1.判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2002）海民初字第9241号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2003）一中民终字第9644号。

2.案由：物业管理合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马公司）。
法定代表人：杨某，董事长。
诉讼代理人（一、二审）：杨舫、吕立华，北京市首创律师事务所律师。
被告（上诉人）：中海雅园物业管理委员会（以下简称中海雅园管委会）。
代表人：胡某，中海雅园物业管理委员会主任。
诉讼代理人（一、二审）：邱宝昌，北京市汇佳律师事务所律师。
第三人：北京中海世纪物业管理有限公司（以下简称中海世纪公司）。
法定代表人：胡某1，董事长。
诉讼代理人（一审）：吕某，男，1975年出生，北京中海物业管理有限公司职员，住北京。
诉讼代理人（二审）：康铧、孙智全，北京市中伦金通律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王京生；代理审判员：张艳茹、赵亮妹。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨淑敏；审判员：阴虹；代理审判员：李利。

6.审结时间
一审审结时间：2003年5月27日。
二审审结时间：2003年12月19日。

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：被告自2001年9月起决定采用公开招标方式选聘物业管理企业对小区进行管理，并在北京各大报纸上广为宣传。原告得知后精心准备了投标方案，按被告要求将10万元投标押金汇入其指定的账户。2002年2月2日在中海雅园物业招标开标答辩会后，原告中标的结果由长安公证处出具公证书进行了确认。2002年2月28日，原、被告签订了中海雅园物业管理委托合同。但时至今日被告却一直未能将该合同报送小区办备案并召开全体业主大会讨论通过，致使原告无法进驻并行使物业管理职能。另被告在招标时收取原告的10万元押金也未退还。为此原告多次和被告负责人胡某进行联系，要求接管小区并退还押金，但均遭到无理拒绝。为防止被告挥霍押金，现请求判令被告履行中海雅园物业管理委托合同，退还原告方投标押金10万元以及支付自2002年2月10日起到执行之日止的利息，利率按银行同期存款利率计算，并由被告负担本案诉讼费用。
原告对被告之反诉辩称：不同意被告解除双方物业管理委托合同和要求我方支付10万元的履约保证金的反诉请求，因为该合同尚未生效。我方要求被告把未生效的条件继续履行。对方所主张的象征性的经济损害没有依据。其要求本案第三人撤离小区的请求和本案无关。
（2）被告辩称：被告系合法成立，有自主选择物业管理单位的权利。被告招标投标方式合法、有效。原、被告签订的合同合法、有效。合同中规定原告应自合同生效之日起30日内进入小区进行管理，但原告至今未对小区进行物业管理，严重违约。原告认为是我方没有到小区办备案导致合同不能履行不是事实，承担移交义务的应是原物业管理单位，我方对此没有责任。我方分别在2002年3月15日和2002年3月21日多次通知原告和第三人协商交接一事，但原告和第三人均未参加。是原告不积极履行义务和第三人的妨碍导致合同不能履行，我方无任何违约。综上所述，我方在招投标过程及履行合同中没有过错，现不同意原告的诉讼请求，并提出反诉。我方认为金罗马公司缺乏起码的商业道德，没有履行善良管理人应尽的义务并且违背了诚实信用原则，已经没有资格为中海雅园小区内的业主提供物业服务。金罗马公司在其投标书中承诺在中标后、签订合同之时，自愿向我方交纳10万元履约保证金，但至今未交。第三人是在中海雅园管委会成立以后强行非法进驻的，我方自始至终不承认其对中海雅园小区的管理权。现请求判令解除原、被告之间签订的“中海雅园物业管理委托合同”，金罗马公司向我方支付10万元履约保证金，赔偿象征性经济损失9万元，第三人无条件撤离小区，诉讼费用由反诉被告承担。
（3）第三人中海世纪公司述称：1）原告在起诉书中已经明确指出，原告之所以未能行使物业管理职能是因中海雅园管委会未按物业管理规定将合同送交小区办备案，更未召开中海雅园全体产权人大会讨论决定是否和原告签订物业管理委托合同，故原告要求被告履行协议并退还押金，是因中海雅园管委会的以上行为造成的，和我方无关。另外该管委会是否花费了投标企业的押金和我方更是无关。2）我方是在2001年5月18日注册成立，经北京市国土资源和房屋土地管理局核发物业管理资质的合法物业管理企业。同时，我方在2002年3月资质年审中顺利通过，并获准对中海雅园进行物业管理。因此我方是经政府部门批准的合法物业管理公司，不存在和其他任何单位交接，也未有经政府批准的合法物业管理公司向我公司提出任何交接要求。3）经我公司财务统计，胡某、李某、薛某三人均已超过6个月未交物业费。根据北京市物业管理有关法规的规定，交纳物业管理费是每一个业主，更是所有管委会委员的义务。任期内欠缴物业管理费3个月以上的，已不具备管委会委员资格，无权代表小区广大业主或管委会行使权利或进行招标。就该问题我方已经另行起诉。综上所述，本案虽将我方列为第三人，但本案和我方没有任何关系，即中海雅园管委会不去小区办备案、不退原告的押金只是原、被告之间的纠纷，和我方无关。

2.一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：2001年6月15日，中海雅园管委会经北京市海淀区居住小区管理办公室批准组建。2001年8月20日，中海雅园管委会在《京华时报》刊登广告，招聘物业公司对小区进行物业管理；2001年9月，制作“中海雅园物业管理招标书”。2001年12月18日，金罗马公司将10万元人民币汇入中海雅园管委会指定的中国商品学会咨询委员会账户。中国商品学会咨询委员会所出具收据写有“保证金（代中海雅园收取）”字样。2002年2月2日，中海雅园管委会对中海雅园小区物业管理进行招标，金罗马公司等四家物业公司参加投标，中海世纪公司未参加投标。经评标委员会评定，金罗马公司中标。中华人民共和国长安公证处对投标、开标、评标、决标过程进行现场监督、公证并出具了公证书。2002年2月28日，中海雅园管委会与金罗马公司签订“中海雅园物业管理委托合同”，该合同对如何解决此前已进入中海雅园小区并对该小区进行物业管理的中海世纪公司撤出该小区的问题未明确约定。另查，金罗马公司出具的“中海雅园物业管理投标书”第三节中写明：“本公司决定在中标后，与招标方签订物业管理委托合同之时，向招标方交付人民币壹拾万元作为风险抵押金。”但该合同签订时及签订后，金罗马公司均未向中海雅园管委会交付上述“中海雅园物业管理投标书”所确定的风险抵押金。
再查，中海雅园小区开发商为北京中海兴业房地产开发有限公司（以下简称中海兴业公司）。中海雅园管委会成立前，该小区物业管理曾由北京中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）负责，后该公司撤离。2001年5月20日，中海兴业公司与中海世纪公司签订“中海雅园物业管理全权委托合同”，此后中海世纪公司进驻中海雅园小区进行物业管理至今。2001年6月20日，中海雅园管委会对中海物业公司发出要约，聘请该公司为中海雅园小区的物业管理公司，但未收到中海物业公司答复。2001年6月21日，中海世纪公司曾致函中海雅园管委会表示愿对中海雅园小区进行物业管理，被中海雅园管委会拒绝。
上述事实有下列证据证明：
（1）北京市海淀区居住小区管理办公室通知：“同意按京房地物字[1998]第308号文组建中海雅园小区物业管理委员会”。
（2）中海雅园管委会致中海物业公司的通知：“管委会现决定正式聘用贵公司作为中海雅园的物业管理公司，期限为一年。望贵公司自收到该函后，最迟于2001年6月22日下午5时，以书面形式给予答复。过期，则视为贵公司拒绝管委会的要约。届时，管委会将公开向社会招聘其他的物业管理公司。2001年6月20日。”
（3）中海世纪公司致中海雅园管委会书：“我们接受物业管理委员会的要约，继续为中海雅园全体业主服务。2001年6月21日。”该文开头空白处写有我们管委会邀请的是“北京中海物业管理有限公司”，而不是“北京中海世纪物业管理有限公司，故，我们不能接受”的内容。落款有胡某签字及中海雅园管委会印鉴，落款日期2001年6月22日。
（4）“中海雅园物业管理招标书”：“中标单位应缴风险抵押金10万元。”
（5）中国商品学会咨询委员会的收据：“金罗马物业管理有限公司保证金（代中海雅园收取）壹拾万元整。”（6）中华人民共和国长安公证处“（2002）长证内经字00242号公证书”：“兹证明，本次活动的投标、开标、评标、决标过程符合招标文件和国家有关法律规定，经评审委员会评审北京金罗马物业管理有限公司中标。”
（7）“中海雅园物业管理委托合同”，2002年2月28日，中海雅园物业管理委员会与北京金罗马物业管理有限公司签订。
（8）“中海雅园物业管理全权委托合同”，2001年5月20日，北京中海兴业房地产开发有限公司与北京中海世纪物业管理有限公司签订。

3.一审判案理由
北京市海淀区人民法院根据上述事实和证据认为：中海雅园管委会系合法成立，有权自主选择物业管理单位，其以招标方式选择中海雅园小区物业管理单位，且该招、投标过程经公证部门公证，符合法律规定，故其行为合法、有效。中海雅园管委会受全体产权人委托进行招标，产权人作为委托人应当依法承受上述招标活动所产生之法律后果，该中标结果无须另行经业主大会同意即应视为有效。金罗马公司依中海雅园管委会要求将10万元人民币汇入其指定的中国商品学会咨询委员会账户，其行为发生于中标结果确定之前，该款当属金罗马公司参与此次招投标活动的投标押金。依相关规定招标人在招标活动结束后7日内应将投标押金退还投标人。鉴于金罗马公司在此次招投标活动并无违反相关规则的行为，故对于金罗马公司要求中海雅园管委会退还其投标押金10万元并按银行同期存款利率给付自2002年2月10日起到执行之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。中海雅园管委会与金罗马公司所签订的“中海雅园物业管理委托合同”系双方真实意思表示，且未违背国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。而备案程序非该合同法定或约定之生效要件，故对金罗马公司提出上述合同未生效之主张，本院不予采纳。但鉴于上述合同签订后，合同双方及相关方面一直未能妥善解决金罗马公司进驻问题，致该合同无法实际履行，且中海雅园管委会在反诉中明确请求判令解除双方所签订的“中海雅园物业管理委托合同”，故该合同应予以解除。金罗马公司虽在投标书中承诺支付履约保证金，合同解除后，上述保证金已无履行必要。因该合同中对如何解决中海世纪公司撤出中海雅园小区问题未明确约定，金罗马公司未能实际进驻中海雅园进行物业管理，系由于中海世纪公司未撤出中海雅园小区所致，不能认定金罗马公司应对此承担责任。故中海雅园管委会要求其支付履行保证金10万元、赔偿象征性经济损失9万元及承担诉讼费用的反诉请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。中海雅园管委会要求法院判令第三人中海世纪公司无条件撤离中海雅园小区的反诉请求，中海世纪公司非本案本诉原告，亦不能成为反诉被告，中海雅园管委会与其之间的纠纷，可通过双方协商或另行起诉解决，本案不予处理。

4.一审定案结论
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项之规定，作出如下判决：
（1）解除北京金罗马物业管理有限公司与中海雅园物业管理委员会所签订的“中海雅园物业管理委托合同”。
（2）中海雅园物业管理委员会退还北京金罗马物业管理有限公司投标押金人民币10万元并按银行同期存款利率支付自2002年2月10日起至给付之日的利息，于本判决生效后七日内履行。
（3）驳回北京金罗马物业管理有限公司要求中海雅园物业管理委员会履行“中海雅园物业管理委托合同”的诉讼请求。
（4）驳回中海雅园物业管理委员会要求北京金罗马物业管理有限公司向其支付10万元履约保证金、赔偿象征性经济损失9万元及承担诉讼费用的反诉请求。
本案件受理费3510元，由中海雅园物业管理委员会负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费5310元，由中海雅园物业管理委员会负担，已交纳。

1.上诉人中海雅园管委会诉称：（1）撤销原审判决；（2）确认上诉人有权没收被上诉人10万元投标保证金；（3）改判被上诉人承担投标费用2万余元；（4）判决被上诉人向上诉人支付违约金10万元，直接经济损失9万元；（5）一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

2.被上诉人金罗马公司辩称：上诉人上诉请求第三点在一审时并没有提出，根据法律规定该请求在二审时不能提出。被上诉人在2001年12月18日将10万元交予上诉人，一审法院认定是正确的，上诉人没有按照小区办的招投标规定进行招投标。

3.第三人中海世纪公司述称：（1）中海雅园管委会不具备诉讼主体资格。中海雅园第一届物业管理委员会任期为1年，从2001年6月15日起至2002年6月15日止。在第一届管委会任期已经届满情况下，海淀区小区办的“批准通知”不能证明本案中管委会具备合法的诉讼主体资格。第二届管委会没有按照规定到小区办办理审批手续，其成立行为不合法。该管委会不符合民事诉讼法中所规定的“其他组织”的要求。金罗马公司应对第一届管委会的主要负责人及收款单位提起诉讼。（2）中海世纪公司不应成为本案的第三人。中海世纪公司对“中海雅园物业管理委托合同”不能履行是否需要承担责任不能在本案中一并审理。（3）截至目前中海世纪公司为中海雅园小区的合法物业管理者。在第一届管委会成立之后，从未以任何形式通知中海世纪公司解除物业管理关系，有2/3以上的产权人不同意第一届管委会另行聘用物业管理公司，其招聘物业管理企业行为不当。