（一）首部

1.判决书字号：安徽省芜湖市弋江区人民法院（2008）弋民一初字第162号民事判决书。

2.案由：商品房买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：王某，男，1956年7月31日生，汉族，住芜湖市镜湖区。
委托代理人：王巨峰，安徽安江律师事务所律师。
被告：芜湖永捷房地产开发有限公司（以下简称永捷公司），住所地：芜湖市中山路步行街新百大厦北楼七层。
法定代表人：任某，该公司总经理。
委托代理人：刘朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人：万某，该公司职员。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：安徽省芜湖市弋江区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：沈世鸿；审判员：朱顺旺；人民陪审员：缪理敏。

6.审结时间：2008年7月31日。

（二）诉辩主张

原告王某诉称：原告于2007年与被告永捷公司签订商品房买卖合同，在被告预售过程中，对小区出入通道的位置、进户门内开、垃圾采集点等进行了明确标识，但在交付房屋时，被告违反约定将进户门改为外开，其他相关设施如规划中居委会用房、北回车通道、北回车场门卫室、公共厕所未建，商辅北车行通道、商业铺面、商辅通道、地下停车库未交付使用，垃圾采集点未建在规划的地点，上述违约行为改变了原告方所购房屋部分结构及周围环境，使该房屋的整体使用功能部分丧失、价值贬低、存在一定安全隐患。现要求被告：（1）赔偿原告违约损失3352.50元（2007年9月30日至2007年12月15日按购房款的日万分之二点一计算）并承担自2007年12月15日至实际履行下列请求第2项全部内容之日止的违约责任（按购房款日万分之二点一计算）；（2）继续履行合同义务。具体为：第一，进户门内开；第二，继续履行合同，包含：①依约设立垃圾采集点；②地下车库、北车行通道、北回车场、商业铺面通行车道、商业铺面、居委会用房、公共厕所、门卫，其中第②项系逾期交付。

被告永捷公司辩称：对于原告所起诉的第二个诉讼请求中第二项的内容不存在，我方已全部或正在履行过程中；当时将进户门外开，没有告知用户是事实，但在交房后短时间内已向各位购房户发出通知，告知他们到指定地点登记，由我公司在承诺期限内将进户门改为内开，并本着诚信的原则赔偿因此项更改给购房户所造成的实际损失；原告方按日万分之二点一计算赔偿标的没有法律依据，双方并没有约定计算标准。

（三）事实和证据
安徽省芜湖市弋江区人民法院经公开审理查明：2007年3月6日，原告王某及张某与被告永捷公司签订了《商品房买卖合同》，购买由被告永捷公司开发的“江城国际（瑞虹苑）”项目内商品房各一套，双方就相关商品房位置、价款、面积、交付期限、逾期交付价款及商品房的违约责任、与商品房相关的基础设施、公共配套建设、权证办理作出具体约定，另合同附件三份，其中附件一为原告方所购房屋户型平面图，附件二为装饰、设备标准具体项目，附件三为补充协议（合同未尽事项，双方另签补充协议，但双方没有另行签订）。2007年9月30日被告永捷公司将经验收合格的商品房交付给原告，原告方收受所购商品房后发现被告单方将合同附件一上标识的进户门内开更改为外开，且在入住后发现相邻两户在开关门时可能给（在门的开关范围内）有关人员造成人身和财产安全隐患。经与被告永捷公司交涉，被告永捷公司于2007年10月22日制定格式告知书，注明“为方便业主实际生活……在预约登记之日起1月之内，委托专业公司将进户门改装为向内开启。如放弃或不同意改装，今后发生一切问题均由业主自行负责”，但该告知书送达时原告本人没有签收，且进户门至今未进行改装。此后原告方根据被告方在出售房屋时作为宣传的“江城国际一瑞虹苑”平面图，认为被告方将通向学校的大门（实为原告读图理解错误，该大门实际不存在）和朝南的主通道取消，未在约定的地点设立垃圾采集点，地下停车库、北车行通道、北回车场、商业铺面通行车道、商业铺面、居委会用房、公共厕所、门卫（应为门卫工作场所）等均未实际投入使用，从而因周围环境的改变使原告方所购房屋整体使用功能部分丧失、价值贬低。为此双方曾数次交涉未果，原告方遂于2008年2月29日诉诸本院要求判如所请。
庭审中，合议庭针对原告方第一项诉讼请求进行释明：若违约金请求可能得不到支持，是否选择“恢复原状、赔偿损失”的单项请求，原告方明确表示不同意该选择，坚持要求被告方承担违约金责任，同时要求被告方将进户门更改为内开。
本案审理过程中，针对原告方第二项诉讼请求所列各设施实际投入使用情况进行了实地勘查：垃圾采集点确已设立，但不在原平面图标识的位置；地下车库业已交付物业管理公司，仅因入住使用率原因而部分开放；其余公共、基础设施均为在建或已建未实际投入使用。庭审中被告承诺于2008年年底全部实际投入使用。
另王某在与被告签订的《商品房买卖合同》中，张某系合同当事人之一，在本案诉讼过程中，考虑到节约诉讼成本及便于处理相关事务，且讼争标的为合同权利而非物权，故由原告一人作为代表其他买受人参加诉讼，张某出具了相关书面承诺说明材料：即由原告王某一人作为原告参加诉讼，其愿承担全部诉讼后果。经审查该承诺符合“当事人诉权自治”原则，且未侵害他人合法权益，本院决定予以准许。本院将上述情况告知被告，被告表示没有异议。
原告王某提交证据如下：（1）身份证复印件，证明原告的身份情况及主体资格；（2）商品房买卖合同复印件（不包括附件三）一份，证明双方权利义务的约定，第七条第（2）项中约定逾期交付违约金为房价款的万分之二；（3）照片复印件一组，证明被告以总平面图的形式对附属及公共设施（北回车场、居委会用房、门卫、北车行出入口、商铺出入口、公共厕所、垃圾采集点）作了具体的承诺，应视为合同的一部分；（4）照片（进户门）一组，证明进户门外开对原告的人身和财产安全等存在隐患；（5）照片四张，证明因被告将进户门外开，原告及其他情况相同的购房业主曾向被告提出过异议；（6）照片复印件一张，证明地下停车场至今不能使用，给原告的生活带来很多不便。
被告永捷公司提交证据如下：（1）企业法人营业执照复印件一份，证明被告的主体资格；（2）项目竣工验收备案证（复印件）一份，证明被告交付的商品房已通过综合验收，已具备交房条件；（3）交房流转表、交房验收交接表各一份，证明被告已履行交房义务，原告已对房屋验收并对房屋完成了接收手续；（4）告知书（复印件）一组，证明被告告知业主对进户门改造进行登记；（5）挂号清单（复印件）一组，证明被告已将告知书送交原告及其他情况相同的购房业主；（6）总平面图（复印件）一份，证明平面图上所有朝南的主通道都没有取消。
法院针对双方当事人所举证据认证如下：对原告方所举证据（1），被告方没有异议，可以确认原告方主体适格；对原告方所举证据（2），被告永捷公司对其真实性没有异议，但双方约定的违约金计算方式系为商品房逾期交付违约责任负担所设，其他方面的违约应根据合同约定及法律规定予以确认。另原告主张的第二项诉请中所包含的其他基础、公共设施在合同中没有明确约定交付使用期限，应根据其他证据予以综合认定。原告在举证中已明确将合同“附件三”不作为证据提交，限于当事人诉权自治，故对此不宜评定；对原告方所举证据（3），应为被告在出售商品房过程中对商品房环境性质量陈述的销售广告，依法可视为合同内容，但具体交付使用期限应根据合同约定及法律规定确认；对原告方所举证据（4），可以认定被告在交付商品房时单方将进户门由约定的内开更改为外开的事实存在，且相邻两户在开、关门时可能使相对方人身和财产造成安全隐患；对原告方所举证据（5）为相关照片，被告方未予认可，故仅产生视觉效果，若欲达到其证明目的，还应提供相应证据予以佐证，否则不能实现其证明目的；对原告方所举证据（6），经庭审核实，已实际开通使用，仅因利用率原因未全部开通，故应由业主委员会等相关组织与物业管理公司进行协调，被告是否违约应考虑已审理查明事实及合同约定予以综合认定。
对被告永捷公司所举证据（1）、（6）原告方没有异议，应予确认；对被告永捷公司所举证据（2），可以确认被告所出售的商品房系通过相关行政部门验收合格，具备出售条件，但与本案诉辩双方讼争焦点无关联性；对被告永捷公司所举证据（3）的真实性可以确认，原告方仅对部分设施签字认可，对未签署意见部分不能借此推定原告方没有异议，且即使原告方在相关交接流转表上已签名，也不能证实原告自愿放弃对合同标的瑕疵的异议权；对被告永捷公司所举证据（4）、（5）系同一组证据，可以认定被告在认识到其自主更改进户门开门方式后承诺恢复原状、赔偿损失，但不能证实原告业已收到告知书，且该承诺应依法经双方当事人协商一致后，方为有效。

（四）判案理由
安徽省芜湖市弋江区人民法院根据上述事实和证据认为：原告王某与被告永捷公司于2007年3月6日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，经审查其形式和内容合法，应为有效的民事行为，对双方当事人具有法律拘束力。被告永捷公司在销售商品房过程中作为宣传的“江城国际一瑞虹苑”平面图标识，应系商品房销售广告或宣传资料，因该平面图对所出售的商品房整体效果及相关设施作出了具体说明和允诺，对原告方购买该商品房的确定具有重大影响，根据法律规定，应视为合同内容，对双方当事人也具有法律拘束力。
被告永捷公司在经有关部门验收合格后，将验收合格的商品房交付给原告方，原告方签署了《房屋验收交接表》，但该交接手续中仅含有电、水、煤气读数及相关钥匙的交接，其他情况均没有双方明确意见，即为空白。原告方入住后，发现原先约定的进户门内开被被告永捷公司更改为外向开启，相邻两户在开关门时可能给（在门的开关范围内）有关人员造成人身和财产安全隐患，应认定被告方未全面履行合同约定的义务，属违约行为。原告方借此要求被告永捷公司将进户门由现在的外开更改为向内开启，其请求应予支持，由此造成的实际损失依法应由违约方即被告永捷公司承担。但该违约行为在合同中没有明确约定违约责任承担方式，应根据我国《合同法》相关规定予以确定，法律没有明确规定的，应由双方当事人协商，协商一致的以该协商意见处理，若协商不一致，则应根据合同的有关条款及交易惯例进行处理：受损害方（即原告方）应依法“根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择请求修理、更换”。但在本案中，原告方要求参照双方合同中约定的“房屋迟延交付违约金计算方式”给付违约金，因该违约行为非为根本违约（致合同目的不能实现），故参照该约定显然与法不符，且经庭审中当庭释明（可以选择将进户门改回内开，所造成的所有损失由被告方负担）后，原告方仍坚持要求参照该约定要求被告方承担违约金，故应当驳回原告方此项诉讼请求。对原告方要求被告将进户门内开的请求符合法律规定，可予支持。由此造成的相关损失，被告永捷公司表示愿意负担。但鉴于原告并未选择损害赔偿权利的主张，限于当事人诉权自治原则，对此不宜在本案中处理。另被告永捷公司抗辩认为其公司已于2007年10月22日所发出的更改进户门告知书，原告没有选择更改，故应认定其单位已履行告知义务，对此本院认为因被告永捷公司没有证据证明该告知朽已实际送达原告，且被告永捷公司在告知书中所设“如放弃或不同意改装，今后发生一切问题均由业主自行负责”义务，系单方行为，于法无据，故对此抗辩不予采信。
原告王某第二项第2小项关于继续履行合同的诉讼请求，本院认为，经审理查明：垃圾采集点确已设立，但不在原平面图标示的位置；地下车库业已交付物业管理公司，仅因入住使用率原因而部分开放；其余公共、基础设施均为在建或已建未实际投入使用。庭审中被告承诺于2008年年底全部实际投入使用，因上述各基础或公共设施均在“江城国际一瑞虹苑”平面图标示予以明示，但未注明实际交付使用期限，且合同中也未有约定，故应参照双方合同有关条款和根据交易习惯及日常生活经验法则推定：垃圾采集点的更改，被告负有说明的义务，即系相关规划要求或方便全体业主生活所为，在本案审理中，被告未针对上述情况举证证明，应承担举证不能责任，即应视为违约，但双方当事人在合同中没有约定此项违约的责任承担方式，具体损失主张方未举证证明，考虑该垃圾采购点也实际更改且也被综合验收，要求被告按照原合同约定地点履行也不可能，故针对该项请求本院不宜支持；地下车库的实际使用情况，因被告方已实际交付物业管理公司，仅因使用率原因而未全部开通，故应有业主委员会或业主与物业管理公司交涉，属物业管理服务合同关系，在本案中不宜处理；商业铺面的交付涉及该铺面买受人与出卖人之间的合同约定，即涉及他人合法权益的行使，根据“民事权利不得滥用”原则而不宜在本案中作出规定；其余基础、公共设施——北车行通道、北回车场、商业铺面通行车道、居委会用房、公共厕所、门卫（应为门卫工作场所），对于这些小区设施交付时间，合同中并没有约定交付期限，被告方承诺于2008年年底交付使用，也没有法律规定或合同约定依据，故可以推定为全部小区房屋竣工交付时一并交付使用，庭审中双方当事人均没有举证证明该小区房屋业已全部竣工交付，根据相关法律规定“履行期限不明确的，当事人可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，现原告方要求被告继续履行，应予支持，具体履行期间本院酌定为于本判决生效后3个月内予实际交付使用。

（五）定案结论
安徽省芜湖市弋江区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
1.被告永捷公司在本判决生效后1个月内将原告王某所购商品房进户门更改为向内开启；
2.被告芜湖永捷房地产开发有限公司于本判决生效后3个月内将“江城国际一瑞虹苑”内相关基础、公共设施：北车行通道、北回车场、商业铺面通行车道、居委会用房、公共厕所、门卫工作场所实际交付使用；
3.驳回原告其余诉讼请求。
本案受理费50元，由原告方负担20元，被告方负担30元。

（六）解说
需要说明的是，与本案同时起诉的涉诉小区业主共有42户，其诉讼请求与依据事实基本雷同，故经原告方申请，本院决定合并审理。
本案的争议焦点问题是被告违约行为是否属根本违约，即产生违约金的计算方式及依据；附属设施履行期限约定不明该如何确定。
1.关于被告违约行为是否属根本违约的认定。根本违约实际上是属于实际违约中法律后果最严重的一种，其表现形态为因合意一方或双方的违约行为造成契约目的无法实现的后果，如一般买卖合同中不能支付对价或标的物不能交付。本案中，被告未按照出售商品房时明示的图纸规划，将所出售的商品房进户门由内开改为外开，产生的不良影响是部分相邻两户在开关门时发生碰撞，可能给（在门的开关范围内）有关人员造成人身和财产安全隐患。但从涉诉商品房买卖合同目的来看，不影响购买人的实际居住和享有该商品房的所有权性质等，由此可以得出，这一违约行为造成了购买人的商品房使用过程中的不便，属瑕疵履行，而非根本违约。因双方对此违约行为未在涉诉合同中约定违约金，故该违约行为是否适用涉诉商品房买卖合同中关于违约金的约定?根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》精神，该违约行为不产生解除合同和参照同类违约金约定条款执行的效力，而应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。本案中，鉴于当事人诉求，经释明，原告方仍坚持违约金请求，对此应当予以驳回。但考虑到社会效果，形成的判决意见是依据双方合同约定，由“被告永捷公司在本判决生效后一个月内将原告王某所购商品房进户门更改为向内开启”。
2.关于公共附属设施履行期限约定不明确如何确定。由于被告方在出售房屋时作为宣传的“江城国际—瑞虹苑”平面图标识，将学校的大门（实为原告读图理解错误，该大门实际不存在）、朝南的消防通道、垃圾采集点、地下停车库、北车行通道、北回车场、商业铺面通行车道、商业铺面、居委会用房、公共厕所、门卫（应为门卫工作场所）等公共附属设施在该平面图标识予以明示，致原告认为上述设施应当在商品房交付使用时一并投入实际使用，但被告未能及时投入实际使用，从而使其所购商品房因周围环境的改变使所购房屋整体使用功能部分丧失、价值贬低，属被告违约，结合上述更改门向违约，而要求被告承担违约金和继续履行。针对原告违约金请求已作阐述，不作另赘。关于公共附属设施，虽双方在商品房买卖合同中没有明确约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，由此可以界定上述平面图标识的宣传内容应视为合同内容，但何时交付系本案的争议之一。依照我国《合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，若合同双方不能达成协议，依合同条款或者交易习惯也不能确定的，则依照第六十二条规定，“…履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但应当给对方必要的准备时间…”，综上，原告方请求被告继续履行，应予支持，但已经交付使用的部分公共设施不在此列；余未交付使用的，合同中并没有约定交付期限，被告方承诺于2008年年底交付使用，没有法律规定或合同约定依据；原告方认为应于商品房交付时一并投入使用的理由也不充分，因上述权利义务内容非为双方协商后载入书面合同，而是由公示的平面图标识的宣传内容推定为合同内容，较为公平的理解应为该平面图标识的宣传内容是针对全体小区业主，本案审理过程中双方当事人均没有举证证明该小区房屋业已全部竣工，并实际交付使用，根据公平原则，可以推定上述公共设施应于全部小区房屋竣工交付时一并交付使用，故综合诉辩双方意见，具体履行期限本院酌定为于本判决生效后3个月内予实际交付使用。
本案作出判决后，原、被告均没有在法定上诉期限内提出上诉。
（安徽省芜湖市弋江区人民法院　沈世鸿）