(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市丰台区人民法院(2003)丰民初字第01903号。
二审判决书:北京市第二中级人民法院(2003)二中民终字第05574号。
3.诉讼双方
原告人(上诉人):北京市大成物业管理公司。
法定代表人:周某,总经理。
诉讼代理人:吕军、张成,北京市展达律师事务所律师。
被告(被上诉人):汪某,女,汉族,1969年出生,北京永乐第二中学教师,住丰台区。
诉讼代理人:乐某,男,北京大中电器城职员,住丰台区。
被告:丁某,男,汉族,住丰台区。
被告:林某,女,汉族,住丰台区。
被告:李某,男,汉族,住丰台区。
被告:李某1,女,汉族,住丰台区。
诉讼代理人:党某(李某1之夫),北京市勤业行商务咨询公司。
被告:汪某,女,汉族,住丰台区大成南里二区长安新城映日园。
诉讼代理人:乐某,男,北京大中电器城职员。
被告:赵某,男,汉族,住丰台区。
被告:王某,男,汉族,住丰台区。
被告:邹某,男,汉族,住丰台区。
被告:朱某,女,汉族,住丰台区。
诉讼代理人:朱某1(朱某之父),北京自动化仪表厂退休工人。
被告:魏某,女,汉族,住丰台区。
被告:杨某,女,满族,住丰台区。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市丰台区人民法院。
独任审判:审判员:许琳。
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李朝晖;代理审判员:郭文彤、宋建萍。
6.审结时间
一审审结时间:2003年4月18日。
二审审结时间:2003年9月19日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称:我公司受北京大成房地产开发集团有限公司(以下简称大成开发公司)的委托,负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。被告汪某购买了该项目映日园X号楼X单元XXX号房屋,并于2002年6月29日与我公司签订了“物业管理服务合同”,领取了我公司发放的物业管理公约,办理了房屋入住手续。2003年1月18日,被告在未经任何有关单位批准,也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。被告的行为违反了原、被告双方签订的“物业管理服务合同”、“长安新城业主公约”的相关约定,妨碍了我公司对小区的正常管理,也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下,我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台,恢复原状。
2.被告辩称:我与其他11名被告于2001年4月1日至5日交纳定金,确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房——长安新城映日园,1号楼的房产。2001年6月至7月,12名被告分别与大成开发公司签订了“商品房买卖合同”,合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。大成开发公司提供的沙盘及口头多次承诺房屋为封闭阳台。入住后,我们发现映日园1号楼南阳台未封闭,且存在很多问题,如,交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和建设部联合发布的于1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定;另,2002年11月26日,长安新城映日园1号楼8单元802室业主家中发生盗窃案件,随后映日园1号楼3单元101室及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入,据分析,确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入;不利于保暖、防尘、隔热;等等。为此,长安新城映日园1号楼的100位业主联名起草“长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知”,并于2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容,为保证长安新城映日园1号楼全楼的整体美观,决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。
另,我认为与原告签订的“物业管理服务合同”、“长安新城业主公约”不具有法律效力,属于未经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是:2002年6月28日至30日,在长安新城映日园1号楼的收楼现场,大成开发公司以及原告向业主分发了“长安新城业主手册”。该手册“收楼指南”中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知长安新城映日园1号楼的业主如果不签订“物业管理服务合同”和“长安新城业主公约”将拿不到自己房产的钥匙,而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务,没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间,长安新城映日园1号楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和“物业管理服务合同”等协议的内容,但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了,并且以不交房相威胁。无奈我们业主在被胁迫下,严格履行了收楼程序。综上所述,原告诉讼理由不合理,也不合法,故不同意其诉讼请求。
(三)一审事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明:大成开发公司于2000年开始开发建设坐落于丰台区大成南里二区的经济适用房,其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收,于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》。被告12人于2001年6月至7月分别与大成开发公司签订“商品房买卖合同”,以按揭付款方式购买映日园1号楼房屋各一套。“商品房买卖合同”第3条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台]。见双方的补充协议(六)”。双方签订的“补充协议”第6项为“该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第13条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定:出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定(附件三)的标准。“附件三”“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台:白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图,长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后,1楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台,南阳台为护栏开敞式阳台。
2002年5月9日,大成开发公司与原告北京市大成物业管理公司签订“长安新城物业管理委托合同”,委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年,自2002年7月1日起至2005年6月30日止。
2002年6月,北京市居住小区管理办公室审核批准大成开发公司报送的“大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约”,该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业,另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。
2002年6月28日至30日,长安新城映日园1号楼业主办理入住手续。原告印发的“收楼指南”中规定,业主要签订和领取“大成南里(长安新城)物业管理服务合同”、“业主手册”、“房屋使用说明书”、“大成南里(长安新城)室内装饰装修管理细则”等,取得“收楼工作流程确认单”上工作人员的所有签字,方可办理入住。“大成南里(长安新城)物业管理服务合同”第14条“甲方的义务”中第6项规定,业主装饰装修房屋时,应遵守政府有关法律、法规和“大成南里(长安新城)室内装饰装修管理细则”;该细则第2条“装修项目及要求”第4条中的第2项规定“为了保持大成南里(长安新城)的整体外观,不得擅自封闭阳台或平台,不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物,或者改变其外表颜色;不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏”。“大成南里(长安新城)业主公约”中的“装修管理公约”第10条规定了上述相同的内容。
被告12人等业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端,多次与原告协商,要求封闭南阳台,并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的“长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知”;在原告仍不同意的情况下,被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台用白色塑钢窗封闭。
上述事实,有北京市建设工程(长安新城映日园1号楼)竣工验收备案表、房屋所有权证(京房权证丰股字第00320号)、“商品房买卖合同”、“长安新城物业管理委托合同”、“大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约”、北京市大成物业管理公司的“收楼指南”、“大成南里(长安新城)物业管理服务合同”、“大成南里(长安新城)业主公约”、“大成南里(长安新城)室内装饰装修管理细则”、“长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知”、长安新城售楼处沙盘照片等在案佐证。
(四)一审判案理由
北京市丰台区人民法院根据上述事实和证据认为:大成开发公司与被告12人签订“商品房买卖合同”时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台,在该合同的“附件三”“长安新城装修及设备标准”第8条中约定“封闭阳台:白色塑钢窗”,使业主在买房时认为阳台都是封闭的,影响了业主在购买房屋、缔结合同时选择权的行使,这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同,对其中的条款有争议的,应作出不利于提供格式条款一方的解释。另,大成开发公司制定的“大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约”中关于业主对房屋的使用的具体规定,审批前没有与业主协商或通告,对被告没有约束力。
原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同亦为格式合同,双方是物业经营管理者与消费者(业主)的关系。业主作为所购房屋的所有权人,对阳台具有专有所有权,可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的“商品房买卖合同”中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理,该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一,并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益,故对原告的诉讼请求不予支持。
(五)一审定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款,《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条,《中华人民共和国民法通则》第七十一条,《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定,判决如下:
驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。
诉讼费用50元由原告北京市大成物业管理公司负担(已交纳)。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人诉称:原判认定事实不清,请求二审法院撤销原判,支持我公司的诉讼请求。
(2)被上诉人同意原判。
2.二审事实和证据
二审认定的事实和证据与一审认定的事实和证据相同。
3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为:原审法院综合本案实际情况,没有支持北京市大成物业管理公司(现北京大成物业管理有限公司)的诉讼请求,并无不当。
4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四条之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
物业管理纠纷随着我国城市高层住宅小区的迅猛发展日渐增多,且种类繁多,法律关系复杂,但我国法律对建筑物区分所有权没有明文规定。如何处理好这些案件,颇值研究。
1.本案中业主所有权的性质分析——建筑物区分所有权
本案是因业主使用阳台引起的物业管理纠纷,首先涉及的问题是本案被告——业主对阳台享有什么权利,能否随意封闭阳台;物业管理公司与业主之间能否对阳台的使用进行约定。
从物业管理法律制度的角度看,物业(指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋以及相配套的公用设施、设备及相关的场地)参见蔡华主编:《物业管理——法律理论与实务》,5页,北京,人民法院出版社,2000。的产权是以物业的物权为基础包括由物权衍生的其他权利的总称。在物业产权中,存在的几个基本物权是:业主对房屋的所有权,业主对大楼共用场所及附属设施和设备的所有或使用权,业主对住宅小区公用场地、公用设施及设备的所有或使用权。这三种物权是不可分割的,其中又以业主对房屋的所有权为中心,丧失房屋所有权就同时丧失后两种物权,后两种物权必须随同房屋的所有权的转移而转移。由上述物权衍生出来的其他权利主要是指业主作为大楼及住宅小区成员的权利。在现代住宅法律中,前两种物权和成员权形成了一种特殊的新型物权:建筑物区分所有权。
由梁慧星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第二章“所有权”中单辟第三节“建筑物区分所有权”,对“建筑物区分所有权”所给的定义是:数人区分一建筑物而各专有其一部,就单有部分有单独所有权,并就建筑物及其附属物的共同部分,除另有约定外,按其专有部分比例共有建筑物所有权。同时规定,专有部分,指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立,且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外,区分所有权人对其专有部分,可以自由使用、收益、处分,并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用,不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。参见梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》,20页,北京,社会科学文献出版社,2000。无疑,本案的被告——业主是建筑物区分所有权人。
建筑物区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。建筑物的专有部分范围的界定或者说界定专有部分的标准是一个非常关键、有争议的问题,但自家的阳台属区分所有权人(业主)专有是没有争议的。业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利,并排除他人干涉。但业主同时也负有义务:行使专有部分所有权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益;维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全、卫生及相邻义务;应接受物业管理公司的检查、检修等。当然法律在有些情况下会对业主的使用进行限制。从我国的立法看,常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全,尤其对于建筑物的承重结构不得进行拆改。如:《上海市浦东新区住宅小区物业管理实施办法》第三十四条规定:“未经新区职能部门批准,业主和非业主使用人不得改变小区内房屋用途;不得对小区内房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板……进行违章凿、拆、搭、占”。
本案中物业管理公司的诉讼代理人认为,建设部新修改的《住宅室内装修管理办法》规定,装修人未经城市规划行政主管部门批准,不得改变住宅外立面。《北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定》和《北京市市容环境卫生条例》中也规定:改变原建筑物、构筑物色调、造型或者建筑设计风格的,应当先依照城市规划管理规定申报批准后再进行。被告——业主未经有关部门批准而擅自封闭阳台的行为是违法的,应当拆除封闭的阳台,恢复原状。法官在审理案件过程中,就上述有关规定咨询了北京市规划局法规处。该处认为,封闭阳台应该视为是对建筑物设计风格和外立面的改变,封闭前应报规划局批准。但到目前为止,从来没有个人(包括业主)为封闭阳台来申报的,规划局也从来没有对未经批准而封闭阳台的行为进行过处罚。可见,法规处的答复是错误的。在现实生活中封阳台的行为比比皆是的情况下,认为“不得擅自改变建筑物外立面、设计风格”如此之大、模糊的概念是对封闭阳台的行为进行限制和规制,不符合立法规律和生活常理。
笔者认为,在目前法律没有明确规定的情况下,物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理,主要责任是监督。是否封闭阳台是业主的权利,物业管理合同不应进行约定。所以,对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为,应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。本案中约定业主不得封闭阳台的内容不合理,也没有法律依据,故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。
2.本案中物业管理合同的性质分析——格式合同
依据我国《合同法》第三十九条第二款的规定,本案当事人双方所签的物业管理合同是当事人为了重复使用而预先拟订,并在订立合同时未与对方协商的格式合同。在我国,对格式合同的规制近几年才为人们所认识,但无论立法、司法,还是行政规制方面,都很薄弱。《合同法》为加强对格式条款的规范,设立了三项重要原则参见《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条。:一是明确格式条款制定者应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明;二是禁止格式条款的制定者利用格式条款免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利,否则无效;三是在解释格式条款时应当作出不利于提供格式条款一方的解释。这些规定不仅对于经济上处于弱者地位的消费者的权利提供了有利的保障,而且也可以有效地防止和限制公司与企业滥用经济优势损害消费者的利益。作为司法者应当充分理解和适用这些法律精神。本案原告是房地产开发商的物业管理公司,其物业管理不应完全脱离前期的售房行为。房地产开发商在与业主签订“商品房买卖合同”时违背有关行政规定,对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定模棱两可,业主认为阳台是封闭的,物业管理公司认为是不封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的,应作出不利于提供格式条款一方的解释。原告物业管理公司在物业管理合同中没有考虑售房时所签的“商品房买卖合同”中有关阳台状况约定不明的情况和业主的建筑物区分专有权利,而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理,该内容应为无效。故本案认定“商品房买卖合同”和“物业管理服务合同”为格式合同,在法律适用上引用了《合同法》第三十九条第二款、第四十一条,特别是《消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效”的规定,充分保护了业主的合法权益,驳回了原告的诉讼请求。
格式合同以契约自由为理论基础而产生和发展,最后却变为滥用自由权利的典范,进而走向了契约自由的反面。就如王泽鉴先生所言:“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款,维护契约正义,使经济上的强者,不能假借契约自由之名,压榨弱者,是现代法律应担负的任务。”王泽鉴:《民法学说与判例研究》,第7册,57页,北京,中国政法大学出版社,1993。当然也是法官应承担的任务。
目前物业管理纠纷日渐增多,涉及的法律关系复杂,法律法规欠缺,民事法官在审理时,应充分发挥民事审判维护当事人合法权益的重要职责,树立权利为本、尊重和保护当事人的权利的观念。
(北京市丰台区人民法院 许琳)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2004年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第22 - 29 页