(一)首部

1．判决书字号：浙江省宁波市鄞州区人民法院(2008)甬鄞民一初字第3959号。

2．案由：车位买卖纠纷。

3．诉讼双方
原告：楼某，男，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
被告：宁波华泰股份有限公司，住所地：浙江省宁波市江东区百丈东路。
法定代表人：全某，公司董事长。
委托代理人：葛湖海，浙江甬泰律师事务所律师。
委托代理人：陈某，浙江甬泰律师事务所律师助理。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：浙江省宁波市鄞州区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王剑纳；审判员：周文君；代理审判员：王凯。

6．审结时间：2009年7月3日。

(二)诉辩主张

1．原告楼某诉称
2004年5月28日，原告向被告购买位于华泰剑桥二期地下K1库、编号为123的车位一只，车位的价款为98 000元。被告在出卖时从没提到过该车位属于人防工程，原告直至2008年才偶然得知这一情况。人防工程属国家所有，被告不应该随意买卖。甬人防办通(2004)29号《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》第一条规定：人防工程是国防战备设施，“结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分，任何单位或个人不得出售产权或使用权，在目前产权界定尚不明晰的情况下，“结建”防空地下室只允许临时出租，但租期每次最长不得超过3年。因此，作为人防工程的设施是不得买卖的，原、被告签订的买卖合同是无效合同。请求法院判令：确认原、被告车位买卖协议无效；被告返还原告购车位款98 000元，赔偿利息损失34 041元。

2．被告宁波华泰股份有限公司辩称
双方约定的买卖标的为地下车位的使用权，现行法律并未禁止作为人防工程的车位的使用权的买卖，而是本着谁投资、谁受益的原则，鼓励平时由投资者进行管理，收益归投资者所有。因此被告认为双方签订的合同有效，故请求法院判令驳回原告的诉讼请求。

(三)事实和证据
浙江省宁波市鄞州区人民法院经公开审理查明：2004年5月28日，原、被告签订“华泰剑桥二期地下车位买卖合同”1份，合同约定：双方就买卖地下车位使用权达成协议；原告向被告购买位于华泰剑桥二期地下K1库、编号为123的车位一只；车位的价款为98 000元；原告应于2004年5月28日前支付价款；被告应于2005年2月28日前将车位交付给原告。原、被告均按约履行了付款及交付车位的义务。该车位所在地下空间属于人民防空工程。
上述事实有下列证据证明：
1．原告与被告签订的“华泰剑桥二期地下车位买卖合同”1份。
2．被告的收款收据。

(四)判案理由
浙江省宁波市鄞州区人民法院经审理认为：原、被告双方争议的主要问题是法律是否禁止属于人民防空工程的地下车位使用权的买卖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，原告依据甬人防办通(2004)29号《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》的规定而主张合同无效的请求，本院不予支持。《中华人民共和国人民防空法》未明确规定人防工程设施的使用权禁止买卖。《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十九条规定：人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响其防空效能的条件下，鼓励平时予以开发利用。可见，亦未规定作为人民防空工程的车位使用权禁止买卖。综上，本院认为法律和行政法规未禁止作为人民防空工程的车位使用权的买卖，故原、被告之间签订的“华泰剑桥二期地下车位买卖合同”合法、有效。但作为人民防空工程的车位的使用权有一定的限制，如发生战争时必须作为人民防空工程使用，如果原告在购买讼争车位的使用权时，对该车位系人民防空工程不知情，存在重大误解，可以要求变更或撤销合同。原告经本院释明后，未对诉讼请求作出变更。故原告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。

(五)定案结论
浙江省宁波市鄞州区人民法院根据相关法律规定，作出如下判决：
驳回原告楼某的诉讼请求。

(六)解说
1．人防工程的所有权归属。
《中华人民共和国人民防空法》(以下简称《防空法》)第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”所以，住宅小区建设人防工程属于强制性规定。
但是对于人防工程的所有权归属，《防空法》第五条只是规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”对于人防工程的所有权归属并没有作出规定，从各地的地方性法规、地方政府规章和规范性文件来看，也各不相同。如《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定：“本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”由此可以看出，投资者只有“使用”与“收益”的权利，但并不具有明确的所有权。但《上海市民防工程建设和使用管理办法》则明确规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”
界定产权最基本的原则应该是谁投资、谁享有产权。对于商品房小区的地下人防工程，国家并没有投资，所以国家并非商品房小区地下人防工程的所有权人。投资人通过投资依法使自己的财产形态物化为人防工程这样一种不动产财产形态，其财产归属并未改变，在法律没有明确界定所有权归属的情况下，应当认定投资者就是所有者，但国家可以在战时征用人防工程。
根据《防空法》对人防工程“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，由投资者投资建设的人民防空设施及建设单位按规定结合民用建筑修建的防空地下车位，其建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资的，应当认定为归投资者所有；如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。
2．人防车位的财产权限制。
“征用”是国家在紧急情况下对私有财产的强制性使用，在紧急情况结束后，要把被征用的财产归还给权利人，所以征用是对私人财产权的临时限制。而实际上，国家对人防车位的财产权限制要大得多，不仅在战时，平时使用也必须经过行政许可，并且要交纳一定的费用。如《浙江省实施〈中华人民共和国防空法〉办法》规定，单位或者个人平时利用公用人防工程，应当报经县级以上人民防空主管部门批准，领取“人防工程使用证书”，并由使用单位或者个人按照国家、主管大军区和省有关规定缴纳费用。
使用需要审批，并要交纳费用，国家对住宅小区地下人防车位的财产权限制，使人防车位具有一定的被“征收”的属性。征收是指为了公共利益的需要，国家把私人所有的财产强制地征收归国有。征收与征用的最大区别就在于是否发生所有权转移。但就目前来说，没有任何法律明确规定，人防车位的所有权归国有。另外，征收应给予金钱补偿或者相应的财产以及其他形式的补偿，对于地下人防车位，国家并没有给予相应的补偿，也不符合征收的条件。所以，国家对人防车位财产权的限制处在介于“征收”与“征用”的中间状态。
在美国把这种公权力造成对公民不动产财产权限制过多、程度过深的情形称为“准征收”。而在我国，准征收问题尚未引起学界与实务界的足够重视，但是司法实践中已经有类似的纠纷出现，比如湖南某镇的明清古建筑改建案。对于准征收是否应当给予补偿尚存在争议，有观点认为如果任何的财产权限制都要补偿，政府将无法进行管理，社会的公共利益将难以实现，所以政府对于准征收不应承担补偿责任，但为了防止政府滥用这种权力，宪法应规定对政府公权力的限制。借用美国关于准征收的理论，准征收又分为占有准征收与管制准征收：占有准征收是指对不动产财产永久性物理占有，而管制准征收是指政府按照经济管制法规等的规定而使公民私有不动产财产权受损的情形。
人防车位在平时国家并不实际占有，但为了不影响其防空效能，国家对人防车位的使用以行政许可制度进行严格的限制，所以，国家对人防车位的准征收更符合“管制准征收”的性质。处于“管制准征收”状态下的人防车位财产权受到国家的强制性限制，所有权人无法行使完全意义上的所有权，所以人防车位转让价要低于一般的地下车位。
3．人防车位转让合同的效力。
上述的讨论只是在理论的应然层面，在法律层面对于人防车位的产权归属并没有明确的规定，并且各地对于地下人防车位“管制”的强度是不同的，在上海甚至可以对人防车位进行所有权登记，而宁波市建设委员会、宁波市人民防空办公室联合下发的甬人防办通(2004)29号文件规定，人防工程是国防战备设施，“结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分，任何单位或个人不得出售产权或使用权。在目前产权界定尚不清晰的情况下，“结建”防空地下室只允许临时出租，租期每次最长不超过3年。
在实践中房地产登记管理部门很少对地下人防车位所有权进行登记，这为作为不动产的人防车位所有权转移造成了一定的障碍，实践中开发商与业主的转让或买卖合同，均为使用权的转让。对于地下人防车位使用权转让纠纷，各地法院的判决结果也不尽相同，有的法院以协议违反法律强制性规定而判决协议无效，开发商返还业主车位款及利息；也有的法院认定开发商享有使用权、收益权，合同合法、有效，从而判决驳回业主的诉讼请求。
正如上面的分析，虽然地下人防车位的财产权受到很大程度的限制，但是只要人防车位建设费用是由建设单位筹措并列入建设项目投资，开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人和所有人，享有使用、收益权。开发商有权将地下人防车位有偿转让给业主使用，我国法律和行政法规也没有关于地下人防车位使用权不得转让的强制性规定，故不应认定此类合同违反了法律禁止性规定。如果开发商与业主签订地下人防车位使用权买卖或者转让协议时，已经明确告知或者在协议中载明车位属于人防工程的，应认定协议有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，所以类似“甬人防办通(2004)29号文件”的规定，并不能成为认定合同无效的依据。
如果开发商在与业主签订地下人防车位使用权转让协议时，未明确告知车位属于人防车位的，则业主有权依据《合同法》第五十四条的规定，行使撤销权。如果协议被撤销，按照《合同法》第五十八条的规定，开发商有故意隐瞒事实和欺骗销售行为的，开发商要承担全部合同被撤销的责任，返还车位款及利息，但业主应当支付已经使用期间的车位费用。在本案中，法院已经向原告释明，如果购买讼争车位的使用权时对该车位系人防工程不知情，存在重大误解的，可以要求变更或撤销合同，但原告未对诉讼请求作出变更，在此情况下，法院判决驳回了原告的诉讼请求。
（浙江省宁波市鄞州区人民法院　郭敬波）