(一)首部

1．判决书字号：北京市昌平区人民法院(2009)民字第2254号。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告(反诉被告)：董某，女，汉族，住北京市宣武区。
委托代理人：张辉，北京市润来律师事务所律师。
委托代理人：朱某，男，住北京市宣武区。
被告(反诉原告)：陈某，女，汉族，住北京市昌平区。
委托代理人：郭嘉林，北京市中济律师事务所律师。
被告(反诉被告)：北京天鸿卓越房地产经纪有限公司(以下简称天鸿卓越公司)，住所地：北京市崇文区。
法定代表人：王某，公司董事长。
委托代理人：高某，男，公司经理，住北京市昌平区。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市昌平区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：魏胜利；人民陪审员：王玉林、李印德。

6．审结时间：2009年10月23日。

(二)诉辩主张

1．原告董某诉称
2008年1月9日，原告与被告陈某，在被告天鸿卓越公司的介绍下，就北京市昌平区龙跃苑东二区15－4－6X1号房屋(以下简称15－4－6X1号房)，签订了“北京市存量房屋买卖合同”。双方约定该房屋的实际成交总价为72.8万元，其中购房款323 138元，装饰装修、设施设备等补偿款为404 872元。后原告依约收到了被告陈某交来的房款共计40万元。15－4－6X1号房为经济适用房，在原签订合同当日，买卖双方曾就经济适用房是否可以过户等政策咨询被告天鸿卓越公司，该公司承诺只要房产证办下来就能立即办理过户，并与买卖双方签订了“委托过户代理协议”。现原告早已取得该房的房产证，但被告天鸿卓越公司至今仍未履行过户义务。原告为维护合法权益，诉至法院，请求：(1)判定原告与一被告签订的“北京市存量房买卖合同”无效；(2)判令被告陈某立即腾退15－4－6X1号房，并将房屋恢复原状；(3)判令被告陈某支付自2008年9月17日起至腾出房屋之日止的房屋占用费32 500元；(4)判令被告陈某立即返还15－4－6X1号房的原始购房资料；(5)判令由二被告承担本案诉讼费。

2．被告陈某答辩并反诉称
原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议违反了国家的有关规定，因而是无效的合同。房子没有必要完全恢复原状。原告并未因为被告居住这套房屋而遭受损失，而且被告认为房屋占用费的性质和房屋租赁费的性质是相同的，如果支持被告向原告支付占用费也就相当于原告可以利用经济适用房的租赁费，所以原告的要求是不合理、不合法的。
另外，被告陈某由于急于准备结婚用的新房，经被告天鸿卓越公司推介，于2008年1月9日与原告就15－4－6X1号房签订“北京市存量房屋买卖合同”及补充协议一、二。同日陈某与天鸿卓越公司签订了“房地产经纪服务合同”、“委托过户代理协议”。因该房屋系经济适用房，取得房屋所有权证未满5年，是不可以按市场价格出售的，因而陈某与董某签订的房屋买卖合同属无效合同。陈某与天鸿卓越公司签订的经纪服务合同及委托过户代理协议也自然无效。因陈某投入大量资金将该房装修完毕，合同无效给陈某造成了极大的损失。另在买卖该房之前，陈某曾看中另一套房子，签订了正式的购房合同并支付了定金，后因信任反诉被告董某及天鸿卓越公司而选择了董某的房子，为此造成陈某支付的定金及此房的升值价款均遭到损失。为此，被告陈某对董某、天鸿卓越公司提出反诉，请求：(1)判令董某按照同期银行贷款利率向陈某支付购房款40万元自2008年1月20日起至实际付清房款之日止的利息42 528元；(2)判令天鸿卓越公司返还陈某代理服务费21 200元；(3)判令董某、天鸿卓越公司赔偿陈某装修费240 883元；(4)判令董某、天鸿卓越公司赔偿陈某定金损失3万元；(5)判令董某、天鸿卓越公司赔偿陈某因未能购买昌平区回龙观龙腾苑五区17栋1－401室房产造成的损失5万元；(6)判令董某、天鸿卓越公司支付陈某腾房费3 000元，并给予陈某180天的腾房时间；(7)诉讼费用由董某、天鸿卓越公司承担。

3．被告天鸿卓越公司辩称
我方不负责赔偿，我们提供的是居间服务，代理费可以退，房子没有过户的原因是2008年4月8日政策出来后不能过户，是不可抗力，不同意原告的诉讼请求。

4．反诉被告董某辩称
(1)双方不知道房屋不能过户之前，是在正常履行合同，本人对房款的占用不是无故的占用，不应承担利息。而且，2008年6月本人在确知房屋不能完成交易后，曾多次找到陈某要求解除合同、恢复原状，本人没有占用房款的故意，过错在陈某。因此本人不应承担利息。(2)陈某是未经本人同意的情况下进行装修的，本人不承担任何责任，且陈某请求的数额与鉴定结论的数额有偏差。(3)本人认为选择哪套房屋是陈某的主观愿望、决定，与本人无关，不同意赔偿陈某的定金损失。(4)关于反诉请求第五项陈某要求赔偿损失5万元，本人认为没有任何事实和法律依据，不同意赔偿。(5)本人没有主观过错造成陈某腾房的事实，故不同意赔偿腾房费。(6)本人不同意承担本案的诉讼费用。总体上本人认为所有的反诉请求都不应由本人承担，被告天鸿卓越公司作为房地产中介公司对房屋的性质、买卖性质和流程是知道的，现在交易无法完成，被告天鸿卓越公司应承担相关责任。陈某在本案交易过程中也应承担责任，因为在签订合同时其不具备购买经济适用房的资格。

(三)事实和证据
北京市昌平区人民法院经公开审理查明：2008年1月7日，被告陈某与被告天鸿卓越公司签订“认购协议”，协议约定，甲方陈某自愿购买乙方天鸿卓越公司推荐的坐落于昌平区回龙观镇龙跃苑东二区15号楼4单元6X1号的房屋。2008年1月9日，原告董某与被告陈某签订“北京市存量房屋买卖合同”，合同约定出卖人董某将其所有的位于昌平区回龙观镇龙跃苑东二区15号楼4单元6X1号的房屋出卖给买受人陈某，房屋成交价款为323 128元，买受人同意在签订合同时支付定金2万元。出卖人同意在过户的三个工作日内将该房屋交付给买受人。补充协议中约定，该房屋成交价款为323 128元，装饰装修、设施设备等补偿款为404 874元。同日，董某、陈某与天鸿卓越公司签订“房地产经纪服务合同”及“委托过户代理合同”，合同约定，丙方天鸿卓越公司为甲方董某、乙方陈某撮合交易并签订房屋买卖合同，丙方收取代理服务费18 200元及3 000元权证代办费。合同签订当日被告陈某支付原告董某购房定金2万元，支付天鸿卓越公司代理费11 200元。2008年1月10日陈某支付天鸿卓越公司代理费1万元。同年1月20日，被告陈某支付原告董某购房首付款38万元。
2008年1月20日，原告董某将诉争房屋交付被告陈某，陈某于2008年3月25日对该房屋进行了装修并入住至今。根据被告陈某的申请，本院依法委托北京市价格认证中心对该房屋的装修现值进行了鉴定，鉴定结论为：该房屋装修现值为22.4万元。
另查，原告董某与诉争房屋开发商于2007年9月27日签订房屋买卖合同，购房价格为323 128元，原告于2007年12月办理入住手续，办理入住手续后并未对房屋进行装修。原、被告签订房屋买卖合同时，原告尚未取得诉争房屋的产权证，该房屋为经济适用住房。
上述事实有下列证据证明：
1．“认购协议”、“房地产经纪服务合同”、“委托过户代理协议”。
2．“北京市存量房屋买卖合同”、“补充协议”。
3．收条。
4．鉴定结论。
5．当事人在庭审上的陈述、房产证。

(四)判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。根据国家相关政策，购买经济适用住房享有政府优惠，其购买对象具有特定性即城镇低收入家庭，其出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。根据《北京市经济适用住房管理办法》相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。本案诉争房屋属于经济适用住房，原告购买该房屋尚未满5年即将该房屋出售给被告陈某，且以高于原购房价格的市场价格予以出售。原、被告签订的房屋买卖合同违反了相关法规的规定，且损害了社会公共利益，故双方签订的房屋买卖合同应属无效。作为双方房屋买卖合同从合同的“房地产经纪服务合同”及“委托过户代理合同”均属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当返还，故对原告要求被告陈某腾退房屋、交付房屋的原始购房资料及被告陈某要求原告返还购房款、天鸿卓越公司返还代理服务费的诉讼请求本院予以支持。因该房屋的装修构成房屋的一部分，故原告要求恢复原状的诉讼请求本院无法支持。房屋的装修构成对原财产的添附，实质上增加了原财产的价值，故原告应将增加的装修价值返还被告陈某。虽原告对鉴定结论表示异议，但其并未提交相反证据加以证明，也未申请重新鉴定或补充鉴定，故对诉争房屋的装修现值，本院依据鉴定结论加以确定。原告要求被告陈某支付房屋占用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告陈某要求原告支付购房款利息、腾房费及未购买另一处房产造成的定金损失和其他损失，均无事实及法律依据，本院不予支持。被告陈某要求被告天鸿卓越公司赔偿其装修费、腾房费、未购买另一处房产的定金和其他损失，无法律依据，本院不予支持。

(五)定案结论
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决：
1．原告董某与被告陈某签订的“北京市存量房屋买卖合同”无效。
2．原告董某返还被告陈某购房款40万元。
3．反诉被告董某赔偿反诉原告陈某装修费214 000元。
4．反诉原告陈某从北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区15号楼4单元6X1号房屋内搬出。
5．被告陈某返还原告董某位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区15号楼4单元6X1号房屋的相关购房资料：前期物业管理协议、分户验收表、住户手册、装修手册、购房手续须知、产权代办收据、公共维修基金收据、歌华有线电视开通收据、准住证、住房使用说明书、住宅质量保证书、购房发票、结算通知单、购房合同、购电卡、燃气卡、燃气使用证、居民用电登记表、燃气表使用说明书、卡式电表使用说明书，以上资料均为原件各1份及房屋钥匙共计13把。
6．被告北京天鸿卓越房地产经纪有限公司返还被告陈某代理服务费21 200元。
以上第二、三、四、五、六项，均于本判决生效后10日内执行。
7．驳回原告董某及反诉原告陈某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费613元，由原告董某负担50元，已交纳；由被告陈某负担50元，由被告北京天鸿卓越房地产经纪有限公司负担513元，均于本判决生效后7日内交纳。反诉费3 558元，由反诉原告陈某负担558元，已交纳；由反诉被告董某负担1 000元，由被告北京天鸿卓越房地产经纪有限公司负担2 000元，均于本判决生效后7日内交纳。鉴定费2 225元，由原告董某负担，于本判决生效后7日内交纳。

(六)解说
近些年来房价一路飙升，长期居高不下，于是许多当事人便将目光投向了价格相对比较低廉的经济适用房，他们以规避法律及国家相关政策的方式，试图完成经济适用房交易，从而引发了大量纠纷。在司法审判实践中，最为多发的有两类案件：一类是“借名买房”纠纷，一类是本案所涉及的“黑白合同”纠纷。
所谓的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满5年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。依据2007年《北京市经济适用住房管理办法》的相关规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。“黑白合同”表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。
由此可以得知，如果买卖双方签订了“黑白合同”，经济适用房就能够最终以商品房的价格卖出，因此在实践中经济适用房买卖存在着巨大的利益驱动，这也正是“黑白合同”存在的根本原因。另外，“黑白合同”是当事人为了规避法律和国家相关政策而设计出来的应对策略，在实际履行的过程中很容易发生纠纷，而且在纠纷发生后又很难及时获得法律上的保障和救济。卖家与买家签订了“黑白合同”后，如遇到房屋升值或者其他情形，合同的当事人往往容易毁约或者以主张合同无效的方式来造成合同不履行或者不能履行的事实，从而引发了大量的案件。
下面结合本案，就“黑白合同”的效力和履行情况，主要探讨两个方面的问题：
1．关于“黑白合同”的效力问题。
目前法院对经济适用房“黑白合同”的效力问题主要存在两种观点：
一种观点认为该类合同应认定为无效。依据《合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……(4)损害社会公共利益……经济适用住房，是政府向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定，侵害了国家利益和社会公共的利益，因此此类合同符合了合同无效的条件。
另一种观点则认为该类合同不应认定为无效。《合同法》第五十二条明确规定，只有违反国家法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效合同，而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》)不仅不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归于无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效的范畴。
这两种观点均具有一定的合理性，因此导致法院在裁判此类案件时常常陷入困境。2010年，北京市第一中级人民法院曾主持所辖基层人民法院，就涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题展开研讨，并确定了临时审理原则，即当事人违背《北京市经济适用房管理办法》、进行经济适用房交易的，原则上应认定为合同无效。但要从根本上解决上述问题，建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规，将经济适用房的相关政策以法律、法规的形式加以体现。
2．合同无效后的处理。
(1)我国关于合同无效处理的法律规定。
关于合同无效后的财产返还问题的处理主要规定在《民法通则》第六十一条与《合同法》第五十八条、第五十九条。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
(2)合同无效后的返还请求权的性质。
关于合同无效后返还请求权的性质，有基于债权的不当得利和基于物权的返还原物两种理论。二者的主要区别在于：1)二者的效力不同，物权请求权优于债权请求权。2)返还的范围不同。不当得利返还的范围依占有人占有时是否为善意有所区别：占有人为善意的，仅返还现存利益；占有人为恶意的，需返还原物和孳息。物权返还不用区分占有人的善意、恶意，均需返还原物和孳息。例如在本案中，董某的第二项和第四项诉讼请求，要求陈某将房屋恢复原状和返还购房资料，均属物权请求权的范畴，因而法院不需查明占有人的善意或恶意，均应予以支持，但考虑到陈某已在该房屋上作了装饰装修，不易恢复原状，或者即便是能够恢复原状，但恢复的成本会大大减低其房屋价值，因而该房屋的装修已构成添附物。依据添附的相关理论，主物即房屋的所有人应取得添附物，但应就其原有物增加的价值对另一方当事人进行折价补偿。而董某第三项关于房屋占用费的诉讼请求，陈某第一项关于支付购房款和利息的诉讼请求、第三项关于返还装修费的诉讼请求均属于不当得利返还请求权的范畴，因此法院在确定董某是否应支付利息时，必须正确区分占有人主观上的善意或恶意。在本案中，首先，董某在签订合同之时，并不知道房屋不能买卖的事实，而且在事后多次要求解除合同、退还房款，因此董某不具有非法占有房款的主观恶意，故董某不需向陈某支付利息。其次，关于董某要求返还房屋占有费的主张，由于董某未提出切实、充分的证据，证明董某遭受了实际损失或陈某因此获得了利益，故本院不予以认可；再次，关于陈某主张的装修费，陈某提出了鉴定结论用以证明其遭受的损失，董某对此未提出异议，也并未提交其他相反证据或申请重新鉴定或补充鉴定，故对诉争房屋的装修现值，本院依据鉴定结论加以确定。
(3)合同无效后的责任赔偿。
在本案中，董某、陈某违反国家相关法律政策，进行经济适用房买卖，双方在主观上均存在过错。依据《合同法》第五十八条，买卖合同双方应根据各自的过错承担相应的责任。本案陈某的第四项至第六项的反诉请求，是关于赔偿责任确定的问题。本院认为，陈某所主张的请求范围，应属于陈某依据自身过错需要自行承担的范畴，董某不应承担赔偿责任。
(4)认定合同无效带来的现实问题。
如前所述，关于经济适用房“黑白合同”的效力存在两种观点。将此类合同归于无效合同，目的在于要保护低收入住房困难家庭的利益以及国家和社会的公共秩序。然而作为经济适用房买卖纠纷一方当事人，实际上大多数的出卖方并非是低收入困难家庭，而是房地产投资人。如遇到房价上涨或者其他有利可图的情形，出卖者为了追求更大的经济利益，会想尽一切办法来促成合同无法履行。相反，如遇房价下跌或者其他房屋贬值的情形，房屋的买受人也会采取同样的措施致使合同无法履行。其中主张合同无效就是当事人最常用的手段之一，因为一旦他们的主张获得法院的支持，他们就可以轻松实现其“零成本”的毁约目的，而不用支付高额违约费用。如此看来，在类似案件中如果法院一律确定此类合同无效，那就意味着间接承认了当事人恶意抗辩的合法性，即当事人可以公然承认自己违法、欺诈，从而主张合同无效。然而这样做显然违背了诚实信用原则。在英美法系有“禁止反言”的规定，依据该规则，当事人在订立、履行合同、起诉、应诉过程中，他所作的任何事实的陈诉，即使是不真实的，也不能通过这一点来推翻合同的效力。例如，在一个保险合同中，保险人明知投保人已停产且财产已被法院查封，仍签发保单，收取保费，则构成弃权和禁止反言，保险人不能主张合同无效。依此类推，在合同法领域也应规定禁止恶意抗辩原则，即在可以宣告无效，也可以宣告有效的情况下，对于那些否认原来的合作基础和事实，仅从事后的对自己有利的法律后果出发，主张合同无效的，法院应该不予以支持。
（北京市昌平区人民法院　魏胜利）