（一）首部

1.判决书字号：昆明市官渡区人民法院（2003）官法民一初字第1902号。

2.案由：物业管理纠纷。

3.诉讼双方
原告：云南楚峰市政建设开发有限责任公司物业管理分公司。
法定代表人：曾某，该分公司经理。
诉讼代理人（特别授权）：代琼辉，云南鸿程律师事务所律师。
被告：陈某，女，1954年出生，汉族，四川省绵阳市人，营业员，在昆明福林堂工作，住昆明市西坝片区。
被告：王某，女，1978年出生，汉族，云南省昆明市人，导游，在昆明市鑫泰旅行社工作，住址同上。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：云南省昆明市官渡区人民法院。
独任审判：审判员：杨勇。

6.审结时间：2003年6月10日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：2000年7月4日，两被告与原告上级法人企业云南楚峰市政开发建设有限责任公司（以下简称开发公司）签订“商品房购销合同”，约定两被告购买由开发公司开发的“楚祥苑”小区商品房一套，建筑面积130.88平方米。2000年11月5日，原、被告及开发公司签署“房屋交接书”，被告入住楚祥苑。2001年11月29日，原、被告双方又签署“管理公约”一份，约定被告应按月向原告缴纳物业管理费及水、电、气等应缴款项。但被告并未按约支付前述费用，自2001年1月至今，已欠原告物管费及垃圾费共计2681元，经原告多次催促，被告亦拒不支付。无奈，原告遂诉至法院，请求法院判令：（1）由两被告支付物业管理费、垃圾费共计2681元，并按同期贷款利率支付相应利息。（2）由被告承担全部诉讼费和原告为行使债权而产生的律师费1000元。

2.被告陈某、王某辩称：自被告入住XXX小区X幢X单元XXX号房，已向原告预交了物业管理费500元。期间小区配套设施不齐全，管理混乱，致使被告于2001年8月27日下午家中被盗，损失现金6000余元。原告要求被告支付拖欠的物业管理费、垃圾费2681元，被告认为此金额数据不实。原告在小区各项配套设施还未完成之前，就强行要求被告按物价管理部门核准以后执行的收费标准收取物业管理费，显然缺乏事实和法律依据。昆明市发展计划委员会文件昆计价房（2002）315号“关于楚祥苑物业管理综合服务费的批复”核定楚祥苑物业管理综合服务费按每建筑平方米0.8元计收，该文件自2002年8月1日起执行。显而易见，以每建筑平方米0.8元计收，执行的时间为2002年8月1日，而原告要求此前物业管理费按此标准收费是没有道理的。被告认为，被告预交的500元已付清了2002年8月1日之前的所有物业管理费，之后被告之所以拖欠物管费，是因原告所收费用明细不清，该提供的各项服务无任何书面承诺，其目的是促使原告在公正、公开、公平的情况下诚实经营。

（三）事实和证据
云南省昆明市官渡区人民法院福海人民法庭经公开开庭审理查明：2000年7月4日，两被告与开发公司签订“商品房购销合同”，约定两被告购买由开发公司开发的“楚祥苑”小区2幢2单元303号商品房一套，建筑面积130.88平方米。2000年11月5日，原、被告及开发公司签署“房屋交接书”。之后，被告入住楚祥苑。2000年11月3日两被告向原告预交物业管理费500元，收据注明物业管理费自2001年1月1日起计。对以上无争议的事实，法院予以确认。
本案在审理中，原、被告双方对有争议的事实进行了举证和质证。本案主要争议事实如下：（1）被告于2000年11月3日向原告交纳的物业管理费500元是否交清了自2001年1月1日至2002年8月1日的物业管理费；（2）被告逾期交费是否应承担滞纳金；（3）被告是否应承担本案的诉讼费和律师费1000元。原告认为：被告所购房由原告于2001年1月1日实行物业管理，因当时该小区物业管理费未经政府有关部门批复，仅预收了被告物业管理费500元。2002年7月29日昆明市发展计划委员会文件（昆计价房（2002）315号）对于楚祥苑物业管理综合服务费作了明确批复，即楚祥苑物业管理综合服务费按每建筑平方米每月0.8元计收，该批复已明确了小区的物业管理费为每建筑平方米每月0.8元计，因此，被告预交500元不足部分应予以补交。由于被告未按约交纳物业管理费，应向原告交纳滞纳金730元；原告为实现债权已向法院交纳诉讼费100元，向律师交纳律师费1000元，此二项费用由两被告承担。为此，被告提交：（1）“商品房购销合同”1份；（2）“房屋交接书”1份；（3）“管理公约”1份；（4）“昆计价房（2002）315号文件”1份；（5）“签收单”1份、“住户手册”1本；（6）“昆政复（1995）45号批复”1份；（7）“催款通知”1份、收据3份。被告对于原告提交的证据的真实性无异议，但认为昆计价房（2002）315号文件在明确了物业管理费以每建筑平方米每月0.8元计收的同时，已明确了收费标准从2002年8月1日起执行。由此可见，预交的500元已交清了2002年8月1日前的所有物业管理费，尚欠的物业管理费仅能从2002年8月1日起计算。对于“住户手册”被告虽在“签收单”上签了名，但确实未收到“住户手册”，对“住户手册”关于逾期交物业管理费的滞纳金的内容一概不知，被告不应承担滞纳金。对于诉讼费收据和律师费3000元的收据，被告认为本案引起纠纷原告有过错，被告不应承担全部诉讼费，律师费3000元的收据与原告主张的1000元不符，加之，原告主张律师费由被告承担无法律依据。法院认为，原告提交的证据1～8合法，证明本案事实，法院予以采信。证据9中的律师费收据3000元不能证明是本案的律师费，法院不予认可。被告认为拒交原告物业管理费有正当理由，但不能提供相反证据支持其中的1/3费用观点。
综上所述，云南省昆明市官渡区人民法院认定本案事实如下：2000年7月4日，两被告与开发公司签订“商品房购销合同”，约定两被告购买由开发公司开发的“楚祥苑”小区2幢2单元303号房屋一套，建筑面积130.88平方米。2000年11月5日，原、被告及开发公司签署“房屋交接书”，被告入住楚祥苑。2001年1月1日被告预交物业管理费500元。2002年7月29日昆明市发展计划委员会文件（昆计价房（2002）315号）关于楚祥苑物业管理综合服务费作了明确批复，即楚祥苑物业管理综合服务费按每建筑平方米每月0.8元计价，从2002年8月1日起执行。2001年11月29日原、被告双方签署“管理公约”一份，约定被告应按月向原告缴纳物业管理费及水、电、气、垃圾等费用，但被告并未按约支付相关费用，原告书面下达催款通知而被告置之不理。原告认为，被告未按约支付物业管理费及垃圾费共计2681元，逾期时间为730天，按约定违约一天交纳滞纳金1元，遂诉至法院。

（四）定案结论
云南省昆明市官渡区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：
1.由被告陈某、王某于判决生效后十日内一次性支付原告云南楚峰市政建设开发有限责任公司物业管理分公司物业管理费、垃圾费共计2681元（自2001年1月1日起至2003年5月13日止，此款已扣除预交款500元）及滞纳金283元（自2002年8月1日起至2003年5月13日止，以每天1元计），上述费用共计2964元。
2.驳回原告云南楚峰市政建设开发有限责任公司物业管理分公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费100元，由两被告承担。

（五）解说
原告与两被告虽未签订书面的物业管理合同，但实际上两被告居住在小区内，且已实际接受了原告的物业管理服务，即原、被告形成物业管理关系，故原告有权在依约履行了物业管理职责后收取管理费。
两被告购买“楚祥苑小区”商品房，原告作为物业管理公司，应对小区履行全面的管理服务等职责，被告作为住户应按规定的标准向原告缴纳物业管理费等费用。被告于2001年1月1日向原告缴纳预交物业管理费500元时，该小区物业管理费收费标准尚未得到有关部门审批。直至2002年7月29日，昆明市发展计划委员会以昆计价房（2002）315号文件对该小区物业管理综合服务费作了批复，即：楚祥苑物业管理综合服务费按每建筑平方米每月0.8元计收，从2002年8月1日起执行。由于原告于2001年1月1日起已正式对该小区实行全面管理及服务，该小区2002年8月1日前的物业管理费没有明确收费标准，期间的物业管理费可比照批复收费标准计收，2001年1月1日至2003年5月13日的物业管理费可扣除500元，即被告欠原告物业管理费、垃圾费共计2681元。被告在收费标准明确后仍借故拒交物业管理费和垃圾费，应承担相应的违约责任。原告举证的为实现债权而支出的律师费1000元，因与出示的收费收据不符，法院不予认可。
（云南省昆明市官渡区人民法院　杨勇）