款退回给李某；李某得到通知后，也没有与郑某协商，达成终止协议的一致意见，并将郑某所交的集资款及利息退回。故双方签订的协议并没有因此而解除。此后“筹建办”又变通执行桂平县委浔发（1986）141号文件，通知李某符合进入第二农贸市场的条件，因而双方仍应继续履行协议规定的义务。协议中虽规定“如李某分得房又不转让的，就由李某按郑某已交款的100%罚款给郑某”，但这是协议中违约责任的条款，按照有关法律规定，合同中一方当事人违约的，要承担违约责任，如果非违约的一方要求履行合同的，则违约的一方仍要履行。案中，如果李某分得房屋又不转让的则构成违约，不仅要按合同或法律的规定承担违约责任，而且，如果郑某要求履行转让房屋的合同义务的，李某仍应履行。就本案而言，郑某已履行了集资人的义务，李某抽得房屋后，也已将房屋交付给了郑某使用至今。这说明双方均已履行了合同义务，不存在违约的事实，因而也不适用合同中违约责任的有关规定。况且，郑某在管理使用期间，不仅安装了大门，而且还在原屋的基础上加建了四层，对此，李某长期以来均无异议。因此，讼争房屋应确认归郑某所有，但李某代交的1500元应由郑某退回。故受诉法院的判决是正确的。
本纠纷反映了当前房地产发展的一种新情况。随着房地产热的兴起，房地产市场的逐步形成，房地产价格也不断上涨，一些当事人见有利可图，随意撕毁合同，企图钻法律的空子和合同漏洞来达到自己的目的，扰乱市场经济秩序。因此，处理此类案件，一要从稳定住房秩序出发，考虑一方已实际取得了房屋并居住使用多年的事实。二是要从有利于房地产业的发展出发，凡是有利于房地产业发展的民事行为都应支持。三是要依法保护合同，尊重合同双方当事人的意思表示，只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、社会公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。一方当事人利用法律的空子否认合同的效力的，不应支持，以做到切实保护合同双方当事人的利益，维护合同的严肃性。
（林其兰）