(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:浙江省金华市中级人民法院金中法(1992)经初字第3号。
二审判决书:浙江省高级人民法院(1993)浙经终字第40号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):武义县房产开发公司。
法定代表人:王某,经理。
委托代理人:沈志坤,浙江联合律师事务所第一所律师。
委托代理人:朱国民,武义县律师事务所律师。
被告(被上诉人):陈某,男,41岁,汉族,武义县第一人民医院医师。
委托代理人:傅某,系被告妻子,39岁,汉族,武义县人民政府副县长。
5.审判机关和审判组织
一审法院:浙江省金华市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:余永全;审判员:钭银福;代理审判员:郭松巍。
二审法院:浙江省高级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:屠有根;代理审判员:汪功新、陈其荣。
6.审结时间
一审审结时间:1992年11月25日。
二审审结时间:1993年8月4日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告武义县房产开发公司诉称:(1)1988年10月7日原、被告签订《商品住宅预售合同》,合同规定被告向原告购买江山东区商品住宅一套,约160平方米,竣工形式为半成品,被告应在签约时预交购房款16000元,1989年1月15日前再交8000元,竣工后按规定决算并加规定应收管理费计算房屋总售价,在房屋交付使用时交清全部购房款,原告应在1989年9月底交付住宅。(2)在合同履行中双方对合同中的部分条款作了变更,在变更后约定的交付期限内原告完全履行了合同,按约交付标的物。(3)被告以种种理由拒不接受标的物,且未向原告交足预付款,由此引起纠纷责任在被告方。(4)双方所立购房合同合法有效,由于被告违约而使原合同履行成为不必要,根据经济合同法第二十七条之规定,请求依法判决解除原商品住宅购销合同,并由被告赔偿因违约而给原告造成的经济损失。
被告陈某辩称:(1)双方签订的《商品住宅预售合同》合法有效。合同规定商品房面积是160平方米,交付期限是1989年9月底前,而原告欲向我交付的42号房的面积却是180.766平方米,质量至今不合格,原告在商品房的质量、面积、交付期诸方面均违约。(2)经济合同法第二十八条规定“变更和解除经济合同应当采取书面形式”,原告诉称在合同履行中双方变更了部分条款与事实不符,原告理应按合同履行义务。(3)双方所立购房合同规定,在房屋交付使用前被告应预交购房款24000元,而在此期间被告已交原告预付款27086.38元,并未违约。(4)原告欲向被告交付的江山新村东区42号房屋质量不合格且逾期,应尽早将其修理补强至合格以实现交付,并向被告支付逾期交付房屋期间的违约金。
2.一审事实和证据
金华市中级人民法院经审理,查明:原告武义县房产开发公司(简称开发公司)与被告陈某于1988年10月7日签订了一份《商品住宅预售合同》,合同规定:甲方(开发公司)同意乙方(陈某)在“江山东区”购买商品住宅一套,计160平方米,房屋结构二级砼屋面,竣工形式半成品,建成后的住宅产权归乙方所有;在签订合同时,乙方需预交购房款16000元,1989年1月15日前再预交8000元,竣工后按规定决算加应收管理费计算房屋总售价,在房屋交付使用时交清全部购房款;如逾期交付,按银行贷款利率计息;甲方逾期交付住宅应按银行规定的利率,向乙方赔偿拖延时间的预付款利息;甲方在1989年9月底前向乙方交付住宅,随房发给房产证等条款。合同签订后,被告陈某向原告开发公司交付现金12100元,提供红砖、水泥、木料等物资折价及钢材差价等共计27086.38元。1990年1月20日原告开发公司将“江山东区”33号商品房交付被告陈某,被告以该套商品房的面积和价格均超出合同约定而拒收。1990年5月16日,原告开发公司又将“江山东区”42号商品房交付被告陈某,被告陈某接收了该套商品房的钥匙,但认为该住宅质量不好,且面积超出合同约定而提出异议。原告开发公司向法院起诉,经武义县建筑工程质量监督站鉴定,结论为42号商品房基本项目合格率为61.9%,未达到标准,需进行局部修补。经中国人民建设银行金华市中心支行造价鉴定结论:该商品房的工程造价为24268元。
上述事实,有下列证据证明:
(1)原、被告双方签订的《商品住宅预售合同》;
(2)武义县建筑工程质量监督站对42号商品房的鉴定书;
(3)武义县人民政府武政字(1985)第24号“建造武义县‘江山新区’商品住宅”批文;
(4)建行金华市支行对42号商品房的造价鉴定书;
(5)金华市城乡建设委员会核发的《城市综合开发公司资质等级证书》、工商登记档案材料;
(6)受诉法院的调查笔录、开庭笔录。
3.一审判案理由
金华市中级人民法院鉴于上述事实和证据,认为:
(1)原告与被告签订的《商品住宅预售合同》,是双方当事人真实意思的表示,且合同内容不违反法律、政策,应确认有效。
(2)被告于1990年5月16日接收了“江山东区”42号商品房的钥匙,其行为应视为已同意接受该住宅。被告主张42号商品房未曾交付之理由不能成立。至于超面积部分,因结构与42号房难以分割,亦应由被告一并接受。
(3)原告未在合同的约定的期限内交付商品房,且所交的住宅质量不合格,属违约行为,应承担违约责任,向被告支付逾期违约金和修缮费用。
4.一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国经济合同法》第六条、第三十五条、第三十九条第一款第三项的规定,作出如下判决:
(1)原告出售给被告在“江山东区”的42号商品房(半成品)的价格为24268元(包括平顶上13.69平方米的一间在内),被告已预付给原告购房款27086.38元,原告应退还被告购房款2818.38元。
(2)原告逾期交付42号商品房,应按合同约定(时间自1989年10月1日起至1990年5月16日止,按月息9.3‰)支付被告违约金2141.18元。
(3)原告交付的42号商品房质量差,由被告负责修补,由原告补偿修补费用1500元。
(4)上述(1)、(2)、(3)项共计为6459.56元,由原告于本判决生效后15天内付给被告。
案件受理费1310.60元,鉴定费200元,共计诉讼费用1510.60元,由原告负担。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人武义县房产开发公司诉称:被上诉人购买的商品住宅面积为建筑面积160平方米,根据《浙江省工地管理实施办法》第42条规定,“住房面积标准,按城镇家庭在册人口计算,平均每人建筑面积不得超过二十平方米”,被上诉人一家三口人,所购住宅超面积,本案合同内容违法,应属无效。原判依造价鉴定来确定争议之商品房价格不当,上诉人出售的系商品住宅,应按销售价来确定住宅价格,原判适用法律错误,请求撤销原判。
2.被上诉人陈某辩称:根据武义县政府有关文件精神,鼓励干部、职工购买商品房,并未对面积多加限制,被上诉人属购房范围,享有购房资格,本案合同应属有效;上诉人欲交付的商品房质量差,严重违约,原判仅令上诉人补偿修补费不合理,应由上诉人承担赔偿责任。
(四)二审事实和证据
二审期间,武义县物价局、武义县审计事务所、建设银行武义县支行、武义县城乡建设环境保护局等单位核定:“江山东区”42号商品房建筑面积178.69平方米,每平方米建筑面积售价为163元,增加项目计价619元,该房总销售价为29745.47元(不包括化粪池售价)。建设银行金华市中心支行核定该房修补费1130元,化粪池售价579无。二审法院肯定了一审认定的其余事实和证据。
(五)二审判案理由
浙江省高级人民法院认为:
1.上诉人与被上诉人签订的《商品住宅预售合同》,意思表示真实,内容合法,应确认有效。上诉人主张本案合同无效的上诉请求,无事实和法律依据,不予支持。
2.评判商品房的质量标准应以法定鉴定部门的鉴定为准,可参考《建筑安装工程承包合同条例》第十一条规定:“建筑安装工程的竣工验收,应以施工图纸及说明书、国家颁发的施工及验收规范和质量检验标准为依据”,质量不符合规定的商品房,应根据该条例第十三条第一款第一项之规定,由房地产企业负责无偿修理或返工。本案标的物“江山东区”42号商品房经有关部门鉴定,未达到标准,需进行局部修补。鉴于被上诉人已接收42号商品房钥匙,其行为应视为同意接收该住宅,但上诉人未在合同约定的期限内交付该住宅,且所交的住宅质量不合格,应承担逾期交付的违约金及售后修缮费用。
3.本案标的物系商品房,其成本包括征地费、拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、开发建设的居住小区内基础设施建设费、管理费、借款利息等。一审法院以工程造价作为42号商品住宅价值依据属认定事实不清,判令被上诉人按住宅工程造价支付房款不当,应予纠正。该42号商品住宅的售价及售后修缮费,应按武义县物价局、审计事务所、建设银行武义县支行、武义县城乡建设环境保护局及建设银行金华市中心支行核定的金额结算。
(六)二审定案结论
浙江省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定,判决如下:
1.维持金华市中级人民法院金中法(1992)经初字第3号民事判决第二项及诉讼费承担部分即上诉人逾期交付42号商品房,应按合同约定支付被上诉人违约金2141.8元;案件受理费1310.60元、鉴定费200元,共计1510.60无,由上诉人负担。
2.撤销金华市中级人民法院金中法(1992)经初字第3号民事判决第1、2、4项,即上诉人出售给被上诉人“江山东区”42号商品房(半成品)的价格为24268元,被上诉人已预付给上诉人购房款27086.38元,上诉人应退还被上诉人购房款2818.38元;上诉人交付的42号商品房质量差,由被上诉人负责修补,由上诉人补偿修补费1500元;原判第(1)(2)(3)项共计6459.56元,由上诉人于本判决生效后15日内付给被上诉人。
3.“江山东区”42号商品房销售价为29745.49元,化粪池价格579元,共计30324.47元,被上诉人除已预交购房款27086.38元外,尚应支付上诉人购房款3238.09元。
4.上诉人应偿付被上诉人42号商品房修缮费1130元。
5.上述1、3、4项折抵,上诉人应支付被上诉人款项33.09元,于本判决送达之日起10日内付清。
6.二审案件受理费1310.60元,由上诉人负担。
(七)解说
对商品房购销合同效力的认定,因目前我国尚无专门法律法规调整这类关系,应根据民法通则和经济合同法有关规定,参考地方性法规、行政主管部门有关规章来把握。应着重掌握以下原则:(1)依法经营原则,即商品房经营者的主体资格应合法,以是否持有房地产开发资质证书和营业执照中是否有商品房销售之经营范围;预售商品房的,是否取得建设管理部门核发的《商品房预售证》,并具备预售商品房条件。(2)等价有偿、公平合理原则。商品房的销售价格由商品房基本价格和质量、楼层、朝向等差价组成。基本价格由商品房成本、利润、税金构成。故商品房价格的确定,应本着有利于推进住房制度改革,有利于经营者加强经济核算、降低成本、提高效益的原则,并兼顾国家、经营者、消费者三者利益,由房地产企业根据商品房开发成本和市场供求情况自行确定,并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案、接受审验。(3)维护消费者利益原则。商品房作为特殊商品,是满足消费者居住需要的,其质量的好坏直接关系到消费者的切身利益。房地产企业交付使用的商品房,因质量问题给用户造成损失的,应依法承担民事责任。
本案合同当事人一方是具有房地产开发资质和经营范围的武义县房地产开发公司,一方系政府鼓励购房的对象在职干部,主体资格合法。合同的内容经双方协商一致,权利义务明确,意思表示真实,价格条款合理公道,具备民法通则和经济合同法关于合同成立的有效条件,故一、二审法院确认该商品房预售合同有效是正确的。
(范旭东)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览:1994年综合本》 中国人民公安大学出版社 第1384 - 1387 页