1.判决书字号
一审判决书：福建省宁德市蕉城区人民法院（2002）蕉民初字第1068号。
二审判决书：福建省宁德市中级人民法院（2002）宁民终字第488号。
再审判决书：福建省宁德市中级人民法院（2003）宁民抗字第28号。

2.案由：侵占财产纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：宁德市京宁实业公司（下称京宁公司），住所地宁德市蕉城区南路42号。
法定代表人：陈某，总经理。
诉讼代理人：陈向卿，福建三通律师事务所律师。
被告（被上诉人）：林某，男，汉族，1946年出生，住宁德市蕉城区。
被告（被上诉人）：郑某，女，汉族，1966年出生，住宁德市蕉城区。
两者诉讼代理人（二审）：陈大振，福建泰和律师事务所律师。

4.审级：二审、再审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省宁德市蕉城区人民法院。
独任审判：审判员：吕泽西。
二审法院：福建省宁德市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：徐良忠；代理审判员：彭祖斌、游翔。
再审法院：福建省宁德市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：田小成；审判员：沈建辉、陈声钱。

6.审结时间
一审审结时间：2002年11月5日。
二审审结时间：2003年2月21日。
再审审结时间：2003年11月11日。

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：1999年11月，蕉城区鹤山路南X弄X号房屋的原所有权人林某1、张某夫妻将该房屋以抵债方式转让给宁德市京宁公司，并办理了房屋产权过户登记手续。因被告林某、郑某拒绝搬出蕉城区鹤山路南X弄X号房屋，造成其经济损失21600元。请求人民法院判决被告林某、郑某立即搬出该住房，并赔偿因侵占该房给原告造成的经济损失21600元。
（2）被告辩称：其所居住的蕉城区鹤山路南X弄X号房屋第三、四层，是其以承典方式对上述房屋占有、使用，是合法的。法律没有规定典权协议应经房地产交易部门质证才有效力，且其与原告之间不发生任何民事法律关系，请法庭驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据
福建省宁德市蕉城区人民法院经审理查明：1999年1月1日、2月10日蕉城区鹤山路南X弄X号房屋的原所有权人林某1、张某夫妻将该房屋的第三、四层分别以2万元、2.2万元的典价出典给被告林某、郑某，典期分别至2002年1月1日和2002年2月10日止。承典期间的1999年11月，林某1夫妻又将该座房屋以抵债方式转让给宁德市京宁公司，并办理了房屋产权过户登记手续。因被告林某、郑某拒绝搬出蕉城区鹤山路南X弄X号房屋，2002年8月7日原告京宁公司以被告林某、郑某侵害其合法权益为由，向人民法院提起民事诉讼。
上述事实有下列证据证明：
（1）林某、郑某分别于1999年1月1日、1999年2月10日与蕉城区鹤山路南X弄X号房屋的原所有权人林某1、张某夫妻就该房屋的第三、四层分别以2万元、2.2万元的典价签订的承典合同，典期分别至2002年1月1日和2002年2月10日止。
（2）京宁公司提供的1999年11月12日蕉城区鹤山路南X弄X号房屋的原所有权人林某1、张某夫妻就该房屋以抵债方式转让给京宁公司，并办理了房屋产权过户登记手续等相关材料。

3.一审判决理由
福建省宁德市蕉城区人民法院认为：被告林某、郑某与房屋原所有权人林某1、张某夫妻所订立的房屋典权协议，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，合同成立、有效，应依法受法律保护。原告京宁公司认为二被告与林某1夫妻之间的典权协议未经房地产交易部门质证属无效民事行为。根据《民法通则》和《合同法》的规定，民事行为和合同只有存在违反法律、行政法规的强制规定等情形时，才无效。本案中二被告的典权协议虽未经登记，但登记并非是典权协议生效的必要条件，原告以“部门规章”即国务院建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》及《关于（房屋他项权证）有关问题请示的答复》中的相关规定来否定典权协议的有效性，显属适用法律不当，故对于原告就典权协议无效的主张，不予支持。原告以《福建省城市房屋产权登记条例》的相关规定，主张“被告的房屋典权没有办理备案登记，不能对抗原告”。因该条例自1999年3月1日起才施行，而二被告订立房屋典权协议的时间在此之前，该条例依法对实施前的民事行为不具有溯及既往效力，故其该项主张，亦属适用法律不当，不予支持。原告认为二被告强行居住上述房屋。当事人无争议的事实表明二被告承典在先，原告的房屋转让在后；因典权属用益物权，但同时具有担保属性，现典期虽届满，但房屋所有权人或房屋受让人原告在没有行使回赎权的情况下，二被告继续承典，仍属依法行使典权。故原告的该项主张，理由不足，亦不予支持。

4.一审定案结论
福建省宁德市蕉城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条的规定，判决如下：
驳回原告京宁公司关于请求被告林某、郑某立即搬出该住房，并赔偿因侵占该房给原告造成的经济损失21600元的诉讼请求。

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：原审法院以未经备案登记的典权否定上诉人已办理过户登记的房屋所有权，违背了房屋产权登记的公示和公信原则，同时违背了一物一权原则。本案应适用《福建省城市房屋产权登记条例》，一审法院认为该条例不具有溯及既往的效力不当。请求撤销原审判决，判决被上诉人立即搬出居住的房屋并赔偿上诉人租金损失21600元。
（2）被上诉人辩称：其所居住的蕉城区鹤山路南X弄X号房屋第三、四层，是其以承典方式对上述房屋占有、使用，是合法的。法律没有规定典权协议应经房地产交易部门质证才有效力，且其与原告之间不发生任何民事法律关系，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，应予维持。

2.二审事实和证据
二审认定的事实和证据与原一审认定的事实和证据无异。

3.二审判决理由
福建省宁德市中级人民法院认为：典权属于物权的范畴，物权的设立实行公示才能对抗善意的第三人。登记备案是物权公示的方式，被上诉人的典权虽然已经根据合同设立，但是未实行物权登记公示，上诉人在办理其房屋所有权登记时未能根据房屋行政主管部门的登记情况发现该房屋已经设立典权，因此上诉人取得房屋所有权属于善意行为。被上诉人与原房主设立的典权未经登记公示，不能对抗上诉人取得的房屋所有权，上诉人有权要求被上诉人搬出房屋。上诉人上诉理由充分，其上诉请求应得到支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。

4.二审定案结论
福建省宁德市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
撤销宁德市蕉城区人民法院（2002）蕉民初字第1068号民事判决书。被上诉人林某、郑某在本判决生效后十五日内搬出蕉城区鹤山路南X弄X号房屋。

1.原审被上诉人诉称：林某、郑某与林某1、张某夫妻之间达成的房屋典权协议已经生效。承典合同订立时，法律均没有规定登记为房屋典权合同生效的要件，因此，1998年11月17日林某1、张某与林某之间以及1999年2月9日林某1、张某与郑某之间达成的房屋典权协议已经生效，林某、郑某对出典的房屋享有典权。作为典权登记部门的宁德市蕉城区房管局自1995年《城市房地产管理法》颁布实施以来，到目前为止还没有开展房屋典权备案登记业务，而本案之所以对讼争房屋的出典没有进行登记，根本原因在于登记部门没有设置典权登记业务而非双方当事人的过错。
房屋的所有权人林某1、张某，有权在出典期间将典物房屋让与第三人京宁公司。根据民法理论，出典人林某1、张某将典物房屋让与京宁公司后，典权人林某、郑某对于典物受让人京宁公司仍享有典权。虽然典期已满，但在原房屋所有权人林某1、张某或者典物的受让人京宁公司没有支付典价进行回赎典物的情况下，林某、郑某有权依法继续承典讼争房屋、行使典权，并对典物即讼争房屋享有占有、使用、收益的权利。

2.原审上诉人辩称：1999年2月份林某、郑某虽与蕉城区鹤山路南X弄X号房屋原所有权人林某1、张某确立承典关系，但未依法经房屋行政主管部门登记备案，并未获取法律意义上的典权，该承典行为不受法律保护。因原审被上诉人承典房屋未经行政主管部门登记备案，导致本公司在办理该房屋所有权登记时，无法根据房屋行政主管部门的登记情况发现该房屋已设立典权的事实，因此，本公司取得房屋所有权属善意行为，林某、郑某与原房主设立的典权未经登记公示，不能对抗京宁公司取得房屋所有权的善意行为。原终审所作判决正确，应予维持。