（一）首部

1.判决书字号：江苏省镇江市润州区人民法院（2008）润民一初字第622号民事判决书。

2.案由：买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：王某，女，1952年4月生，汉族，镇江市丹徒区农村信用合作社退休职工，住镇江市。
委托代理人：黄红霞、李长云，江苏丹凤律师事务所律师。
被告：中国农业银行镇江市京江支行（以下简称京江支行），住所地：镇江市中山西路53号。
负责人：朱某，该行行长。
被告：中国农业银行镇江市分行（以下简称镇江市分行），住所地：镇江市电力路19号。
负责人：刘某，该行行长。
两被告共同委托代理人：王某1、严某，中国农业银行镇江市京江支行职工。
被告：张某，男，1972年8月生，汉族，住镇江市京口区。
委托代理人：王湘、陈冰，江苏镇江甘露律师事务所律师。
被告：镇江市诚信拍卖行有限责任公司（以下简称拍卖行），住所地：镇江市运河路6号6楼。
法定代表人：苏某，该公司董事长。
委托代理人：沈某、宋某，该公司经理。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省镇江市润州区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：金之祥；人民陪审员：马卓毅、姚向群。

6.审结时间：2008年10月7日。

（二）诉辩主张

原告王某诉称：原告系被告京江支行的职工，被告京江支行在1992年将坐落于本市XXX路3号5幢303室的房屋分配给原告承租使用。2007年7月被告京江支行出卖该房屋并委托被告拍卖行进行拍卖。被告张某于2007年7月4日拍得该房屋。因被告京江支行未依法告知原告出卖房屋的事实，被告张某与被告拍卖行恶意串通，侵犯了原告的优先购买权。现要求法院判决两被告之间的房屋买卖无效，确认被告张某与被告拍卖行之间的拍卖成交确认书无效。

被告京江支行辩称：被告在讼争房屋处置前于2007年7月以书面形式告知原告享有优先购买权，且被告拍卖行亦在报纸上刊登拍卖公告，故房屋买卖关系合法有效。原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。

被告张某辩称：被告于2007年8月10日通过公开拍卖的形式拍得讼争的房屋，且支付了合理的对价，并办理了房产登记。故两被告之间房屋买卖合同合法有效，被告张某与被告拍卖行之间的拍卖成交确认书亦合法有效。故请求判决驳回原告的诉讼请求。

被告拍卖行辩称：被告于2007年7月25日接受镇江市分行的委托拍卖含讼争房屋在内的35处房产。被告于2007年7月31日在本市《京江晚报》刊登拍卖公告，公告拍卖的标的及拍卖会的时间。被告张某于2007年8月10日在拍卖会拍得讼争房屋。因被告工作人员失误，在给被告张某的拍卖成交确认书上将时间误打为2007年7月4日。因拍卖程序合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求

（三）事实和证据
江苏省镇江市润州区人民法院经公开审理查明：原告原系第一被告的职工，1992年第一被告将位于本市XXX路3号5幢305室的房屋分配给原告承租使用，后将房屋调整为XXX路3号5幢303室（面积约为20平方米，该房屋无产权证及土地证）。2007年7月被告京江支行发出书面通知给原告，通知内容为：王某同志，你现使用的住房（XXX宿舍303室），为中国农业银行镇江市京江支行名下职工住宅房，属农行资产。根据股改要求和外部监管部门的规定，应予处置。在同等条件下，你对该住房有优先购买权。原告亦在该通知上签名。2007年7月25日被告镇江市分行与被告拍卖行签订拍卖业委托拍卖合同，合同约定由被告拍卖行拍卖被告镇江市分行所有的包括讼争房屋在内的35处房产，并要求在2007年8月10日前在镇江举办的拍卖会上对上述标的进行拍卖等内容。2007年7月31日被告拍卖行在本市《京江晚报》刊登拍卖公告，公告拍卖标的即包括讼争房屋在内的35处房产，拍卖时间2007年8月10日上午10时及拍卖地点。2007年8月1日被告张某至被告拍卖行办理竞买登记手续。2007年8月10日被告张某以37900元的价格拍得讼争房屋。当日被告张某与被告拍卖行签订两份拍卖成交确认书（分别为1页和2页），其中2页的拍卖成交确认书上将拍卖时间打印为2007年7月4日。2007年8月17日被告张某支付了拍卖价款及佣金。2008年4月8日被告张某领取了该房屋的所有权证。2008年6月2日被告张某起诉原告要求其房屋迁让。2008年6月17日原告诉至本院要求确认被告之间的房屋买卖合同无效、拍卖成交确认书无效。审理中，四被告坚持各自的辩称意见，均要求驳回原告的诉讼请求。原告承认其于2007年7月16日在被告京江支行2007年7月发出的通知上签名。由于双方意见不一，调解不成。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同1份、电费交费卡1张、拍卖成交书1份、（2008）3闰民一初字第566号民事诉状1份、被告京江支行提供的通知1份、被告张某提供的拍卖成交确认书2份、收据2份、房屋产权证1份、被告拍卖公司提供的拍卖业拍卖委托合同1份、拍卖公告1份、竞买登记书1份、拍卖成交确认书2份、第六场拍卖会（2007年8月10日）档案资料1套以及原、被告的陈述予以证实。

（四）判案理由
江苏省镇江市润州区人民法院根据上述事实和证据认为：被告张某通过公开拍卖的形式拍得本市XXX路3号5幢303室房屋并支付相应的对价，且办理了房产登记手续。被告张某受让该房屋时应属于善意，故应认定房屋买卖合同有效，被告张某已合法取得讼争房屋的所有权。原告王某承租讼争房屋，作为承租人对该讼争房屋依法享有优先购买权。被告京江支行虽在公告拍卖前书面通知原告享有优先购买权，但通知中没有给予原告合理的期限，也没有注明购买的方式。在未征得原告的明确意思表示情况下，被告镇江市分行即委托被告拍卖行公开拍卖了讼争房屋，致使原告不能行使优先购买权。故被告京江支行及被告镇江市分行存在一定的过错，对此应当承担相应的民事责任。如果原告有损失，可另行向侵权人主张。原告称被告张某于2007年7月4日拍得该房屋之意见，从拍卖公告等证据综合分析，可认定拍卖成交确认书（2页）上打印的时间系笔误。原告的该项意见与客观事实不符，故本院不予采纳。原告称被告张某与被告拍卖行恶意串通之意见，无证据证明，本院亦不予采纳。故对原告要求确认房屋买卖合同及拍卖成交确认书无效的请求，本院不予支持。

（五）定案结论
江苏省镇江市润州区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条之规定，作出如下判决：
驳回原告王某的诉讼请求。
案件受理费160元，由原告负担。

（六）解说
本案中，原告王某作为争议房屋的承租人，享有优先购买权，而被告张某通过拍卖取得了房屋的所有权并进行了所有权登记。本案争议的焦点也就是这两种权利发生冲突时法院应优先保护谁的权利?
房屋承租人的优先购买权，即义务人（房屋所有人）在出卖该房屋时，承租人在与第三人同等的条件下有优先买受该房屋的权利。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出卖人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等的条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”可见房屋承租人的优先购买权一直为我国民事立法所支持。本案中，原告作为争议房屋的合法承租人，依法享有优先购买权，被告中国农业银行镇江市京江支行、中国农业银行镇江市分行在拍卖原告承租的房屋时，未依法有效地通知原告参加拍卖行使优先购买权，侵犯了原告的权益。
被告张某通过参与拍卖活动，有偿取得了争议房屋的所有权并到房屋登记部门进行了所有权登记。被告张某购买房屋没有过失，是善意的，其行为符合《物权法》关于不动产善意取得的法律规定。原告称被告张某与被告拍卖行恶意串通之意见，并无证据证明。因此，法院依法驳回了原告的诉讼请求。
（江苏省镇江市润州区人民法院　金之祥）