(一)首部

1．判决书字号：广东省深圳市南山区人民法院(2007)深南法民三初字第997号。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告(反诉被告，以下统称原告)：喻某，男，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人：王作辉，广东金唐律师事务所律师。
委托代理人：陈某，广东金唐律师事务所律师助理。
被告(反诉原告，以下统称被告)：李某，男，汉族，住广东省深圳市南山区。
被告(反诉原告，以下统称被告)：郑某，女，汉族，住址同上。
二被告共同委托代理人：张某，男，汉族，住深圳市南山区。
第三人(有独立请求权)：田某，女，汉族，住广东省深圳市。
委托代理人：苏坚，广东深明德律师事务所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：广东省深圳市南山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：谭素青；人民陪审员：刘廷东、林竞华。

6．审结时间：2009年4月9日。

(二)诉辩主张

1．原告喻某诉称
二被告系夫妻关系，为前海花园三期36栋12E房屋(以下简称涉案房屋)的产权人。2004年5月22日，原告与被告李某签订房地产买卖协议，约定：(1)二被告将涉案房屋(建筑面积为84.84平方米)以单价每平方米人民币4 000元(注：本文金钱币种均为人民币，以下金额前略去人民币)的价格转让给原告；(2)付款方式为自签约之日起10日内，原告向二被告首付239 360元，其余款项向建设银行办理抵押贷款手续并由原告按规定的期限付款，但其中2万元在过户手续办理完毕之后10日内支付；(3)在一切客观条件成熟的情况下，二被告协助原告办理有关绿本转红本及过户的有关手续。上述协议签订后，原告及其妻子林某依约先后向被告郑某支付了购房款210 360元，并于2004年11月至2007年6月间代二被告偿还了涉案房屋的银行按揭贷款112 733.48元。二被告则于2004年5月将涉案房屋交付给原告。原告于2004年5月对涉案房屋进行装修，并迁入居住至今。2007年9月，二被告在涉案房屋已具备办理过户手续的全部条件之时，与第三人恶意串通，以198 344元的明显不合理低价，将上述房屋过户至第三人名下。原告认为，二被告与第三人恶意串通的行为已严重侵害了原告的合法权益，二被告的行为亦严重违约。现原告依法向人民法院提起诉讼，请求判令：(1)确认二被告与第三人签订的前海花园三期36栋12E房屋买卖合同无效；(2)二被告继续履行2004年5月22日与原告签订的“房地产买卖协议”，协助原告办理好前海花园三期36栋12E房屋产权的过户手续，将该房屋产权过户至原告名下；(3)二被告承担本案全部诉讼费用。

2．被告李某、郑某答辩并反诉称
2004年5月22日被告李某应原告的要求就买卖涉案房屋签订了“房地产买卖协议”，签订合同前被告李某告知了原告涉案房屋是安居房且尚未取得房地产证，签订合同时被告李某没有与被告郑某商量。签订协议后，原告依约支付了房款，被告李某亦依约将涉案房屋交付给原告使用。二被告认为，签订买卖协议时，涉案房屋尚未取得房地产证，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年)第三十七条第(六)项，因而无效。涉案房屋的属性是政策性安居房，依据深圳市政府对安居房管理的规定《深圳经济特区房地产转让条例》第八条第六款及第二十二条，该买卖协议无效。依据《深圳经济特区房地产转让条例》第十九条“房地产买卖合同应当采用主管机关统一制作的文本”，而原、被告签订买卖协议没签订深圳市国土局统一制定的文本，故无效。原告在签订买卖协议的过程中是知道涉案房屋未取得房地产证的，且知道二被告是夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产。因此，原告在签订房地产买卖协议的过程中有过错，其应对其过错的行为承担相应的法律责任。二被告反诉请求法院判令：(1)二被告与原告于2004年5月22日签署的“房地产买卖协议”无效(合同标的金额为339 360元)；(2)责令原告在本案判决生效之日起两个月内搬出前海花园36栋12E；(3)本案的诉讼费用由原告承担。

3．原告针对二被告的反诉辩称
二被告提出的焦点问题是双方签订的买卖协议的效力问题。涉案房屋的性质是深圳市政府出售给国家机关事业单位职工的安居房，若遵循深圳市政府的相关规定，即是合法的。根据深圳市政府的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，国家机关事业单位的职工在购买安居房后，只要按照规定办理相关的手续，即可取得房屋的所有权，可变为市场商品房，进行自由交易。原告在签订协议时知道涉案房屋系安居房，暂时不能取得产权，但在履行规定的手续后，是可以取得产权并进行转让的，原告、二被告对该情况是非常清楚的。因此双方在协议中就房屋的转让进行了明确约定。若双方遵循诚实信用，则合同是可以履行的。被告提出涉案房屋在签订协议时，未取得合法的产权证书。事实上并不是无法取得产权证书，而是暂时未达到市政府的相关要求，不能因此影响买卖协议的效力。涉案房屋在银行设置抵押，从双方签订合同至本案争议发生之前，原告都以二被告的名义代二被告履行了向银行的还款义务，至2007年6月、7月期间已全部履行了该义务。二被告将涉案房屋出售给原告，也未损害抵押权人银行的利益。因此，双方签订的转让协议是合法、有效的，应继续履行，否则助长二被告违反诚实信用原则的行为。

4．第三人田某述称
2007年8月第三人在一次朋友聚会上表示自己住房困难并感叹房价，二被告表示自己在前海花园有一套安居房(即涉案房屋)，可以便宜一些卖给第三人，并出示了该房产的产权批复给第三人看。于是双方达成协议并办理了过户手续。第三人准备搬进涉案房屋时，发现原告占用着该房屋且拒不搬离。第三人认为其对原告、二被告之间的交易并不知情，其与二被告签订的买卖协议是真实、有效的，遵循了民法中的平等互利、等价有偿原则。原告在知道第三人是房屋的合法产权人的情况下，继续占有该房屋系侵权行为，应将涉案房屋返还给第三人并赔偿第三人的损失。第三人请求法院判令：(1)原告在本案判决生效之日起搬出前海花园36栋12E，并将该房屋交还第三人；(2)原告支付第三人从2007年9月5日至返还房屋之日止的租金(租金暂计至2007年12月30日为11 500元)；(3)本案的诉讼费用由原告承担。

5．针对第三人的诉求原告辩称
原告认为第三人取得涉案房屋的产权是基于第三人与二被告恶意串通、签订无效合同，所以第三人的产权是无效的，第三人据此要求原告搬出并返还涉案房屋并支付租金的请求是不能成立的。

(三)事实和证据
广东省深圳市南山区人民法院经公开审理查明：二被告系夫妻关系。前海花园三期36栋12E房屋(即涉案房屋)原系二被告购买的全成本微利价安居房，二被告各占50%的产权，原房地产证号为深房地字第4XXXXXX2号，房价为186 479元。2007年8月8日深圳市人民政府住房制度改革办公室批复同意二被告取得住房全部产权。深圳市房地产权登记中心的登记资料显示，涉案房屋性质从安居房变更为市场商品房的时间是2007年8月29日，房地产证号为4XXXXXX9号。
2004年5月22日，原告与被告李某签订“房地产买卖协议”，约定：被告李某(卖方)将前海花园三期36栋12E房屋(即涉案房屋)转让给原告(买方)，建筑面积为84.84平方米，转让价格为每平方米4 000元，总金额为339 360元；自签约之日起10日内买方首付239 360元给卖方，但在房产未办理过户手续前，买方以其中未支付的2万元作为押金，在过户手续办理之后10日内付清此款给卖方，剩余款项向建设银行办理抵押贷款手续并由买方按规定的期限付款；在一切客观条件成熟的情况下，卖方协助买方办理有关绿本转红本及过户的有关手续，但由此产生的一切费用由买方完全承担(第9条第3项)；过户的房产金额按原房产证上的总房价申报。
原告、二被告均确认，协议第9条第3项中“绿本”的含义是指安居房或非市场商品房，“红本”的含义是指市场商品房。
2004年4月24日被告郑某收到原告交付的购房订金1 000元并出具订金收条。
原告及原告的妻子林某分别于2004年5月19日向被告郑某汇款3万元、于2004年5月24日向被告郑某汇款75 000元、于2004年6月1日向被告郑某汇款114 360元，共计219 360元。原告解释，之所以支付219 360元而非约定的首付239 360元，是因为合同第4条约定在涉案房屋未办理过户手续前，首付款239 360元中有20 000元作为押金，于办理过户后10日内再支付，因此原告在过户前须支付的首付款实为219 360元。二被告对此予以确认。
2004年11月至2007年6月，原告按合同约定代二被告每月偿还房屋按揭款共计11万余元。
2004年5月，二被告向原告交付了涉案房屋，原告对涉案房屋进行了装修，于2004年10月入住至今。
2007年8月31日，二被告与第三人签订“深圳市二手房买卖合同”，二被告将涉案房屋以198 343.79元的价格转让给第三人田某并于2007年9月5日办理了产权过户登记，田某取得的房地产证号为4XXXXXX4，登记价为198 344元。在交易过程中第三人支付了税款。
关于二被告与第三人签订买卖合同的过程，二被告及第三人陈述，二被告没有将其就涉案房屋已与原告签订买卖合同的情况告知第三人，第三人仅在签订合同前一个星期左右去涉案房屋看过一次，且只是在涉案房屋外面看了一下，二被告告知第三人涉案房屋暂借给朋友居住。
第三人主张其以现金方式在二被告家里向被告郑某交付房款198 343.79元，并提交了二被告的收条4张作为证据，内容为被告郑某分别于2007年8月31日、2007年9月5日、2007年9月7日、2007年9月9日收到第三人房款2万元、8万元、8万元、18 343.79元，以证明第三人依约向二被告支付了购房款。二被告对此予以确认。原告对其真实性有异议，认为从4张收条载明的时间看，相隔有十几天，但从纸张、笔迹的形成看，却呈现高度的一致性。原告要求对4张收条进行鉴定，以判断收条形成时间的真实性。原告认为若鉴定结果显示4张收条形成的时间并非收条上载明的时间，则进一步证明二被告与第三人之间存在恶意串通行为。依原告申请，本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，但因鉴定机构要求原告提供的材料原告未能提供，鉴定机构不予受理。
关于第三人与二被告买卖涉案房屋的款项来源、去向及相应证据，第三人陈述，其与案外人彭某系夫妻关系，购房款中的3万元现金系其来深圳工作几年的积蓄，以现金形式存放在家里，5万元为其向朋友借款而来，12万元为其丈夫彭某筹集得来。第三人提供了深圳莱加宝配餐有限公司的收入证明，证明2004年11月至2008年9月其在该公司任会计，年收入68 000元。深圳市凯越电器设备有限公司出具证明，证明经营管理人为彭某。深圳市凯越电器设备有限公司还出具证明，证明其派第三人田某于2008年12月16日至12月31日出差。第三人提供的社会保险清单显示，2008年1月至2008年12月由深圳市凯越电器设备有限公司为第三人田某交纳社会保险金。二被告对第三人的陈述无异议。二被告陈述其收到款项后将现金放在家中的保险柜里。第三人对二被告的陈述无异议。但原告认为，第三人提供的收入证明表明第三人田某于2004年11月到2008年9月在深圳莱加宝配餐有限公司任职，但从第三人田某的社会保险清单看，至少在2008年1月第三人田某就是深圳市凯越电器设备有限公司员工，上述两份证据存在矛盾，无法确认田某究竟在哪个公司任职。原告对第三人提交的资金来源的说明也不予认可，理由是该情况说明仅是第三人单方面陈述，没有其他证据印证。
原告提供2007年9月22日的地产广告，拟证明涉案房屋当时同地段、同类型的房屋市场价已超过每平方米1万元。原告提供其委托深圳市世鹏房地产土地评估有限公司作出的“房地产评估报告”，该报告结论为涉案房屋在2007年9月7日的评估总值是933 240元。二被告对上述两份证据的真实性无异议，但认为广告内容及原告单方委托的评估不能证明原告拟证明的内容。依原告申请，本院委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，该公司出具的报告书结论为涉案房屋在2007年8月31日的评估市值为975 660元。二被告对该报告的结论有异议，但其异议不符合法律规定，本院不予采纳。本院认可报告书的结论。
上述事实有下列证据证明：
1．房地产买卖协议。
2．订金收条。
3．银行进账单、银行转账回单及存款凭条、银行存折、个人贷款对账单。
4．装修协议书、房屋装修申报表、物管委托银行代收款协议、有线电视收费单、电信收费单、燃气收费单、物管收费单。
5．产权资料查询表、地产广告、评估报告书、房地产证、批复、发票、深圳市二手房买卖合同、结婚证、报告书、情况说明、营业执照、社会保险清单。
6．当事人陈述及庭审笔录等证据。

(四)判案理由
广东省深圳市南山区人民法院经审理认为：本案争议的焦点在于原告、二被告签订的“房地产买卖协议”的效力，以及二被告与第三人签订的“深圳市二手房买卖合同”的效力。
二被告主张涉案房屋在签订协议时未取得商品房产证，故合同无效。根据庭审查明的事实，原告、二被告在签订合同时确认涉案房屋的商品房地产证未办理，该合同实质是约定以国土局办理出卖方一手商品房房产证作为条件、在条件成就后二被告再行转让涉案房屋与原告。《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年)第三十七条第(六)项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，应当理解为依法登记领取权属证书是房地产变动的结果条件，而不是原因条件；不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的结果，但买卖合同的效力不受影响，买卖合同仍然有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告与二被告的约定并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的规定及其他法律、行政法规的强制性规定；虽然涉案房屋未办理商品房房地产证，该合同转让产权的目的只有在办理商品房房产证这一条件成就后方能实现，但条件是否实际成就并不影响合同本身的效力。且在2007年8月涉案房屋的性质已变更为市场商品房，具备产权过户条件，故本院对二被告关于合同无效的主张不予支持。
二被告认为涉案房屋系二被告夫妻共同财产，房地产买卖合同只是被告李某签订的，签订合同时被告李某没有与被告郑某商量、取得其同意，合同应为无效。根据庭审查明的事实，原告支付订金及首付款均是向被告郑某支付的，足以表明被告郑某对此是知情且同意的，故二被告以房屋的共有权人郑某不知情、不同意为由主张合同无效不能成立。
关于原告与二被告在合同中约定“过户的房产金额按原房产证上的总房价申报”。《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修正)第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。建设部《城市房地产转让管理规定》第十四条规定：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。故原告与二被告在合同中关于“过户的房产金额按原房产证上的总房价申报”的约定，违反了法律的强制性规定，应为无效。但合同内容部分无效，并不当然导致整个“房地产买卖协议”无效。原告与二被告之间的房屋买卖合同的其他约定是当事人的真实意思表示，不具有合同无效的情形，合同成立并有效，双方均应严格履行。
合同签订后，原告依约履行合同义务，支付了除押金以外的首付款及以代替二被告归还银行贷款的方式支付了其余款项。在2007年8月涉案房屋取得商品房地产证时，二被告应依合同约定将涉案房屋的产权过户给原告，但二被告却将涉案房屋出卖给第三人且将产权过户给第三人，二被告“一房二卖”的行为已构成违约。
关于二被告与第三人于2007年8月31日签订的“深圳市二手房买卖合同”的效力，争议的焦点在于二被告与第三人的房屋交易是否存在恶意串通，从而损害原告合法权益的情形。对此本院分析如下：恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人利益并从中受益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。在二被告与第三人的交易过程中，存在诸多不合理之处。首先，二被告与第三人以198 343.79元的价格转让涉案房屋，而法院委托的有相应资质的评估公司评估的结论是涉案房屋在2007年8月31日的评估市值为975 660元，二被告与第三人的交易价格明显不合理低于市场价。其次，购买房屋对于一般人而言是一个较为重大的决定，而第三人在签订买卖合同前仅到涉案房屋外看过一次，甚至没有进入房屋内部进行实地考察或详细了解，这种未探究房屋真实情况而作出决定的行为，显然不符合一般人购买房屋的常情常理；再次，二被告与第三人之间近二十万元的资金往来，全部为现金支付，第三人筹集款项、其丈夫筹集款项、二被告收到款项后的资金流向，仅有当事人陈述而没有其他证据与之印证，诸多款项往来均没有相应银行交易记录，在日常经济生活中实属罕见，二被告及第三人的解释亦较为牵强。综上，上述现象和证据已形成证据链，可以达到证明第三人不是善意第三人的高度盖然性标准。经综合分析原告、二被告、第三人提交的证据、庭审查明的事实，以及运用日常生活经验法则，本院认定二被告与第三人之间的房屋交易行为属于恶意串通，损害了原告的合法权益，依法确认二被告与第三人签订的“深圳市二手房买卖合同”无效，第三人不能取得涉案房屋合法的产权。本院对二被告及第三人要求原告搬离涉案房屋的请求不予支持，对第三人要求原告支付租金的请求亦不予支持。
在确认二被告违约及二被告与第三人的买卖合同无效的情况下，原告要求二被告继续履行“房地产买卖协议”，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。

(五)定案结论
广东省深圳市南山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第(二)项、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十七条第(六)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
1．确认被告李某、被告郑某与第三人田某于2007年8月31日签订的关于前海花园三期36栋12E房屋的“深圳市二手房买卖合同”无效。
2．被告李某、被告郑某应继续履行于2004年5月22日与原告签订的“房地产买卖协议”，于本判决生效之日起10日内协助原告办理将前海花园三期36栋12E房屋产权过户至原告名下的手续。
3．驳回被告李某、被告郑某的全部反诉请求。
4．驳回有独立请求权第三人田某的全部诉讼请求。
原告起诉的案件受理费人民币6 390元、财产保全费2 217元及评估费，均由二被告承担；上述款项原告已预交，二被告应于本判决生效之日起10日内将应负担之款项径付原告。
二被告反诉的案件受理费6 390元，由二被告承担；该款项二被告已预交，本院不退。第三人提出独立诉讼请求的案件受理费88元，由第三人承担；该款项第三人已预交，本院不退。
一审宣判后，二被告上诉，但未在指定期限内交纳上诉费，一审判决已经发生法律效力。

(六)解说
二手房交易市场的违约情况与房地产价格的走势密切相关。当房地产价格快速上涨时，卖方违约率就会上升；当房地产价格快速下滑时，买方违约的情况就会增加。本案的特点在于，卖方出售的是其所有的绿本房产证的房屋，与买方签订房屋买卖合同后已交付买方使用，但因政策原因没有立即过户。在房地产价格暴涨的情况下，卖方不愿意继续履行合同，并将房屋以更高价格转卖给第三人，且已办理了产权过户手续。此时，涉案房屋究竟应归属于哪一方、买方的权利应如何保护、各方当事人的权利义务关系如何，就成为本案的焦点。
1．本案中，房屋的买方与卖方签订房屋买卖合同，但签订合同之时该房屋只有绿本房产证、未取得红本房地产证，合同是否有效？
原、被告各方在签订合同时确认涉案房屋的商品房房地产证(红本房地产证)未办理，故二被告主张涉案房屋在签订“房地产买卖合同”时为非商品房，合同无效。“房地产买卖合同”中原告与被告之间的房屋买卖关系应为预约性质，其目的在于将来签订正式的房屋买卖合同，并办理产权过户手续，其实质是约定以国土局办出卖方的商品房房产证作为条件、在条件成就后被告再行转让涉案房屋与原告。《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年)第三十七条第(六)项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，应当理解为依法登记领取权属证书是房地产变动的结果条件，而不是原因条件；不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的结果，但买卖合同的效力不受影响，买卖合同仍然有效。故原、被告各方的约定并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年)第三十七条第(六)项的规定及其他法律、行政法规的强制性规定；虽然涉案房屋未办理房产证，该合同目的只有在办理出房产证这一条件成就后方能实现，但条件是否实际成就并不影响合同本身的效力。因此该合同是有效合同，且在2007年8月涉案房屋的性质已变更为市场商品房，具备产权过户条件，二被告关于合同无效的主张不能得到支持。
2．合同签订后，买方依约履行合同义务，支付了除押金以外的首付款及以代替二被告归还银行贷款的方式支付了其余款项，但卖方却将涉案房屋转让与第三人，且涉案房屋已转移登记至第三人名下。对于卖方与第三人的买卖合同的效力，该如何认定？
原告与二被告的房屋买卖合同成立在先，原告已依约履行支付价款的义务，并占有、使用涉案房屋，涉案房屋却被转移登记到了第三人名下。此时，第三人是善意第三人，还是恶意第三人，是认定第三人与二被告的买卖合同效力的关键所在。
物权法上有善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的的善意，对价受让占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。而该案中二被告与第三人转让房产的价格、第三人支付对价的情况等均无法证明第三人是善意的。经综合分析原告、二被告、第三人提交的证据、庭审查明的事实，以及运用日常生活经验法则，法院认定二被告与第三人之间的房屋交易行为属于恶意串通，损害了原告的合法权益，从而确认二被告与第三人签订的“深圳市二手房买卖合同”无效，第三人不能取得涉案房屋合法的产权。
（广东省深圳市南山区人民法院　谭素青　刘丽梅）