(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:新疆莫索湾垦区人民法院(1993)莫民初字第238号。
二审判决书:新疆生产建设兵团农八师中级人民法院(1993)兵八法民终字第154号。
3.诉讼双方
原告:郑某,男,汉族,1967年生,系新疆生产建设兵团农八师一四七团畜种队工人,住X队。
被告:石某,男,汉族,1956年生,系农八师一四七团四连工人,住XX商业街。
诉讼代理人:高海波,莫索湾垦区法律顾问处律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:莫索湾垦区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:赵春生;代理审判员:张玲玲、高文忠。
二审法院:农八师中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李慧勇;审判员:程继德;代理审判员:宋冰。
6.审结时间
一审审结时间:1993年7月26日。
二审审结时间:1993年10月24日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称:1991年1月,石某1将其在团部商业街购买的商品房及其宅基地一并依法转给我。被告在该宅基地上建了几间住房,我让被告迁出归我使用的宅基地,我愿意给被告所建造的房屋以适当补偿,但被告借故无理拖延,至今拒不搬出。为此,请求法院判令被告迁出。
(2)被告辩称:原告所买的商品房,是我姐石某1原为我购买的,也同意我在其宅基地上盖房,后因姐弟之间发生矛盾,她一气之下未与我商量便擅自将房屋卖给了原告,这一行为侵犯了我的优先购买权,所以不同意迁走。
2.一审事实和证据
1989年9月,石某1、王某夫妇在一四七团基建科统建的商品街购买了一间商品房。1990年9月23日,由团土地管理科颁发了正式房产证。房产证载明该房屋系砖混结构,面积24m2,房后宅基地13.5米长。被告石某在上述宅基地上又自建了两间住房,并进行个体营业。1990年3月,石某1将所购商品房出租给原告使用。1991年1月31日,石某1夫妇因迁居异地,以原房价转卖给原告,并经该团土地管理科办理了过户手续。同年3月20日,双方的房屋买卖合同经莫索湾垦区公证处进行了公证。合同第二条写明“原房地产机关划给的宅基地(含院场内)13.5米的合法使用权,随房屋所有权的转移转给买方使用”。原告买房后,等待被告迁出期间,被告又在其原住房间重搭建一间。原告见被告无迁出之意,便正式通知被告迁出,被告拒绝迁出。1992年,原被告曾请求团土地管理科处理,该土地管理科曾主持双方进行调解,初时曾达成被告将自建三间住房以4000元价卖予原告另建住房的协议,后因被告反悔,乃致调解未成。
上述事实,有法庭当庭质证的材料、当事人陈述、证人证言等证明,足以认定。
3.一审判案理由
一审法院认为公民的宅基地使用权受法律保护。原告与原房主石某1之间的房屋买卖,是在双方自愿的基础上进行的,并在房屋管理机关办理了所有权转移手续,故双方的房屋买卖关系合法、有效。原房主将房屋出卖后,宅基地的使用权随之转移给原告。被告未经房屋管理部门批准,擅自在原房主的宅基地上建房,其行为违法。原房主以个人名义出资购房,故该房屋产权属原房主所有,宅基地并应归原房主使用。被告所称其对该房屋享有优先购买权一节,因原房主与被告间未形成按份共有关系,所以被告不享有优先购买的权利。原告已取得了该商品房的所有权及其宅基地的使用权,要求被告迁出归其使用的宅基地,理由正当,应予支持。关于被告在原告宅基地所建房屋如何处置问题,原告虽考虑到该房尚有使用价值,愿给被告以适当补偿,但被告无明确意思表示,故不宜合并审理。
4.一审定案结论
根据《中华人民共和国民法通则》第五条和第七十五条第二款的规定判令石某于判决生效后的一个月内从原告使用的宅基地上迁出。诉讼费并由石某负担。
(三)二审诉辩主张
二审中,上诉人(原审被告)与被上诉人(原审原告)均坚持各自在一审中的意见。
(四)二审事实和证据
二审中查明:被告石某与诉争宅基地的原使用人石某1是同胞姐弟。当时,石某1夫妇在农八师一四七团工作,王某是团部机关的技术工作人员。住在团部公有房屋内。而石某当时在农八师一四九团工作。石某1为了将弟弟石某夫妇调到一四七团,在一四七商业街以自己的名义预购了商品房一间(因该商品房当时规定只能由本团职工购买,而石某尚未调到一四七团,故不能以自己的名义去预购,石某1预购此房,实则为其弟石某调来后使用)。因石某的妻子经营个体钉鞋业,以便利用该房及其地理位置进行个体经营。原告购买的商品房交付使用之初,由石某夫妇无偿地使用了一段时间。石某于1989年秋调到一四七团四连工作。该商品房是该商业街统建商品房的最西头一间,房后原是一条2米多深,约5米宽的排碱沟。因预购商品房时,是预定了房号,故石某在商品房起建不久便自己出钱雇车拉土将房后碱坑填平,打算再自建两间住房,与前边的商品房配套使用。在商品房后,团部土地管理机关为每家购房者皆划定了13.5米长的宅基地,并允许自建住房。石某垫好的基石,经石某1夫妇同意,在13.5米的宅基地上自建了两间住房。并无偿地使用石某1购买的商品房。之后,石某1夫妇向石某夫妇追索购房款时,姐弟之间发生了矛盾。石某1便将该商品房收回,出租给原告使用。石某之妻则利用自建的两间住房继续在商业街上经营钉鞋业。1991年,王某与石某1到农六师工作,便以原购房价4300元,将该商品房卖与原告郑某,并于1991年1月31日在该团土地管理科办理了过户手续。双方还就该房屋的转让,签订了买卖合同,并于同年3月20日,在莫索湾垦区公证处进行了公证。该合同第二项写明“原房地产部门划给的宅基地(含院场地)13.5米的合法使用权,随房屋所有权的转移转买方使用”。1992年,被告在自建房与商品房的中间又搭建一间简易房。原告当时未提出异议,自以为被告会搬走。后见被告无迁走之意,遂正式通知被告迁出,被告拒绝迁出,原告遂动员自家亲戚到被告家中,令其迁走,并将被告打伤(已另案处理)。因双方无法私下解决,便请求团土地管理科处理,该管理科主持双方调解,并答应给被告另划地皮,重建住房。开始被告同意以4000元价将自建的三间房屋卖给原告,后因被告妻子认为另划的地方距离团部较远,人烟稀少,不利于作生意而反悔,乃致调解未成。原告遂于1993年4月10日向原审法院提起诉讼。
二审法院肯定了一审法院确认的证据。
(五)二审判案理由
二审法院认为:原房主石某1对房产证上划定的13.5米的宅基地具有使用权,在不违背他人和公共利益的情况下,也有让他人使用的权利。石某在商品房后建住房,在土地管理机关规划要求之内,并非违章建筑,其行为并不违法。郑某购买该商品房时,石某部分使用该宅基地的行为早已成事实,其行为已经原房主石某1同意,土地管理部门并未表示反对。事实上,该宅基地已成为共同使用的法律事实。石某1转让其商品房时,并不能将石某的权益转让他人。原告郑某取得了该商品房的所有权和宅基地的使用权,并不能排除石某的使用权。
(六)二审定案结论
二审依照《中华人民共和国民法通则》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项之规定判决:
1.撤销一审判决;
2.驳回郑某的诉讼请求。
一、二审案件受理费由郑某负担。
(七)解说
本案为宅基地使用权纠纷。一、二审法院对本案截然相反的判决体现了司法中对“地随房走”原则的不同理解。
1.根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》和国家建设部1990年12月发布的《城市房屋产权籍管理暂行办法》的规定,公民自有房屋之所有权移转时,其宅基地之使用权亦随之移转。然而,此“地随房走”原则究竟适用于房屋处所的宅基地使用权,抑或是强制适用于房屋原始取得时所取得的全部宅基地之使用权?在同一宅基地上不同所有权人所各自拥有的房屋如何适用这一原则?这是司法实践中普遍存在的,而立法中又未加明确的重要问题。
就立法本旨而言,“地随房走”原则反映了不动产权利移转的技术要求,体现了财产权移转不应当影响物之效用的民法宗旨。因而,法律设“地随房走”原则意在确认房屋所有权人对其事实上使用之宅基地取得合法权利,而无意强制房屋所有人转让其房屋时将其房屋处所之外的全部宅基地一同转让,尽管在法制实践中,其房屋所有权与宅基地使用权通常为关联取得。二审法院基于这一考虑而做出的判决显然是正确的。
2.本案审判中的另一关键为:司法上是否应确认被告对其房屋处所的宅基地具有使用权。依案件事实,原房主(被告之姐)申请取得本案所涉之宅基地,原本为被告利益为之;被告在该宅基地上建造房屋已经得到原房主事实上的同意和土地管理部门的默许(姐弟共同使用该宅基地);原房主仅基于特殊的情绪因素,将房屋所有权和全部宅基地之使用权转让于原告,而原告受让该产权时,已经知悉被告对本案所涉房屋具有所有权和对本案所涉宅基地共同使用之事实。
本案二审法院的判决实际上已包含有以下认定:在原告买受本案所涉房屋之前,原房主与被告已经具有了共同使用该宅基地的意思表示,并且该意思表示已经为土地管理部门所认可;仅仅由于原房主与被告具有亲属关系,且双方未预料到会发生纠纷,未予办理宅基地使用权分割登记;在原房主在与被告发生纠葛而准备转让其宅基地使用权之前,首先应当与被告明确各自的宅基地使用权范围,故原房主与原告的买卖协议不仅有悖意思表示真实和诚实信用原则,而且有悖于社会利益原则。
3.依本案事实,被告已经取得了对其自建房屋的所有权,按二审法院对“地随房走”原则的理解,被告当然应取得对其房屋处所的宅基地使用权;而原房主与原告的宅基地转让协议实际上与“地随房走”原则相抵触。
综上所述,二审法院的判决实际上含有对被告房屋处所的宅基地使用权的确认,它不仅解决了原、被告之间的产权纠纷,而且解决了被告与原房主之间的潜伏纠纷。
(李慧勇)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览:1994年综合本》 中国人民公安大学出版社 第707 - 711 页