（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省邵武市人民法院（2003）邵民初字第60号。
二审判决书：福建省南平市中级人民法院（2003）南民终字第197号。

2.案由：房屋拆迁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：邵武市第二运输公司。
法定代表人：鄢某，经理。
诉讼代理人（一、二审）：吴群，福建维理律师事务所律师。
被告（上诉人）：邵武市新纪元房地产有限公司。
法定代表人：陈某，董事长。
诉讼代理人（一审）：曹某，男，副董事长。
诉讼代理人（一审）：龚登青，福建齐欣律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：郑坚，福建杰列律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省邵武市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：车荣建；审判员：张绳远；代理审判员：陈磊。
二审法院：福建省南平市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张君义；审判员：许发清；代理审判员：林峰。

6.审结时间
一审审结时间：2003年2月26日。
二审审结时间：2003年6月6日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：2000年11月，原、被告及拆迁实施单位邵武市房屋拆迁有限公司签订了“邵武市城市房屋拆迁补偿协议”和“补充协议”。合同约定原告将其位于邵武市八一路的非住宅房交由被告拆迁。回迁安置店面及办公用房在协议签订后13个月交付；逾期交付的，被告每日支付原告安置补助费493元；超过6个月的，每日付给原告986元安置补助费。被告至今仍未交付回迁房，为此诉请判令被告给付逾期交付回迁房屋临时安置补助费（自2001年12月9日至2002年6月9日按每日493元计算，自2002年6月9日至验收交付之日止按每日986元计算。其中至2002年12月20日的安置补助费为281010元。）。

2.被告辩称：原告逾期退出被拆迁房违约在先。我公司的交房期限因此应当顺延。我公司仅承担除原告逾期退房天数之外的逾期交房的违约责任。原告主张我方支付逾期交房违约金过高，缺乏事实和法律依据。违约金数额只能相当于原告的实际损失。我公司愿意按照每日150元计算逾期安置补助费，逾期交房半年后的按照每日300元计算给付。请求驳回原告超出部分的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
福建省邵武市人民法院经公开审理，当事人对以下事实没有异议，法院予以确认：
1.2000年11月8日，原告与被告及邵武市房屋拆迁有限责任公司共同签订一份“邵武市城市房屋拆迁补偿协议书”，约定原告将坐落于邵武市原八一路36号、面积750.5平方米的房屋于2000年11月20日之前自行腾出，交给被告开发。被告就地安置原告回迁店面约150平方米，回迁二层办公用房约150平方米。被告一次性付给原告拆迁补偿费、搬家补助费、临时安置费、按时腾退房屋奖励金及房屋出租合同的经济损失，合计220000元。被告在协议签订后13个月内向原告交付房屋；逾期交付的，每月付给原告3倍的临时安置补助费，超过半年的付给6倍的临时安置补助费。同日，三方当事人又签订一份“补充协议”，其中对逾期交房条款补充约定，以房屋验收合格交付为实际交付。逾期交付，被告每日应付给原告493元，逾期6个月，每日支付给原告986元。
2.邵武市原八一路36号的房屋为交通旅社营业用房，系原告所有，被拆迁前由案外人齐某承包经营。原告因此每月可收取承包人上缴的承包款5200元。
3.拆迁协议约定的逾期安置补助费系参照原告被拆迁房原承包经营合同收益的标准计算，按平均每日收益164.55元为计算基数，逾期交房半年之内，每日补偿3倍的损失即483元，半年之后每日补偿6倍的损失即986元。
4.2000年11月29日和2001年8月6日，被告分别付给原告120000元和100000元，以此作为被告履行合同规定应支付给原告的拆迁补偿费、搬家补助费、临时安置费、按时腾退房屋奖励金及房屋出租合同损失。
另被告举有邵武市房屋拆迁有限责任公司（以下简称拆迁公司）出具的关于2001年1月10日原告逾期腾房的证明、承包人齐某书写的其于2001年1月10日与原告中止承包合同搬出交通旅社的证词。原告对该二份证据持有异议，不予认可。

（四）一审判案理由
福建省邵武市人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告双方签订的房屋拆迁补偿协议及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。协议约定的安置补助费系参照原告被拆迁房原承包经营合同收益的标准，再以此计算3倍、6倍的逾期安置补助费。该约定不违反现行房屋拆迁补偿标准的规定，不存在约定数额畸高的情形，其效力应予维持。原告主张按照合同约定支付逾期安置补助费的请求，应当支持。被告关于原告逾期腾退房屋及违约金应以住宅安置补助费标准为基数计算的辩称，没有事实和法律依据，法院不予采纳。合同约定逾期安置补助费从协议签订后13个月后开始支付，庭审中双方都表示实际真实意思为自腾房交付之日起13个月后计算逾期安置补助费。因此逾期安置补助费应当从2001年12月21日起至验收合格交付之日止，按照合同约定的标准给付。其中自2001年12月21日起至2002年6月20日止计182天，按每日493元计算；自2002年6月21日至判决之日即2003年1月27日止计221天，按每日986元计算，共计307632元。而原告诉请被告从2001年12月9日起计算逾期安置费用，多计算了12天时间，该部分的诉讼请求，法院予以驳回。

（五）一审定案结论
福建省邵武市人民法院依照《城市房屋拆迁管理条例》第十二条、第三十一条第二款、第四款、第三十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，参照《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条第一款的有关规定，作出如下判决：
1.被告邵武市新纪元房地产公司应于本判决生效后十日内给付原告邵武市第二运输公司逾期安置补助费307632元，并支付自2003年1月28日起至验收合格交付之日止，按每日986元计算的逾期安置补助费。
2.驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费7230元，其他诉讼费用1300元，财产保全费2100元，合计10630元，由原告负担500元，被告负担10130元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：原判不采信拆迁公司的证明是错误的。该证明足以证实被上诉人没有按期腾房的事实，而被上诉人又无相反的证据予以反驳。被上诉人未按约腾房，致使上诉人无法按期交房，且双方未重新约定新的交房期限，因此，上诉人不存在逾期交付安置房的违约事实。双方约定的逾期安置补助费，明显高于被上诉人的实际损失。请求二审依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
（2）被上诉人辩称：拆迁公司系上诉人委托拆迁的实施单位，双方存在经济上的利害关系，其出具的证明属间接证据，不能证明被上诉人逾期腾退房屋。上诉人支付了含按时腾退房屋奖励金在内的220000元，该直接证据可以证明被上诉人已按时交房。逾期安置补助费经双方协商约定，合法、有效。合同的订立不存在胁迫、欺骗或重大误解的情形。上诉人的主张没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维护原判。

2.二审事实和证据
福建省南平市中级人民法院经审理查明：一审判决查明认定的事实，上诉人除对原告按合同约定如期腾退房屋的认定有异议外，其余事实双方没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。上诉人针对自己的上诉主张未提供新的证据，仍以原审提供的证据进行主张。
二审确认了一审认定的证据。

3.二审判案理由
福建省南平市中级人民法院根据上述事实和证据认为：上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁补偿协议及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。上诉人主张被上诉人没有按期腾房的事实，虽然在一审有提供拆迁公司和齐某出具的证明，但该两份证据均属于间接证据。而根据双方合同约定被上诉人按时腾空房屋，则上诉人给予被上诉人奖励，此后上诉人给付了被上诉人按时腾空房屋的奖励金，应视为上诉人对被上诉人按时腾空房屋事实的确认。现上诉人又主张被上诉人没有按期腾房，显然缺乏事实依据，故上诉人该上诉主张，本院不予采纳。上诉人主张双方所约定的逾期安置补助费明显高于被上诉人的实际损失。由于双方签订的房屋拆迁补偿协议及补充协议，是以被上诉人该被拆迁房屋出租租金为依据进行确定的，且不违反现行房屋拆迁补偿标准的规定，也不存在约定补偿标准畸高的情形，故上诉人该上诉主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。

4.二审定案结论
福建省南平市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7230元，由上诉人邵武市新纪元房地产有限公司负担。

（七）解说
本案是近年来房地产开发中出现的一起较为典型的因房屋拆迁补偿安置引发的纠纷。
根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点归纳为两点：（1）原告是否有按合同约定如期腾退房屋；（2）合同约定的逾期安置补助费是否属于违约金性质，其计付标准是否过高。
1.原告是否有按合同约定如期腾退房屋
原告认为，原告已按合同约定如期腾退出被拆迁房屋。在2000年11月20日前，原告将被拆迁房内的废旧物品变卖，与承包人齐某解除了承包合同，收取了截止2000年10月的承包款和水电费，退还了承包押金。被告也已支付了含按时腾退房屋奖励金在内的款项。
被告认为，原告未履行按期腾退房屋的义务。合同约定应于2000年11月20日前腾退被拆迁房，但直至2001年1月10日原告才退出房屋，逾期52天。被告虽支付了22万元，因该款事实上包括诸多给付项目，无法分割，所以才一并给付，不能以此证明原告按期腾房的事实。为此被告举有拆迁公司出具的关于2001年1月10日原告腾房的证明、承包人齐某书写的其于2001年1月10日与原告中止承包合同搬出交通旅社的证词，以支持其主张。
法院认为，根据合同约定被拆迁房屋应于2000年11月20日前腾退交付给被告，被告应给付原告包含按时腾退房屋奖励金在内的22万元。原告、被告双方已就房屋腾退交付拆迁工作履行完毕2年。被告事后支付了上述含按时腾退房屋奖励金在内的22万元，视为对原告按期腾退被拆迁房事实的确认。现被告主张原告逾期腾退房屋，应由被告对原告逾期腾房的事实承担举证责任。被告为此举有拆迁公司和承包人齐某的证明。法院认为，拆迁公司系被告委托拆迁的实施单位，与被告之间存在法律上的利害关系，其出具的证明不能单独作为认定案件事实的依据，且证明本身仅能体现被告把被拆迁房交给拆迁公司进行拆迁的时间，不能证明原告逾期腾退被拆迁房的事实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定，“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”。第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”齐某无正当理由不出庭作证，其证言不能采信。如上所述，被告所举拆迁公司和齐某的证明不具有证明效力，不能支持其关于原告逾期腾房的主张，不予采信。
2.合同约定的逾期安置补助费是否属于违约金性质，其计付标准是否过高
原告认为，原、被告在自愿、平等协商基础上签订的协议，合法、有效，应予保护。按照拆迁的行政法规等有关规定，拆迁人与被拆迁人可自行协商安置补助费。诉争的安置补偿费基数系参照被拆迁房拆迁前的月发包收益5200元并略低于该收益标准，以5000元计算，分摊每日为164.55元。再根据《福建省城市房屋拆迁管理办法》对逾期交房的惩罚性规定，被告逾期交房应当从逾期之日起给付3倍临时安置补助费；超过半年的，应付给6倍的临时安置补助费。故3倍的逾期安置补助费每日为493元，6倍的逾期安置补助费每日为986元。逾期安置补助费是对违约方的惩罚。
被告认为，逾期安置补助费属违约金的性质。《合同法》规定的违约金是赔偿性的，而不是惩罚性的。根据邵武市的标准，拆迁安置补助费为每月每平方米5元。原告回迁300平方米每日安置费仅为50元，3倍、6倍的安置补助费每日分别为150元和300元。拆迁协议约定的逾期安置补助费明显过高，只能参照原告的实际损失给付，请求人民法院予以适当减少。
法院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条第二款的规定，在房屋拆迁的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。由此可见，安置补助费是行政法规规定的在城市房屋拆迁中，拆迁人应当支付给被拆迁人因房屋被拆除过渡安置所需费用的一定数额的货币补偿。安置补助费属损害赔偿性质。同时《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条第二款规定，由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起增加临时安置补助费。《福建省城市房屋拆迁管理办法》第二十八条第二款规定，被拆迁人自行过渡的，在协议规定的过渡期内，拆迁人应付给被拆除房屋使用人临时安置补助费。逾期未予定居安置的，从逾期之日起每月应付给3倍临时安置补助费；超过半年的，每月应付给6倍的临时安置补助费。
原告、被告自愿协商，以被拆迁房原承包经营合同收益为标准计算安置补助费并无不妥。由于住宅和非住宅用房的功能不同，经济价值和使用价值悬殊，被告要求以住宅的安置补助费标准为基数3倍、6倍计算逾期交房违约金理由不成立。
关于本案合同约定的逾期交房安置补助费是否过高的问题，由于违约金的预先约定属性，不可能与事后发生的实际损失毫厘不差。为防止不公平或者滥用权利的现象发生，《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。确定了法官对违约金具有有限变更权。在当事人对约定的违约金畸高或畸低发生争议时，法官运用自由裁量权，审查、确定违约金数额畸高或者畸低时，需要掌握的原则是，对于适用变更的标准和条件要从严掌握，不得滥用自由裁量权。确定违约金数额畸高或者畸低，应当综合考虑以下几个方面：合同自由原则是认定违约金条款效力的基点。当事人自愿约定的违约金条款，其效力原则上法官应当予以维持，不得随意变更；变更应以实际损失为参照系，以损害赔偿为原则，以惩罚违约为例外；违约金一般不得超过合同未履行部分的价款、报酬或者使用费的总额；违约方是否具有违约过错；违约金是否超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人的法律地位对合同订立的影响等。
本案当事人约定的逾期安置补助费不能算低，但并不能就此认定为“过高”，理由有以下几点：本案被告方违约不具有免责事由，存在违约过错；被告作为拆迁人，在订立合同时具有优势地位；原告作为被拆迁人，相对处于弱势地位。违约金的约定不存在被告受胁迫、欺骗或重大误解的情形；违约金约定明确，被告明知违反合同、逾期履行交房义务应当承担的法律责任及对自身会造成的利益损失；拆迁安置的标的物价值达百万元之巨，逾期交付的违约金也未超过合同总价款；根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款“拆迁人与被拆迁人达不成拆迁安置补偿协议的，由房屋拆迁主管部门裁决”的规定，拆迁人与被拆迁人不能就拆迁事宜达成协议的，可申请批准拆迁的拆迁主管部门裁决；对裁决不服的，还可在规定的期限内向上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。被告如认为逾期安置补偿标准过高，完全可以不签订拆迁协议，通过行政裁决途径寻求行政救济。被告自愿选择了和原告协商订立民事合同，对其拆迁权益作出实体处分，现又以逾期安置补助费过高为由，拒不给付，违反民事活动诚实信用的基本原则。故依法作出如上判决。
订立合同，事先约定违约责任的特殊意义在于：首先，简便易行，便于处理违约纠纷。一旦发生损失就可以按照预先确定的金额或损失赔偿计算方法的约定确定违约方的赔偿责任。其次，有督促当事人履行合同的作用。由于违约金的预先约定，当事人就非常明确一旦违约会承担什么后果，因而可以督促当事人履行合同。当前经济日益发达，商业往来频繁，民事主体广泛地使用合同这一形式完成生产、交易等各种民事活动。诚实信用原则是从事一切民事活动应当遵循的基本原则，也是现代民法的最高指导原则，被称为“帝王原则”。从事商业交易活动的民事主体依法应当不欺不诈，恪守信用，善意履行合同。我国的房屋拆迁不论是纯商业开发，抑或基于公共利益所需的拆迁，都在政府的规划设计下进行，带有国家强制性，不以被拆迁个人或法人的意志为转移，而且实行的是低补偿制度。现有拆迁的低补偿标准使开发商能获得较高的商业利润。
作为审理本案的法官期盼通过此类案件的审理，能对房地产开发主体有所触动，促其谨慎从业，进一步规范房地产开发活动。合同订立前能合法运用法律、行政法规关于行政裁决的规定寻求行政救济，维护其自身的合法权益；合同签订后，能诚实信用，善意履行之，努力树立自身守合同、讲诚信的企业形象，促进信用社会的建立。
（福建省邵武市人民法院　陈磊）