(一)首部

1．判决书字号
一审判决书：上海市闸北区人民法院(2007)闸民三(民)初字第777号。
二审判决书：上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民二(民)终字第198号。

2．案由：财产损害赔偿纠纷。

3．诉讼双方
原告(被上诉人)：刘某，男，汉族，住上海市闸北区。
原告(被上诉人)：钱某，男，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：钱某1，男，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：孙某，男，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：丁某，女，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：孙某1，男，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：王某，男，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：郝某，男，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：郝某1，女，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：王某1，女，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：申某，女，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：苏某，男，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：苏某1，男，汉族，住址同上。
原告(被上诉人)：汪某，男，汉族，住上海市闸北区。
原告(被上诉人郝某户)共同委托代理人：耿战军，上海名江律师事务所律师。
被告(上诉人)：上海恒太置业发展有限公司(以下简称恒太公司)，住所地：上海市闸北区老沪太路。
法定代表人：黄某，公司董事长。
委托代理人(一审)：许剑菁，上海市六角城律师事务所律师。
委托代理人：郑建平，上海市沪中律师事务所律师。
第三人：上海堡华建筑工程有限公司(以下简称堡华公司)，住所地：上海市普陀区常德路。
法定代表人：张某，公司董事长。
委托代理人：杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。
委托代理人(一审)：叶某，上海岩土工程勘测设计院工作人员。
第三人：上海强劲基础工程有限公司(以下简称强劲公司)，住所地：上海市徐汇区。
法定代表人：宋某，公司董事长。
委托代理人：周吉高，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人：王利，上海市海华永泰律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：上海市闸北区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：朱海燕；代理审判员：赵淳；人民陪审员：金松。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：卢薇薇；代理审判员：李媛、彭辰。

6．审结时间
一审审结时间：2008年11月21日。
二审审结时间：2009年2月4日。

(二)一审诉辩主张

1．原告刘某等诉称
被告为建造新弘国际公寓，在紧邻原告楼房的地基上连续压桩，导致原告楼房抖动，整幢楼房在相同位置都出现了0.5米到1米的裂缝，对原告房屋的地基和结构安全可能已产生影响，发展下去还会产生雨水渗漏。另外，突兀而起的大楼使原告陷入阴暗、潮湿、压抑的生活环境之中，被告的高层建筑侵犯了原告住房的采光权、日照权、通风权、隐私权、眺望权，并使得原告心情烦闷，健康受到影响，房屋亦因此贬值。故请求判令被告对原告房屋受损部分进行修复。原告郝某户还请求判令被告赔偿房屋贬值损失55 000元。(注：其余原告保留另行索赔的权利。)

2．被告恒太公司辩称
新弘国际公寓项目经政府有关部门批准设立，周边建筑物的日照情况完全符合国家的相关规定，因此，被告对于原告因日照等引起的房屋贬值是没有过错的。评估单位采用问卷调查法和市场比较法得出的结论是没有依据的、错误的，问卷调查法不属于《房地产估价规范》规定的鉴定方法，评估单位也没有出示相关问卷调查的材料，受损房屋的价值贬损额应为经修复后达到完好房屋或基本完好房屋的修复费用，修复以后的房屋不会产生价值贬损。被告同意修复房屋，但不同意原告郝某户要求赔偿的诉讼请求。

3．第三人堡华公司述称
光照影响与施工单位无关。其余同意被告的主张。

(三)一审事实和证据
上海市闸北区人民法院经公开审理查明：郝某等14位原告(共9户)系上海市闸北区延长中路500弄的业主，原告所有的房屋是6层砖混结构住宅，一梯4户，于1987年竣工，位于被告在上海市闸北区老沪太路2X1号开发建设的新弘国际公寓第X号楼和一区地下车库的北侧，距离地下车库约10米，距离第X号楼约35米。堡华公司和强劲公司分别是该项目总包单位和分包单位。2006年新弘国际公寓项目开工不久，原告陆续发现房屋出现不同程度的裂缝，且日照等受到影响，原告认为房屋价值因此贬损，遂涉讼。
上述事实有下列证据证明：
1．原告提供的“房屋质量检测报告”。
2．原告提供的“房地产估价报告”。
3．小产证。
4．被告提供的“建设项目日照分析报告”。
5．被告提供的房地产权证、车库设计规程、验收合格证明。
6．第三人堡华公司提供的总承包工程合同及文件、桩基工程施工组织设计、周边住房受损统计、技术质量交底记录、周边环境检测点位布置示意图。

(四)一审判案理由
上海市闸北区人民法院经审理认为：根据鉴定结论，原告的房屋受损与被告的不当施工行为存在因果关系，被告应当承担相应的民事责任。现双方均同意由被告对受损房屋进行修复，可以同意。根据评估报告，原告的房屋经修复以后仍然会遭受一定程度的价值贬损，故被告还应当对此承担赔偿责任。被告和第三人对评估报告所提出的异议理由不足，不予采纳。关于被告是否因建造新弘国际公寓对原告房屋的日照、采光和通风等造成影响而应当承担赔偿责任的问题，本院认为，妨碍日照、采光和通风的判断标准是受害人能否主张排除妨碍和损害赔偿的必要条件。事实上，基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定的容忍义务。只有在日照、采光和通风妨碍超出必要的容忍限度，受害人主张排除妨碍和损害赔偿才能够得到支持。如果妨碍日照、采光和通风的行为超出一般人的容忍限度，则构成妨碍行为；如果行为没有超出社会一般人的容忍限度，则不构成妨碍行为。我国建筑物相邻关系制度中，有关日照、采光和通风的妨碍行为的判断，是以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。建造建筑物违反国家有关工程建设标准的，应当视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损害赔偿；反之，符合国家建设标准的，即使对相邻建筑的日照、采光和通风造成一定程度的妨碍，也并视为未超出容忍限度，相邻建筑物的所有人或利用人负有容忍义务。根据现有证据，原告房屋的日照情况符合有关部门制定的标准，新弘国际公寓的规划、设计并不违反有关部门的相关规定，应当视为未超出社会一般人的容忍限度。因此，尽管新弘国际公寓的建造确实对原告造成一定程度的影响，但并没有违反有关规定，故其行为不具有违法性，而构成侵权行为必须具备的四个条件是损害事实、违法行为、因果关系、主观过错，因此，在法院已经判令被告对原告作出相应赔偿的情况下，原告郝某户再坚持要求被告赔偿因日照等原因造成的损失，理由不足，难以支持。

(五)一审定案结论
上海市闸北区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十六条、第三十七条、第八十九条、第九十一条之规定，作出如下判决：
1．被告恒太公司应于本判决生效之日起半年内，按照房屋质量检测报告中的处理意见，对郝某等14位原告的房屋受损部分予以修复。
2．被告恒太公司应于本判决生效之日起10日内给付原告郝某户房屋价值贬损赔偿金35 500元。
3．原告郝某户其余诉讼请求不予支持。
案件受理费1 225元、房屋检测费54 000元、房屋评估费4 925元，由原告郝某户负担2 487.50元，被告恒太公司负担57 662.50元。

(六)二审情况

1．二审诉辩主张
(1)上诉人恒太公司诉称
原审判决关于系争房屋经修复后仍会造成价值贬损的认定，与检测结论不符，没有事实和法律依据。估价机构未将“估价技术报告”提交法庭质证，原审质证的“房地产估价报告”不完整，原审对上诉人及第三人提出质证“估价技术报告”的要求不予理睬是错误的，违背证据规则。“房地产估价报告”的估价目的与国家规范不符，估价思路和方法错误，结论与《房地产估价规范》抵触，原审采纳的“房地产估价报告”是一严重违法的报告。郝某等人房屋受损是否是上诉人的不当施工造成的事实在原审时未涉及，原审法院对此所作认定缺乏事实和法律依据。另，对房屋检测费和评估费的负担存在异议。据此，请求撤销原审判决主文第二项，并变更检测费和评估费负担。
(2)被上诉人郝某户辩称
“房地产估价报告”已经庭审质证，事实清楚。“估价技术报告”按有关规范和行业惯例可不提供给委托人，估价人员当庭已作说明。评估是针对房屋市场价值的贬损，而不是修复费用。原审法院委托评估整个程序是合法的，评估结论依据充分。上诉人对评估报告的责难，理由不能成立。据此，请求驳回上诉，维持原判。
(3)被上诉人申某、钱某辩称
上诉人认为房屋修复好了即为完好，但目前房屋倾斜并有下沉，房屋沉降已超警戒线，上诉人对此是无法进行修复的，亦影响了房屋的市场价值。同意原审判决，希望法院保护被上诉人的合法权益。
(4)其余被上诉人未作答辩。
(5)原审第三人述称
同意上诉人意见。

2．二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
上海市第二中级人民法院经审理认为，根据检测报告的意见，经过整修处理的被检测房屋可以认为是基本完好房。基本完好房是否等同于完好房、存不存在价值上的贬损，各方当事人对此各执一词。原审法院根据被上诉人申请，对涉案房屋经修复后是否存在贬值进行评估，以解决基本完好房与完好房之间的价值差异问题，并无不当。评估机构提交的“房地产估价报告”符合证据规则规定的要件，鉴定人员亦到庭接受质询。虽上诉人与第三人在本案审理中针对“房地产估价报告”提出诸多异议，但均不足以否定该评估结论。因此，可以认定该“房地产估价报告”具有证明力，原审法院据此所作认定，亦无不当。上诉人对此节的上诉意见，依据不足，难以采纳。另，根据检测报告意见第二、三项，可以认定上诉人在建造新弘国际公寓过程中的施工行为与郝某等人的房屋受损存在因果关系，原审法院对此节的认定是正确的。上诉人对于此节的上诉意见，与案件事实不符，不予采信。原审法院根据案件事实确定当事人应承担的法律责任，并据此合理确定检测、评估费用的负担，二审法院予以维持。对于上诉人的上诉请求，不予支持。

4．二审定案结论
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费687.50元，由上诉人恒太公司负担。

(七)解说
本案是一起基于不动产相邻关系产生的财产损害赔偿纠纷，原告以被告在房产开发过程中对原告房屋造成损害，影响日照、采光、通风为由，要求被告进行修复并赔偿房屋贬值损失，具有一定的代表性和社会影响力。随着物权法的出台，近年来房地产纠纷中业主就建筑物的通风、采光和日照等相邻权提起的诉讼也日益增多，且此类诉讼涉诉群体较多，具有一定的社会影响力和示范效应。
本案的争议焦点在于：
1．受损房屋经修复后是否仍然存在价值贬损。
通常人们认为，受损房屋经修复后不会存在价值贬损，甚至可能增值，被告和第三人也正是基于这种认知而对评估结论倍加质疑。但是，如果我们换一个问题，假设标的物是一件西服而不是房屋，我们的结论还会是同样的吗？商场里挂着两件同样的西服，其中一件西服的袖子内侧不慎被钩坏过，经过织补，肉眼已很难察觉，作为顾客，我们会选哪一件呢？我们肯定还是选没有织补过的那件，除非另一件可以打折。在此情况下，商家可以有两种选择：一是把西服送到厂里，将袖子拆了，换块面料重做，然后按原价出售，但商家会因此增加成本；二是打折处理，但商家会因此减少利润。如果商家选择打折处理，那么，尽管两件西服的面料、做工和使用功能是一样的，甚至也不影响其美观，在没有打折的情况下，为什么我们还是会选择没有织补过的那件呢？因为我们心理上难以把它视为原来同等的质量，也就是说，那件有瑕疵的西服已经贬值了。对于这个结论，恐怕绝大多数人都能认同。但同样性质的问题，因为标的物不同，人们为什么会得出不同的结论呢？原因就在于衣服价值小，人们经常会碰到打折的情况，几十元、几百元甚至几千元的折扣会令人们觉得公平、合理，可以接受。比如一件价值l万元的西服，打8折的话，价值贬损2 000元，顾客会因为享受了折扣而忽略西服本身的瑕疵，商家虽然减少了利润，但也可以接受。而房屋价值大，虽然3万余元的贬损价值只占房屋总价的3%左右，但仍远远大于我们在日常生活中所熟悉的折扣数额，所以会觉得很难认同，从而会得出相反的结论。其实，“房屋质量检测报告”中列出的修复意见并非完全新建，而属于在原有基础上的修缮，与在西服上进行织补的性质是一样的，虽然修复后的房屋使用功能可以恢复，但因修复方案的局限性和人们对于房屋可能存在的隐患的担忧，仍然会导致房屋市场价值的贬值。所以说，上文所说的受损房屋经修复后不会存在价值贬损的结论，只不过是人们习惯性思维的结果，并非一定是正确的。当然，究竟是否贬值，也不能简单地一概而论，最终还是要根据房屋受损程度和修复方案来评估确定，就如同上面提到的，将西服送到工厂重新加工的话，就不存在贬值的问题了。
根据“房屋质量检测报告”，法院委托评估单位对受损房屋经修复后是否还存在价值贬损进行评估。评估单位出具的评估报告是以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分以及最高、最佳使用为前提，依据同一市场上具有相近效用的房地产其价格也应相近的一般原理进行估价。估价人员深入细致地分析了估价对象的实际情况、特点和掌握的有关资料，并进行了实地查勘。在市场调查的过程中，估价人员发现，具有同类结构和标准的正常房屋(假设没有受到房屋质量损害、日照时间减少等情况的影响)产权交易较活跃。估价人员考虑到本案是房屋价值贬损的特殊项目评估，在现有的主要评估方法中没有一种方法可以适用，为使评估结果更具有科学性、准确性、客观性，且更接近市场，最终选用市场比较法评估估价对象的正常房地产市场价格，并以此为基础，向房地产估价专业人员进行问卷调查，然后进行分析处理，计算得出影响估价对象的因素参数，最终确定估价对象的房地产贬损价值。
市场比较法是将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较、对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产市场价格的一种估价方法。
问卷调查法是根据估价人员的现场查勘情况、“房屋质量检测报告”，以估价对象于估价时点正常的房地产市场价格为基础，向房地产估价专业人员进行问卷调查，并进行分析处理，计算得出影响估价对象的因素参数，最终确定估价对象于估价时点的贬损价值。
估价人员遵循科学、客观、公正的原则，按照房地产估价规范，采用市场比较法和问卷调查法相结合的方法，在对估价对象进行详细勘察、了解估价对象周边的房地产市场现状，并在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价师的专业经验，以2007年12月14日为估价时点，在估价报告中说明的假设和限制条件下，评估求得估价对象房地产贬损价值为35 500元。评估单位提交的“房地产估价报告”符合证据规则规定的要件，评估人员亦到庭接受质询，评估单位虽然未向法院提供包括测算过程、理由等内容的技术报告，但此举符合《房地产估价规范》的规定和行业惯例，不应苛求。虽然被告和第三人针对“房地产估价报告”提出诸多异议，但均不足以否定该评估结论。因此，可以认定“房地产估价报告”具有证明力，法院据此要求被告根据其过错程度对原告作出相应赔偿，并无不当。
2．被告建房是否影响原告房屋的日照、采光、通风及是否应该承担相应的赔偿责任。
笔者认为，妨碍日照、采光和通风的判断标准是受害人能否主张排除妨碍和损害赔偿的必要条件。事实上，基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定程度的容忍义务。只有在日照、采光和通风妨碍超出必要的容忍限度，受害人主张排除妨碍和损害赔偿才能够得到支持。如果妨碍日照、采光和通风的行为超出一般人的容忍限度，则构成妨碍行为；如果行为没有超出社会一般人的容忍限度，则不构成妨碍行为。随着城市建设步伐的不断加快，新建楼宇如雨后春笋般不断崛起，难免会对先期建成的建筑物原有的采光、日照、通风、隐私、眺望等造成一定妨碍，甚至对于相距较远的建筑物所有人或利用人的视野范围亦会造成一定妨碍，比如，一户居民原来推窗可以远眺东方明珠电视塔，几公里之外新建的一幢大厦正好挡住其视野，使得其难以再见此美景；又比如，一户居民原来小区周边环境十分安静，后来窗户外建造了高架道路，噪音较大。对于诸如此类的妨碍，建设方是否都应该承担侵权责任呢？显然不是，只要新建项目符合相关规定，经过有关部门审核、批准，就不需要承担侵权责任，否则，将严重束缚城市建设的步伐。可见，在项目建设者和受妨碍者两者之间需要寻找一个权利保护的平衡点，需要设置一个判断标准，双方都需要为对方的权利行使承担一定程度的容忍义务。那么，如何确定这一标准呢？我国建筑物相邻关系制度中，有关日照、采光和通风的妨碍行为的判断，是以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。建造建筑物违反国家有关工程建设标准的，应当视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损害赔偿；反之，符合国家建设标准的，即使对相邻建筑物的日照、采光和通风造成一定程度的妨碍，也应当视为未超出容忍限度，相邻建筑物的所有人或利用人负有容忍义务。根据现有证据，原告房屋的日照情况符合有关部门制定的标准，新弘国际公寓的规划、设计通过了有关部门的审批，不违反国家建设标准，应当视为未超出社会一般人的容忍限度。因此，尽管新弘国际公寓的建造确实对原告的房屋造成一定程度的影响，但因其没有违反国家建设标准，故其行为不具有违法性。而构成侵权行为必须具备的四个条件是损害事实、违法行为、因果关系、主观过错，由于被告建造新弘国际公寓的行为不具有违法性，因此，不能被认定为侵权行为，原告主张赔偿也就没有法律依据。本案中，法院判令被告对于原告房屋修复后的价值贬损作出全额赔偿，其实已经考虑到案件的具体情况，兼顾了双方当事人的利益平衡。原告郝某户再坚持要求被告赔偿因日照等原因造成的损失，理由不足，难以支持。
（上海市闸北区人民法院　朱海燕）