(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市朝阳区人民法院(2009)朝民初字第10934号。
二审判决书:北京市第二中级人民法院(2009)二中民终字第19627号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):卢某,女,汉族,住北京市朝阳区。
委托代理人:张峻耀,北京大正国都律师事务所律师。
委托代理人:吴某,男,住北京市东城区。
被告(被上诉人):丁某,男,汉族,住北京市海淀区。
被告(被上诉人):周某,女,汉族,住址同上。
委托代理人:刘万勇,北京市中通策成律师事务所律师。
委托代理人:林丽,北京市中通策成律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:高嵩;审判员:戚俊杰、凌辉。
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:肖蓉蓉;审判员:张振越;代理审判员:付辉。
6.审结时间
一审审结时间:2009年7月16日。
二审审结时间:2009年12月18日。
(二)一审诉辩主张
1.原告卢某诉称
我在2003年10月选中凤凰城二期商品房一套。11月时,由于我当时在长春工作无法来京办理购房事宜,销售人员表示可由他人代为办理,但是商品房买卖合同需要用代理人姓名,待办理房屋按揭手续时再变更为我的姓名。在销售人员反复确认此事后,我即委托丁某代理办理交纳房款和购房事宜,并给付首付款16万元。丁某于是在2003年11月26日向开发商交付16万元并以其名义签订了商品房买卖合同,购买了凤凰城二期E座6X3号房屋,即现北京市朝阳区曙光西里甲第X号院E座6X3号房屋(以下简称6X3号房屋)。2004年8月,在办理购房按揭手续时,北京市规定按揭人必须与购房人一致,不允许更名。我只好以丁某的名义办理按揭手续和领取房产证,并支付每期按揭贷款。丁某也同意随时与我办理房屋更名手续。之后由于丁某的原因,我一直没有办理房屋过户手续。因6X3号房屋实际是我购买,相关款项也是我支付,因此请求确认该房屋归我所有。
2.被告丁某辩称
我和卢某在2002年相识。2003年时卢某想要购买房屋,请我帮忙以我的名义办理购房手续,我同意了,就以我的名义签订了商品房买卖合同。在办理银行按揭贷款手续时,又按照开发商的要求以我的名义贷款。房屋的首付款等各项费用,都是卢某支付的。按揭贷款也是卢某先将钱汇到我的账户中,再由我去还款。这些事我和我妻子周某说过,她全知道。卢某的主张与事实相符,我没有意见。
3.被告周某辩称
由于卢某和丁某的不正当男女关系,我和丁某的夫妻感情破裂,现正在离婚过程中。丁某企图通过第三人起诉的方式转移财产,侵犯了我的权益。在我国不动产物权的产生、变更都是以登记为准,同时物权效力也高于债权效力,因此不论卢某提供任何证据都不能推翻6X3号房屋是我们夫妻共同财产的事实。在丁某和我的离婚案件中,丁某承认与卢某之间存在大额经济往来,因此,卢某不能证明按揭贷款是由其支付。6X3号房屋是我与丁某的夫妻共同财产,与卢某无关,不同意其诉讼请求。
(三)一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明:丁某与周某系夫妻关系。2003年11月26日,丁某与北京华润曙光房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”,约定丁某购买该公司开发的6X3号房屋一处,建筑面积为77.34平方米,房价款共计681 984元,其中80%以申请银行按揭贷款方式支付。2004年8月16日,周某出具委托书,内容为其与丈夫丁某共同购买6X3号房屋,委托丁某全权代理其办理银行按揭贷款手续、入住手续及申领房产证。该委托书经北京市海淀区第二公证处公证。2004年12月15日,丁某向中国民生银行北京阜成门支行申请了6X3号房屋的个人住房按揭贷款54万元,按照月等额本金还款法偿付贷款,合同中标明周某为该房屋的共有权人。2006年,丁某取得6X3号房屋的房产证。该房屋一直由卢某居住,丁某和周某未在此居住过。
现卢某提出6X3号房屋是其以丁某的名义购买,所有款项均是其支付,因此要求确认该房屋归其所有。对此,卢某提供了20张向丁某的银行卡汇款的凭证,时间自2004年8月17日至2008年9月19日,每张金额不等,最少的为5 000元,最多的为5万元,证明购房款及按揭款均是自己支付;提供了支付6X3号房屋水、电、气等费用的相关票据,证明自己长期使用该房屋;提供了杜某出庭作证,证实代卢某偿还过银行贷款。丁某对卢某所述均表认可,并提出其与周某已有其他住房,且收入有限,根本无力购买6X3号房屋。周某认为卢某和丁某串通,该房屋为其与丁某的共同财产。
另周某已就与丁某离婚一案诉至北京市海淀区人民法院,并以6X3号房屋为夫妻共同财产为由要求分割该房屋,该案件现已中止审理。
以上事实有“商品房买卖合同”,委托书及当事人的陈述等证据在案佐证。
(四)一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为:根据相关法律规定,不动产物权实行统一登记制度。不动产权属证书是记载权利人享有该不动产物权的证明。6X3号房屋登记在丁某名下,依照公示、公信的原则,应推定其为产权人。现卢某对6X3号房屋的权属提出异议,应当提供证据加以证明。虽然庭审中丁某对卢某的主张及陈述均表认可,但是由于丁某与周某正在离婚诉讼中,周某并主张该房屋为夫妻共同财产,丁某这种自认的效力在没有其他证据佐证的情况下法院无法确认。
卢某提供了部分给丁某付款的票据,可证实双方间确实存在钱款往来。但由于双方间长期存在经济往来,法院无法认定这些付款即为由丁某代卢某支付房款和贷款。且,从卢某提供的票据来看,各笔付款的金额差额巨大,与每期偿付银行贷款的金额并不相符,也无法印证卢某所称这些款项系用于支付房款和贷款。杜某的证言证明力过低,亦无法采信。卢某虽然实际使用6X3号房屋,但也不能以此推断其为该房屋的实际所有人。因此,卢某提供的各项证据均不足以证明其为6X3号房屋的实际所有人,其诉讼请求不予支持。
(五)一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十七条之规定,作出如下判决:
驳回原告卢某的全部诉讼请求。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人卢某诉称
请求撤销原审判决,确认其为6X3号房屋的所有权人。理由是:卢某委托丁某购房,双方为委托代理关系。丁某与周某的收入不具备同时购买两套房屋的能力,卢某才是6X3号房屋全部款项的实际承担者、房屋的合法使用人。
(2)丁某不同意原审判决。
(3)周某同意原审判决。
2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为:根据相关法律规定,不动产物权实行统一登记制度。不动产权属证书是记载权利人享有该不动产物权的证明。6X3号房屋系由丁某署名购买,周某出具了授权委托书,委托丁某办理银行贷款等事项,后丁某取得银行贷款,并最终取得房屋产权证书。因6X3号房屋产权登记在丁某名下,依照物权的公示、公信原则,丁某应为6X3号房屋的产权人。现卢某以6X3号房屋是其委托丁某购买,其为实际出资人并使用房屋至今为由,对6X3号房屋的权属提出异议,请求确认其对该房屋享有所有权。为此,卢某提供了付款凭证等证据加以证明。根据现有证据,虽然卢某向丁某名下的资金账户注入了部分款项,但卢某并不能据此证明其与丁某之间属于委托代理购房关系及其向丁某的付款就是购买6X3号房屋的付款,因而卢某不能据此请求确认其对诉争房屋的所有权。卢某提供的交纳供暖、物业等费用及其他相关单据只能证明卢某居住、使用了6X3号房屋,但并不能证明6X3号房屋由其所有。审理中,虽然丁某对卢某的主张及陈述均表认可,但是由于丁某与周某正在进行离婚诉讼,而周某主张该房屋为夫妻共同财产,则丁某的陈述,本院无法采信。卢某的上诉请求,依据不足,本院不予支持。
4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
本案的核心是物权的公示公信原则。
《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”这是物权法中对物权公示原则的明确规定。物权公示原则,是指物权的设立或者变动必须依据法定的公示方法公之于世。物权公示意味着,物权设立和变动的事实需要通过法定的方式公开,表现为:不动产需要进行登记,动产则需要交付。公示原则具有以下几个方面的功能:第一,明确物权的功能。登记实际上是通过将物权设定和移转的事实对外公开来明确物权的归属,以定纷止争。第二,维护交易安全的功能。物权具有排他性和优先性效力,对第三人有较大的影响,所以必须符合法定的公示要件。公示既节约了交易成本,又有效地防止了欺诈。第三,提高物权的利用效率。利用物权的方式越多,就越需要通过相应的公示来明确和界定。
公信原则就是指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态,相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态,并与登记权利人进行了交易的,对这种信赖法律应当予以保护。公信原则表现在两个方面:第一,登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人。《物权法》第十六条规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。此条规定就是确立了登记的权利推定效力。不动产登记簿是不动产归属的依据。第二,凡是信赖登记所公示的权利而与权利人进行交易的,法律应当给予充分的保护。
记载于登记簿的权利人,法律上就被推定为权利人,表现在:首先,登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人。其次,如果当事人想通过合同设定某种依法需要办理登记的物权,但尚未进行登记,也没有完成公示的要求,人们便有理由相信此种物权没有产生。最后,依法需要办理登记的物权,即便已经发生了变动,但没有通过登记予以表彰,那么人们也没有理由相信此种物权已经发生变动。
本案中,卢某主张自己为房屋的实际权利人,理由主要有两点:第一,其是委托丁某购房,双方为委托代理关系。为此其提供了相应的公证证书,证明其与丁某之间的委托关系。第二,卢某才是6X3号房屋全部款项的实际承担者、房屋的合法使用人。为此其提供了以其名义所缴纳的物业费、电费、水费以及取暖费等票据作为证据。
从物权的公示、公信效力角度来看,房屋产权证书上记载的权利人为丁某,那么丁某首先就应当被推定为6X3号房屋的实际权利人。根据《物权法》第十六条第一款的规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。登记簿记载的不动产权利人不承担产权归属的举证责任,产权归属的举证责任应该由提出异议的当事人承担,在本案中即卢某。首先,卢某虽然提供了其付款的凭证及付款记录,但是还贷款项并不是直接打入6X3号房屋的还贷账户,而是先打入丁某的账户,然后再由丁某替其付款。而且,每次打入丁某账户的款项并未与还贷所需数额构成严格的对应关系。此外,卢某与丁某之间还存在其他的经济往来,没有证据表明其所汇款项能够特定化为其还贷款项。因此,卢某未能充分证明其是房屋的实际还款人。其次,卢某并没有充分的证据证明,其在长达6年的时间里曾就房屋的产权要求进行变更登记。即使卢某一直在6X3号房屋内居住,作为真正的权利人,那么也存在怠于行使权利的情形,而民法作为一个权利之法鼓励权利人积极行使自己的权利,以维护经济秩序和市场交易的稳定。再次,房屋买卖合同是在丁某与周某在婚姻关系存续期间签订,房屋产权证也是在其婚姻关系存续期间取得,诉争房屋构成夫妻共有财产。本案发生在丁某与周某的离婚诉讼期间,丁某对卢某诉称内容的承认并不具有充分的证明力,因为作为利害关系人,其陈述的效力必然大打折扣。综上,我们有充分的理由认为,卢某的举证并不能推翻房屋产权证上所记载的内容,物权的公示、公信效力要求在此种情形下,应当以物权登记簿上记载的事项为准。至于卢某所支付的款项,可以通过向丁某主张获得救济。
综上,一、二审的判决结果均是正确的。
(北京市第二中级人民法院 朱伟)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2010年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第18 - 23 页