(一)首部

1．判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院(2010)西行初字第7号行政判决书。
二审判决书：广西壮族自治区南宁市中级人民法院(2010)南市行终字第85号行政判决书。

2．案由：房屋登记行政行为。

3．诉讼双方
原告(被上诉人)：黄某。
委托代理人(一、二审)：张某，系原告儿子。
委托代理人(一、二审)：申诞青，女，广西天华阳光律师事务所律师。
被告(上诉人)：南宁市住房保障和房产管理局。
法定代表人：冯某，该局局长。
委托代理人(一、二审)：韦决，至善律师事务所律师。
委托代理人(一审)：闭某，南宁市房屋产权交易中心副科长。
第三人(上诉人)：赖某。
委托代理人(一审)：李超积，南宁市新阳法律服务所法律工作者。
委托代理人(一审)：施丹，南宁市新阳法律服务所法律工作者。
委托代理人(二审)：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。
委托代理人(二审)：陆哲，广西桂盟律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：韦美云；审判员：颜瀚、刘贤坤。
二审法院：广西壮族自治区南宁市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林有坤；审判员：张茹、韦瑞生。

6．审结时间
一审审结时间：2010年5月5日。
二审审结时间：2010年11月29日。

(二)一审诉辩主张

1．被诉具体行政行为
原南宁市房产管理局于1999年3月24日为第三人赖某换发了邕房权证字第0XXXXXX1号房屋所有权证。该证载明：华强路西二里第X号房屋(以下简称第X号房屋)，属私有房产，砖木结构，总层数2层，建筑面积63.84平方米，于1946年自建。

2．原告诉称
第X号房屋是原告的养外祖父邓某与外祖母李某(系第三人父亲赖某1的舅妈)，于1946年搭建。在邓某去世后，原告母亲张某1外出谋生，便将房屋托给原告之父赖某1代管。1958年8月，原告一家七口回到第X号房屋居住至今。1976年，原告将该房重建为现房。原告于2009年5月25日才得知被告已将第X号房屋的权属证办给了第三人，且该房屋为第三人继承赖某1遗产所得，其已向法院提起民事诉讼，请求法院判令原告一家搬出该房屋。原告故提起诉讼，请求法院判决撤销被告1999年3月24日颁发给第三人的邕房权证字第0XXXXXX1号《房屋产权证》，诉讼费用由被告承担。

3．被告辩称
原告至迟于2009年6月在民事诉讼中已知道被告作出的具体行政行为，却直至2010年3月才提起诉讼，已超过法定起诉期限；1979年南宁市中级人民法院作出(79)南法公字第1X1号继承权证明书，确定由第三人合法继承赖某1所有的第X号房屋1间。1981年6月，被告依此颁发了第0XXXX0号房屋契证给第三人。1995年5月20日，被告为第三人赖某换发桂房证字第0XXXXXX1号《房产所有权证》，1999年5月20日为第三人赖某换发了邕房权证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》(依据《建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》)，其发证行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无不妥。原南宁市房产管理局已于2010年1月变更为被告，此前该局的职能由被告承受，由被告参加诉讼。综上，原告起诉已超过法定期限，被告颁证行为材料齐全、程序合法，原告的主张没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的起诉。

4．第三人述称
被诉第X号房屋是原告父亲赖某1于1946年自建，1960年赖某1去世，原告一家经第三人收留在第X号房屋居住至今未搬出。在向法院提起的民事诉讼中，原告的上诉状陈述“2003年我儿向房产局申领房产证时方知第X号房屋被赖某抢先办理”，原告此时即知道第三人办理房产证的事实，至其提起本案已达七年之久，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条及其司法解释第四十一条的规定，显然诉讼时效已过。综上，被告发放产权证事实清楚，程序合法，运用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。

(三)一审事实和证据
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院经公开审理查明：华强路西二里第X号房屋原系碎砖堆砌为墙，瓦顶，二层，面积约20平方米。李某系张某1母亲，黄某系张某1的女儿。原告外祖母李某自新中国成立前直至1969年8月去世均居住在此房屋，赖某1(1960年左右去世)也曾居住此屋。
1976年，张某2、黄某夫妇将旧房推倒重建，并占用了屋后他人空置的菜地，形成前、后两进各两层的现有格局，砖木结构，瓦顶，建筑面积约60平方米。该房屋自建成至今一直由黄某一家居住，并依照当时政策，按使用面积46.43平方米、月租0.46元的标准向南宁市房地产管理局交纳地租。
1979年8月，赖某以父亲赖某1于1946年在华强路西二里第X号搭盖有木柱碎砖房屋一间，且父母早年病逝，无其他兄弟姐妹为由，要求办理房屋继承手续。当时的南宁市人民法院为赖某出具了(79)南法公字第1X1号继承权证明书，称：“赖某1夫妇相继去世，遗下本市华强路西二里七号上盖房屋一间，现其子赖某要求继承，本院认为合法”。之后，第三人即依据该继承权证明书，向南宁市房产管理局申请办理房屋所有权证，称：房屋系砖木结构一进二层一厨房，产权来源系继承赖某1遗产。1981年6月，南宁市房产管理局向第三人颁发了第0XXXX0号房屋契证。该证记载：第X号房屋的建筑面积为60.14平方米，使用面积为56.61平方米，居住面积26.62平方米，用地面积为46.43平方米，宅地面积38.48平方米，砖木结构，二层，产权来源为继承父赖某1遗产。该证所附房屋平面图中，业主写为“赖某”，结构为前进二层，后厨房，屋后还有一块约2.3米长的空地。
1980年11月至1994年11月间，赖某5次向南宁市房产管理局打报告，称第X号房屋产权系其父亲赖某1所有而被黄某一家占住，要求房产管理部门秉公处理；而张某1曾于1992年10月向市房产管理局永新房管所报告称，赖承标称赖某1系其亲戚而强行搬入第X号房屋，主张房屋产权，要求房管部门待法院查清事实后再颁证。
1992年3月，赖某持第0XXXX0号房屋契证，向南宁市房产管理局申请换证，自报第X号房屋为二进两层，砖木结构，1946年自建，建筑面积为63.84平方米，其中使用面积为59.77平方米，居住面积为26.37平方米，另有天井4.68平方米。南宁市房产管理局经审查后认为“该房没有改变，但有产权争议，对方(指黄某一方)直到现在提供不了有关证明材料，故决定按原产权发证”，于1995年5月20日向第三人颁发了桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》。该证记载间数为3间，砖木结构，层数二层，建筑面积由0XXXX0号房屋契证的60.14平方米变为63.84平方米，使用面积由56.61平方米变更为59.77平方米，宅地面积由38.48平方米变更为42.18平方米，与0XXXX0号房屋契证的记载有了较大的差异。
1999年5月20日，南宁市房产管理局又为第三人换发了现被诉房产证，其内容与桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》完全相同。
2009年5月，第三人赖某持被诉房产证，向本院提起财产侵权诉讼，称原告黄某及其女儿一家占住其所有的第X号房屋，要求法院判令其停止侵占并搬出该房。2009年8月20日，本院作出(2009)西民一初字第1233号民事判决书，判令黄某一家在判决生效之日起30日内搬出赖某所有的第X号房屋。黄某不服，提起上诉，并于2010年3月2日提起本案诉讼。现财产侵权一案仍在二审审理中。
另，赖某从未在华强路西二里第X号落过户口，也无法提供赖某1的户籍证明以及两人之间亲属关系的证明。被告档案中也没有第X号房屋曾登记在赖某1名下的档案材料。户籍资料显示：李某，出生年月不详，1949年以前至1969年8月去世一直在第X号房屋居住，张某2、黄某系1958年、1959年先后自横县协力剧团迁来，张某1户口于1958年自横县迁来，四人户籍均在华强路西二里第X号。
上述事实有下列证据证明：
1．南宁市人民法院为赖某出具了记载“赖某1夫妇相继去世，遗下本市华强路西二里七号上盖房屋一间，现其子赖某要求继承，本院认为合法”的(79)南法公字第1X1号继承权证明书。
2．被告于1981年6月向第三人颁发了第X号房屋第0XXXX0号房屋契证，于1995年5月20日为第三人换发了桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》，1999年5月20日，又依据《建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》为第三人换发了邕房权证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》(现被诉房产证)。
3．2009年8月18日黄某1关于第X号房屋后进系占用其父亲黄某2弃用的菜地建成的证明，无报建手续自建私房认定审查意见表以及2003年11月25日华强社区居委会证明、2009年7月27日华强社区居委会关于第X号房屋重建时间的证明、2010年1月26日华强社区居委会关于前主任杨某任职时间的证明、2010年3月1日和3月8日华强派出所关于第X号房屋居民的户籍证明、讣告，证明原告丈夫张某2的归侨身份，四邻及基层组织均认可第X号房屋应属原告所有。
4．1988年6月被告华东房管所颁发给原告的第X号房屋的公产房地租用证。
5．南宁市红十字会医院门诊病历。
6．一审法院依职权向南宁市中级人民法院调取了1979年8月25日(79)南公法字第1X1号继承权证明书全部存档材料共4页，向南宁市公安局华强派出所调取了原告一家人落籍第X号房屋的具体时间。并依原告证人苏某、黎某的申请，调取其证人证言。

(四)一审判案理由
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院经公开审理认为：原南宁市房产管理局系国家政权体系中专司房屋产权登记的行政机关，南宁市住房保障和房产管理局承继其职责，继续履行房屋权属登记管理的职责，故本案被告主体适格。
第三人于1981年6月取得第X号房屋的第0XXXX0号房屋契证，与1995年5月的桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》的内容不相同，具体行政行为内容已发生了根本性的改变，故本案被诉具体行政行为的作出之日应为1995年5月20日，至今未超过20年。原告黄某在民事诉讼中得知第X号房屋产权被登记在第三人名下后，因重病且无法正确表达其意志而未能在3个月内起诉，具有正当理由，且被告和第三人都没有充分证据证明黄某当时已知道诉权或起诉期限，故其主张原告起诉已超过法定期限，本院不予采信。
原南宁市人民法院的继承权证明书，只认定赖某有权继承“华强路西二里七号上盖房屋一间”，而赖某的申报材料中，却是“砖木结构一进二层一厨房”，两者之间存在差异；1995年5月的房产证，将房屋间数登记为3间，与继承权证明书的继承内容不相符；而且，1995年5月的房产证，所记载的房屋间数和面积等各项内容，又与第0XXXX0号房屋契证记载的内容不符；而上述差别，没有任何房屋登记变更的材料作为依据。因此，原南宁市房产管理局认定黄某、张某2夫妇建造并居住至今的第X号房屋即为赖某有权继承的房屋，并将该房产登记在赖某名下，事实不清，证据不足。

(五)一审定案结论
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目的规定，作出如下判决：
撤销原南宁市房产管理局于1999年3月24日换发给第三人赖某的邕房权证字第0XXXXXX1号房屋所有权证。
案件受理费50元，由被告南宁市住房保障和房产管理局负担。

(六)二审情况

1．二审诉辩主张
(1)上诉人诉称
被上诉人提起本案行政诉讼超过法定起诉期限和最长保护期限。被上诉人黄某至迟已经于2009年6月知道上诉人作出本案具体行政行为，其到2010年3月才提起诉讼，超过法定起诉期限。被上诉人作为被告正常地参加民事诉讼，说明被上诉人具备正常的民事行为能力，被上诉人在法定期限内没有提起行政诉讼并无正当理由。一审法院以第X号房屋登记为第三人所有这一行为作为认定起诉期限指向的行政行为，而原南宁市房产管理局早在1981年就将该房屋登记为第三人所有。故被上诉人的起诉期限超过20年诉权最长保护期限。1998年第三人申请换证，提供了桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》及身份证，其申请符合规定，上诉人依法颁发邕房权证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》认定事实清楚，程序合法。原判撤销本案具体行政行为依据的是1981年登记机关向第三人发证、1995年登记机关向第三人换证的事实，该事实并非上诉人作出本案具体行政行为的依据，故属认定事实不清楚，证据不足。被上诉人的诉请是撤销邕房权证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》，审判机关应当依此进行审理，但是一审对1981年的发证及1995年的换证行为进行实体审理认定，并认定其属事实不清、证据不足而判决撤销1999年的换证行为，其审理涉及三宗行政行为，属程序违法。综上，请二审法院撤销原判，驳回被上诉人的起诉，或发回重审。
(2)被上诉人辩称
一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。

2．二审事实和证据
广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理，确认了一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理认为：根据我国房屋登记办法的相关规定，上诉人南宁市住房保障和房产管理局是本市人民政府负责房产登记工作的行政机关，依法具有对房屋产权进行登记的法定职权。原南宁市房产管理局是南宁市住房保障和房产管理局的前身，故上诉人南宁市住房保障和房产管理局系属本案适格的被诉主体。
上诉人南宁市住房保障和房产管理局作出的被诉房屋登记行政行为涉及被上诉人黄某现住第X号房屋的产权归属问题，故被上诉人系属与该具体行政行为有法律上利害关系的公民，具有本案的诉讼主体资格。
根据被上诉人黄某提供的证据可以证实，其于2009年6月的民事诉讼中得知涉案的房屋产权被登记在赖某的名下，因受刺激而病重，其语言不能正确表达意志，故不能在法定3个月的期限内提起诉讼。因被上诉人黄某有正当理由，且在障碍消除后及时提起了行政诉讼，故本院认定，其至提起本案诉讼时并未超过法定的起诉期限。上诉人南宁市住房保障和房产管理局和上诉人赖某认为被上诉人黄某的起诉超过起诉期限的主张，本院不予采纳。
原南宁市房产管理局是根据赖某的申请及提供的继承权证明书所明确记载的“华强路西二里七号上盖房屋一间”而向其颁发第0XXXX0号房屋契证。但根据上诉人赖某及被上诉人黄某在庭审中所确认的该第X号房屋在1976年间已被黄某一家拆除重建和扩建成为“砖木结构一进二层一厨房”的房屋的事实，以及由黄某一家人一直居住至今的事实表明，在上诉人赖某提出申请以及上诉人南宁市住房保障和房产管理局颁发第0XXXX0号《房屋契证》之前，原“华强路西二里七号上盖房屋一间”已不存在，现房屋系被上诉人黄某拆旧重建的房屋。同时，原南宁市房产管理局明知该房屋权属存有争议，仍然向赖某颁发桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》，明显违反当时房屋登记的相关规定。故上诉人南宁市住房保障和房产管理局作出的被诉行政行为，认定事实不清，证据不足。

4．二审定案结论
广西壮族自治区南宁市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南宁市住房保障和房产管理局和上诉人赖某共同负担。

(七)解说
在审判实践中，因行政机关登记行为而引发的行政诉讼案件，主要集中在涉及不动产产权登记方面的案件。在这类案件中引起行政诉讼的原因主要是，行政机关将有关不动产的所有权登记错误，具体来讲主要有以下两种情况：一是行政机关将涉诉居住者房屋的房产证登记在第三人名下，却从未告知利害关系人诉权和起诉期限。二是该房屋从原始登记起历经多次换证，到底应归谁所有有争议，被告作出多次的房屋换证登记行为中，其实质内容是否有所改变，法院应如何审查处理。
本案焦点一：原告提起本案行政诉讼是否符合法定的起诉期限。
本案原告是涉诉房屋的居住者，是被诉颁证行为的利害关系人，但被告将涉诉房屋登记在第三人名下，却从未告知原告被诉颁证行为的存在以及诉权。原告在2009年6月接到第三人赖某起诉其房屋侵权的诉状后，才知道涉诉房屋登记在第三人名下。原告至迟在收到民事起诉状后应当知道被诉颁证行为的存在，即被告作出的具体行政行为的内容，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，其应根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条之规定，直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。但原告因受刺激而病重，无法正确表达意志，障碍消除后，原告于2010年3月提起本案诉讼，一定属于因不可抗力的事由不能参加诉讼的情况，不应驳回起诉。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十三条规定，由于不属于自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内。将原告生病的期间从起诉期限内扣除后，原告起诉未超过法定期限。除本案情形外，诉讼实践当中，还有一些情况下，应当允许当事人起诉。例如，在被行政机关或者其他国家机关限制人身自由而无法提起行政诉讼的情况下，应当允许当事人延后起诉，被限制人身自由的时间不计算在起诉期间内。另外，即使原告丧失诉讼行为能力后，不能参加诉讼，根据民事法律规定，经过法定的程序，也可确定法定代理人(指定代理人)或委托代理人等代为诉讼。
本案焦点二：被告将涉诉房屋登记到第三人赖某名下，认定事实是否清楚、证据是否充分。
被告坚持认为其颁证正确的依据主要就是(79)南法公字第1X1号继承权证明书，但以继承权证明书为主要登记依据的第0XXXX0号房屋契证与证明书本身的内容并不相符，具体表现为：
第一，被告以(79)南法公字第1X1号第三人继承权证明书作为唯一证据予以登记，但继承权证明书中第三人继承的是“华强路西二里七号上盖房屋一间”，而在初始登记的第0XXXX0号房屋契证中记载的是“二层”，两者之间存在差异。
第二，被告在1981年6月，初始登记的第0XXXX0号房屋契证登记的第X号房屋的建筑面积为60.14平方米，使用面积为56.61平方米。而在1995年5月，桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》中登记的建筑面积变更为63.84平方米，使用面积变更为59.77平方米，宅地面积由38.48平方米变更为42.18平方米，与0XXXX0号房屋契证的记载有了较大的差异。因此，初始颁证与换证的内容并不相符，而被告仍认定“经丈量，该房没有改变”，从而予以换证。
综合以上分析意见，初始登记的第0XXXX0号房屋契证中记载内容与桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》中记载内容相比，后者已有了根本性的变化，而本案被诉的邕房权证字第0XXXXXX1号产权证与桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》的内容相一致。实际上，第一次换证因其与契证不同，所设定的法律和事实状态已有了改变，具备新的法律效果，显然已构成了一个新的具体行政行为。因此，本案被诉具体行政行为的起诉期限，应从被告换发桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》时起计算，至今未超过20年。
被告于1981年以该继承权证明书为依据将第X号房屋原始登记在第三人名下，明显是证据不足、认定事实不清的，这也导致了以原始登记作为基础的、包括被诉颁证行为在内的一系列换证行为错误，即使被告作出本案颁证行为的程序和适用法律没有违法，也应以认定事实不清为由撤销被诉颁证行为。
同时，原“华强路西二里七号上盖房屋一间”在1976年已被黄某一家拆除重建和扩建成为“砖木结构一进二层一厨房”的房屋，且由黄某一家人一直居住至今，在第三人提出申请以及南宁市住房保障和房产管理局颁发第0XXXX0号房屋契证之前，原“华强路西二里七号上盖房屋一间”已不存在，现房屋系原告拆旧重建的房屋，原南宁市房产管理局明知该房屋权属存有争议，仍然以该房没有改变为由，向赖某颁发桂房证字第0XXXXXX1号《房屋所有权证》，明显违反当时房屋登记的相关规定。故被告南宁市住房保障和房产管理局作出的被诉行政行为，认定事实不清，证据不足。
据此，一审法院作出判决，二审法院予以维持，体现了司法审查对具体行政行为的合法性进行监督的重要意义，符合法院审理行政案件应当充分保护当事人合法权益的基本原则。
（广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院　颜翰）