(一)首部

1．判决书字号
一审判决书：江西省德兴市人民法院(2008)德民一初字第242号。
二审判决书：江西省上饶市中级人民法院(2008)饶中民一终字第281号。

2．案由：财产权属纠纷。

3．诉讼双方
原告(上诉人)：张某，女，汉族，住江西省德兴市。
委托代理人(特别授权)：黄鹤，江西盛义律师事务所律师。
被告(被上诉人)：卢某，男，汉族，现住江西省德兴市。
被告(被上诉人)：程某，女，汉族，住址同上，系卢某之妻。
委托代理人：席新波，江西立凭律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：江西省德兴市人民法院。
独任审判人员：审判员：汪有昌。
二审法院：江西省上饶市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李雅莉；审判员：聂晓红、付惠云。

6．审结时间
一审审结时间：2008年4月18日。
二审审结时间：2009年3月18日。

(二)一审诉辩主张

1．原告张某诉称
2004年12月，原告向德兴市木器厂购买了该厂的办公大楼，即坐落于德兴市银城中路28号的6层、共558.03平方米的房产，用于开办“钰蓝宾馆”。与该办公大楼相邻的二楼房产系郑某所有。两处房产之间的楼梯通道，自竣工并投入使用之日起一直由双方共同使用。2007年4月，被告向郑某购买了该二楼的房产。同年11月30日，被告卢某向原告送达了一份通知，称其对该楼梯通道享有全部的所有权，要求原告停止使用该楼梯通道。同时，被告未经原告同意，擅自将原告楼梯通道口的“钰蓝宾馆”招牌拆除，企图换上自己“香缘玉舍美体美容中心”的招牌，独自占用该共用楼梯通道。被告的行为侵害了原告对该楼梯通道所享有的合法权利，故诉请法院依法判决：(1)确认原告对银城中路28号楼梯通道享有占有、使用、收益、处分的权利；(2)判令被告恢复原告的招牌；(3)本案诉讼费由被告承担。举证期限内，原告申请将第一项诉讼请求变更为“依法确认原告对银城中路28号房产的楼梯通道有共有、使用或通行的权利”。

2．被告卢某、程某辩称
原告诉请不能成立，依法应驳回。本案诉争的楼梯通道系被告所有，原告使用该楼梯通道未经被告书面同意；原告房产有独立设计的楼梯通道，并非必须经过、使用被告的楼梯通道，原告的请求不具有排他性；原、被告相邻的不动产不是合法建筑，故不能产生合法的相邻权。原告对争议楼道不享有产权，被告拆除招牌并无不当，诉请驳回原告诉讼请求。

(三)一审事实和证据
江西省德兴市人民法院经公开审理查明：德兴市银城中路28号两栋房产(坐北朝南及临街作西朝二栋，均是6层)原系德兴市木器厂于1999年出资建设。2001年，何某、郑某从原德兴市木工厂处购得临街房产第二层，办理了产权登记，建筑面积为263.08平方米(含上下楼梯)。2004年度，原告从德兴市木器厂处购得(坐北朝南的1至6层)房产，办理了产权登记，一层建筑面积为83.62平方米，2至6层建筑面积为474.36平方米，原告购房后一直经营“钰蓝宾馆”至今。2005年何某将临街房产2层租赁给被告经营“香缘玉舍美体美容中心”。2007年，郑某又在德兴市人人中介公司挂牌出售该房产，被告作为房产承租人，主张优先受让权，于2007年4月22日与何某、郑某签订了房屋转让协议购得房产，在卖房前，何某、郑某及中介公司均口头告知被告，买房后仍应同意原告共用楼梯通道，但未签订书面协议。被告购房后办理了产权登记，建筑面积为287.23平方米(含1至2层内梯)。
在最初建设过程中，上述两栋房产均设计有楼梯，但在建设过程中，德兴市木器厂为有效利用店面，原告所有的房产1至2层的楼梯并未建造(改造成店面)，而是通过两房产相邻的朱某的店面顶层从被告1至2层楼梯通行，同时，德兴市木器厂还在朱某店面上加建了两层。房屋建成后，两房产一直共用楼梯通道。为此，原告于2005年3月16日与何某、郑某签订协议，何某、郑某同意原告共用楼梯通道；2007年，在与被告协商买卖房产时，何某、郑某及中介公司均口头告知被告，买房后仍应同意原告共用楼梯通道，但未签订书面协议。楼梯通道共用至2007年11月30日，被告书面通知原告，被告将收回共用的1至2层楼梯通道进行装修，限原告在2008年1月1日前自行解决楼梯通道问题，并停止原告对楼梯通道的使用。此后，被告将原告悬挂在楼梯口的“钰蓝宾馆”招牌拆除。原、被告因此发生争议。
另查明，原告的房产除通过被告房产的楼梯通道通行外，还可以从另一端通行(但该通道现已拆除)。
上述事实有下列证据证明：
1．德兴市房产管理局德房发办字第1XXXXXXXX6号、1XXXXXXXX1号房产证各一份。
2．2007年4月22日，被告与何某、郑某签订的“房屋转让协议”一份。
3．德兴市房产管理局德房发办字第1XXX2号房产证一份。
4．郑某转让给被告房产的分户图。
5．证人何某当庭证词。
6．证人毛某当庭证词。
7．被告送给原告的通知。
8．德兴市房产管理局德房发办字第7XXXXXXX0号房产证一份。
9．原告所有的德兴市银城中路28号楼房产登记档案。

(四)一审判案理由
江西省德兴市人民法院经审理认为：民事活动应当按照国家的法律、法规及相关的规定进行，当事人的合法权益必须依法受到保护。本案中，原、被告所争执的楼梯，已由被告依法进行了登记，属被告的个人财产。因此，被告对该楼梯享有所有权。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为对争执的楼梯享有共有、使用或通行的权利。诚然如原告所言，原业主一直和原告共用该楼梯，并且为此还签订了一份协议，协议中明确原业主拥有楼梯所有权，原告只有使用权。原业主的房产易主后，新业主即本案的被告和原告之间对争执楼梯的使用，非但没有书面约定，反而形成纠纷。从本案查明的事实来说，并未出现《中华人民共和国物权法》第八十七条中所规定的情形，即争执的楼梯，原告必须使用，否则，原告的建筑物与外界将无法通行。实际上，相关的证据证明了原、被告所拥有的房产属于两个独立的建筑物，不存在共同使用同一楼梯的问题，只是因为原告房产的原业主在未经准许的情况下，擅自在两个独立的建筑物之间建造一座建筑物，才使原、被告的房产形成了相邻关系，形成了被告房产的原业主同意原告与其共用争执楼梯的事实。另外，房产设计的方案中已为原告的房产设计了一条楼梯，只是因故未建，并且还有另一条楼梯供原告通行。综上所述，被告已将争执的楼梯登记为自己的内梯，拥有所有权，因此，在不妨碍原告正当行使权利的前提下，有权不让原告使用争执楼梯。另外，被告拆除悬挂在自己拥有所有权的建筑物上的原告的招牌，行为并无不当，因此，无恢复之必要。

(五)一审定案结论
江西省德兴市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第三十九条的规定，作出如下判决：
驳回原告张某的诉讼请求，案件受理费50元由原告承担。

(六)二审情况

1．二审诉辩主张
(1)上诉人张某诉称：
1)双方共用争执楼梯的现状，是从两栋大楼建造时起即历史上形成的，并非被上诉人购买后形成的，且是上诉人的唯一通道。2)被上诉人的房产证及房产分户图中，虽标明争执楼梯为1—2层内梯，但被上诉人只享有1/2的权利。3)被上诉人向何某、郑某购买房屋，是认可了与上诉人共用楼梯的附加条件的。4)一审判决认定“原告房产的原业主在未经准许的情况下，擅自在两个独立的建筑物之间建造一座建筑物，才使原、被告的房产形成了相邻相关，形成了被告房产的原业主同意原告与其共用争执楼梯的事实”，明显偏袒被上诉人。5)上诉人并未在朱某店面二楼以上建造建筑物，而是在原德兴市木器厂搭建的雨篷两侧安装了挡雨的窗户。这与上诉人、被上诉人争执的共用楼梯没有必然的因果关系。
(2)被上诉人卢某、程某辩称
1)物权的确定是以登记为准的。从双方产权登记情况来讲，上诉人不可能对被上诉人所有的楼梯通道拥有共有权。2)上诉人曾经共同使用过该楼梯通道不能成为上诉人主张该楼梯通道共有权的理由。3)被上诉人并没有书面许可或以其他形式同意上诉人共同使用被上诉人所有的楼梯通道。4)上诉人还有其他通道，如果她放弃了其他通道的通行权，责任在她自己，不能因此主张被上诉人的楼梯通道共有或以被上诉人的通道为唯一通道。况且上诉人自己的楼房有独立设计的楼梯通道，她完全可以恢复其独立的楼梯通道。5)没有证据表明让上诉人共有楼梯通道，是被上诉人向原房屋产权人购买该房屋的附加条件。事实上被上诉人房屋买卖时明确约定楼梯通道在房屋产权范围内，许不许可上诉人使用完全是被上诉人的权利。

2．二审事实和证据
江西省上饶市中级人民法院另查明：卢某、程某的房屋面积为267.21平方米，其中套内面积223.86平方米，分摊面积43.35平方米(含一至二层专用楼梯27.44平方米)。
江西省上饶市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
江西省上饶市中级人民法院经审理认为：经鉴定，争执楼道系被上诉人卢某、程某个人独有，上诉人张某没有提供证据证实其对诉争楼梯享有所有权，其对争执楼梯享有共同占有、使用、收益、处分权利的诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用和处分的权利。故被上诉人卢某、程某有权要求上诉人张某停止使用诉争楼梯通道。

4．二审定案结论
江西省上饶市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
(1)驳回上诉，维持原判。
(2)二审案件受理费合计100元，由上诉人张某承担。
(3)本判决为终审判决。

(七)解说
本案的争议焦点是张某是否对历史上曾经一直使用的争执楼梯享有共有权。对此，存在两种意见：一种意见认为，张某的房产与卢某、程某的房产共用一个楼梯通道，是从两栋大楼建造时起即历史上就形成的，该楼梯事实上应当属于业主共有，房产登记为卢某、程某一方所有存在错误，因此，张某对该楼梯通道享有通行权。另一种意见认为：卢某、程某已依法对争执的楼梯进行了产权登记，享有专有权，即享有占有、使用、收益和处分的权利。张某不能以曾经共同使用争执楼梯而主张共有权，其在可以另开通道的情形下，不能对该楼梯通道主张通行权。笔者同意第二种意见，理由如下：
1．争执楼梯具有独立性，为卢某、程某专有。
本案中，争执的楼梯为连接卢某、程某所拥有房产一、二层的内梯，与张某的房产是相互独立的。张某的房产在建设过程中，一至二层的楼梯并未建造(改造成店面)，只能通过卢某、程某房产的一至二层楼梯通行，在历史上形成了争执楼梯通道共用的情形。根据已查明的事实，争执的楼梯不仅在构造上具有独立性，能够与张某的房产明确区分；在利用上也具有独立性，可以排他使用，因此，其在实际上可以成为专有物。同时，卢某、程某对争执楼梯在房产部门进行了登记，在法律上已经明确了对争执楼梯的所有权。
2．张某虽然对争执楼梯曾经共同使用，但不能由此主张共有权。
张某在历史上曾经对争执楼梯进行了共同使用，但都是以协议方式进行的，即其与卢某、程某房产的原业主达成使用争执楼梯的协议而使用楼梯，并在协议中明确了原业主拥有楼梯所有权，其只有使用权。同时，在两栋楼的建筑规划文件中，卢某、程某房产的一、二层内梯这部分建筑是可以供特定人使用的，在规划中又把它分给了房产业主，并没有表明张某的房产与卢某、程某的房产在设计时一定要共用争执楼梯，争执楼梯的权属当然归卢某、程某，张某不能以对争执楼梯曾经共同使用为由而主张共有权。
3．张某对争执楼梯没有共有权，也没有通行权。
争执楼梯属于卢某、程某专有，根据物权的排他性，张某如果没有就争执楼梯与卢某、程某达成新的使用协议，自然没有继续使用的权利。那么，根据相邻关系理论，张某是否对争执楼梯享有通行权呢？相邻关系是指相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。根据《物权法》第八十四条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。这是处理相邻关系的总的原则。根据已查明的事实，张某的房产与卢某、程某的房产已经形成了事实上的相邻关系。但是，张某的房产原本设计有一条楼梯，只是因故未建，并且还有另一条通道供其通行(该通道现已拆除，但仍可恢复)，因此，本案并未出现《中华人民共和国物权法》第八十七条中所规定的情形，即争执的楼梯，张某必须使用，否则，张某的建筑物与外界将无法通行。卢某、程某在不妨碍张某正当行使权利的前提下，有权不让张某使用争执楼梯。据此，张某对争执楼梯不享有通行权，其可以另行开辟通道方便自己的通行。
（江西省上饶市中级人民法院　郑彬　付惠云）